A/23 A KORLÁTOLT DOLOGI JOGOKFOGALMA ÉS FAJAI, A HASZNÁLATI JOGOK

Átírás

1 A dolog feletti hatalom terjedelme szerint megkülönböztetjük egyfelől a tulajdonjogot mint teljes dologi jogot, másfelől az összes többi dologi jog fajtát. A tulajdonjog elvi teljessége folytán magában foglal minden olyan dologra vonatkozó jogosultságot, részjogosítványt, amely egyébként egy korlátolt dologi jog tartalmát is alkothatja. A korlátolt dologi jogok a tulajdonjog önállósult részjogosítványai (a tulajdonjog szelvényjogai). Ezalatt tehát olyan jogviszonyokat értünk, amelyek a tulajdonjogból, annak tartalmát alkotó egyes részjogosultságok önálló jogviszonyokká fejlődése útján keletkeztek, és a dologra vonatkozólag a tulajdonjog alapján állnak fenn. Éppúgy abszolút-negatív szerkezetűek, mint maga a tulajdonjog. E jogok kizárólagossága érvényesül magával a tulajdonossal szemben is. Van olyan elméleti következtetés is, amely szerint a korlátolt dologi jogok nem különálló részjogosítványok, hanem a tulajdonjogra kívülről ránehezedő, akadályozó jogok. Ez a nézet részben helytálló, mert valóban vannak olyan korlátolt dologi jogok, amelyeknek tartalma úgy nehezedik a tulajdonra, hogy egy velük egyező jogosultságot tulajdonjoga alapján maga a tulajdonos is párhuzamosan, egyidejűleg gyakorolhat (pl. átjárási telki szolgalom). Vannak azonban olyan korlátolt dologi jogok, amelyek ezt kismértékben sem tűrik meg (pl. haszonélvezet). Különösen a tulajdonossal kötött ügyleti alapítás esetén világos, hogy a korlátolt dologi jog jogosultja a tulajdonosnak jogutódja. Magánjogunk ezt az esetet konstitutív-translatív jogutódlásnak nevezte, amelynek nyomán a jogutódra nem az előd egész joga száll át, hanem javára egy olyan alanyi jog keletkezik, amely a jogelőd jogának része volt. A részjogosítványok tehát megoszlanak, de a tulajdonjog semmi esetre sem szűnik meg, sőt az átruházott részjogosítványok sem válnak teljesen elidegenítettekké, azokra nézve a tulajdonosnak dologi várománya marad. A részjogosítványok száma kimeríthetetlen, de a jogtudomány kimunkálta a dologi jogok numerus claususát. Mivel a birtokláshoz való jog önmagában gazdasági érdekeltség kielégítésére rendszerint nem alkalmas, alig van olyan korlátolt dologi jog (pl. kézizálog), amelynek tartalmát a birtokláshoz való jog egymagában kitöltené. A birtok inkább valamely más önállósult részjogosítvány gyakorlásának előfeltétele és eszköze, de nem minden esetben. Ezen az alapon megkülönböztetünk birtoklással járó (pl. haszonélvezet) és birtoklás nélküli (pl. telki szolgalom) korlátolt dologi jogokat. Ezen túlmenően aszerint, hogy a részjogosultságok önállósulása a tulajdonjog tartalmának melyik részére vonatkozik, megkülönböztetünk: - használati jogokat (állagjogok, mert a tulajdonjog állagát érintik) - értékjogokat (mert a rendelkezési jogból fakadnak) A jog tárgya szerint vannak ingóságokon és ingatlanokon egyaránt fennálló (haszonélvezet, használat, zálogjog) csak ingatlanokon fennálló (földhasználat, telki szolgalom, közérdekű használati jog) egész vagyonra kiterjedő korlátolt dologi jog csak haszonélvezet lehet de elkülönített vagyon vagy alvagyon tekintetében zálogjog is alkalmazható. A jogosult személynek mikénti meghatározása alapján: közvetlenül, név szerint meghatározott közvetve, valamilyen jel szerint határozható meg. 1

2 A jogosultságok gyakorlásához kapcsolódóan: személyhez kötött (csak személyesen gyakorolhatja jogait a jogosult: használat joga, közérdekű használati jog) személyhez nem kötött (gyakorlását másnak átengedheti: haszonélvezet) Használati jogok: földhasználat, haszonélvezet, használat, telki szolgalom, közérdekű használati jog Földhasználat Legtágabb értelemben minden olyan alanyi jog, amely egy jogosultnak valamely föld használatára lehetőséget biztosít, akár törvény (pl. bányatörvény), akár engedély, akár megállapodás alapján. Szúk értelemben a használati jogok egyik fajtájáról van szó Ha az épület tulajdonjogát az építkező szerzi meg [97. (2) bek., 137. (2) bek.], az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre (földrészletre) használati jog illeti meg. 97. (1) Az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. (2) Az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. (3) A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. Ha a szerződés csak arról rendelkezik, hogy az épület tulajdonjogát az építkező szerzi meg, a földhasználati jogról azonban hallgat, a szerződés tartalma a törvény erejénél fogva kiterjed a földhasználati jog megszerzésére is. A földhasználati jog az épület mindenkori tulajdonosát illeti meg (nem személyhez kötött jogosultsáh). A földhasználati jog önálló forgalom tárgya nem lehet, mint korlátolt dologi jog önállóan át nem ruházható, de az épület tulajdonjogának átruházásával átszáll az épület új tulajdonosára (2) Az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással történő megszerzése esetén az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg. A földhasználati jog tartalma: 156. (1) A megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket. 2

3 A földhasználó tehát jogosult a földrészletet: birtokolni, használni, hasznait szedni. Az általa létesített berendezés, felszerelés, növényzet és ezek gyümölcse a tulajdonába kerül. Jogosult a földhasználati jogot az épület elidegenítése esetén átruházni. A földhasználatért járó ellenszolgáltatásról a Ptk. nem rendelkezik. A visszterhesség vélelme és a ráépítéssel keletkező földhasználat esetében az ellenérték fizetésének analógiája alapján feltehető az ellenérték fizetésének kötelezettsége. A földhasználat az épület fennállásáig marad fenn. Megszűnik akkor is, ha kisajátítják az ingatlant. A földhasználó a a földhasználati jogról lemondhat, ez a jog csak a még be nem épített föld esetében illeti meg a használót. Megszűnés esetén a földhasználót megilleti az elvitel joga (ius tollendi), de meg kell téríteni számára a föld értékét növelő munkák ellenértékét is. Haszonélvezet A haszonélvezetet és a használatot személyes szolgalomnak is nevezik. A szolgalom olyan jogviszony, amelynél fogva a jogosult olyan dolognak, amely nem az övé, valamely irányban hasznát veheti. Alanyai: a dolog mindenkori tulajdonosa és a jogosult. Tárgya általában bármely dolog lehet, ingó vagy ingatlan egyaránt. Mindenesetre olyan dolognak kell lennie, ami a tartós használatot lehetővé teszi, ezért természetüknél fogva elhasználható dolgokon szolgalmat alapítani nem lehet. Kivételesen szolgalom tárgya jogokra is vonatkozhat. A szolgalom tárgyát alkotó jognak is olyannak kell lennie, hogy huzamos használatot, illetőleg gyümölcsöztetést tűrjön (ld. alább). A szolgalom tartalmában mindig negatív kötelezettséggel jár együtt: a tulajdonos soha nem köteles valaminek a tevésére, aktív magatartásra, hanem ellenkezőleg éppen tűrésre köteles. Míg harmadik személyek csak arra kötelesek, hogy ne zavarják meg a szolgalmi jogosult alanyi jogának gyakorlását, addig a tulajdonos ezen túlmenően annak tűrésére is köteles, hogy ezt a használati jogot éppen az ő dolgán gyakorolják. A szolgalmi jogviszony szerkezet szempontjából abszolút szerkezetű jogviszonynak minősül (1) Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. (2) A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. Nincs akadálya annak, hogy haszonélvezeti jog - törvényi tiltó rendelkezés hiányában - jogi személyt, vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságot illessen szerződés, vagy akár végintézkedés alapján. A haszonélvezeti jog személyhez kötött, a haszonélvező azt sem élők között, sem halál esetére nem ruházhatja át. A haszonélvezeti jog forgalomképtelen. A haszonélvezet tárgya rendszerint ingó, vagy ingatlan dolog. Létrehozható, illetve öröklés útján létrejön hasznot hajtó jogon és kamatozó követelésen is. A haszonélvezet kiterjedhet a dolog egészére, vagy annak egy részére. A haszonélvezeti jog a dolognak csak azokra az alkotórészeire terjed ki, amelyek a haszonélvezet keletkezésekor megvoltak. Amennyiben azonban az új épület a régi helyébe lépett, a haszonélvezeti jog fennmarad, legfeljebb korlátozására van lehetőség [Ptk (2)]. Rendhagyó haszonélvezet az, ha a haszonélvezeti jog nem tartós használatra szolgáló dolgon keletkezik: 3

4 160. A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet; a haszonélvezet megszűnésekor azonban köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni. BH A szívességi lakáshasználat megszűnésére a haszonkölcsön-szerződésre vonatkozó szabályok az irányadók. BH A haszonélvezet tárgyának szívességi használatra történt ideiglenes átengedése a haszonélvező jogát nem szünteti meg (Ptk ). BH II. A közös tulajdon megszüntetése nem terjedhet ki a haszonélvezeti jog megszüntetésére [Ptk ]. BH Ha a társasházban levő lakáson és a közös tulajdonban álló részeken haszonélvezeti jog áll fenn és a tulajdonostársak olyan kérdésben kívánnak dönteni, amely a haszonélvező haszonélvezeti jogának gyakorlását is érinti, a haszonélvező előzetes hozzájárulását is ki kell kérni. Ennek elmaradása esetén a tulajdonostársak megállapodása a haszonélvezővel szemben hatálytalan [Ptk (1) és (2) bek.] (1) Szerződés alapján haszonélvezet azzal keletkezik, hogy a dolgot átadják, az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. (2) Ha az ingatlanon jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezet a dolognak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem adott (3) A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. (4) A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. Haszonélvezet keletkezhet: - szerződés alapján (végintézkedésben is) - jogszabálynál fogva (pl. özvegyi jog) - bírósági rendelkezésnél fogva Ugyan a haszonélvezet ingyenes, a haszonélvezet alapítása történhet ellenszolgáltatás fejében vagy ingyenesen is. Mindig csak korlátozott időre, legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. A haszonélvezetet alapító szerződésnek tartalmaznia kell legalább a felek megjelölését, a dolog megjelölését, a haszonélvezeti jog terjedelmét és az ellenértéket (ha a haszonélvezet alapítása ellenérték fejében történt), s végül de nem utolsó sorban a feleknek a haszonélvezet alapítására irányuló egyező akaratnyilvánítását. A haszonélvezeti jog egyidejűleg több személyt is megillethet ugyanazon a dolgon, vagy sorrendben egymás után (ld. az özvegyi jognál). Szerződésen alapuló haszonélvezeti jog bírósági módosítására nincs lehetőség a Ptk a alkalmazásával, mert a szerződés egyszeri szolgáltatásra irányul, és a haszonélvezet létrejöttével a teljesítés megtörténik; nincs lehetőség a haszonélvezet mint jog tartalmának vagy időtartamának megváltoztatására sem. 4

5 A haszonélvező jogai: 157. (1) Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog személyhez kötött és forgalomképtelen jog, azaz annak átruházása kizárt. Arra azonban lehetőség van, hogy a haszonélvező a haszonélvezeti jog gyakorlását másnak átengedje. Az átengedés nem eredményez a haszonélvezeti jogviszony alanyaiban változást és nem érinti a haszonélvezet eredeti tartalmát sem. A haszonélvező önállóan gyakorolhatja a birtokvédelmet is. Kötelezettségek: 159. (1) A haszonélvező jogának gyakorlásában a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. Viseli a dolog fenntartásával járó terheket a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével; terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket. (2) A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett a dolog használatára nem tart igényt. (3) A haszonélvező köteles a tulajdonost a dolgot fenyegető veszélyről és a beállott kárról értesíteni ideértve azt az esetet is, ha őt harmadik személy a haszonélvezet gyakorlásában akadályozza, köteles továbbá tűrni, hogy a tulajdonos a veszély elhárítására, illetőleg a kár következményeinek megszüntetésére a szükséges intézkedéseket megtegye. (4) A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni. A haszonélvező a haszonélvezeti jog gyakorlását harmadik személynek ingyenesen minden kötöttség nélkül átengedheti. Visszterhes átengedés esetére azonban a törvény a tulajdonosnak elsőbbséget biztosít. Amennyiben a tulajdonos a dolog használatára - azonos feltételek mellett - igényt tart, az ajánlatnak a tulajdonos részéről történő elfogadása a szerződést létrehozza (1) A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni. (2) Ha a haszonélvező a dolgot rendeltetésének meg nem felelő módon használja, rongálja, vagy a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti, és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. (3) Ha a haszonélvező nem ad biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti. (4) A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlását átengedte. 5

6 162. (1) A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el. (2) A haszonélvezet megszűntekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az időközi értékcsökkenésnek megfelelő összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni (1) Ha a dolog egészben vagy jelentős részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. (2) Ha a tulajdonos a dolgot helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled, de a tulajdonos kérheti a helyreállításra fordított összeghez mért korlátozását. (3) Ha a tulajdonos a dolgot nem állítja helyre, a haszonélvezet megszűnik; ha azonban a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép, a haszonélvezet erre terjed ki. Ha a dolog helyébe pénzösszeg lépett, a haszonélvező az összegnek a dolog helyreállítására vagy pótlására fordítását is követelheti. A rendkívüli javítási munkálatok elvégzésére sem a tulajdonos, sem a haszonélvező nem köteles. A haszonélvezőt csak értesítési kötelezettség és tűrési kötelezettség terheli. A haszonélvezet megszűnik: ha a jogosult meghal ha a jogosult a haszonélvezetről lemond (kifejezett, alakszerűségekhez nem kötött egyoldalú nyilatkozat) ha a dolog elpusztul és a tulajdonos nem állítja helyre ha a haszonélvezet időtartalma eltelt ha az ingatlan kisajátítják 164. (1) A kamatozó követelés vagy más hasznot hajtó jog haszonélvezetére a dolgok haszonélvezetének szabályait kell megfelelően alkalmazni. (2) Haszonélvezettel terhelt jogot a haszonélvezetre kiterjedő hatállyal csak a haszonélvező hozzájárulásával lehet szerződéssel megszüntetni vagy a haszonélvező hátrányára megváltoztatni. A haszonélvezet tárgya nem csak dolog, hanem kamatozó követelés, vagy más hasznot hajtó dolog is lehet (pl. takarékbetétkönyv, értékpapír, üzletrész stb.) Erre az esetre a törvény a dolgok haszonélvezetének szabályait rendeli megfelelően alkalmazni. Ha a haszonélvezet tárgya kamatozó követelés, a tőke a követelés jogosultját, a kamat a haszonélvezőt illeti meg azzal azonban, hogy a követelés jogosultja a követelést nem szüntetheti meg. Ez vonatkozik az értékpapírokra, részvényekre, üzletrészekre is: a jog a tulajdonost, a hozadék a haszonélvezőt illeti meg. Szerzői jog, szabadalom és mintaoltalom haszonélvezete esetén az e jogosítványokból származó szerzői jogdíj, találmányi díj, mintaoltalmi díj a dolog haszna, amelynek beszedésére a haszonélvező jogosult. Használat 165. (1) A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együttélő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. 6

7 (2) Egyebekben a használat jogára a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni. A használat joga személyhez kötött dologi jog, amelynek jogosultja a más tulajdonában lévő dolgot korlátozott mértékben használhatja és hasznait szedheti. A használat joga jogi személyt nem illethet meg. A használat joga szerződésen alapszik. A használatot alapító szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre, de nincs akadálya annak sem, hogy a jogot engedő fél a teljes dologra holtig tartó használatot engedjen. Tulajdoni hányadra használat jogát létrehozni nem lehet (ellentétben a haszonélvezettel). A használat jogának átengedési tilalma alapján a jogosult a dolog birtoklására, használatára harmadik személlyel sem ingyenes, sem visszterhes szerződést nem köthet. Lakás használata esetében vele csak azok a családtagjai lakhatnak együtt, akikkel a jog megszerzésekor együtt lakott. Utólag e személyek köre csak azokkal bővülhet, akik rendszerint együtt laknak egymással, a lakásba beköltözhetnek (például utólagos házasságkötés esetén a házastárs vagy a szerződés megkötése után született gyermek). Egyéb rokont, szívességi lakáshasználót, gondozót, eltartót a jogosult nem fogadhat be. A használat egyik lehetséges keletkezési esete az, amikor a bíróság a leszármazók kérésére az özvegyi haszonélvezeti jogot az özvegy szükségleteinek mértékére korlátozza és megtiltja a joggyakorlás másnak való átengedését is. C/4 Telki szolgalom 166. (1) Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Az uralkodó telek javára fennálló szolgalom több szolgáló telket is terhelhet, a szolgalom az ingatlanokat kölcsönösen is megilletheti. A szolgalom több ingatlan javára is szolgálhat, ettől azonban az ingatlanok tulajdonosai (birtokosai) között semmiféle közösség nem jön létre, az egyes jogviszonyok a szolgalommal kapcsolatban önállóak maradnak. A telki szolgalom alanyai nem név szerint meghatározott személyek, hanem az uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai (tulajdonos, haszonélvező, bérlő, haszonbérlő stb.). A birtok megszerzésével a birtokos a szolgalomnak jogosultja, illetve kötelezettje lesz. Az ingatlanra telki szolgalmat csak a tulajdonos létesíthet. Ugyancsak a tulajdonos jogosult a szerződés módosítására, vagy a szolgalomról lemondó nyilatkozat megtételére is. A telki szolgalomnak két fő csoportja van: a tevőleges és a tűrésre irányuló szolgalom. A tevőleges szolgalom arra jogosítja fel jogosultját, hogy a más tulajdonában lévő ingatlanon olyat tegyen, amire egyébként nem lenne joga (ilyen például az átjárás, a közművek átvezetése), a tűrésre irányuló szolgalom esetében a szolgáló telek birtokosának (tulajdonosának) tartózkodnia kell olyan magatartástól, amire egyébként joga lenne. A telki szolgalom alapítása visszterhesen is történhet, azonban gyakorlása mindig ingyenes. Ehhez képest olyan szerződés, amely a használatért ellenszolgáltatást köt ki csak kötelmi jellegű lehet. 7

8 168. (1) A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. (2) Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra. (3) A telki szolgalom önállóan forgalom tárgya nem lehet. A telki szolgalmat alapító szerződés nincs kötelező alakisághoz kötve. Létrejöhet szóban, írásban, de ráutaló magatartással is (figyelemmel kell lenni azonban arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez, amely keletkezteti a telki szolgalmat, írásbeliség szükséges). A szerződés lehet ingyenes, vagy visszterhes, azzal azonban, hogy ellenértéket a szolgalom alapításáért és nem a gyakorlásáért lehet kikötni. Telki szolgalmat alapító szerződés esetében nem elegendő csupán - miként a haszonélvezetnél - megnevezni a létrehozni kívánt jogot, mert a szolgalom csak korlátozott használatra ad lehetőséget, ezért a szerződésnek tartalmaznia kell a szolgalom tartalmát is; azt, hogy az idegen ingatlan milyen terjedelmű, milyen jellegű használatára vonatkozik. Ha a szerződés nem szól a szolgalom gyakorlásának módjáról, azt a bíróság állapítja meg. Nem tartalmazhat a szerződés rendelkezést a telki szolgalom időtartamának megjelölésére, mert az korlátlan ideig tart, megszüntetésére vagy megszűnésére csak a törvényben meghatározott okból (Ptk ) kerülhet sor Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. Jogszabály alapján keletkezik a telki szolgalom a Ptk ban írt esetben, azaz ilyenkor az ingatlannyilvántartási bejegyzés nem konstitutív hatályú. A bejegyzés elmaradása esetén viszont az ingatlannyilvántartásban bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben a telki szolgalomra hivatkozni nem lehet. A telki szolgalom elbirtoklás útján is létrejöhet: 1. a jogot szerző fél a másik ingatlant szolgalomszerűen használja. Nem vezethet elbirtoklásra a szívességből, visszavonásig engedett használat, hiszen az engedély ténye önmagában zárja ki az elbirtoklás szabályainak alkalmazhatóságát. Az elbirtoklás állandóságot feltételez, ezért alkalomszerű használat sem eredményezheti e jog elbirtoklás útján történő megszerzését. Hasonlóan a tulajdonjognak elbirtoklás útján történő megszerzéséhez, itt sem feltétel, hogy az elbirtokló jóhiszemű legyen, hanem csak az szükséges, hogy az idegen ingatlant használó személy a használatot a maga részéről véglegesnek tekintse. Az elbirtoklást a használt ingatlan birtokosának tiltakozása szakítja meg. 2. Az elbirtoklási idő összeszámítására a Ptk ában foglalt rendelkezés megfelelően irányadó, csakúgy mint a lenti állásfoglalás iránymutatása. Az már vitás lehet, hogy megszakítja e az elbirtoklási időt, ha a tulajdonos az ingatlannal rendelkezik [Ptk (1) b)]. Álláspontunk szerint nem, mert a most tárgyalt bekezdés szerint a mindenkori birtokos tiltakozása minősül ilyen jogi ténynek, azaz a tulajdonos (birtokos) személyében történt változásnak a szolgalom elbirtoklási idejére nincs kihatása. 8

9 Amennyiben az elbirtoklási idő letelt, a telki szolgalom annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nélkül létrejön. A szolgalmat elbirtoklónak azonban igénye keletkezik arra, hogy megszerzett dologi jogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Ha az elbirtokló a telki szolgalmat az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be, a szolgalomra nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon - az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva - jóhiszeműen, ellenérték fejében jogot szerzett [Ptk (5)]. Ptké. 80. A Ptk. hatálybalépésekor folyamatban levő elbirtoklás esetében a jogszerzéshez további tíz év szükséges, kivéve, ha az elbirtoklási időből ennél kevesebb van hátra. Az elbirtoklásnak a Ptk. hatálybalépését megelőzően bekövetkezett nyugvására és megszakadására a korábbi jogot kell alkalmazni (1) A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. (2) Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét ellenkező megállapodás hiányában olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják (2) Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani. Legfontosabb fajtái: - falusi v. mezőgazdasági szolgalmak (marhaitatás joga, marhacsapás joga, legeltetés szolgalma) - épületszolgalmak (kilátás joga, ablakjog, világosság joga, pinceszolgalom, kéményszolgalom - útszolgalmak - vízhasználati szolgalmak (vízvezetési szolgalom, ereszjog) 170. (1) A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. (2) A szolgalom megszűnik, ha a jogosult azt tíz éven át nem gyakorolta bár ez módjában állt, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák. A telki szolgalom megszűnik: - az (1)-(2) bekezdés alapján - lemondással - kisajátítással - a szolgalom tárgyának megsemmisülésével Amennyiben a telki szolgalmat bíróság ítélete, hatóság határozata alapította, a megszüntetésnél azt kell vizsgálni, hogy a szolgalom fenntartására az ingatlan rendeltetésszerű használatához feltétlenül szükség vane. A szükségességet objektív szempontok szerint kell vizsgálni. Ha a jogosultat a szolgalom gyakorlásában a személyében rejlő (például kiskorúság, betegség, tartós távollét), vagy valamilyen külső ok akadályozza, a gyakorlás hiányának jogkövetkezményeit megállapítani nem lehet. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a személyében következett be olyan körülmény, amely a Ptk a alapján az elbirtoklási idő megszakadását eredményezi. Amennyiben viszont az akadályoztatás a szolgalommal terhelt dolog tulajdonosától ered és a jogosult ezt eltűri, nem él a birtokvédelem eszközeivel sem, e magatartása a szolgalom megszűnéséhez vezethet. A törvényben írt időtartamnak megszakítás nélkül kell eltelnie. 9

10 Használati jog alapítása 171. (1) Ingatlanra közérdekből a külön jogszabályban feljogosított szervek javára államigazgatási szerv határozatával szolgalmat vagy más használati jogot lehet alapítani. A használati jog alapításáért kártalanítás jár. (2) A használati jog alapításának eseteit, továbbá a kártalanítás szabályait külön jogszabály állapítja meg. 1 BH A távhőszolgáltató által akár külön megállapodás, akár államigazgatási szerv határozata alapján igénybe vett társasházi közös helyiség (hőközpont) használatáért bérleti (használati) díj nem, de egyszeri kártalanítás jár. A kártalanítás mértékére a felek megállapodása az irányadó, ennek hiányában annak összegét a bíróság állapíthatja meg. Alanyai: a földtulajdonos (ingatlantulajdonos) és a használati jog jogosultja (jogszabályok által megjelölt) Tárgya: föld, épület vagy mindkettő Tartalma: átalakítások végzése, használat, rendszabályok előírása Megszűnés: - ha az a tevékenység, aminek ellátására létrejött, megszűnt - a tevékenység folytatásához többé nem szükséges gyakorolni A használót megilleti az elvitel joga. Örökhaszonbérlet: a hatályos magyar jogrendszer nem ismeri, ettől függetlenül vele tartalmilag megegyező szerződések a diszpozivitás elve alapján köthetők. Ennek alapján a jogoslt a földet örök időkre (később alakult ki a határozott, de hosszú idejű) birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti stb., halála esetére átörökítheti, megterhelheti, terheit viseli, köteles évi bért fizetni, elidegenítés esetén a jogosultnak elővásárlási joga van. Felülépítményi jog: a hatályos magyar jog nem ismeri. Tartalma: az épület tulajdonjoga formálisan a földtulajdonosé, az építményi joggal mint dologi joggal tulajdonos módjára bánhatik. Meghatározott időre, de tipikusan az épület fennállásáig létesül. Élők közötti ügylettel átruházható, örökölhető, megterhelhető. 1 Lásd különösen a bányászatról szóló évi XLVIII. törvényt, a gázszolgáltatásról szóló évi XLI. törvényt, a villamos energia termeléséről, szállításáról és szolgáltatásáról szóló évi XLVIII. törvényt és a távhőszolgáltatásról szóló évi XVIII. törvényt. 10