LAKÁS-HITELEZÉS: NYÍLT VERSENY?

Átírás

1 LAKÁS-HITELEZÉS: NYÍLT VERSENY? A nemzetközi tapasztalatok szerint egy ország akkor õrzi meg lakásszínvonalát, ha meglévõ lakásállományának 1%-a évente újra épül. Hazánkban négymillió lakóingatlannal lehet számolni, azaz a nemzetközi szinthez évi 4. új lakás felépítésére lenne szükség. Ez azonban csak fenntartja a jelenlegi lakás-színvonalat, de ahhoz már nem elégséges, hogy a minőségi ollót zárja. Az egy főre vetített lakás-állományban ugyanis nincs elmaradás és az újonnan épült lakások fajlagos alapterülete is közelíti a nyugat-európai átlagot. A színvonal fenntartásához szükséges új építések számához mérten a 9-es évek második felében nagyarányú csökkenés volt tapasztalható. Az újonnan épült lakások száma 1999-ben érte el a mélypontot: ekkor húszezernél is kevesebb lakás készült el (ebben azonban minden bizonnyal szerepet játszott az is, hogy a Kormány már hírdetni kezdte Otthonteremtési koncepcióját, és az építkező lakosság egy része -bízván a beígért kedvezményekben- halasztotta az építkezés befejezését). Az ezredfordulóra a pszichológiailag is alacsony szintre mérséklődő infláció és csökkenő kamatszínvonal, a hazai értékpapírpiac 1998 óta tartó gyengélkedése és a külföldiek ingatlanvásárlásai nyomán meginduló spekuláció, valamint az otthonteremtéssel kapcsolatos kormányintézkedések hatására határozottan élénkült, bizonyos szegmensekben robbanásszerûen megnõtt a kereslet a lakóingatlanpiacon. Lakásépités Magyarországon 5 4 Használatba vett lakások Kiadott építési engedély Forrás: KSH A kedvezõ tendenciák -ingatlanpiaci szakértõk elõrejelzése szerint- az idén is folytatódnak: között az új lakások építésénél évi 1-15 százalékos kereslet-élénkülés prognosztizálható. 1-2 éven belül számítani lehet a lakás-felújítási, -korszerûsítési piac bõvülésére is: ezt részben a Széchenyi-terv (nagyvárosi lakóépülettömb-rehabilitáció, panel-program) illetõleg az új lakás építéséhez / vásárlásához szükséges fizetõképes-kereslet egyenlõre még szûkös volta indokolhatja. A kormány februárban életbe lépett új lakásrendelete köszönhetően részben annak, hogy az elmúlt esztendőben bevezetett intézkedések hatására a támogatott hitelek iránti igény elmaradt az eredeti elképzelésektől- tovább bõvíti a támogatások és kedvezmények körét. Igazi áttörés mégsem a rendelet ezen részeitől, hanem az új jogszabály azon elemétől remélhető, amely az FHB eddigi monopolpozíciójának megszûntetésével a lakáshitelezési piacon az elmúlt évben kibontakozó verseny intenzitását célozza növelni s a verseny nyomán várható kamat-csökkentési tendenciák eredményeként kívánja szélesebb lakossági rétegek lakáshoz jutását elõmozdítani. Amennyiben a bankok 21. évi kamat-politikája visszaigazolja ezt a kormányzati szándékot, a hitelek aránya a lakásvásárlások finanszírozásában a 2. évi 1 százalékkal szemben 21. végére elérheti a 2 százalékot, ami azonban még mindig igen távol van az Európa nyugati felén jellemző 5% feletti szinttől. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy egyúttal a hitelbírálat feltételei és rendszere is alapjaiban megváltoznának. 1

2 Megfelelõ keretfeltételek között a prudens ingatlanhitelezés a legbiztonságosabb üzletágak közé tartozik. Ennek hiánya vagy korlátai azonban jelentõsen megnövelik az üzletág kockázatát. A jövedelem-központú hitelbírálatról az ingatlan értéke által determinált finanszírozás irányába történõ elmozdulásnak, s ezen keresztül a hitelezhetõ társadalmi rétegek jelentős mértékű kiszélesítésének jogszabályi feltételei még hiányoznak. A jelzálog-hitelek biztonságát garantáló jogi infrastruktúra állapotának rendezéséig a kockázatok minimalizálása érdekében a lakáshitelt nyújtó bankok számára alapvetõ fontosságú a lakást vásárolni akarók pénzügyi helyzetének ismerete, a hitelt felvenni szándékozó jövedelmi viszonyaira épülõ hitelbírálati rendszer alkalmazása. A Tárki közelmúltban készült felmérése szerint a lakáspiac keresleti oldalát ma mintegy 41. olyan háztartás alkotja, akik nemcsak szeretnének lakást vásárolni, de ehhez megfelelõ pénzügyi lehetõséggel -önerõ és hitelképesség- is bírnak. (Ebbõl egy másik felmérés szerint mintegy 2.-re tehetõ azoknak a háztartásoknak a száma, akik rendelkeznek annyi jövedelemmel, hogy 1 éves futamidõre -a jelenlegi átlagos kamatszint mellett- 1 millió Ft összegû lakáshitelt vegyenek fel.) Az mindenesetre nyilvánvaló, hogy a fogyasztói-, különösen pedig a gépkocsi vásárlásra fordított hitelek dinamikája alapján a magyar háztartások jövedelme a jelenleginél nagyobb lakáshitel-állományt is lehetõvé tenne. A kínálati oldalon -a már idézett Tárki felmérés szerint- 56. olyan háztartás áll, akiknek jelenlegi pénzügyi helyzetükhöz képest túlságosan nagy megterhelést jelent a mostani lakásuk fenntartása. Magyarországon a lakásmobilitás igen alacsony: csupán évi ezerre tehetõ a lakásváltoztatások száma. Ilyen mobilitás mellett a kutatók szerint a piacnak mintegy 17 milliárd forint hitelfelvételre van szüksége. A GKI prognózisa tovább árnyalja a képet: a 2. második felében készült felmérésük szerint,7% azoknak a háztartásoknak az aránya, amelyek a következõ két évben biztosan lakás vásárlását vagy építését tervezik és 3,% azoké, akik ebben nem biztosak, de valószínûnek tartják. Ez évente háztartást jelent. Lakásukra a válaszadók 3,1%-a fog egy éven belül jelentõs összeget költeni, s további 11,3% tartja valószínûnek ilyen kiadásait. Ez háztartást jelent. Összességében a biztosan válaszolók alapján, lakásépítést, -vásárlást, -felújítást, -korszerûsítést 21-ben mintegy 145. háztartás tervez. Az elmúlt év második felében készült felméréshez képest a kormány 21. februárjában életbe lépõ lakásrendelete a háztartások lakással kapcsolatos terveit illetõen minden bizonnyal pozitív elmozdulást idézett elõ: ha az akkori bizonytalanok arányát is figyelembe vesszük, 21-re kb. 37. háztartás lakásváltoztatási szándéka prognosztizálható. Mindez nem jelenti azt, hogy ennyien automatikusan lakáshitel-felvevõkké is válnak: feltételezhetõ, hogy az említett háztartások egy része vagy nem akar vagy -jövedelmi viszonyai alapján jelenleg- nem alkalmas hitel felvételére. A KSH legutóbbi (2. január) jövedelem-statisztikája alapján jelenleg ma Magyarországon a nemzetgazdasági szinten mért átlagos nettó jövedelem alapján a lakosság nem hitelezhető. Az ágazatok közül csupán a pénzügyi szférában foglalkoztatottak (kb. 52. fő) átlagjövedelme alkalmas arra, hogy egy 1 éves futamidejű, 2 millió Ft összegű, piaci kamatozású lakáshitel havi törlesztőrészlete a bankok által általánosan előírt 3-4% hitel-visszafizetésre forditható részből fizethető legyen. 6 5 A lakossági hitelállomány alakulása ,1% 35,7% 35,2% 35,3% 33,7% 32,7% 1999.XII. III. VI. IX. XII. Épitési, ingatlanvásárlási hitel Fogyasztási és lombard hitel Forrás: MNB 2

3 A lakosság hitel-képességének vázolt korlátai is magyarázatként szolgálnak a valójában lakáscélra fordított, de a lakás-hiteleknél jóval lazább biztosítéki rendszerű, egyszerűbb procedúrájú, gyorsabban folyósítható, de mindezek miatt az ügyfelek számára valójában drága személyi kölcsön termékek felfutására. Emiatt a közölt statisztikák csak részben adnak valós képet az építésre, ingatlanvásárlásra felvett hitel-állomány alakulásáról a fenti célból felvett hitelek egy része valójában a fogyasztási és lombard hitelként aposztrofált állományban kerül kimutatásra. A két fő termék-csoport (fogyasztási és lombard hitelek (ideértve a személyi, áruvásárlási kölcsönt és a folyószámla-hitelt) illetőleg épitési és ingatlan-vásárlási hitelek) közötti arány az elmúlt évben folyamatosan módosult; a lakás-célú hitelek aránya szerény mértékben ugyan, de az év folyamán fokozatosan nőtt. Az épitési, ingatlan-vásárlási hitelek állománya egy év alatt 61,4 md Ft-tal bővült (az elmúlt évi új hitel-felvétel a kifutó állományok miatt ennél értelemszerűen magasabb). Az új, állami kamattámogatásos hitelek állománya 39,4 md Ft, melyet kb. 15. ügyfél (a háztartások,4%-a) vett igénybe, azaz az 1 ügyfélre jutó átlag-hitel 2,6 millió Ft/fő volt. A budapesti lakásárak ismeretében ez az összeg a lakóingatlan árának csak töredékét fedezheti, vagyis a lakás-változtatáshoz még mindigkomoly önerő szükséges. Az építési hitel-portfólió elmúlt évi növekményéből fennmaradó, 22 md Ftot meghaladó, piaci kamatozású épitési, ingatlanvásárlási hitelt a támogatásos hitelekre jellemző 2,6 millió Ft / ügyfél átlag-hitelt alapul véve ügyfél igényelhette. A nem támogatott építési hitelállomány, az igénybe vevő ügyfelek száma, valamint az átlagos hitel-nagyság azonban ennél minden bizonnyal magasabb egyrészt a kifutó állományok torzító hatása itt csapódik le, másrészt a ténylegesen lakás-célra folyósított hitel-portfóliót a már említett, valójában lakás-célra felvett személyi kölcsönök állománya is gyarapítja MFt Kamat-támogatásos lakás-hitel állomány alakulása Jelzálog-levelek kamattámogatásával nyújtott hitelek Kiegészitő kamattámogatással nyújtott hitelek jelzálog-l.: 652 MFt, 2213 db kiegészitő: 3299 MFt, db D b db-szám (jelzálog-levél) 1 2 db-szám (kiegészitő) jelzálog-l.: 547 MFt, 185 db kiegészitő: MFt, 7392 db jelzálog-l.: 2732 MFt, 948 db kiegészitő: 443 MFt, 226 db 4 5 Forrás: MNB jelzálog-l.: 471 MFt, 169 db kiegészitő: 358 MFt, 2 db 2.II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII. 2 A lakossági hitel-állomány dinamikus növekedése több tényezővel, így a korábbi években elhalasztott fogyasztás bepótlása, a jövőre vonatkozó kilátások, ezen belül a jövedelmi helyzet tartós javulásába vetett bizalom erősödése, magyarázható. Az átlagos kamat-szint alakulása és a hitel-állomány felfutása közötti összefüggés vizsgálata alapján megállapítható, hogy az elmúlt esztendőben a lakosság hitel-kereslete különösen a fogyasztási hitelek (személyi kölcsön, áruvásárlási hitel) esetében- gyakorlatilag kamat-érzéketlen volt. Az építési, ingatlanvásárlási hitelek átlag-kamatának alakulása esetében a fenti reláció nem egyértelmű; az év során bekövetkező 5%-ot meghaladó kamat-csökkenés fő oka azonban még nem a keresleti oldallal, hanem a Kormány Otthonteremtési programja mellett illetve azzal összefüggésbeninkább a kínálati oldalon, a bankok között megindult versennyel magyarázható. 3

4 24.% 23.% 22.% Átlagos hitel-kamat A főbb lakossági hitel-kamatok alakulása Fogyasztási hitel 21.% 2.% 19.% 18.% 17.% 16.% Épitési hitel 1999.XII. II. IV. VI. VIII. X. Forrás: MNB A verseny további erősödésével az infláció folytatódó csökkenését is feltételezve- a következő években várható az átlagos kamat-szint további csökkenése, ugyanakkor azonban a lakossági hitelezés igen magas költségei, a verseny erősödése által kikényszerített fokozatosan enyhülő hitel-felvételi követelmények miatt vélhetően növekvő bukási arány, valamint a kockázatosabb ügyfél-szegmensek irányába történő törvényszerű elmozdulás további, látványos kamat-vágásokat nem tesz lehetővé, a jövedelmezőség megőrzése egy tisztes marzs fenntartását indokolja. Kamattámogatás nélküli lakás-hitelek kamat-változása egyes bankoknál Postabank OTP BA-CA IEB K&H Erste MKB CIB Forrás: Bankinfo Center (Megj: a grafikonban a bankok által minimálisan felszámított kamatok szerepelnek) Az ügyfelekért folytatott verseny a jövőben inkább a kapcsolódó dijakban, jutalékokban, illetőleg a lakás-hitel termékek mellé kínált szolgáltatások mennyiségében és minőségében (rugalmasság, gyors ügyintézés) fog megnyilvánulni. Többek között éppen ezzel magyarázható, hogy a piaciaknál jóval kedvezőbb kamat-feltételekkel kínált, nagy marketing költséggel hírdetett un. jelzálog-levél kamattámogatásos ( FHB-s ) hitelekből az elmúlt évben a vártnál kevesebb fogyott; az ügyfelek az időnként igen hosszadalmas és bürokratikus procedúra helyett inkább a valamivel dragább, de gyorsabb és rugalmasabb piaci hitel-felvétel mellett döntöttek. Kétségtelen ugyanakkor, hogy a FHBnak nem volt induló ügyfélköre, szemben a többi lakás-hitelt kínáló kereskedelmi bankkal. A lakás-hitelezési tevékenység elmúlt évben tapasztalható kiszélesedésével immár a teljes lakossági finanszírozási piacra kiterjedő verseny középtávon a jelenlegi erőviszonyok komoly átrendeződését 4

5 eredményezheti. Ennek részben magyarázata az örökölt portfóliók kifutása, illetve az új hitelállományok dinamikus felépítése. Komoly versenyelőnyt jelent a tiszta jelzálog-alapú finanszírozás tömegessé válásáig az ügyfélkör minősége, a szolgáltatás rugalmassága. Az ebben rejlő lehetőségek kiaknázása kedvező poziciót biztosíthat az átrendeződő piacon a vállalati piacon megedződött, aktív, jövedelme alapján a felsőbb ügyfél-szegmensekbe tartozó, fiatal-középkorú, széles termék-skálával hitelezhető lakossági ügyfélkörrel rendelkező illetve azokat elhódítani igyekvő bankok számára. Ugyanakkor azonban számítani kell a hitelezési tevékenységüket tömegesen az idén megkezdő lakástakarékpénztárak, valamint új piaci szereplőként az év eleje óta jelzálog-hitelezési tevékenységre jogosult biztosító társaságok jelenlétére is. A hitelintézeti szektor lakossági hitelállományának megoszlása (2. vége, MKB becslés) MKB RAIFFEISEN1.3% ABN1.5% 1.6% Cetelem 2.1% FHB ERSTE 2.1% 2.2% Porsche 2.6% Opel Daewoo 1.2% CIB 1.2% Többi bank és lakástakarékok 11.4% OTP 34.7% 2.7% KH 3.2% Postabank 3.3% Citibank 3.4% BB 4.1% Takarékszövetkezetek Merkantil (OTP csoport) 16.7% 4.8% A Magyar Külkereskedelmi Bank 2. júniusától kínálja folyamatosan bővülő választékban lakáshitel termékeit. A bank lakás-hitel állománya az indulás óta eltelt időszakban több mint 2,5 szeresére bővült, piaci részesedése 1,8%-ról 3,1%-ra nőtt (21. január). Az MKB elsőként vezette be a piacon az igen nagy népszerűségnek örvendő Euro-alapú lakás-hitel konstrukcióit; a kedvező piaci fogadtatást jelzi, hogy 9 hónap alatt 3 md Ft-ot meghaladó deviza-alapú lakás-hitel portfólió épült fel. A bank piaci részesedése a devizában nyújtott lakossági hitel-állomány esetében 77% (21. január). MFt Az MKB lakás-hitel állományának alakulása FX-alapú HUF-alapú Piacrész (%) 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5% 2.I. III. V. VII. IX. XI. 21.I. III..% A piacon elérhető többi termékhez mérten igen kedvező kamat-feltételekkel kínált konstrukciókhoz különböző kamat-periódus (3 hó, 1 év, 5 év), az ügyfelek igényeihez igazodó futamidő és a kapcsolódó szolgáltatások igen széles köre (áthidaló kölcsön, előtörlesztés) kapcsolódik. 5

6 Kamattámogatásos hitel Állami kegészitő kamattámogatású hitel Új lakás / ház épitésére vagy vásárlására AZ MKB ÁLTAL KINÁLT LAKÁS-HITELEK Euro alapú hitel Forint alapú hitel Áthidaló hitel Euróban nyilvántartott, de forintban folyósitott és törlesztett hitel Új vagy használt lakás / ház épitésére, vásárlására, korszerűsitésre, Forint alapú hitel Új vagy használt lakás / ház épitésére, vásárlására, korszerűsitésre, felújitásra, bővitésre Euro- és forint alapon egyaránt Lakáscsere esetén a meglévő lakás / ház értékesitéséig az új lakás / ház vételárának kiegyenlitésére felújitásra, bővitésre 6,5%-os kamattal 9,53%*-os kamattal 16,25%**-os kamattal Euro- és forinthitel kamattal * 1 éves kamatperiódus esetén a 21. március 1-i állapot alapján ** 1 éves kamatperiódus esetén 6