SZAKVÉLEMÉNY. Csak Önkormányzati belső használatra! április

Átírás

1 SZAKVÉLEMÉNY a Pécs, Szent István tér sz. épület, Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Készítette: Áspán László okl. építészmérnök, vezető tervező műszaki ellenőr igazságügyi szakértő építészet, épületszerkezet, épületfizika, építéstechnológia szakterületen Csak Önkormányzati belső használatra! április

2 SZAKVÉLEMÉNY a Pécs, Szt. István tér 8-10 sz. épület műszaki állapotának 30 éves rendeltetésre alkalmas állapot fenntartásához A szakvélemény a Pécs MJ Város Önkormányzat alpolgármesterének tanácsadói bizottsága felkérésére készült április 10-én. A szakvélemény készítésének célja: Tényfeltárás, az épület elkövetkező 30 éves bérleti szerződése megkötésének segítése a tulajdonossal. A vizsgálat kiterjed a műszaki állapot rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételére, valamint az oktatás és ifjúság nevelési körülményeinek biztosítása, az épület funkciók kialakítása és fejlesztése vonatkozásában. 1. A telek és az épület története: Az első írásos bizonyítékok a telek kialakulásával kapcsolatosan Pécs 79. sz. telke Tulajdonosa: Kaso (nagyprépost) Soitka János ház, kert Lakoczy Mihály Város tulajdonába kerül Város Lakoczky féle háza Boda József és családja tulajdonába kerül Barcza Lajos és Bakonyi Terézia tulajdona Apácza Zárda Ft-ért megvásárolta Scitovsky-tér 10. Notre Dame apáczák bérháza III. 21. Az apácza rend a telken kétemeletes iskola építésére kért engedélyt. A káptalan megbízásából a terveket Kirstein Ádám készítette. Ez a templom utáni főépület szárny III. 29. Felszentelték a felsőbb leányiskola épületét. Építő: Horváth István és Lakits Ferenc és 1924 között több épületrész épül, utoljára a legnyugatibb szárny X.19. Zichy Gyula pécsi püspök felszentelte a nőzárda leánygimnáziumának három emeletes palotáját. - Az épület együttest 1958-ban renoválják ben felújítják, az utcai nyugati szárnyon tartószerkezeti átalakításokat végeznek, a nemzetiségi szárny kialakításra kerül az utcai és udvari homlokzata elnyeri a mai állapotát. A tetőszerkezet kisebb javításokon esik át között a templom melletti szárny udvari fala csőrepedés következtében alapsüllyedést szenvedett, amely a csőrepedés megszűntetésével nem mozog az alap között kisebb födém megerősítések készülnek a főépületen.

3 2. Az épület szakvéleményének elkészítéséhez rendelkezésre állt: - Az épület digitális felmérése - Az utcai épület energetikai számítása - A szakértő helyismerete 2004 évtől, több szakvélemény és részterv készítése. 3. A telken levő épületek felsorolása, amelyek a vizsgálat tárgyába bevonásra kerültek: Szent István tér 10 sz. telken (hrsz.: 18443): - Az utcai főépület, amely 1906-ban épült - Az udvari díszterem (tornaterem) szárnya - A német nemzetiségi szárny földszintje és 1. emelete Szent István tér 8 sz. telken (hrsz.: 18437) - Az utcai főépülettől nyugatra eső utcai háromszintes épületszárny 1924-ben épült - A nyugati gépkocsi bejárat melletti volt szolgálati lakás és tantermekké átalakított földszintes gazdasági épületrész 4. Az új épület építésének lehetősége a PÉSZ valamint a műemléki terület előírásainak figyelembevételével. 5. Az épületegyüttes kezelésének használati jog szerinti kötelezettsége műszaki megoldások vonatkozásában. Az épületegyüttes tartós bérbeadása miatti kialakult helyzetben a bérlő képviseletében dr. Zalay Szabolcs igazgató a szakértői vélemény kialakításához a rendeltetésszerű működéshez a hatályos előírásoknak megfelelő épületfunkciókat (termeket, helyiségeket, járulékos létesítményeket) tájékoztató jelleggel az alábbi táblázatos formában megadta:

4 LEŐWEY KLÁRA GIMNÁZIUM ÉPÍTMÉNY MŰKÖDÉS FELTÉTELRENDSZERE Utcai épületekben elhelyezett funkciók Helyiségek megnevezése Szerződés idején Működéshez min. szükséges Optimális működéshez szükséges Igazgatói iroda Igazgatóhelyettesi iroda Titkárság Gazdasági iroda Pszichológus Szülői fogadó Központi tanári szoba Raktár Irattár Takarítás, öltöző Öltöző (műszaki) Orvosi szoba Gépészeti hő fogadó Akadálymentesítés 0 igen projektarányos Akadálymentesítés 0 igen teljes iskolára Porta Pinceraktár Teakonyha Karbantartó műhely Szerződés időtartam alatt létesítendő helyiség

5 Oktatási helyiségek: nagy előadó konferencia terem nagytanterem 68 m 2 tanterem 50 m 2 23 és az udvaron (2018.) 4 db, díszterem feletti tanterem beépítése kistanterem 6 és az m 2 udvaron 4 tornatanári szoba és 0 öltöző nyelvi labor 20 fős angol nyelvtanári szoba Fizika előadó Fizika szertár Kémia előadó Kémia előkészítő Természet tud. előadó 0 nem szükséges 1 nem szükséges Természet tud szertár oktatási tech. szertár könyvtár zsibongó folyosó szintenként van, de nem megfelelő méretű m 2 - es aula építése és járulékos helyiségei könyvtár olvasó könyvtár raktár WC blokk szintenként fiú, leány díszterem felett 3 blokk

6 Sportlétesítmények: Rendezvény nagyterem, tornaterem Kis tornaterem fiú öltöző és vizesblokk leány öltöző és vizesblokk torna szertár kültéri többfunkciós 30 x 60 m pálya futópálya 0 távol és magasugró pálya Közösségi funkciók: Aula 300 fős 0 Büfé 1 Büfé raktár 1 Audio terem 0 1 stúdió Ruhatár 0 Működést biztosító kiegészítők: Parkolók, igazgatás Vendég parkolók Akadálymentes parkolók Tűzoltó út Utcai szárnynál van, belső udvari szárnynál nem rendezett Tűzcsap van van van Zöldterület megfelelő A déli bejárat környékén levő ún. francia szárny bontandó épület, PÉSZ szerinti bővítés vizsgálat tárgyát képezi.

7 TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft. Szakvélemény a Pécs, Szent István tér , Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről 30 ÉVES BÉRLETI SZERZŐDÉS ALATT AZ ÉPÍTMÉNY VÁRHATÓ MŰSZAKI RÁFORDÍTÁSA /NETTÓ ÉRTÉK/ Karbantartás a szerződés Értéknövelő beruházás a Egyéb ideje alatt, 2043-ig szerződés ideje alatt, 2043-ig Épület szerkezet FŐÉPÜLET II. emelet feletti tetőfödém megerősítés (acél-fa kombináció) + járulékos munkák. Díszterem + 3 tanterem 228 m Ft/m Ft Főépület I. emelet feletti födém acél gerendáinak és faszerkezeteinek megerősítése járulékos munkáival 230 m Ft/m2 Ablakok (külső) cseréje + bejárati ajtók, kapcsolt gerébtokos ablakok (külső réteg 1x üveg belső szárny 2x üveg /műemléki környezet/ bontás-beépítés) Össz.: 600 m2, ebből 1 rétegű 395 m ,- Ft/m2, kapcsolt gerébtokos, bejáratok: 205 m ,- Ft/m2 udvari: Ft utcai: Ft A nyílászárók karbantartása megfelelő volt, de avulás és energetikai okok miatt újragyártandók, értéknövelő része megegyezés tárgya Ft TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft Pécs, Anna u. 25.; Tel.: 72/ ; tesit@t-online.hu; Bankszámlaszám: ; Adószám: ; Cégbejegyzés: Cg

8 TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft. Szakvélemény a Pécs, Szent István tér , Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Főépület homlokzat: hőszigetelés + díszterem (az utcai oldalon csak belső szigetelés a tagozatok miatt) Tagozatos homlokzat: 2000 m Ft/m2 Nem tagozatos homlokzat: 2375 m Ft/m Ft Karbantartással összefüggő felületképzés Ft Energetikával összefüggő fejlesztés A vakolat karbantartás jellegű Tető zárófödém hőszigetelése, 15 cm ásványgyapot + burkolat 1250 m Ft/m2 Tetőhéjazat cseréje lécezéssel, fóliával, kiszellőztetéssel /ferde bádogozással/ 1879 m Ft/m2 Tető fa szerkezet párkány javítással 20% faanyag cserével utcai szárnyon tűzvédelemmel (jelenleg meszelés van) 1750 m Ft/m Ft Ft A tető héjazata között lett felújítva TONDACH hódfarkú cseréppel, amely szétfagyott Ft Akadálymentesítés: 1 db lift + járulékos szerkezeti munkák, bontás-építés Akadálymentesítés: táblák, kommunkiációs rendszer, rámpák, akadálymentes parkoló (2 db) 1 csomag Tűzvédelmi rendszer kialakítás az ablakok cseréjével egyidejűleg Ft Ft Ft Ablakszárny kialakítás többlete Ft Elektronikus vezérlés, távnyitók TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft Pécs, Anna u. 25.; Tel.: 72/ ; tesit@t-online.hu; Bankszámlaszám: ; Adószám: ; Cégbejegyzés: Cg

9 TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft. Szakvélemény a Pécs, Szent István tér , Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Aula létesítés a zsibongó terek hiánya miatt, büfé kialakítással, akadálymentes, mély alapozással, gépészettel 380 m Ft/m2 Díszterem tetőtér beépítése: 4 tanterem + vizes helyiségek, átjáró kialakítása. Nettó alapterület: 322 m Ft/m Ft Ft 2016-szükséges, mivel a német nemzetiségi szárny teljesen átadásra kerül a tervek szerint. Díszterem falazatának megerősítése, alapozás megerősítés, megsüllyedt dél-keleti főépület sarok megerősítése Ft A francia udvari szárny bontása avulás és gazdaságtalan felújítás miatt, kivéve a keleti oldalon lévő két segédtantermet, ill. az utcai szárnyon lévő tanári szobákat Főépület gépészeti/fűtés korszerűsítése + díszterem Főépület villamos karbantartása, korszerűsítés, világítás Ft Ft Ft A francia szárny a keleti két előadó kivételével széntárolóból, kamrákból, szolgálati lakásokból lett kialakítva. Oktatási célra NEM alkalmas. TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft Pécs, Anna u. 25.; Tel.: 72/ ; tesit@t-online.hu; Bankszámlaszám: ; Adószám: ; Cégbejegyzés: Cg

10 TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft. Szakvélemény a Pécs, Szent István tér , Leőwey Klára Gimnázium műszaki állapotáról, 30 éves fenntartási időszakhoz szükséges műszaki feltételekről Kötelező tisztasági festés 5 évenként (6 alkalom/30 év) járulékos munkákkal 6x m2 Össz.: m Ft/m Ft Bérleti szerződéshez tartozó épület fenntartás. Belső nyílászárók felújítása, javítás 280 m Ft/m2 Folyosók, közlekedők, lépcsők burkolat felújítása akadálymentes megoldással, bontás-építés 1250 m Ft/m Ft Ft (karbantartás) Ft (avulás utáni fejlesztés) Udvari sport létesítmény kiegészítése távolugró, magasugró pályával 1 csomag Összesen (nettó): Beruházás előkészítő költség (tervezés, műszaki ellenőrzés, használatbavétel) 15 % Mindösszesen: Mindenkori ÁFA értéke (2013- ban 27%) Megrendelőt terheli Ft (karbantartás) Ft (futópálya) Ft Ft Ft Ft Ft Ft A jelenlegi pálya karbantartása, csapadékvíz elvezetés 15 éven belüli felújítása Ft Ft Ft Ft TÉRHATÁS Építészeti és Mérnöki Kft Pécs, Anna u. 25.; Tel.: 72/ ; tesit@t-online.hu; Bankszámlaszám: ; Adószám: ; Cégbejegyzés: Cg

11 ÖSSZEFOGLALÁS A szakértő ismerete szerint a bérlet tárgyát képező Szt. István téri régi épületek, valamint az udvari szárny (francia részleg) és a hozzá tartozó 2 db sportpálya áll rendelkezésre a 30 éves időtartam alatt. A vizsgált építmény helyiség összetétele nem teljes egészében alkalmas a rendeltetésszerű használathoz, így a jelenlegi formájához képest a táblázatban meghatározott tantermekkel, kisegítő csoporttermekkel, sport és aula létesítményekkel ki kell egészíteni. A működtetéshez szükséges műszaki tartalom 4 db új tanterem kialakítása a díszterem fölött vizes blokkokkal, illetve 1 db aula kialakítása, amely a díszteremhez és a fő utcai szárnyhoz csatlakozik akadálymentesítéssel. A francia szárny jelentős része további működtetésre alkalmatlan, gazdaságos felújítása nem megoldható, traktus mélysége érdemi funkció kialakítására (pl. konditermek, kisegítő tantermek) nem alkalmas, bontása szükséges. A francia szárnyból a keleti végén lévő előtérrel ellátott 2 db kisegítő tanterem megtartható, szükséges kiegészítésekkel (pl. vizesblokk). A lebontás után a területen parkolót lehetne kialakítani zöldfelülettel és a meglévő sportpályák és környezetében egy környezetbe illő, közepes méretű tornaterem (12x24 m) létesítése szükséges. Ennek anyagi fedezete a jelenlegi tanulmányban nem szerepel és a bérleti területben sincs figyelembe véve. A műszaki vizsgálatból megállapítható, hogy 2013-as árszinten a bérlőt ,- Ft terheli, míg a fejlesztés értéke ,-Ft nettó értéken számolva. A fejlesztésnél a beruházói és tervezői díj a teljes összeg 15 %-a ( ,- Ft) az adott időszakban. A továbbiakban megfontolandó, hogy a kifizetendő 900 millió forintos bérleti díj jelenlegi értéken számolva hogyan viszonyul a jelenlegi értéken számolt 370 millió forintos fejlesztéshez. Ezen felül a bérlőnek 30 év alatt az alapvető üzemeltetési költségeken kívül rá kell fordítani 301 millió forintot is az épületre. Ez a ráfordítás egy másik iskola esetében is hasonló nagyságrendű, csak a tulajdonos fordítja rá és nem a bérlő. Az energia magas költsége miatt az épület hőszigetelését és a nyílászárók cseréjét rövid időn belül el kell végezni, mert annak megtérülési ideje minimum 15 év. Amennyiben ezt elhalasztják, úgy a rezsi díjak viszonylag magas költsége nem enyhíti a rezsidíjjal növelt bérleti díj értékét. 30 év után a táblázatokban felsorolt munkák elvégzését követően a tulajdonos egy jó közepes műszaki állapotú épülettel rendelkezik. Az épület tartószerkezetében történő műszaki beavatkozás, azaz az utolsó tartószerkezeti megerősítés után a karbantartási munkák elvégzettnek tekinthetők. A megerősítést (karbantartást) követően egy független, mindkét fél által elismert akkreditált szervezettel célszerű egy épület műszaki felméréssel tisztázni, hogy a ráfordítások elérték-e a céljukat, és az épület további éves időszakban (ekkor az alap épület már 150 éves lesz) rendeltetésszerű használatra alkalmas-e.

12 A jelenlegi, vizsgált épület alapterülete: - Utcai szárny: m 2 - Megmaradó francia szárny rész: 188 m 2 - Elbontandó francia szárny rész: 90 m 2 - Díszterem: 240 m 2 - Színpad (61 m 2, de nem hasznos terület) - Bővítés után: o Aula: 380 m 2 o Tetőtér: 322 m 2 o + akadálymentesítés - Bővítés, bontás után összesen (2018-ban): m 2 A fenti kidolgozás tájékoztató jellegű, az iskolában az elmúlt 10 évben végzett műszaki munkákból adódó ismeretek szerint került kialakításra és működés szempontjából minimális értékű munkák kerültek betervezésre. Ennél kevesebb értékből a 30 éves működést nem látom megoldhatónak. A fenti összeállítás kimondottan bizalmas jellegű és csak a Pécs M.J. Város Önkormányzata használhatja fel tárgyalási alapként, illetve koncepció kialakításához. Pécs, Áspán László okl. építészmérnök, vezető tervező műszaki ellenőr igazságügyi szakértő építészet, épületszerkezet, épületfizika, építéstechnológia szakterületen