BUDAPEST, XIX. KERÜLET ZOLTÁN UTCA 30. SZÁM ALATT LÉVŐ 14 LAKÁSOS TÁRSASHÁZ ÁLLAPOTFELMÉRÉSE

Átírás

1 BUDAPEST, XIX. KERÜLET ZOLTÁN UTCA 30. SZÁM ALATT LÉVŐ 14 LAKÁSOS TÁRSASHÁZ ÁLLAPOTFELMÉRÉSE Megrendelő: Budapest, XIX. kerület, Zoltán utca 30. Társasház képviseletében Görcz Tibor közösképviselő Készítette: Lackner Csaba, magasépítészet (ÉP/B ; ME-II ) Trombitás Károly, épületgépészet (ÉP/ÉG ; ME-GI ) Budapest,

2 TARTALOMJEGYZÉK 1. A Társasház általános információi A Társasház topgráfiája Megközelíthetőség Helyszínrajz Közművesítetség Közös használatú területek és helyiségek leírása (alaprajzok csatolva) Általános rendelkezés Előzmények és Megbízás Előzmények Általános ismertető az épületdiagnosztikáról Épületdiagnosztikai feladatok kategórizálása Az épület állagát meghatározó sajátosságok Műszaki leírás Magasépítészet Lábazat Falszerkezet Lépcsőház Függőfolyosó Fedélszerkezet Tetőhéjalás Ereszcsatorna rendszer Gépészet Víz- és csatornarendszer Elektromos rendszer Fűtés

3 1. A Társasház általános információi 1.1 A Társasház topgráfiája Az állapotfelmérés tárgyát képező társasház Budapest, XIX. kerület Kispest, Wekerle telepén a Zoltán utca 30. szám alatt helyezkedik el. Helyrajzi szám Megközelíthetőség A Társasház a városból kifelé, a Határ úti metróállomásról a 194-es busszal, a Nádasdy utcáról a Zoltán utcai megállótól, illetve a Kőbánya-Kispest metróvégállomásról a 148-as busszal a Pannónia úti megállótól közelíthető meg. 2

4 1.3 Helyszínrajz 3

5 1.4 Közművesítetség A Társasház összközműves, víz, gáz, villany és csatorna bekötéssel ellátott. A különtulajdonú lakóingatlanok fűtése egyedi gázkonvektorral, vagy falikazánra kötött hő-leadó radiátorokkal történik. A felszíni csapadékvíz elvezetést ingatlanon belül egyszerű derítés, ingatlanon kívül a Zoltán utcában kialakított derítő vízelvezető árok biztosítja. 1.5 Közös használatú területek és helyiségek leírása (alaprajzok csatolva) A Budapest XIX. kerület, Zoltán utca 30. Társasház Alapító Okiratában foglaltakna megfelelően. II. Közös és Külön tulajdon A/ közös tulajdon 1. A tulajdonostársak közös tulajdonában maradnak az 1. szám alatti terveken I- IX. feltüntetett és a 2. szám alatti mellékelt műszaki leírásban körülírt telkeke és építményrészek, berendezések és felszerelések. A közös tulajdonba kerülő vagyonrészek leírása I. Telek II. Az épület alapjai. fő-, határoló és válaszfalai, födémszerkezete, lépcsőszerkezete, kiváltások és áthidalások, szigetelések. III. IV. Az épület összes közművezetéke (víz, gáz, csatorna, villany) az épületbe történő becsatlakozástól a fogyasztóig. Kapubejárat V. Lépcsőház 34,19 m2 VI. Függőfolyosó 36,01 m2 VII. Padlástér 329,35 m2 VIII. Pincelejáratok 4,34 m2 IX. Tárolók 21,49 m2 A közös tulajdon 638/638-ad, azaz Hatszázharmincnyolc/Hatszázharmincnyolcad tulajdoni hányadból áll. 4

6 5. A közös tulajdonban lévő telkek, épületrészek, berendezések, felszerelések fenntartásával (karbantartás, felújítás) járó költségek viselése. A tulajdonostársak az alapító okirat II. fejezetének A/ pontja I-IX. sorszám alatt felsorolt tételek, építményrészek, berendezések és felszerelések fenntartásával (karbantartás, felújítás) járó költségeket tulajdoni hányaduk szerint viseli. A tulajdonostársak felújításai alapot képeznek a felújítási munkák fedezetének biztosítására. A felújítási alap mértékét a közgyűlés határozza meg. A társasházzal kapcsolatos egyéb közös kiadások (kezelési, üzemeltetési költség, közüzemi díjak) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik. A közös költségek biztosításáról a tulajdonostársaknak kell gondoskodni. Ennek összegét, nagyságát, esedékességét a szükségleteknek megfelelően a közgyűlés állapítja meg. Bármelyik tulajdonostársnak a társasházból adódó közös költség tartozásáért a tulajdonostárs jogutódja élők közötti jogutódlás esetében a volt tulajdonostárssal egyetemlegesen felelős. II. Közös tulajdonba kerülő vagyonrészek I. Telek 2463 m2 II. Az épület alapjai. fő-, határoló és válaszfalai, födémszerkezete, lépcsőszerkezete, kiváltások és áthidalások, szigetelések. III. Az épület összes közművezetéke (víz, gáz, csatorna, villany) az épületbe történő becsatlakozástól a fogyasztóig. Pinceszinti közös tulajdonba kerülő vagyonrészek IX. Tárolók 42,94 m2 Földszinti közös tulajdonba kerülő vagyonrészek IV. Kapubejárat 5,46 m2 V. Lépcsőház 11,21 m2 VIII. Pincelejárók 4,34 m2 I. Emeleti közös tulajdonba kerülő vagyonrészek V. Lépcsőház 11,49 m2 VI. Függőfolyosó 36,01 m2 Padlásszinti közös tulajdonba kerülő vagyonrészek V. Lépcsőház 11,49 m2 5

7 VII. Padlástér 329,35 m2 Melléképületi közös tulajdonba kerülő vagyonrészek IX. Tárolók 21,49 m2 2. Általános rendelkezés A vizsgált Társasház 14 lakásból és a Zoltán utcai fronton található két üzlethelyiségből áll. A két üzlethelyiség önkormányzati, a lakások pedig magántulajdonban vannak. Az épület Kispest Önkormányzatának közigazgatásához tartozik. Építéshatósági eljárásban I. fokon a kerület építéshatósági osztályához, II. fokon a Budapesti Államigazgatási Hivatal Építési Hatóságához tartozik. Az általunk összeállított dokumentáció, képekkel illusztrálva összegzi a Társasház közös használatú helyiségeinek és az épület szerkezeteinek állapotát. Továbbá az állapotfelmérés tudatában javaslatot teszünk az épület egyes egységeinek felújítására, illetve karbantartására rövid, közép és hosszútávon. A szemrevételezésen alapuló állapotfelmérés és felújítási koncepció a Társasház részére nem von maga után kötelezettségeket, kizárólag az épület tulajdonosainak tájékoztatására szolgál. Más műszaki tartalommal bíró dokumentációban és hivatalos eljárásban nem használható fel, kivéve, ha az adott célra a készítői arra meghatalmazást adnak. A dokumentáció a készítők szellemi terméke és tulajdona. Jelen állapotfelmérés négy eredeti aláírt példányban és egy cd másolatban kerül átadásra. 3. Előzmények és Megbízás 3.1 Előzmények Görcz Tibor Úr, mint a Budapest XIX. kerület, Zoltán utca 30. szám alatti Társasház közösképviselője, február 25-én árajánlatot kért tőlünk nevezett ingatlan állapotfelmérésével kapcsolatban, a Társasház közgyűlésének megbízásából. 3.2 Megbízás március 23-án megrendelést kaptunk a közösképviselőtől, miszerint végezzük el a tárgyi ingatlan közös tulajdonú egységeinek és szerkezeteinek magasépítészeti és épületgépészeti állapotfelmérését. Továbbá a megrendelés tárgyát képezi az állapotfelmérés ismeretében egy javasolt felújítási koncepció. 6

8 4. Általános ismertető az épületdiagnosztikáról 4.1 Épületdiagnosztikai feladatok kategórizálása Épületek műszaki állagát befolyásoló tényezık csoportosítása: erkölcsi avulás, természetes elhasználódás, Nem megfelelő karbantartásból eredő meghibásodások meghibásodásból eredő károk Tervezési hibák Kivitelezési hibák Fenti hibák hatásai a gyakorlatban összeadódhatnak, kumulálhatnak! Károsodások fő fajtái Épületmozgások (egyenetlen alapsüllyedés, megengedett mérték fölötti Tartószerkezeti alakváltozások, gátolt hőmozgás) repedések jelennek meg Beázások: főleg talajban lévő szerkezetek és tetők esetében lép fel Épületfizikai károsodások páralecsapódás akusztikai problémák (áthallás léghang terjedés, kopogóhang terjedése) Biológiai károsodások Gombakárosítók (penész) Rovarkárosítók Különbözı szerkezetek állagromlásának következményei: Tartószerkezetek meghibásodásai, károsodásai általában csak nagy ráfordítással javíthatók, esetenként a használhatóság rovására Az ingatlan piaci értékét, szélsőséges esetben piacképességét is befolyásolják Szakértelem hiányában gyakran észrevétlen maradnak vagy felületesen diagnosztizálják. 7

9 Szakipari szerkezetek meghibásodásai, károsodásai kisebb mértékű javítás is elegendő lehet Egyes szerkezetek kijavításának elmulasztása nagy kárértékű állagromlást eredményezhet elsődleges ezek feltárása (pl. beázások, vízelvezetési hiányosságok) Az ingatlan piaci értékét kisebb mértékben befolyásolja A laikus vevők számára riasztó lehet, tehát a piacképességet a kijavításához szükséges költségnél is nagyobb mértékben befolyásolhatja. 4.2 Az épület állagát meghatározó sajátosságok Meteorológiai A kontinentális éghajlatra jellemzı nagy nyári-téli hőfokkülönbség ( C, de az egyes szerkezetek felületén C is mérhetı, a hőfokkülönbség 100 C!) nyári túlmelegedés téli túlhűlés Nagy külső-belső hőfokkülönbség ( C) Fagyási ciklusok nagy száma (átmeneti időszakok és tél együttesen között/év) Szélhatás (Magyarországon általában legfeljebb 120 km/h) Csapóeső (szél és esı együttesen) Használati mód Igénybevétel mértéke (lakó, közösségi, nagy forgalmú, ipari stb.). Szakszerű vagy nem a rendeltetésnek megfelelő használat Karbantartási sajátosságok Rendszeres karbantartások megléte Meghibásodások javítása, a javítások szakszerűsége Időszakos felújítások elvégzése (szakipari szerkezetek: 25 évente, rekonstrukció: 50 évente) Kor (élettartam) Tartószerkezetek: 100 év (valóságban több 100 év is lehet), szakipari szerkezetek, gépészeti rendszerek: 25 év, de egyes szakipari szerkezetek 2-3 év 8

10 5. Műszaki leírás 5.1 Magasépítészet Lábazat Az épület lábazata és lábazatok felett lévő falazat homlokzatának egy része a képeken láthatóan az évek során erodálódott. Több helyen is egyértelmű, hogy a tetőről érkező függőleges ereszcsatornából kiömlő víz nem megfelelő derítéséből, a mészhomoktégla szívja fel a nedvességet. Ebből kifolyólag a fagyás és kiolvadás hatására a lábazati és a lábazat feletti vakolat repedezik és válik el a falazattól. Kritikus pontok a függőleges ereszcsatornáknál és a pince szellőzőnyílásánál vannak. A felsorolt károsodások az épület állékonyságát nem veszélyeztetik. (1.-4. ábra) 1. ábra 2. ábra 3. ábra 4. ábra 9

11 5.1.2 Falszerkezet Falazat az épület tartófalai és válaszfalai kisméretű mészhomok tömör téglából készültek. A téglák közötti kötést mészhabarcs biztosítja. A falazat belső homlokzatán mészhabarcs vakolatot, a külső homlokzatán mészhabarcs vakolatra dörzsölt kőpor réteget hordtak fel. Az épület határoló falai a 7/2006. (V. 24.) TM rendeletben rögzített hő-átbocsátási előírásoknak nem felelnek meg. Homlokzati falakra ez a követelmény 0,45 W/m2k. A vakolat a lábazat vonalában, az épület sarkainál és főként a nyílászárók széleinél válik el. (5.-6. ábra) 5. ábra 6. ábra Lépcsőház A lépcsőház udvari bejáratának ajtajának tokszerkezete kilazult és erősen mozog, továbbá a szint áthidaló, négy beton lépcsőfok alsó két eleme süllyedés következtében kettétörött. (7. ábra) A közös használatú lépcsőrendszer pihenőkkel ellátott, kétkarú, kétoldalt kitámasztott lépcsőszerkezet, amely fából készült. (8.-9. ábra) A padlásra a lépcsőházból, az első emeletről indított egykarú falépcső vezet. (10. ábra) A fa lépcsőszerkezet lépcsőfokai és pihenői az idő múlásával erősen megkoptak, illetve az illesztéseknél jól látható hézagok keletkeztek. A lépcsőfokok csúszásgátlókkal nincsenek ellátva. (OTÉK) A lépcső fakorlátja erősen mozog, ezért balesetveszélyes. A lépcsőház belső homlokzata cca 1 m magasságig olajfesték bevonattal van ellátva, a fal vakolt felülete sok helyen erodálódott és töredezett. 10

12 7. ábra 8. ábra 9. ábra 10. ábra Függőfolyosó A függőfolyosó az épület udvari homlokzatán, az első emeleten, a lakások bejáratainak megközelítését szolgája u alakban. Tartószerkezetét a földszint feletti födém acélgerendáinak konzolosan túllógatása biztosítja. Az acélgerendákra acél hullámlemezt fektettek, melyen aljzatbetont hordtak fel. ( ábra) Ez szolgál járófelületként. A függőfolyosó jelenlegi szerkezeti megoldása arra következtet, hogy a függőfolyosót már egyszer felújították. Az aljzatbeton sok helyen erősen töredezett, leejtése a használati biztonságot veszélyezteti. ( ábra) A korlátszerkezet a konzolosan túllógatott acélgerendák felett elhelyezkedő aljzatbetont lezáró u acélgerendához van cca 1m-ként megfogatva, amely kis mértékben mozog. A függőfolyosó lábazati burkolólapja sok helyen elvált a homlokzattól. ( ábra) 11

13 11. ábra 12. ábra 13. ábra 14. ábra 15. ábra 16. ábra 12

14 Fedélszerkezet Az épületen kétféle fedélszerkezet található, torokgerendás egyállószékes és kétállószékes fedélszerkezet. A fedélszerkezet tetőlécei és szarufái sok helyen a cserepek illeszkedési hibáiból áznak. A szarufákon látható a lecsorgó víz, melyeket több helyen a födémszerkezetre vezet, ahol a korábbiakban beázások lehettek. A fedélszerkezet tartószerkezete ennek ellenére jó állapotúnak mondható, kivéve a vízcsendesítőket és a cserépléceket. Ezeket a közeljövőben cserélni kell. A kötőgerendák falsíkon kívüli részei erőteljesebben erodálódtak, sok helyen elkorhadtak. Lásd az utcai homlokzat bejárata feletti keresztgerendát. Ezzel párhuzamban az orom- és a homlokdeszkák állapota is jelentősen romlott. ( ábra) 17. ábra 18. ábra 19. ábra 20. ábra 13

15 21. ábra 22. ábra 23. ábra 24. ábra Tetőhéjalás Az utcafronti tetőfelületen közel egy évszázados tetőcserép van fent, koronafedésben. Az udvari fronton már korábban cserélt egy sorban fektetett szalagcserép van. Főleg az utcafronti tetőfelületen a cserepek vetemedéséből és erodálódásából származó rések találhatóak. A tetőcserepek alatt az egész tetőfelületen nincs vízelvezető fólia. A kúpcserepek esetében, az utcafronton található üzlethelyiségek felett a habarcsolás hiányos, vagy egyáltalán nincs. A vápa bádogok elmozdultak, rögzítései elengedtek, így nem szolgálják maximálisan a vízvédelmet. Az oromdeszkákhoz rögzített szegélybádogok rögzítései is elengedtek, illetve nem szakszerűek. A kéménybádog és a kéménykibúvók állapota jó. ( ábra) 14

16 25. ábra 26. ábra 27. ábra 28. ábra 29. ábra 30. ábra 15

17 31. ábra 32. ábra Ereszcsatorna rendszer Az ereszcsatornák mind a vízszintes, mind a függőleges ejtővezetékek esetében jó állapotúak, eresztartó vasai hiánytalanul megvannak. Szemrevételezés alapján megállapítható, hogy a vízszintes eresz leejtés minden esetben megfelelő, de az éves rendes csatornatisztítás után ellenőrizendő. Hiba kizárólag a tetőszerkezet bádogszegély és a vízszintes ereszcsatorna csomópontjánál vannak. (A csomópont nem megfelelően kialakított). ( ábra) 33. ábra 34. ábra 16

18 35. ábra 36. ábra 37. ábra 38. ábra 5.2 Gépészet Víz- és csatornarendszer. A Budapest XIX. kerület, Zoltán utca 30. szám alatt található társasház csatornarendszerének elhelyezkedése nem ismert. A lakók elmondása szerint a csatornát a Fővárosi Vízművek két ízben csőtörés miatt javította, valamint az udvari részen vízaknát alakított ki. A belső udvaron kerti csap található. Ezt a vízórával rendelkező lakók nem használják. A földszinti lakásoknál egyénileg megoldott, falon kivezetett vízvezeték szolgálja a kerti vízellátáshoz szükséges vízmennyiség szállítását. ( ábra) 17

19 39. ábra 40. ábra 41. ábra 42. ábra Elektromos rendszer A lépcsőház fölszintjén található az elektromos-kapcsolószekrény. A Társasház udvari részén, a fölszinti homlokzaton, a függőfolyosó alatt elhelyezett egyes elosztószekrények ajtaja és szekrénye erősen korrodált, ezáltal nem záródnak. A vezetékek kilógnak, azok szakszerűtlenül kerültek összekötésre, a kilógó, szabadvégződésű vezetékekkel együtt rendkívül balesetveszélyesek. A balesetveszélyességet tovább fokozza, hogy az udvaron található, fából készült tároló helyiségek villanyellátását, a tulajdonosok a saját ingatlanukból szakszerűtlenül kivezetett légvezetékekkel oldották meg. Az épület korát figyelembe véve feltehető, hogy a villamosvezeték hálózat elöregedett, így a fentebb említett szakszerűtlen megoldások az évek során amortizálódott vezetékrendszert tovább terhelik, amelyek ennek következtében akadályokat okozhatnak az elektromos ellátásban, valamint tűz- és balesetveszélyesek. A lépcsőház megvilágítása gyenge. Az épületen nincs villámhárítás. ( ábra) 18

20 43. ábra 44. ábra 45. ábra 46. ábra 46. ábra 19

21 Fűtés A Társasház fűtése egyedi szabályozható, az égéstermék-elvezetés és égési levegőellátás szempontjából B és C osztályba sorolt gázkonvektoros, illetve cirkó megoldású. A kéményrendszer felújított, jó állapotú. A ház külső udvari és utcai homlokzatán, a parapet fűtőberendezések kitorkolásai láthatóak. Ezen gázkészülékek beszerelésére és üzemletetésére vonatkozóan a Gáz Csatlakozó Vezetékek és Fogyasztói Berendezések Létesítési és Üzemeltetési Műszaki-Biztonsági Szabályzatában, valamin a szabályzat 7.6. számú mellékletében foglaltak az irányadóak. ( ábra) 47. ábra 48. ábra 49. ábra Budapest, április 7. Lackner Csaba Trombitás Károly 20

22 A Budapest XIX. kerület, Zoltán utca 30. szám alatti társasház felújítási koncepciója Felújítási koncepció: Az általunk elkészített koncepció tartalmazza az állapotfelmérésben rögzített hibákat, javítási javaslatait és azok elvégzésének prioritását években megjelölve. Felújítási, karbantartási és állagmegóvási munkálatok 3 fő csoportja: 1., rövid távú 0 2 év 2., középtávú 2 10 év 3., hosszú távú év Rövid távú felújítási koncepció (2 éven belül) Szerkezeti egység Hiba Javítási javaslat függőfolyosó Az aljzatbeton sok helyen erősen töredezett, leejtése a használati biztonságot veszélyezteti. A korlátszerkezet a konzolosan túllógatott acélgerendák felett elhelyezkedő aljzatbetont lezáró u acélgerendához van cca 1m-ként megfogatva, amely kis mértékben mozog. A függőfolyosó lábazati burkolólapja sok helyen elvált a homlokzattól. Aljazatbeton és korlát elbontása után egy új vasbeton lemez készítése az acélgerendák fölé, csúszásmentesítéssel, rögzített, balesetmentes korlát visszahelyezésével. Továbbá javasolt a függőfolyosó lábazatának felújítása is. falépcső korlát és a lépcsőház hátsó bejárati ajtó A lépcsőház udvari bejáratának ajtajának tokszerkezete kilazult és erősen mozog, továbbá a szint áthidaló, négy beton lépcsőfok alsó két eleme süllyedés következtében kettétörött. ) A fa lépcsőszerkezet lépcsőfokai és pihenői az idő múlásával erősen megkoptak, illetve az illesztéseknél jól látható hézagok keletkeztek. A lépcsőfokok csúszásgátlókkal nincsenek ellátva. (OTÉK) A lépcső fakorlátja erősen mozog, ezért balesetveszélyes. Javasolt a lépcsőházi hátsó bejárat lépcsőjének és nyílászárójának felújítása. A lépcsőház korlátja haladéktalanul javításra és kirögzítésre szorul. A lépcső járófelületét cserélni kell. Elektromos hálózat A Társasház udvari részén, a fölszinti homlokzaton, a függőfolyosó alatt elhelyezett egyes elosztószekrények ajtaja és szekrénye erősen korrodált, ezáltal nem záródnak. A vezetékek kilógnak, azok szakszerűtlenül kerültek összekötésre, a kilógó, szabadvégződésű A ház elektromosrenderének és elektromos hálózatának a vezetékekkel együtt rendkívül balesetveszélyesek. A felülvizsgálata és felújítása javasolt. A balesetveszélyességet tovább fokozza, hogy az szakszerütlen bekötéseket udvaron található, fából készült tároló helyiségek haladéktalanul meg kell szüntetni! Az villanyellátását, a tulajdonosok a saját ingatlanukból elosztó szekrényeket cserélni kell úgy, szakszerűtlenül kivezetett légvezetékekkel oldották hogy azok zárhatóak legyenek. meg. Az épület korát figyelembe véve feltehető, hogy Továbbá az elektromos hálozatra a villamosvezeték hálózat elöregedett, így a fentebb érintésvédelmi szakvéleményt meg említett szakszerűtlen megoldások az évek során kell kérni! amortizálódott vezetékrendszert tovább terhelik, amelyek ennek következtében akadályokat okozhatnak az elektromos ellátásban, valamint tűz- és balesetveszélyesek. Tetőhéjalás A tetőfelületen a cserepek vetemedéséből és erodálódásából származó rések találhatóak. A vápa bádogok elmozdultak, rögzítései elengedtek, így nem szolgálják maximálisan a vízvédelmet. Tetőcserepek és a bádogozás helyreállítása és pótlása szükséges. erytraea.kft@gmail.com

23 A Budapest XIX. kerület, Zoltán utca 30. szám alatti társasház felújítási koncepciója Szerkezeti egység Hiba Javítási javaslat Lábazat Középtávú felújítási koncepció (2-10 éven belül) Az épület lábazata és lábazatok felett lévő falazat homlokzatának egy része az évek során erodálódott. A fagyás és kiolvadás hatására a lábazati és a lábazat feletti vakolat repedezik és válik el a falazattól. A hibás vakolatot le kell verni és a felületet újra kell vakolni. Tetőszerkezet A cseréplécek, vízcsendesítők és a falfelületen kívüli kötőgerendák elkorhadtak, a cserepek elöregedtek Bádogozás, tetőhéjalás és cseréplécek elbontása a fedélszerkezetig. A fedélszerkezetre fólia terítés után cseréplécezés, új héjalás bádogozással javasolt. A tető felújítás során az oromés homlokdeszkák és azok bádogozása is célszerű. Hosszú távú felújítási koncepció (10-25 éven belül) Szerkezeti egység Hiba Javítási javaslat Külső térelhatároló szerkezet Az előírt energetikai követelményekne nem megfelelő állapot. Hőtechnikai követelményeknek megfelelő DRY-WITT rendszerű hőszigetelés, nyílászáró cserékkel. A nyílászáró cseréknél különös figyelmet fordítsanak a Wekerle telep speciális szabályozására. erytraea.kft@gmail.com