Ügynök vagy tanácsadó? 109 A verseny 110 Coming out 113 Így dolgozik egy ingatlanos 114 Egy ingatlanos tipikus nehézségei 118 Egy kis matematika 120

Átírás

1 Tartalomjegyzék Bevezető 1 Hirdetem az ingatlant 3 Mit tegyen egy ingatlanügynökség? 11 Hogyan hirdessük az ingatlant? 13 Hogyan készül a jó fotó? 13 Hogyan írjunk jó hirdetési szöveget? 19 Az élet produkálta 29 Az offline technika 35 A falragasz (kiragasztott szórólap) 36 Ha sürgős az eladás 42 Hirdetés sms-ben 43 Hirdetés a facebookon 44 Saját weblap 46 Értékesítés dióhéjban 46 Hogyan nézzen ki a hirdetésünk? 48 Hirdetési ökölszabályok 53 Hol hirdessünk pontosan? 55 Mikor nehéz eladni az ingatlant? 56 Az igazán nehéz esetek 58 Találkozás a vevőjelölttel 61 Honnan tudjuk, hogy drágán hirdetünk? 68 Árképzési melléfogások 76 Hogyan tudjuk meg a piaci árat? 78 Az áralku 81 Hogyan szadizd az ingatlanost? 85 Az árnyékos oldal 92 Szerződéskötésnél erre figyeljünk! 98

2 Ügynök vagy tanácsadó? 109 A verseny 110 Coming out 113 Így dolgozik egy ingatlanos 114 Egy ingatlanos tipikus nehézségei 118 Egy kis matematika 120 Amikor ingatlanost választunk 125 Így arasd le a babérokat! 128 Ha elbizonytalanodnál 129 Sajtó 130 Tehát mit csinálj, ha nem akarsz egy rakás pénzt bukni? 131 Megjegyzés 132 Melléklet 133

3 Így add el az ingatlanod! Bevezető Sok évvel és számos lakáseladással már a hátam mögött úgy gondoltam leírom tapasztalataimat, ami az ingatlaneladások terén összegyűlt. Tabuk nélkül. Előtte egy kis áttekintés, hogy tudd, mire számíts, ha magad akarod eladni az ingatlanodat azon kívül, hogy nem fizeted ki a többszázezres jutalékot + ÁFA! Jellemzően a közepesnek mondható ársávban adtam el lakásokat. Ez a gyakorlatban a 13 és 23 milliós ingatlanokat jelenti. Azok a hirdetési módszerek amiket ismertetek az ennél a sávnál alacsonyabb és magasabb értékesítési öszszegű ingatlanok esetében is hatékonyan működnek. Azért, mert a módszer nem árfüggő! A könyv megírása során személyes tapasztalataimat, az ingatlanosokkal folytatott beszélgetésekből leszűrt információkat, és az interneten is megjelent ingatlanosi véleményeket is felhasználtam. Az első oldalakon pár élményt osztok meg a telefonos érdeklődők bemutatásával. 1

4 Rendezte az élet, én meg csak leírtam. Végül minden kényes és tabu kérdésre konkrét választ adok, amely alkalmazásával rendkívül hatékony módon leszünk képesek értékesíteni az ingatlanunkat. Ugyanakkor azt is tudni fogjuk, hogy hogyan kerüljük el azokat a csapdákat, amelyek komoly veszteséget és fájdalmat tudnak nekünk tulajdonosoknak okozni. De ne ugorjunk a közepébe, nézzük az elején: 2

5 Hirdetem az ingatlant (Mint magánszemély természetesen. Ezt a későbbiekben nem is fogom kihangsúlyozni.) Felhív valaki, nem mutatkozik be. Kérdez az ingatlanról, én meg mondom a szöveget (hogy pontosan mit is kell mondani azt részletesen megbeszéljük majd!). Aztán halkan, szinte bűntudattal a hangjában közli, hogy ő tulajdonképpen ingatlanos. Tudnánk-e együttműködni? Természetesen felelem lehet róla szó. Mit ajánl? Ekkor jött a mesebeli történet a fantasztikus ügynökségről, az aláírt szerződésekről, sikerről és csillogásról. Már holnap jönne a szerződéssel, hogy aláírjam. Előtte kérek tőle ben egy szerződés mintát. Ezen már megbicsaklik a dinamika, de sebaj. Másnap (harmadnap, vagy a jövő héten) valamikor megkapom a szerződésmintát. Átolvasom, és a következő látszik belőle: az ügynökség hirdetheti a lakást (igen így, feltételes módban!) a megbízó meg fizet mint a gép a szolgáltatásért. 3

6 Visszaírok, hogy ez így szerintem előnytelen rám nézve, és javaslok egy másik konstrukciót. Az általam javasolt felállásban hirdesse az ügynökség ahogy akarja és ahogy tudja, ha van érdeklődőjük az ingatlanomra, akkor szóljanak és kössünk rá (az adott érdeklődőre) egy eseti megbízási szerződést. Ezzel a megoldással ugyanis az ügynökség levédené magát, hogy ne tudja az ingatlantulajdonos megkerülni, viszont ezzel csak akkor élhet az ügynökség, ha tényleg szállít valakit, akit érdekel a lakás. Ez utóbbi meg munkaigényes tevékenység. Sértődött választ kapok: így nem áll az alku, nekik kötni kell magukat a szerződésben foglaltakhoz. Újabb váltásban javaslom, hogy akkor írjuk át a szerződést, de erre már reakció sem érkezik. Hirdetem az ingatlant Felhív valaki, elmondja ki ő és melyik ügynökségnél dolgozik. Tudnánk-e együttműködni? Természetesen felelem van rá esély, kérek egy szerződésmintát. Itt már szabadkozik, hogy abból sokminden nem derül ki. Mivel hallgatok a telefon innenső végén, végül csak elküldi az anyagot. Az apróbetűs részből kiderül, hogy x hónap hirdetés után (ha addig nem jött vevő, akkor is) fizetnem kell y százalékot, de minimum 200 ezer forintot. 4

7 Nem, nem elírás! Akkor is fizetnem kellene, ha nem hoznak vevőt, csak eltelik x hónap. Mert nekik költségeik vannak. Hirdetem az ingatlant Felhív egy ügynök, hogy tudnánk-e együttműködni? Természetesen, van rá esély válaszolom. Ismét jött a sikersztori: övék a legjobb, legnagyobb, legszuperebb, legsikeresebb ingatlanügynökség a földbolygón. Micsoda megtiszteltetés, hogy velem hajlandóak foglalkozni. Elmondom, hogy működhetünk együtt, ha nem kizárólagos konstrukcióban és a saját áramon hirdetem az ingatlanomat. Hátrahőkölés a telefonban: Dehát... dehát... egyforma áron kellene hirdetnünk... Erre én felvázolom, hogy ha drágábban hirdetem, akkor csak magam alatt vágom a fát, hiszen magasabb áron már nem versenyképes az ingatlan, elcsúsznak az ár - érték arányok. Sértődötten döbbent ügynöki hang a telefon árnyékos oldaláról: Ne kényszerítsem őket előnytelen versenyhelyzetbe, hiszen ha a vevőjelölt találkozik a mi (ügynöki) és az ön (tulajdonosi) hirdetésével, 5

8 nyilván az önét (tulajdonos) fogja választani, mert az másfél millióval 1 olcsóbb. Ezen a ponton meg én dobtam el a kanalat: Azért adjam másfél millióval drágábban a lakást, hogyha önök találnak vevőt, akkor az önök hasznának legyen fedezete?. Értetlen csönd a telefonban. Érdeklődik, hogy hányadik emelet, merre néz, stb. Közben persze dolgozom, tele a fejem a munkahelyi teendőkkel, ezért finoman említem neki, hogy mindez benne van a hirdetésben (ami alapján az előbb felhívott). Sértődötten reagál: Jajj maga nagyon kedves, segítőkész, viszlát! és már teszi is le. Reménytelenek. Álomvilágban élnek. Azt hiszik, hogy a világ az ő igényeik körül kering. De komolyan: elvárja, hogy a versenyképesség miatt kínáljam drágábban a lakásomat, hogy egyforma eséllyel kattintson a vevő a hirdetéseinkre! Ez annyira szürreális, hogy ezeket a sorokat leírva már mosolyogni sincs kedvem. Mi vagyok én? Jótékonysági intézmény? 1 Ebben az esetben ennyi lett volna a 4%-os jutalék dija + ÁFA. 6

9 Adjak egyforma esélyt egy vadidegen emberekből álló vállalkozásnak, és mondjak le másfél millióról, mert szegényeknek meg kell élniük valamiből? Hirdetem az ingatlant Ügynök hív, laza, dinamikus, gördülékeny és ne aggódjak, majd ő világosságot gyújt a fejemben. Közli, hogy drágán adom, engedjek 5 százalékot. Mert ekkor lesz versenyképes. Az ingatlan tulajdonságai nem érdeklik. Csak engedjek az árból. Utána, ha el akarom adni, akkor csak őhozzájuk forduljak, mert nélkülük esélyem sincs. Hiszen az ügynökségek megveszik a legnagyobb hirdetési csomagot és azzal szemben egy magánszemélynek esélye sincs. Mert ők a metropolban évi 30 millióért hirdetnek. Na ugye, hogy ezzel nem tudom felvenni a versenyt! Inkább elbúcsúzom. Egy újabb reménytelen eset. Hirdetem az ingatlant Ügynök vagyok, tudnánk-e együttműködni? Említem neki, hogy jó a komfort zónám: jó képekkel és remek szöveggel hirdetem a lakást. Azok a képek szerinte nem jók, és a szöveg sem valami jó bár ő még nem látta és nem olvasta, csak a kolléganőjétől kapta a telefonszámomat. 7

10 Mindegy, látatlanban is rossz minden, javítani kell rajta. Kérdezem, hogy milyen garanciákat tud biztosítani? Nem érti. Milyen garanciát mire? Mondom neki, hogy bármilyet bármire, leginkább az ingatlanügynökség munkájára, eredményességére. Még mindíg nem érti. Mondom: Például, ha fél évig nem tudják eladni, akkor utána nincs közvetítési díj. Hebeg - habog és fel van háborodva. Elbúcsúzunk. Hirdetem a ingatlant Érdeklődő a telefonban, akiről hamar kiderül, hogy ügynök. Tudnánk-e együttműködni? Kérdezem, hogy hány százalékért dolgoznak, a válasz szerint 4% + ÁFA. Hol hirdetnének? kérdezem. Az interneten, főként. És persze egyéb helyen is, ahol én nem tudok. kapom a választ. Hol fut jelenleg a hirdetésem érdeklődik az ügynök és szinte letaglózza a válaszom, amikor felsorolom neki: A következő helyeken: 8