A BUDAPEST, SIMA UTCA 1-9. SZÁM ALATTI TÁRSASHÁZ SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA

Átírás

1 1. oldal. A BUDAPEST, SIMA UTCA 1-9. SZÁM ALATTI TÁRSASHÁZ SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA Az Budapest, XVII. kerület Sima utca szám hrsz: /10 alatti Társasház a év május hó 29. napján tartott közgyűlésén, az. számú határozatával Szervezeti-működési Szabályzatát (a továbbiakban: SzMSz) és Házirendjét az alábbiak szerint elfogadta és foglalta egységes szerkezetbe. ÁLTALÁNOS ADATOK A társasház neve: Sima u Társasház A társasház címe: 1173 Budapest, Sima u Az ingatlan helyrajzi száma: /10 Az ingatlan tulajdoni lap száma: A társasház bankszámlájának kezelője és bankszámlaszáma: - üzemeltetési bankszámlaszáma: - felújítási bankszámlaszáma: A társasház adószáma: Társadalombiztosítási törzsszáma: Az alakuló közgyűlés időpontja: Kezelésbevétel időpontja: Albetétek száma: lakásszám: 160 db garázsok száma: 52 db (104 db) Tulajdoni hányad összesen (külön tulajdon): BEVEZETŐ A többször módosított, a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről (továbbiakban: Ptk.) szóló évi IV. törvény, a társasházakról (továbbiakban: Ttv.) szóló évi CXXXIII. törvény, más vonatkozó jogszabályok, valamint az érvényes társasházi alapító okirat alapján a társasház működését, szervezetét a jelen SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (továbbiakban: SZMSZ) határozza meg a Ptk. és a Ttv. alábbi rendelkezései alapján: A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit, (Ptk. 578/1. ) A társasháztulajdonnak Ttv-ben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Törvénykönyvéről szóló évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti- működési szabályzatában kell megállapítani. Az SZMSZ-nek Ttv. keretei között tartalmaznia kell: A tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, a társasházi lakóépület házirendjére, a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, a számvizsgáló bizottság, ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. Az SZMSZ-ben kell meghatározni: A közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén az érintett költség nemeket és a számítás módját, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra

2 2. oldal. vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a Közös képviselő ill. Intézőbizottság (IB) elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá ha a felszólítás eredménytelen a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg Ttv. rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, felújítási alap képzésének elhatározása esetén a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. II. ÁLTALÁNOS RÉSZ A Ttv. hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának a Ttv. kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe Ttv. rendelkezése lép Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni, Jelen SZMSZ a jogszabályok, az alapító okirat (továbbiakban: AO) alapján részletezi, kiegészíti, pontosítja, és ezzel megállapítja a társasház szervezeti-működési szabályait, figyelembe véve a társasház speciális adottságait, rendeltetésszerű használatát. 1. ÁLTALÁNOS RÉSZ 1.1. A SZABÁLYOZÁS RENDJE? CÉLJA? HATÁLYA A szabályozás rendje Az SZMSZ magában foglalta a társasházi törvény, az alapító okirat vonatkozó részeit és a közgyűlés által elfogadott szervezeti és működési szabályokat A társasház működési szabályainak kereteit a Ttv. és más vonatkozó jogszabályok tartalmazzák. A kötelező jellegű szabályok nem változtathatók meg, míg a nem kötelező jellegű szabályokra a társasház SZMSZ-e kitérhet és részletezheti a tulajdonosok többségi akaratának megfelelően A kötelező (kógens) jellegű jogszabály változásokat azonnal át kell vezetni az SZMSZ-be és erről a tulajdonosokat írásban értesíteni kell a változás bejegyzésétől számított 15 napon belül Az SZMSZ-t a közösség az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, ill. módosításához ugyanilyen szavazati arány szükséges A szabályozás célja Az SZMSZ megalkotásának célja, hogy kézbesítse a társasház biztonságos, szabályos, szakszerű, eredményes és költségtakarékos működésének szabályozási feltételeit, a tulajdonosok érdekeinek érvényesítését, az együttélés szabályainak betartását, betartatását, kiterjedjen minden olyan szabályozandó esetre, amely várhatóan a működés során előfordulhat. A tulajdonostársak elé tűzött cél és törekvés az, hogy a felmerülő ellentéteket kiküszöböljék, és megfelelő egyetértésben járnak el a társasház működtetése során Az SZMSZ részeként elfogadott üzemeltetése és házirend (továbbiakban: Házirend) célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló szabályokat, követelményeket, valamint meghatározza a társas együttéléshez nélkülözhetetlen alapvető szabályokat, a lakók egymás iránti kötelezően elvárt és előírt magatartását A szabályozás hatálya Az SZMSZ és Házirend személyi hatálya kiterjed, illetőleg előírásainak betartása kötelező érvényű a tulajdonosokra, mindazon személyekre (szervezetekre), akik (amelyek) a társasházban állandó jelleggel laknak, dolgoznak, valamely lakónál ideiglenesen tartózkodnak, látogatóba vagy más céllal a társasház, a lakóépület területére belépnek Jelen szabályzat elfogadásával a tulajdonostársak kötelezik a velük együtt lakó személyeket, valamint azokat, akik akiknek lakásuk használatát átengedték, hogy a külön tulajdonukat megillető birtoklás, használat, hasznok szedése és rendelkezési joguk gyakorlása során ne sértsék a többi tulajdonostársnak, ill. lakónak a dologhoz fűződő jogát és törvényes érdekeit

3 3. oldal A tulajdonostársak kötelezettséget vállalnak arra, hogy a jelen SZMSZ-ben foglaltakat nemcsak maguk tartják be, hanem azt hozzátartozóikkal, a külön tulajdonú részek bérlőivel, használóival, minden más lakóval és vendéggel betartatják. Gondoskodnak a kulturált, biztonságos környezet és ingatlanhasználat feltételeinek megóvásáról, a társasház és sportcentrum minőségének, állagának, a kert állapotának magas színvonalú megőrzéséről. Ezen szabály megszegéséből fakadó következményekért minden tulajdonostárs a jogszabályokban előírt felelősséggel tartozik a többi tulajdonostárssal, ill. a társasházzal szemben A társasház számviteli szabályzata (ügyrendje) Általános előírások A számviteli politika keretében írásban rögzíteni kell - többek között - azokat a gazdálkodóra jellemző szabályokat, előírásokat, módszereket, amelyekkel meghatározza, hogy mit tekint a számviteli elszámolás, az értékelés szempontjából lényegesnek, jelentősnek, nem lényegesnek, nem jelentősnek, továbbá meghatározza azt, hogy a törvényben biztosított választási, minősítési lehetőségek közül melyeket, milyen feltételek fennállása esetén alkalmaz, az alkalmazott gyakorlatot milyen okok miatt kell megváltoztatni. (SzT. 14. /4) A számviteli politika célja A számviteli politika célja, hogy a Társasháznál olyan számviteli rendszer funkcionáljon, amelynek alapján megbízható és valós információt tartalmazó beszámoló állítható össze, és amely számviteli rendszer egyidejűleg a vezetői döntések, ill. a lakóközösség számára is alkalmas információs bázisul szolgálhat SZÁMVITELI POLITIKA (részletesebben az SZMSZ 1.-es sz. mellékletben) még el kell készíteni A társasház tűzvédelmi szabályzata (jelenleg nincs) A társasház az épület lakóinak testi épsége, a személyek, szervezetek tulajdona védelme érdekében a ház lakóinak, az épületben bármilyen tevékenységet folytató személyeknek, szervezeteknek, valamint a ház kezelőinek tűzvédelmi feladatait, kötelezettségeit TŰZVÉDELMI SZABÁLYZATBAN határozza meg. Az utasítás hatálya kiterjed az épület egész területére, az ott folytatott tevékenységre, továbbá szállításra és tárolásra, valamint az épület területén bármilyen céllal tartózkodó, vagy tevékenységet folytató személyre. Az utasítás végrehajtásáért valamennyi tulajdonos és bérlő anyagilag, és büntetőjogilag felelős. Az utasításban foglaltak végre nem hajtása szabálysértést, vagy büntetőeljárást vonhat maga után. A társasház tűzvédelmére vonatkozó tűzvédelmi szabályzatot szakemberrel a Közös képviselő, ill. IB dolgoztatja ki és a számvizsgáló bizottság hagyja jóvá. A jóváhagyott tűzvédelmi szabályzat 1 példányát, kivonatát ki kell függeszteni. A kifüggesztéssel a szabályzat közöltnek tekintendő. A tűzvédelmi szabályzatban foglaltakat valamennyi tulajdonosnak, lakónak tudomásul kell vennie, és be kell tartani, illetve tartatni FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK A Tt a szerinti értelmező rendelkezések Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. ingatlan: lakóépület/ek és a hozzá/juk tartozó kert, udvar, járda, garázsbeálló lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társasüdülő, társas garázs, stb.). Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség

4 4. oldal. esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az IB rendszeresítése esetén működésének biztosítása. Karbantartás: a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. karbantartás lehet: -- hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszűntetése, -- tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot megközelítőleg vagy teljesen visszaállítják, ill. az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: -- teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, -- részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése, -- korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, ill. a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. Eredménytelen az írásbeli szavazás: az SZMSZ tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget, minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések E szabályzat alkalmazásában az egyes fogalmak jelentése a következő: Jogi szervezet: társasház működésében résztvevő azon egységek (személyek) összessége, amelyek jogszabály (társasházi törvény) előírásai alapján létesülnek és működnek (közgyűlés, számvizsgáló bizottság, IB) Munkaszervezet: jogi szervezet alapján létesített és működtetett azon egységek (személyek) összessége, amelyek a feladatok megoldásának operatív irányítói és végrehajtói. Közös költség: tulajdonosok által befizetendő, a közgyűlés által határozattal megállapított azon tervösszeg (tulajdonosonként tervezett hozzájárulás ), mely előreláthatólag biztosítja a költségvetési tervben rögzített kötelezettségek teljesítését. Közüzemi díjelőleg: tulajdonosok által befizetendő, a közgyűlés által határozattal megállapított azon tervösszeg (tulajdonosonként tervezett előleg ), mely előreláthatólag fedezi az egyes tulajdonosi albetétek közüzemi

5 5. oldal. fogyasztásának költségeit. A befizetett közüzemi díjelőlegeket albetétenként évente legalább egy alkalommal utólagos elszámolással kell rendezni. Pénzforgalmi szemlélet: naplófőkönyv vezetésénél követelt eljárás, mely szerint a befizetések, a bevételek és a kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülnek könyvelésre és így a tulajdonosok felé elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a szolgáltatás teljesítésének dátumától. Hat hónapnak megfelelő hátralék: Ha a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések nem érik el a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség felét. Évközi hátralék (tartozás): tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések, valamint a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség különbözete. Közgyűlési határozat: társasház döntése, mely meghozható közgyűlésen vagy írásbeli szavazással. Rendes közgyűlés: Az évenként legkésőbb május 31.-ig tartandó elszámoló, tervező közgyűlés. Rendkívüli közgyűlés: Az éves rendes közgyűlésen kívül szükségessé váló, ill. sürgős esetekben összehívott közgyűlés. Részközgyűlés: A társasháznál az SZMSZ részközgyűlés tartását csak kivételes esetben (önálló részegység felújítása) teszi lehetővé. Minden egyéb a társasház működtetéséhez szükséges értelmező rendelkezéseket a társasház közgyűlése hagyja jóvá A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA, TEVÉKENYSÉGE A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a Közös képviselő ill. IB elnökét illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. A társasház jogképes, de nem jogi személy A lakásra vonatkozó rendelkezéseket Ttv. eltérő rendelkezésének hiányában megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre A társasház elnevezése: SIMA U. 1-p. ltp. Társasház címe: 1173 Budapest, Sima utca 1-9. helyrajzi száma: A társasház tevékenységi köre: saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (6820) 1.4. A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A külön és közös tulajdon meghatározása egysége Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, ill. legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, ill. lakás különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület berendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

6 6. oldal A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog a Ttv.-ben meghatározott esetek kivételével egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg AZ ALAPÍTÓ OKIRAT (AO) RENDELKEZÉSEI Az Alapító az AO bejegyzésével annak egyes lakásait, és a külön tulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségeit (a továbbiakban együtt: Lakások) a műszaki alaprajzon jelölt elhatároló vonalak szerint természetben megosztva, - a közös tulajdonban maradó részek közös használati jogával, ill. az egyes albetétekhez tartozó öröklakásokat (örök gépkocsi tárolókat) örökös és kizárólagos használati jogokkal együtt tulajdonba veszi, majd ezt követően a vevők részére értékesíti. Egyidejűleg az öröklakások (örök gépkocsi tárolók) tulajdonosai a velük kötött külön szerződés alapján a fenti telekingatlanra vonatkozóan az épületek fennállásáig földhasználati jogot szereznek. (AO: A fejezet 2. pontja) Az alapító, ill. a későbbiekben a vevők, mint tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek természetben megosztva, mint társasház-tulajdoni illetőségük alkotórészei a közös tulajdonban maradó vagyonrészek közös birtoklásának és használatának jogával az egyes társasházi albetétek, így a lakások és egyéb nem lakás céljára szolgáló helyiségek, azok tartozékaival és felszerelésével együtt, a következők szerint: Az alapító okirat 1. sz. mellékletként csatolt műszaki alaprajz az albetét számozásának megfelelően arab számmal egytől kezdődően jelöli a külön tulajdonú albetéteket, vastag elhatároló vonallal. Az melléklet műszaki alaprajzok (szintenként)-hez viszonyított eltérések, engedély nélküli utólagos átalakítások kötelezően megszüntetendők, melynek végrehajtásáról a Közös képviselő, ill. az IB köteles gondoskodni. A fennmaradás csak akkor engedélyezhető a Közös képviselő, ill. az IB részéről, ha a tulajdonos a fennmaradási engedélyt megszerzi, és vállalja azt, hogy a Közös képviselő, ill. az IB.-gal kötendő külön megállapodás szerint megfizeti a többlet közös költséget. Közös tulajdonban lévő területrészek funkciója csak akkor változtatható, ha ehhez a közgyűlés az alapító okiratot módosítja A mindenkori tulajdonostársak külön tulajdonába kerül továbbá az épület egyes szerkezeti egységeinek kivételével mindaz a szerkezeti elem, amely a fenti külön tulajdonú helyiségek szerves egységét képezi, és nincs az alapító okiratban felsorolva. Ilyenek különösen a belső válaszfalak a vakolattal, belső hideg és meleg padlóburkolatok, falburkolatok, nyílászáró szerkezetek, a helyiség berendezési és felszerelési tárgyai, a víz- és csatornahálózatból az ágazatvezetékek, az elektromos és gázhálózatból az albetéhez (öröklakás, nem lakás céljára szolgáló helyiséghez) tartozó fogyasztásmérő utáni vezetékek. A külön tulajdoni tartozékok a nem nevesített tartozékon túl minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja A közös tulajdoni illetőségek hányadának meghatározása: az egyes külön tulajdonú lakás és nem lakás célját szolgáló egyéb helyiségek nettó alapterületének, illetőleg a külön tulajdonba tartozó részek összes alapterületének aránya alapján történt. (AO: mellékletben felsorolva) A társasházban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek. Az egyes külön tulajdonú lakásokhoz és nem lakás céljára szolgáló helyiségekhez tartoznak, az alapító okiratban felsorolva (AO) található gépkocsi beállók és lomtárolók. A lakás vagy a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség az ezekhez tartozó, a közös tulajdonból ráeső részekkel és esetleges használati joggal együtt a tulajdonost megillető önálló ingatlan. (AO) Az épület azon helyiségei, részei, berendezései és felszerelései, amelyek nincsenek külön tulajdonban (AO), a tulajdonostársak közös tulajdonát képezik. Közös tulajdon a telek is, melyen az ingatlan fekszik. (az június 3.-i földhivatali határozat értelmében) A külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló egyéb helyiségek, valamint a közös tulajdonban lévő közös használatú vagy az egyes tulajdonostársakat megillető örökös és kizárólagos használattal bíró vagyonrészek eszmei hányada jogi egységet képez, amelyet csak együttesen lehet elidegeníteni. Azokat megosztani, ill. egyébként megváltoztatni csak valamennyi tulajdonostárs által aláírt AO módosítás útján lehetséges (AO)

7 7. oldal A TULAJDONOSTÁRSAK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI 2.1. A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA Külön tulajdon - Általános szabályok jogszabályi rendelkezések a. - A tulajdonostársak külön tulajdona - különösen a birtoklás, használat, hasznosítás, valamint a hasznok szedésének és a rendelkezés jogára - tekintetében az alapító okirat rendelkezései az irányadóak. b. - A közgyűlés meghatározhatja a birtoklás, használat, hasznosítás módját. A közös tulajdon tárgyainak használatára vonatkozó speciális szabályokat jelen szervezeti és működési szabályzat li. számú melléklete (Házirend) tartalmazza. c. - A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. d. - A tulajdonostárs a külön tulajdonával és a külön tulajdonához tartozó közös tulajdoni illetőséggel szabadon rendelkezhet. A tulajdon átruházása, valamint öröklés esetén a jogutódot a jogelőd jogai illetik, és kötelezettségei terhelik. e. - A tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan felléphet Közös költségviselés szempontjából a külön tulajdoni tartozékok meghatározása Alapító Okirat szerint Az alapító okirat rendelkezései a tulajdon hányadokról A tulajdoni hányad aránya Alapító Okirat szerint (mellékletében részletezve) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - a jogszabályban meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg A közös tulajdon tárgyainak birtoklása és használata Általános szabályok a) - A közös tulajdonú ingatlanrészekből és telekrész/ek/kert/udvar a külön tulajdonú ingatlanrészek és telekrész/ek/kert/udvar rendeltetésszerű használatának sérelme nélkül kizárólag használatba adható ingatlanrészek és telekrész/ek/kert/udvar a közgyűlés többségi határozata alapján bérbeadás útján vagy más módon hasznosíthatók. b., - A bérbeadás útján történő hasznosítás esetén kötendő bérleti szerződés tartalmi és formai elemeit jelen szabályzat --. számú melléklete tartalmazza (el kell készíteni, nincs) c) - Ha valamely közös tulajdonú ingatlanrész és telekrész/ek/kert/udvar kizárólagos használata valamennyi tulajdonostárs részére tulajdoni hányadának megfelelő mértékben biztosítható, akkor azzal összefüggésben használati díj fizetési kötelezettség nem köthető ki. d) - Ha valamely közös tulajdonú ingatlanrész és telekrész/ek/kert/udvar kizárólagos használata valamennyi tulajdonostárs részére tulajdoni hányadának megfelelő mértékben nem biztosítható, akkor azzal összefüggésben használati díj fizetési kötelezettség köthető ki. A fizetési kötelezettség mértéke lehet: - ingyenes - a kizárólagos használatú ingatlanrészt, és telekrész/ek/kert/udvar bérbe veszi, havi bérleti díjat fizet - a kizárólagos használatú ingatlanrész megvétele, kivásárlása A fizetési kötelezettség típusának és mértékének megállapítása kizárólagosan a közgyűlés hatáskörébe tartozik, a közgyűlés többségi, kétharmados határozata alapján. e) - Az Összefogás utcai kisház tulajdonosok által elkerített, jelenleg közös tulajdonban lévő telekrész használata a szokásjog alapján ingyenes, de a használt telekrész tulajdonjoga nem lehet adás-vétel tárgya, azaz nem átruházható. Használata Házirend szabályainak a figyelembe vételével. f) - A közös tulajdonú ingatlanrész és telekrész/ek/kert/udvar kizárólagos használata esetén a területet használó tulajdonostárs viseli a felmerülő villany, illetve vízfogyasztás (pl. locsolás) költséget. Köteles a Házirend szabályait a közös terület használatára vonatkozóan betartani. g) - A közös tulajdonú ingatlanrészeken és telekrész/ek/kert/udvar tilos olyan változtatást elvégezni, amely a külön tulajdonú ingatlan, vagy más közös tulajdonú ingatlanrész állagát sértené. h) - A közös tulajdonú ingatlanrészekkel és telekrész/ek/kert/udvar kapcsolatos ügyeket - a kötelezettségek teljesítését és a jogok gyakorlását, valamint az egyéb feladatok elvégzését - a közös képviselő intézi. i) - A közös tulajdonba tartozó épületrészek. berendezések, lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek, és telekrész/ek/kert/udvar fenntartásának és felújításának költsége a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terheli, kivételt képeznek az önálló mellékvízmérővel rendelkező tulajdonosok, Az szmsz rendelkezhet másképpen is a közös költség viselésének módjáról. Az önálló mellékvízmérővel rendelkező tulajdonosok esetében meg kell az szmsz-ben határozni, hogy milyen arányban járuljanak hozzá a közös vízhasználat költségeihez, a nyári locsolás illetve az esetleges csőtörés okozta károkhoz. Az szmsz rendelkezhet úgy is, hogy a bentlakók száma határozza meg a vízdíj mértékét, amennyiben a tulajdonosok nem rendelkeznek mellékvízmérővel.

8 8. oldal Kamerarendszer létesítésével, üzemeltetésével kapcsolatos szabályok előre szabályozás - A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. (Társasházi Tv.) - lakótelepen kamerarendszer telepítése esetén kötelező adatvédelmi szabályzatot létrehozni, és ezt a társasház szervezeti és működési szabályzatának részévé kell tenni. - külön szerződés alapján a kamerarendszer üzemeltetője a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy lehet Eljárási szabályok a közös tulajdon elidegenítésére, az alapító okirat módosítására Közgyűlési határozat alapján A külön tulajdon birtoklása és használata Általános szabályok Birtoklása pont szerint, használata a közösségi szabályok betartásával HÁZIREND szabályai szerint A külön tulajdonú helyiségek funkcióváltásával kapcsolatos szabályok Közgyűlési határozat alapján A külön tulajdont érintő fenntartással, használattal kapcsolatos szabályok Közgyűlési határozat alapján A külön tulajdont érintő építkezéssel kapcsolatos szabályok a) A tulajdonostárs a külön tulajdonát képező helyiségekben - a szükséges hatósági és egyéb engedélyek birtokában - építési munkát végezhet. Amennyiben a munkálatok másik lakás, vagy helyiség rendeltetésszerű használatát, valamely tulajdonostárs jogát, vagy jogos érdekét sértené, úgy az építési munka csak az érdekelt tulajdonostárs vagy társak előzetes hozzájárulásával végezhető az alábbi szabályok szerint. b) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészét érinti. A munkálatok során keletkezett hulladékot, az építtető saját költségén köteles elszállíttatni, az okozott kár pedig megtéríteni. c) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épület-berendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épület-berendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az előbb említett körülmények nem állnak fenn. Ha az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. A közgyűlés ezen határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja A külön tulajdont érintő bejelentési kötelezettséggel, nyilvántartással, adatszolgáltatással kapcsolatos szabályok A tulajdonostárs a változástól - az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés, illetve a birtokbavétel időpontja közül az időben először bekövetkezőtől - számított 15 napon belül köteles a közös képviselőnek bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, az új tulajdonos nevét, elérhetőségét (telefonszám, cím, stb.), a birtokba adás időpontját, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg jogi személy tulajdonostárs esetén a cégnyilvántartásban szereplő nyilvános adatait, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) nevét, elérhetőségét (telefonszám, cím, stb.) és - amennyiben a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a víz- melegvíz, fűtésköltség a bérlőt terheli - a bérlő lakcímét, születési évét, édesanyja nevét, d) a külön tulajdonban lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét, f) amennyiben a közgyűlésen való szavazati jogát általános képviselő útján kívánja gyakorolni, annak a nevét és értesítési címét. g) A tulajdonostárs köteles a bérlőt, illetve a haszonélvezőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről tájékoztatni.

9 9. oldal. h) A közös képviselő a felsorolt adatokról nyilvántartást vezet. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. i) Ha a bérlő (haszonélvező) írásbeli felszólítás ellenére a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. j) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni A közös tulajdonú helyiségek használata, hasznosítása A közös tulajdonú kert használata A közös tulajdonú helyiségek közös célú használatának a szabályozása A közös tulajdonú helyiségek egyedi célú használatának szabályozása A Közös költség megállapításának és viselésének szabályai: Általános szabályok A tulajdonostársak kötelessége az ingatlan fenntartásával, ennek keretében az üzemeltetésével, karbantartásával, felújításával, részleges cserével járó költségek és a közterhek viselése. Ha valamely közös tulajdonban lévő, és az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges vagyontárgy állaga megrongálódik, megsérül, vagy a vagyontárgy megsemmisül, helyreállításáról, pótlásáról gondoskodni kell. A tulajdonostársak a felújítási munkák fedezetének a biztosítására felújítási alapot képeznek. A felújítási alap képzését, és annak mértékét, a közgyűlés határozza meg. A társasházzal kapcsolatos egyéb közös kiadásokat (kezelési, üzemeltetési, költségközüzemi díjak) a közös költség részeként kötelesek a tulajdonostársak megfizetni A közös költség megállapítása A társasház a közgyűlés által évenként, a tárgyév elején elfogadott költségvetés alapján gazdálkodik. A költségvetésben kell megtervezni a várható bevételeket, kiadásokat, illetve megállapítani a tulajdonostársak által fizetendő közös költség összegét. A tulajdonostársak a közös tulajdonba tartozó épületrész, épület-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásához, felújításához, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, a társasház működéséhez szükséges forrásokat a közös tulajdon hasznosításából származó bevételekből és az Alapító okiratban rögzített külön tulajdonban lévő lakások nettó négyzetmétere/tulajdoni hányada alapján megállapított befizetésekből, (továbbiakban közös költség) fedezik Üzemeltetési költség /üzemeltetési számla/ A tulajdonostársak kötelessége az ingatlan fenntartásával, ennek keretében az üzemeltetésével, karbantartásával, felújításával, részleges cserével járó költségek és a közterhek viselése. Ha valamely közös tulajdonban lévő, és az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges vagyontárgy állaga megrongálódik, megsérül, vagy a vagyontárgy megsemmisül, helyreállításáról, pótlásáról gondoskodni kell. A társasházzal kapcsolatos egyéb közös kiadásokat (Közös képviseleti díj, SZVB díj, (Intéző Bizottsági díj,) Gondnoki díj, banki kezelési költségek, közterhek díja, adók, közüzemi díjak, biztosítási díjak, egyéb díjak) a közös költség részeként kötelesek a tulajdonostársak megfizetni Felújítási költség /felújítási számla/ A tulajdonostársak a felújítási munkák fedezetének a biztosítására felújítási alapot képeznek. A felújítási alap képzését, és annak mértékét, a közgyűlés határozza meg Közös költség megfizetése a) - A közgyűlés által megállapított közös költséget minden tulajdonostárs tartozik a tárgyhónap 10. napjáig befizetni a társasház számlájára A befizetés módjai: - a társasház által rendelkezésre bocsátott készpénz-befizetési csekkel bármelyik OTP fiókban, vagy - OTP átutalási betétszámla formájában. b) - Amennyiben valamelyik tulajdonostárs késedelembe esik a közös költség fizetésével, a közös képviselő (intéző bizottság) az alábbi intézkedések megtételére jogosult: - 3 havi elmaradás esetén szóbeli felszólítás, (a szóbeli felszólítás eredménytelensége esetén írásbeli felszólítás) - 6 havi elmaradás esetén írásbeli felszólítás, (a írásbeli felszólítás eredménytelensége esetén fizetési meghagyás kibocsátása iránti intézkedés,) - 12 havi elmaradás esetén jelzálog bejegyzés iránti intézkedés jelen szervezeti és működési szabályzat alapján

10 10. oldal. c) - A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű ( sortartásos ) kezesség szabályai szerint, felelősségük nem lehet egyetemleges. Harmadik személyekkel szemben fennálló tartozása esetén ez az alábbiakat jelenti: - a társasház tartozik megfizetni a követelt összeget, tekintet nélkül arra, hogy a hátralék vonatkozásában megállapítható-e valamelyik tulajdonostárs felelőssége, - amennyiben a társasház nem rendelkezik az összeggel, az egyes tulajdonostársak lépnek helyébe, - a harmadik személy kielégítése után kerülhet sor a belső elszámolásra, amelynek keretében a hátralékos tulajdonostárssal szemben a többiek kielégíthetik az esetleges többletbefizetésből eredő igényeiket A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE, JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK a) A Tulajdonosok ellenőrzési jogkörüket az általuk megválasztott Számvizsgáló Bizottság munkáján keresztül gyakorolhatják b) Jogorvoslati lehetőségek a Társasházi Tv. alapján 3. A TÁRSASHÁZ JOGI FELÁLLÁSA, SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE, SZERVEINEK HATÁS-, ÉS FELADATKÖRE 3.1. A társasház jogi felállása A társasházközösség ügyeiben a Tulajdonostársak közgyűlése, illetőleg a közgyűlés által választott Közös képviselő, vagy a közgyűlés által választott 3 tagú Intéző Bizottság, a TH Tv., az Alapító Okirat, illetve a jelen Szervezeti és Működési szabályzat alapján jár el A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet A közösség ügyintézését a közös képviselő ( - intéző bizottság) látja el A törvény 21. (2) bekezdésének rendelkezése alapján a közösség gazdálkodásának ellenönzését a számvizsgáló bizottság végzi A törvény 38. (1) bekezdésében felsorolt feladatok ellátására a közösség 3 tagú számvizsgáló bizottságot választ A társasház szervezeti felépítése A Társasház szervei az alábbiak - Közgyűlés - Részközgyűlés - Közös képviselő (- Intéző Bizottság) - Számvizsgáló Bizottság - Eseti Bizottság (szakmai alapon működő, ellenőrző) 3.3. A közgyűlés funkciója hatás-, és feladatköre, működése A közgyűlés funkciója A közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, amelyen valamennyi Tulajdonostárs részt vehet, azon felszólalhat, javaslatot tehet, és amennyiben a szavazásból nincs kizárva, úgy szavazhat A közgyűlés hatás- és feladatköre A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: (Ttv. 28..(1).bek.) a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről, közgyűlési határozathoz valamennyi tulajdonos egyhangú szavazata szükséges, és be kell jelenteni a földhivatalhoz. b) a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: a közös tulajdonban álló épületrészek és telekrész/ek/kert/udvar használatáról. hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról, közgyűlési határozathoz kétharmados szavazat szükséges c) a külön tulajdonban álló lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésének megváltoztatásáról, az utóbbiakban végzett tevékenység módosításáról d) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról e) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról

11 11. oldal. f) közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a társasházi törvény és a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról g) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről h) az éves tervben, költségvetésben meghatározott karbantartásról, közös kötelezettségek vállalásáról, a közös bevételek felhasználásáról, a tulajdonostársak által fizetendő hozzájárulás mértékéről, befizetésének módjáról, esedékességéről i) a társasház pénzintézetnél vezetett folyószámlája feletti rendelkezésre jogosult személyéről, és jogosultsága mértékéről, aláírási jogokról j) év közben a terven kívül felmerült, Ft-ot meghaladó felújítási munkák elvégeztetéséről, közgyűlési határozathoz egyszerű többségi szavazat szükséges k) betervezett Ft-ot meghaladó felújítási munkák elvégeztetéséről, közgyűlési határozathoz kétharmados többségi szavazat szükséges l) betervezett Ft-ot meghaladó felújítási munkák elvégeztetéséről, közgyűlési határozathoz négyötödös többségi szavazat szükséges m) betervezett Ft-ot meghaladó felújítási munkák elvégeztetéséről, közgyűlési határozathoz négyötödös írásbeli többségi szavazat szükséges n) beruházási illetve felújítási munkákhoz szükséges banki hitel felvételéről, j) k) l) m) pont szerinti közgyűlési határozat o) a felújítási alap képzéséről, mértékéről, p) az alapító okirat módosításáról q) a közös tulajdon megszüntetéséről, bérbe adásáról, eladásáról r) az ingatlan (telekrész/ek/kert/udvar) egy részének vagy egészének elidegenítéséről s) részközgyűlések határozatainak elfogadásáról/elutasításáról amennyiben annak határozata érinti a teljes lakóközösséget t) részközgyűlésen hozott határozatok alapján a beruházási és felújítási munkáihoz szükséges pénzeszközök előteremtésének megsegítése érdekében, kizárólag részközgyűlés tagjainak létszámához viszonyítva a tulajdoni hányaduk nagyságának arányában, a lakóközösség pénzügyi hozzájárulását adhatja, amennyiben a teljes lakóközösségre/tulajdoni hányadra kivetett kiadás, a lakóközösség biztonságos üzemeltetését nem veszélyezteti. Ehhez a teljes közgyűlés 2/3-nak hozzájárulása - írásbeli szavazata - szükséges u) Amennyiben a kiadható teljes összeg nem áll rendelkezésre, annak bizonyos százaléka kiadható azzal a feltétellel, hogy a későbbi körzetek belépése a felújítási munkáihoz ugyanezzel a százalékos nagysággal járul hozzá. (ezért szükséges a kiadásokat kivetíteni a teljes lakóközösségre, ezzel elősegítve, hogy részenként felújításra kerüljön a lakótelep) közgyűlési határozathoz kétharmados többségi szavazat szükséges v) a jogszabályok és hatósági rendelkezések keretei között a közös tulajdonban álló épületrészek hasznosításáról, használatáról, birtoklásáról, valamint a közös tulajdonban lévő telekrész/ek/kert/udvar, vagy annak egy részének hasznosításáról w) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; x) Szervezeti-működési szabályzat jóváhagyásáról, illetve módosításáról. közgyűlési határozathoz egyszerű többségi szavazat szükséges y) A Házirend megállapításáról és annak megváltoztatásáról z) döntés minden olyan ügyben, amelyet az Alapító Okirat vagy Szervezeti és Működési Szabályzat nem utal a Közös képviselő vagy Intézőbizottság, vagy a Számvizsgáló Bizottság hatáskörébe. aa) A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit bb) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő intézőbizottság esetén annak elnöke a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;

12 12. oldal. d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról; f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe A közgyűlés működési szabályai A közgyűlés összehívásának szabályai a) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a május 31-éig meg kell tartani. A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. b) A közgyűlést a közös képviselő (intéző bizottság elnöke) hívja össze, a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. c) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés helyszínét, időpontját, és napirendjét. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintésében hozhat határozatot. d) Sürgős esetet kivéve a meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 14 nappal meg kell küldeni. e) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az IB elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs is jogosult összehívni. f) a számvizsgáló bizottság összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés összehívására vonatkozó kötelességének az előírt határidőig nem tesz eleget. (TH. Tv. 51. (1) d,) A közgyűlés határozatképessége és határozatai a) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. b) Ha a közgyűlés nem határozatképes, az újabb (megismételt) közgyűlést, a határozatképtelen közgyűlést követő 0,5 órával későbbi időpontban kell kitűzni, és az eredetivel, azonos napirenddel meg kell tartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában - az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel - is kitűzhető. c) A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. d) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg a szavazati jog. e) Az a tulajdonostárs, aki 12 havi közös költséggel tartozik, saját ügyében előterjesztett határozati javaslatnál szavazati jogot nem kaphat. f) A közgyűlés határozatát a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg, ha jelen szervezeti és működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. Egyéb szövegváltozat is szerepelhet az e., pont helyett, a törvény 28. ~ (1) bekezdése ugyanis lehetőséget ad az SZMSZ-nek ~ egyszerű szavazattöbbség általános szabályától való eltérésre. Itt tehát fel lehet sorolni azokat az eseteket, amikor ettől a szabálytól a tulajdonostársak el akarnak térni. g) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. h) A közgyűlésről a tulajdonostársak kérésére hangfelvétel is készíthető és a jegyzőkönyvet ez alapján kell megírni és hitelesíteni. i) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. j) A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselőnek (intéző bizottság elnökének) a felhívására az írásbeli határozati javaslatról - a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. k) Írásbeli szavazás esetén a határozatot, a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított kétharmados szavazattöbbségével hozza meg l)

13 13. oldal A meghatalmazás szabályai a) A közgyűlésen való szavazáshoz egy tulajdonostárs legfeljebb 2 meghatalmazást vihet magával, és szavazhat a meghatalmazók tulajdoni hányadával b) A lakástulajdonos a bérlőjének is adhat meghatalmazást és szavazhat a lakástulajdonos tulajdoni hányadával. c) Lakástulajdonos jogi személyiségi joggal rendelkező bérlőnek nem adhat meghatalmazást A megismételt közgyűlés A közgyűlés levezetése A közgyűlés saját tagjai közül elnököt, jegyzőkönyvvezetőt és két hitelesítőt választ A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog A határozati javaslat az alábbi számú igen szavazattal fogadható el: a) Ha a törvény vagy e szabályzat másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével (50% + 1) hozza meg. b) Az alapító okirat felhatalmazásának megfelelően a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az önálló ingatlanként kialakítható közös tulajdoni rész elidegenítéséről. c) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak j) k) l) pont szerinti határozata szükséges. d) A szervezeti-működési szabályzatot a közgyűlés az összes tulajdoni hányad egyszerű szavazattöbbségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával módosíthatja. e) Az a tulajdonostárs, akinek legalább 12 hónapot meghaladó közös költség hátraléka van, nem élhet a szavazati jogával saját ügyében, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. f) A közgyűlésen jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és a jegyzőkönyvvezető ír alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. A közgyűlésről felvett jegyzőkönyv tartalmazza a közgyűlés helyét, idejét, a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, a hitelesítők nevét, a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát. Illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, a közgyűlés határozatképességének megállapítását, a tárgyalt napirendek összefoglalását, a közgyűlés által hozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat, továbbá - amennyiben azt a hozzászóló kifejezetten kéri - a hozzászólások tartalmát. g) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. h) A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított 8 napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. i) A jegyzőkönyvet a társasházon kívül élő tulajdonosok részére - amennyiben elérhetőségüket hivatalosan bejelentették - levélben kell megküldeni A jegyzőkönyvezetés szabályai 1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását d) a tárgyalt napirendek összefoglalását e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat A közgyűlési határozatok tartalmi követelményei A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. A Közgyűlési Határozatok Könyve évenkénti bontásban a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,

14 14. oldal. d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát Közgyűlési határozatok könyve ugyanaz, mint a fejezet A részközgyűlés megtartásának a szabályai a) A közgyűlés megtartásának sajátos módja az ún. rész-közgyűlések tartása. A részközgyűlések tartása nem zárja ki az 3.5. fejezetben leírt közgyűlések megtartását. b) A részközgyűlési körzetek az alábbiak szerint alakulnak: -- 1 körzet: 1173 Újlak utca lakás -- 2 körzet: as utca 12., 14., 16., 30 lakás -- 3 körzet: as utca 18., 20., 22., 30 lakás -- 4 körzet: as utca 24., 26., 28., 30 lakás -- 5 körzet: 1173 Lázár Deák utca 4., 6., 8., 24 lakás -- 6 körzet: Összefogás utca 3., 5., 7., 9., 11., 13., 15., 17., 19., 21., 23., 25., 27., 29., 31., 33., 35., 37., 39., 41., 43., 45., 47., 49., 51., 53., 55., 57., 59., 61., 63., 65., 67., 69., 71., 73., 36 lakás összesen: 160 lakás c) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések határozatképességére, határozataira a közgyűlés szabályait kell megfelelően alkalmazni. d) A b) pontban megnevezett egyes részközgyűlések önálló döntési jogkörrel rendelkeznek a társasház egészétől elkülöníthető gazdálkodásuk tekintetében. Ennek megfelelően jogosultak: - részköltségvetés elkészítésére, - saját körzetük tekintetében a közös érdekeknek megfelelő önálló döntések hozatalára (pl. tetőjavítás, vízfogyasztás mérése stb.) és kivitelezésére. - EU-s ill. országosan meghirdetett pályázatokon való önálló részvételre elkülöníthető gazdálkodásuk terhére. - elnyert pályázaton, vagy önállóan kezdeményezett felújítás, ill. beruházáson való részvétel esetén, a saját önrész finanszírozásában a Társasház a tulajdoni hányad arányában (önrész/tulajdoni hányad) köteles részt vállalni, amennyiben az nem veszélyezteti a Társasház rendes gazdálkodását, működését, azaz pénzügyileg nem lehetetleníti el. Ehhez a közgyűlés írásbeli, 2/3-os jóváhagyása szükséges. (Természetesen a pályázaton, beruházásban, ill. felújításban résztvevő tulajdonostársak közös költsége fizetési kötelezettsége elkülönül a Társasház közös költségéhez képest. - pályázathoz szükséges banki hitelfelvételre. - amennyiben a pályázathoz, felújításhoz, beruházáshoz a fenti források nem elegendöek - Az egyes részközgyűlések által elfogadott részköltségvetések alapján kell összeállítani a társasház teljes költségvetését. e) A részközgyűlések megbízottat delegálnak a közgyűlésre, aki képviseli az egyes részközgyűlési körzetek tulajdonosait. Az első (alakuló) részközgyűlésen kell megválasztani nyílt, szóbeli szavazással azt a személyt, aki megbízottként képviseli a körzet tulajdonosait, illetve azok döntését a közgyűlés előtt. A megbízottak a közgyűlésen: - ismertetik az egyes részközgyűlések döntését az egyes körzetek elkülönített gazdálkodását illetően, - a tulajdonosközösség egészét érintő kérdésekben összesítik a részközgyűlések szavazatait. f) A részközgyűlések megbízottai a társasházat harmadik személyekkel szemben nem képviselhetik Közgyűlési határozathozatal írásbeli szavazással Az írásbeli szavazás általános szabályai a. Az írásbeli szavazólap nyomtatványon fel kell tüntetni: o a közgyűlés helyét, időpontját és napirendi pontjait, o a szó szerinti határozati javaslatok(ka)t, o a határozati javaslatokra adható lehetséges választ (igen, nem, tartózkodom stb.), o a szavazat leadásának idejét, helyét és módját. b. A kitöltött és leadott szavazólap akkor érvényes, ha a fentieken kívül tartalmazza: o a határozati javaslattal összefüggő egyértelmű választ (aláhúzással, beikszelés-el stb.) o a kitöltés időpontját, o a tulajdonostárs nevét.

15 15. oldal. A kitöltött szavazólapokat a szavazás leadásának határidejéig vissza kell juttatni a közös képviselőhöz (intéző bizottsághoz), aki megvizsgálja a szavazatok érvényességét, majd a szavazatokat összeszámlálja, végül az eredményről jegyzőkönyvet vesz fel, amit a számvizsgáló bizottság elnöke aláírásával hitelesít. Az írásbeli szavazás hitelességét a számvizsgáló bizottság biztosítja, amelynek tagjai ellenőrzik a szavazatok számának helyességét, illetve azok érvényességét. Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat. Abban az esetben, ha nincs vagy, nem működik a számvizsgáló bizottság, a hitelesítésre három főből álló szavazatszámláló bizottságot kell választani Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai A szavazólapos szavazás szabályai 3.4. A KÖZÖS KÉPVISELŐ TEVÉKENYSÉGÉNEK SZABÁLYOZÁSA A közös képviselő funkciója: A közös képviselő jogkörében eljárva biztosítja a Társasház biztonságos üzemelését, ennek érdekében minden szükséges intézkedést megtenni, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek A közös képviselő hatás- és feladatköre A közös képviselő köteles: a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, d) A közös képviselő köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. e) A közös - többletdíjazás felszámítása nélkül a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t f) Rezsicsökkentés alatt a rezsicsökkentések végrehajtásáról szóló évi LIV. törvény 9. -ában foglaltakat kell érteni, és betartani A közös képviselő feladatai a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös költséggel tartózó tulajdonosok felszólítása, velük szemben a törvényben előírt módon a szükséges intézkedések megtétele (felszólítás, fizetési meghagyásos eljárás megindítása, végrehajtás, jelzálogjog bejegyzése) A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának megszervezése, a háttér szolgáltatások biztosítása, részletezve: a) A Társasház első átvételekor a társasház iratanyagának, dokumentációinak jegyzőkönyvileg történő átvétele, kezelése, naprakész nyilvántartása. b) Az állag megóvás érdekében szükséges felújítási és karbantartási munkákra javaslatok megtétele az éves beszámolóban, (3 db árajánlatok alapján). A pályázati lehetőségek kihasználása (fővárosi, kerületi esetleg EU) a közösséget terhelő a felújítási, üzemeltetési költségek csökkentése érdekében (SZMSZ). c) Diszpécserszolgálat működtetését a tulajdonosok hiba-bejelentésinek fogadására. A bejelentett hibákról nyilvántartás vezetése. Halasztást nem tűrő esetekben azonnali intézkedések megtétele. d) A Társasház üzemeltetésével, felújításával kapcsolatos bárminemű munka megrendelése, bonyolítása a Közös képviselő feladata. A Közös képviselő Társasház üzemeltetésével, felújításával kapcsolatos munkák esetén a kötelezettségvállalást megelőzően az SZVB-t írásban értesíti. e) Közös képviselő a közös képviseleti teendőket meghaladó- pályázati kiírásokon elnyert- műszaki munkák ellenőrzése, levezetése esetén a Megbízott külön díjtételt számít fel, tekintettel, hogy ezt az összeget a pályázati díj tartalmazza. f) A Társasház közösség tagja egyéni- díjhátralék, kompenzációval összefüggő és egyéb ügyeinek rendezése a Közös képviselő által írásban kiadott félfogadási időben történik. g) A társasház területén (közgyűlésen jóváhagyott éves felújítás, karbantartás), megrendelése alapján végzett munkák folyamatos figyelemmel kísérése, műszaki ellenőrzése, mennyiségi és minőségi átvétele. h) A társasház tárgyévi költségvetésének (beleértve a felújítási és karbantartási terveket is) és az előző évi beszámolójának elkészítése, a közgyűlés lebonyolítása, (május 31.-ig közgy. határozat illetve SZMSZ előírása szerint). Közgyűlésekről a jegyzőkönyvek elkészíttetése illetve ezen feladatok koordinálása. Közös költség emelést a

16 16. oldal. közgyűlést követő hó 1-vel érvényesít. Az éves beszámolót és a következő évi tervezett költségvetés írásos anyagát a közgyűlés időpontja előtt legalább 8 nappal megküld vagy átad SZVB részére, jóváhagyásra. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. i) A költségvetési javaslat tartalmazza: - a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költség nemenként, - a tervezett fenntartási és felújítási munkákat, - a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helységek szerinti bontásban. Ezeket a költségjavaslatokat a közgyűlésen vitatják meg és határozattal fogadják el a tulajdonostársak. j) A Közös képviselő feladata a költségvetés végrehajtása így különösen: - a költségvetés bevételi előirányzatainak beszedése, a tulajdonközösséget megillető követelések beszedése, az ezekkel kapcsolatos számlák és szükség szerinti egyéb nyomtatványok, dokumentumok a jogszabályokban előírt formában való elkészítése és a kötelezett részére való eljuttatása, - a közös költséggel tartózó tulajdonosok felszólítása, velük szemben a törvényben előírt módon a szükséges intézkedések megtétele (felszólítás, fizetési meghagyásos eljárás megindítása, végrehajtás, jelzálogjog bejegyzése) - a költségvetés kiadási előirányzatainak, a tulajdonközösséget terhelő követelések teljesítése, a Megbízó pénzintézeti üzemeltetési számlájáról történő kifizetéssel. k) Szükség esetén rendkívüli Közgyűlések előkészítés és összehívása. A Közös képviselő feladata a közgyűlés összehívása évente legalább 2 alkalommal, amelyre valamennyi tulajdonostársat írásban a Társasház hirdetőtábláján közzétett felhíváson keresztül és a tulajdonosok postaládájába juttatott személyes meghívóval kell meghívni. A Megbízott köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az Alapító Okirat és Szervezeti-működési Szabályzat rendelkezéseinek. A meghívóknak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjét. Sürgős esetet kivéve a meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 8 nappal kell küldeni. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot. A Közös képviselő feladata a lakóközösség írásos szavazásával jóváhagyott SZMSZ tervezet (7./ / sz. hat.) ismételt közgyűlés elé terjesztése, (az eltelt idő miatt) majd annak közgyűlés általi elfogadása esetén ügyvéddel történő ellenjegyeztetése 3 hónapon belül. m) Közgyűlési határozatokról valamint az egyéb közérdeklődésre számot tartó tényekről, eseményekről a tulajdonosok írásbeli tájékoztatása, az elvégzett garanciális munkák érvényességi idejének nyilvántartása, a Határozatok Könyve naprakész vezetése. n) A társasház fizetési kötelezettségeinek teljesítését megelőzően a beérkezett számlák tartalmi és formai ellenőrzése, az esetlegesen szükséges egyeztetések elvégzése. A Közös képviselő a kifizetések együttes aláírási jogát a közgyűlés határozata alapján a banki aláírásra felhatalmazott SZVB tagjaival együtt gyakorolja. A SzVB elnöke/egy tagja aláírási kötelezettségének a közös képviselő által, heti egy alkalommal kiküldött számlák és a hozzátartozó bizonylatok (munkalapok) ellenjegyzésével, valamint a számlák másodhelyi aláírásával tesz eleget. o) A társasház gazdasági eseményeinek naprakész könyvelése, naplófőkönyv és adóval kapcsolatos ügyviteli feladatok ellátása a kapcsolódó alapbizonylatok naprakész nyilvántartása, tárolása. p) Gondoskodik a mellékmérők (lakások, strangok) rendszeres leolvasásáról, ellenőrzéséről és a tulajdonosok által fizetendő díjak/díjkülönbözetek beszedéséről és nyilvántartásáról. q) Feladata a tulajdonosi és egyéb bejelentések kivizsgálása érdemi megválaszolása. r) A társasházra vonatkozó hatósági határozatok végrehajtása, a tulajdonosok képviselete a közösséget érintő ügyekben. s) A társasház jogi képviseletének ellátása. (Külön ügyvédi költség csak peres eljárásban illetve egyéb a rendes ügymenetet meghaladó esetekben külön megbízás alapján érvényesíthető). t) Tevékenységének ellátása során a Közös képviselő a társasház nevében kötelezettségvállalást kizárólag a Számvizsgáló Bizottsággal történt előzetes egyeztetés, megállapodás alapján tehet. Kivétel az azonnali intézkedést követelő meghibásodások esetén, amikor is utólagos bejelentési kötelezettség terheli. u) A Közös képviselő hatáskörébe tartozik a közös tulajdonban álló földrészlet, építményrészek, berendezések fenntartásával, üzemeltetésével, karbantartásával kapcsolatos ügyek intézése, valamint mindazon ügyek intézése, amelyeket a közgyűlés saját hatáskörében nem tart fenn, amelyek a társasház - közösség érdekeinek védelmében szükségesnek mutatkoznak. Hibabejelentést a Közös képviselő, vagy meghatalmazottja, kivételesen ha azt az élet- és/vagy vagyonbiztonság megóvása indokolja bármely tulajdonostárs tehet. v) Közös képviselő tudomásul veszi, hogy a Társasház üzemeltetésével, felújításával kapcsolatos munkák esetén a kötelezettségvállalást kizárólag a Számvizsgáló Bizottsággal történt előzetes egyeztetés, megállapodás alapján tehet Ft-ig a Megbízott saját hatáskörében ,- Ft feletti javítási, karbantartási, hibaelhárítási munkák esetében, ideértve az eszköz beszerzéseket is, a Számvizsgáló Bizottság jóváhagyásával történik. Kivéve az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítási munkákat, pl., csőtörés, dugulás elhárítás, stb.

17 17. oldal ,- Ft feletti javítási, karbantartási, hibaelhárítási, valamint felújítás, korszerűsítés munkák esetében, ideértve az eszköz beszerzéseket is, közgyűlési határozattal történik. Kivéve életveszély elhárítás. w) Az elvégzett munkák műszaki átvételének időpontjáról köteles a Számvizsgáló Bizottságot időben értesíteni a szükséges dokumentációk megküldésével, biztosítva az érdemi részvétel lehetőségét. A karbantartási és felújítási munkák után figyelemmel kíséri és érvényesíti a szavatossági illetve garanciális jogokat.(garanciális munkák nyilvántartása). x) A Közös képviselő tevékenységének ellátása során a Számvizsgáló Bizottsággal szoros együttműködést köteles kialakítani. Az írásos előterjesztések, tájékoztatók, beszámolók stb. csak a Számvizsgáló Bizottság elnökének / egy tagjának egyeztetésével küldhetők ki a tulajdonosoknak. A működési körében felmerült minden fontosabb eseményről köteles a Számvizsgáló Bizottság elnökét/ tagját tájékoztatni, szükség esetén a dokumentum másolatának a megküldésével is. y) A Számvizsgáló Bizottság részére köteles biztosítani tevékenységének rendszeres, korlátlan és feltétel nélküli ellenőrzés lehetőségét. A Számvizsgáló Bizottság írásos észrevételeire 8 napon belül köteles érdemi választ adni, vagy intézkedni. A tulajdonosoknak fogadó óra keretében vagy előre egyeztetett időpontban köteles rendelkezésre állni. z) Közös képviselő a társasház folyószámlái felett a Számvizsgáló Bizottság egy tagjával közösen jogosult rendelkezni AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG (IB) TEVÉKENYSÉGÉNEK SZABÁLYOZÁSA Az intézőbizottság funkciója (megegyezik pont) Az intézőbizottság hatás- és feladatköre (megegyezik pont) Az intézőbizottság elnökének hatás- és feladatköre (megegyezik pont) Az IB elnökének feladatai a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében (megegyezik pont) A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának megszervezése, a háttér szolgáltatások biztosítása (megegyezik pont) 3.6. A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MŰKÖDÉSE Az SZVB funkciója A közös képviselő ügyintézését, a társasház gazdálkodását, pénzforgalmát a tulajdonostársak közül választott háromtagú számvizsgáló bizottság ellenőrzi. Elnököt a bizottság a tagjai közül maga választ. A számvizsgáló bizottság tagjait a közgyűlés egy hónapos felmondási idő kikötésével, határozatlan időtartamra választja meg Az SZVB hatás és feladatköre, munkarendje A Társasház gazdálkodásának ellenőrzését a számvizsgáló bizottság látja el. E jogkörében eljárva: a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, melyet a közös képviselő havi lebontásban köteles előkészíteni. b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a társasház üzemeltetési költségein felüli kiadások esetében az azok betartását. c) javaslatot tesz a közös képviselő díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget, illetve ebben hosszabb ideje akadályoztatva van. e) A számvizsgáló bizottság döntéseit szótöbbséggel hozza meg Az SZVB elnökének feladat és hatásköre A számvizsgáló bizottságot a számvizsgáló bizottság elnöke hívja össze. Kordinálja és elősegiti a bizottság tagjainak a munkáját A számvizsgáló bizottság működésképtelensége esetén követendő eljárási szabályok a) Az SZVB lemondatása és új bizottság felállítása közgyűlési határozat alapján b) Amennyiben valamilyen oknál fogva, új SZVB felállítása nem lehetséges, abban az esetben a gazdasági ellenőrzést a Kamarai névjegyzékben bejegyzett mérlegképes könyvelő alkalmazása szükséges, határozatlan időre míg az új SZVB meg nem alakul, közgyűlési határozat alapján A gazdasági ellenőrzés segítése 3.7. ESETI BIZOTTSÁG LÉTREHOZÁSA (előre tervezés) Minden olyan esetben, amikor a beruházási, felújítási munka értéke meghaladja a Ftaz SZVB munkájának segítése érdekében a felújítási munkák idejére, kimondottan szakmai alapon működő bizottságot kell létrehozni. A bizottság tagjai lehetőleg (építész, gépész, villamos és mérleg-képes könyvelői) műszaki-gazdasági szakképzettséggel rendelkező tulajdonostársak közül kell választani a Közös képviselő és SZVB javaslata alapján. Elfogadásuk és javadalmazásuk egyszerű szavazati többséggel, közgyűlési határozattal.

18 18. oldal GONDNOKI FELEDATOK ELLÁTÁSA A gondnoki feladatok ellátása egy komplex folyamat, és sokféle munkafázisból áll, továbbá, aki a hét munkanapjain elérhető a lakóközösség számára. Ezért kívánatos és szükséges olyan gondnok választása, aki a fenti feltételeknek megfelel. A lakóközösség igényeinek megfelelően gondnok alkalmazása havi fix juttatás fejében, vagy az aktuálisan felmerülő munkák elvégzésére egyedi óradíjas számlázással történik. A gondnok feladata, hogy az épület külső és belső tisztaságáért, és rendezettségéért felel a nap minden egyes szakában. A gondnoknak jó problémamegoldó képességgel kell rendelkeznie, ezen kívül segítőkésznek és határozott fellépésűnek kell lennie. A gondnoki feladatkörhöz tartozik a szemetesek takarítása és tisztántartása a szemetes helyiségének tisztán tartása, az épületben adódó műszaki hibák jelentése, esetenként annak megjavítása (például villanyégők cseréje), a lépcsőház tisztántartása, az udvar rendezettségének ellenőrzése, az udvaron végzendő munkák ellátása, a fűnyírás és a kertgondozás. A gondnoki feladathoz tartozik a kertkapuk, bejárati ajtók működésének ellenőrzése, szakképzettséget nem igénylő hibák kijavítása, az ott lakók megfelelő tájékoztatását az őket érintő eseményekről (például lomtalanítás). A gondok figyeli és ellenőrzi a tűzvédelmi és munkavédelmi rend betartását A Gondnoki főbb feladatok: a) Szemetes kukák kihelyezése FKK részére, majd ürítés után a tárolókba való vissza helyezése. b) Szelektív hulladék gyűjtő kukák kihelyezése FKK részére, majd ürítés után a tárolókba való vissza helyezése. c) Szemetes kuka tárolók szükség szerinti takarítása. d) Téli időszakban a közlekedési útvonalak hó eltakarítása, síkosság mentesítése. e) Tavaszi időszakban tavaszi nagytakarítás, növényzet metszése- alakítása, sövények metszése, falevelek összegyűjtése, fűnyírás, szükség és lehetőség szerint kiszáradt fák kivágása, ha az rá nézve nem baleset veszélyes. Ha igen szakember segítségét kell igénybe venni. f) Egész évben közlekedési útvonalak, udvari nagyplaccok, játszóterek tisztán tartása, elkorhadt növényzet, lehullott falevelek söprése, kihordása, a lakótelephez tartozó füves területek nyírása és szükség szerinti öntözése. g) Lépcsőházi földszint, pinceszint takarítása, bejárati ajtók évenként egyszeri lemosása. h) Félévente vízóra állások le olvasása i) Villanyóra leolvasás elősegítése j) Csekkek kihordása, hirdetmények kihelyezése k) Elromlott bejárati ajtózárak, ajtóbecsukók, kertkapuk és zárainak javítása cseréje l) Lépcsőházi izzók cseréje m) Apróbb karbantartási feladatok elvégzése festés-mázolás, kőműves feladatok elvégzése n) Kapcsolat tartás és közvetítés Közös képviselő és SZVB között 4. GAZDÁLKODÁSI SZABÁLYOK 4.1. Bankszámla feletti rendelkezési jog A közgyűlés felhatalmazza a Közös képviselőt (Intéző Bizottság elnökét), hogy a társasház bankszámlája feletti rendelkezési jogot, az SZVB egy tagjával közösen gyakorolhatja Banki átutaláshoz és készpénz felvételhez kettős aláírás szükséges. Az átutalások bank felé történő elküldésénél a banki aláírási címpéldány szerinti aláírók, aláírásukat egyéni jelszóval teljesítik Házipénztár kezelési szabályai A házipénztárt érintő bevételeket, kiadásokat a készpénzmozgással egyidejűleg kell nyilvántartani Házipénztárba köteles kezelni a pénzintézettől felvett, valamint, a postán érkezett készpénzt A házipénztárban maximálisan Ft. készpénz tartható A házi pénztár bevételi és kiadási számlait a számviteli törvény szabályai szerint a társasházi könyvelésben tételesen szerepeltetni kel A házipénztár bevételi és kiadási számlait a Közös képviselő a havonkénti bontásban, minden hónap 10.-ig elkészített teljesítés igazoláson fel kell tüntetni, és az SZVB számára ellenőrzésként átadni pénztárbizonylatot csak akkor kell kiállítani egy adott bevételről/kiadásról, ha az adott készpénzmozgást semmilyen más bizonylattal nem tudja alátámasztani (pl. készpénzes közös költség befizetés vagy visszatérítés esetén, ügyfél letétet fizet be, stb.) A házipénztárban év végi záráskor készpénz nem lehet.

19 19. oldal TÁRSASHÁZI BESZÁMOLÓ FORMÁJA ÉS TARTALMI ELEMEI 5.1 A közös képviselő a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, melyet előzetesen véleményeztet a Számvizsgáló Bizottsággal és azt a közgyűlés elé terjeszti. Az így elkészített írásbeli javaslat tartalmazza: a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő éves elszámolása tartalmazza: a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. g) A Tulajdonostársak év közbeni kötelezettségeit és befizetéseit havi bontásban 5.3. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. Kelt: Budapest május 25.

20 20. oldal. I. BEVEZETŐ II. ÁLTALÁNOS RÉSZ TARTALOMJEGYZÉK 1. ÁLTALÁNOS RÉSZ 1.1. A SZABÁLYOZÁS RENDJE, CÉLJA, HATÁLYA A szabályozás rendje A szabályozás célja A szabályozás hatálya A társasház számviteli szabályzata (ügyrendje) (még nincs, el kell készíteni) A társasház tűzvédelmi szabályzata (még nincs, el kell készíteni) 1.2. FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK A Tt a szerinti értelmező rendelkezések Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések 1.3. A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA, TEVÉKENYSÉGE 1.4. A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A külön és közös tulajdon meghatározása egysége AZ ALAPÍTÓ OKIRAT (AO) RENDELKEZÉSEI 2. A TULAJDONOSTÁRSAK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI 2.1. A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és e jogok gyakorlásának korlátai, a tulajdonostárs kötelezettségei Közös költségviselés szempontjából a külön tulajdoni tartozékok meghatározása Az alapító okirat rendelkezései a tulajdon hányadokról A közös tulajdon tárgyainak birtoklása és használata Általános szabályok Kamerarendszer létesítésével, üzemeltetésével kapcsolatos szabályok előre szabályozás Eljárási szabályok a közös tulajdon elidegenítésére, az alapító okirat módosítására A külön tulajdon birtoklása és használata Általános szabályok A külön tulajdonú helyiségek funkcióváltásával kapcsolatos szabályok A külön tulajdont érintő fenntartással, használattal kapcsolatos szabályok A külön tulajdont érintő építkezéssel kapcsolatos szabályok A külön tulajdont érintő bejelentési kötelezettséggel, nyilvántartással, adatszolgáltatással kapcsolatos szabályok A közös tulajdonú helyiségek használata, hasznosítása A közös tulajdonú kert használata A közös tulajdonú helyiségek közös célú használatának a szabályozása A közös tulajdonú helyiségek egyedi célú használatának szabályozása A Közös költség megállapításának és viselésének szabályai Általános Szabályok A közös költség megállapítása Üzemeltetési költség /üzemeltetési számla/ Felújítási költség /felújítási számla/ Közös költség megfizetése 2.2. A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE