A lakásszövetkezeti, társasházi pályázati feltételrendszer módosítási indítványai (a LOSZ Elnöksége vitaanyaga)

Átírás

1 XIX. ÉVFOLYAM 7 5. SZÁM július AUGUSZTUS Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségének lapja A lakásszövetkezeti, társasházi pályázati feltételrendszer módosítási indítványai (a LOSZ Elnöksége vitaanyaga) A lakásszövetkezetek, társasházak 2001 óta pályázhatnak épületenergetikai és gépészeti tárgyú lakóépület korszerűsítési, felújítási pályázatokra. A Kormány által kialakított 1/3-1/3-1/3-os rendszer az eddigiek során beváltotta a hozzáfűzött elképzeléseket. Az eddig ismertté vált adatok alapján összesen 3460 pályázatot adtak be, amely lakást érintett. A beérkezett pályázatokra odaítélt támogatás összege 29,889 millió Ft volt között. Ismeretes, hogy a Kormány őszén szükségszerű kényszerintézkedéseket volt kénytelen meghozni, ami ha közvetve is, de kihatott arra, hogy a 2007 évre vonatkozó pályázati kiírás elmaradt. Ugyanakkor ez a pályázók szempontjából nem kedvező döntés alkalmat adott arra, hogy az eddig felgyülemlett tapasztalatok alapján a kormány áttekintse a pályázati kiírás feltételrendszerét és a kezelhető, a pályázók érdekét szolgáló módosító javaslatok a várhatóan 2007 őszén kiírásra kerülő lakóépület korszerűsítési pályázatokba már beépítésre kerülnek. A Kormány megbízásából az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium több szakmai és civil szervezetet is felkért arra, hogy értékelje az eddigi pályázatok tapasztalatait és ebből kiindulva javaslatait juttassák el a tárcához. A LOSZ nem először foglalkozott a pályázati feltételek értékelésével, azonban a tárcafelkérés alapján ismételt adatgyűjtést kért a területi szakmai érdekképviseletektől és ez utóbbi, valamint a korábbi tapasztalatok összegzését jelen előterjesztés tartalmazza. Javítás és helyreigazítás Az Otthonunk májusi számának 5-7. oldalain közöltünk, egy, az éppen sok lakásszövetkezetnél tisztségviselő választással összefüggésben egy cikket, melyben az 5. oldal harmadik oszlopában valótlan, hibás, jogszabálysértő tartalmú információkat közöltünk. A jogi szabályozással és a bírói gyakorlattal összhangban a tisztségviselőket a határozatképes közgyűlés, küldöttgyűlés egyszerű többséggel választja, nincs szükség a cikkben írt kétharmados többség meglétére. A lakásszövetkezet a saját alapszabályában dönthet úgy, hogy ezt az egyszerű többséges döntéshozatali limitet megnöveli, akár kétharmadossá is teheti, de mindez természetesen nem kötelező. Abban a ritka esetben, ha a megválasztott tisztségviselőt névvel és címmel megjelenítik az alapszabályban, ezen alapszabály módosításhoz valóban minősített kétharmados többségre van szükség, de a tisztségviselő megválasztása szigorúbb alapszabályi rendelkezés hiányában akkor is egyszerű többséggel történik. A tévesztésért minden érintett olvasótól elnézést kérünk. Dr. Koszoru István Elsőként a pályázati rendszerrel kapcsolatos általános megállapításokról. Mindenképpen szükséges megállapítani azt, hogy nem tapasztalható egy évenként egymásra épülő pályázati folyamatosság, ami elsősorban abban mutatkozik meg, hogy a pályázat kiírások nem egy állandóan kötött időponthoz kapcsolódnak, hanem az évenkénti kiírások részben politikai döntésekhez, részben a költségvetés mindenkori alakulásától függő keretösszeghez kötődik. Így a pályázók gyakorlatilag nem tudnak előzetesen felkészülni, miután nem ismerik a pontos kiírás időpontját és a pályázat éppen aktuális feltételeiben bekövetkező esetleges változásokat. Ebből az következik, hogy az érintett házkezelő szervek köz- és küldöttgyűléseit indokolt a pályázat kiíráshoz kapcsolni annak érdekében, hogy a megfelelő testületi döntések megszülessenek. A jövőt illetően ennek megfelelően az javasolható általános megállapításként, hogy a pályázatkiírások előzzék meg a tárgyévet (2007-ben a pályázatkiírások 2008 évi benyújtandó pályázatok feltételeit tartalmazza), a kiírás feltételei középtávon alapvetően ne változzanak, valamint középtávon előre ismert legyen a pályázati keretösszeg évenként növekedő mértéke. Ezzel az intézkedéssel érhető csak el az, hogy az adott házkezelő szervezetek kiszámíthatóan tudnak a korszerűsítések területén tervezni, és olyan komplex felújítási koncepciókat tudnak megvalósítani, amelyek ma a jelentkező felújítási igények szempontjából kívánatosnak mutatkoznak. Ahhoz, hogy ez megvalósítható legyen, természetesen a költségvetés lakáscélú középtávú irányszámait törvényi szinten szükséges rögzíteni. Általános érvényű tapasztalatként kell megállapítani azt is, hogy az elmúlt időszakban döntően az iparosított technológiával lakóépületek felújítási támogatására volt pályázati lehetőség. A hagyományos technológiával épület telepszerű többszintes lakásokra csak esetenként és lényegesen kisebb keretösszegű pályázati lehetőségre volt mód. Ez a támogatási rendszer a költségvetés teherbíró képessége szempontjából érthetőnek minősíthető, azonban a lakosság szempontjából diszkriminatívnak nevezhető és kívánatosnak tűnik ennek a diszkriminációnak a megszűntetése is. Nyilvánvaló, hogy ha bővül a pályázati körbe vonható lakóépületek száma, akkor valószínűsíthető az is, hogy csökkenni fog az épületkorszerűsítési, felújítási pályázatok támogatására fordítható keretösszeg is. Még ezzel a kedvezőtlen szemponttal számolva is támogatni célszerű a telepszerű többszintes épületállomány épületenergetikai és korszerűsítési pályázatának teljes körűségét. A LOSZ a teljes körű épületállományra vonatkozó pályázati lehetőség kiterjesztését nemcsak azért támogatja, mert ezzel a korábbi diszkriminációt tartja megszüntetendőnek, hanem nemzetgazdasági szinten kell biztosítani és gondoskodni a lakóépület állomány energia megtakarítási lehetőségeit. Ismeretes, hogy a lakossági energia felhasználásban a fűtési és melegvíz előállítási energiafogyasztás kiemelkedő arányt visel nemzetgazdasági szinten. Ezért a LOSZ a lakóépület energia megtakarítási, korszerűsítési pályázati lehetőségeivel egyidejűleg határozottan szorgalmaz egy olyan nemzeti energiagazdálkodási és megtakarítási program kidolgozását is, mely kimutatja a lakóépület állomány energia megtakarítására fordított támogatás összegét és az ebből származó vásárolt energiahordozók beszerzési, vélhetően csökkenő ráfordítását is. További általános megállapításként rögzíthető az is, hogy nincs mérhető adat arra vonatkozóan, hogy a költségvetés ráfordításából milyen mértékű energia megtakarítás következett be és a költségvetési támogatásból megvalósult felújítások, korszerűsítések milyen további eredményeket hoztak (ingatlanpiaci hatások, életkörülmények változása, városképi szempontok stb.). A felújítási programban résztvevő házkezelő szervezetek mellett a vállalkozók nem kis hányada is hiányosságként jelezte, hogy a pályázatok meghirdetése, elbírálása és kivitelezése között olyan hosszú idő telt el, hogy a pályázati összeg, illetve a közbeszerzés szerződéses összege nem tartható. A megnövekedett terhek és az infláció mértéke nem tervezhető az elfogadott költségvetések szintjén és miután az elszámolás is akadozik, számos vállalkozó a több hónapos fizeté- (Folytatás a 2. oldalon)

2 július augusztus A lakásszövetkezeti, társasházi pályázati feltételrendszer módosítási indítványai (Folytatás az 1. oldalról) si halasztások miatt komoly csődhelyzetbe került. Ez a körbetartozás szempontjából is hátrányos tapasztalat. Igényként fogalmazódik meg az is, hogy a pályázatkiírás legyen egyszerűbb, az adatközlés hitelességét illetően legyen a pályázatot aláíró személye elegendő garancia. A pályázatkiírással kapcsolatos módosítási javaslatok szükséges csökkenteni a pályázatok benyújtása és megvalósulása közötti átfutási időt (a hosszú átfutási idő alatt a pályázó által igényelt összeg, a várható korszerűsítés bekerülési költsége elavul, emiatt pótköltségvetés és pótlólagos források bevonása válik szükségessé, ami újabb közgyűlések és a kialakított finanszírozási rendszer átalakítását eredményezi). A kiírás időpontja a tárgyévet megelőző év szeptember-november közötti időpontban történjen meg (a pályázat kiírása és a pályázati feltételek kellő időben való megismerése eredményesebb pályázat előkészítési munkát biztosít, ezzel egyidejűleg nagy valószínűséggel biztosíthatóvá válik, hogy a pályázat tárgya egy éven belül meg is valósul). A pályázatok költségvetési támogatása a közbeszerzést feltételezi, azonban a közbeszerzés általános eljárási szabályai a mai tapasztalatok szerint számos gond forrásává vált. A pályázat tartalmazza a felújítási tevékenység korrekt előkalkulált összegét, ami a pályázat elbírálási folyamatában nyilvánvalóan ismertté válik, így a felújítási munkára kiírt közbeszerzési eljárás során egy, a pályázatban ismert vállalkozási díjra kérnek be ajánlatokat, ami önmagában is ellentmondásos. A pályázatban nem szabályozott kérdés az, hogy kinek a feladata a közbeszerzési eljárás lebonyolítása. Ebből szintén eltérő eljárási gyakorlat alakul ki, ami gyakran a pályázó lakásszövetkezet, társasház szempontjából hátrányos pl. önkormányzati közbeszerzés lebonyolítás során a pályázó házkezelő szervezetet teljesen kihagyják az eljárásból és még a kivitelezés műszaki ellenőrzésében sem kap mértékadó szerepet. Ezért javasoljuk, hogy a közbeszerzés tekintetében legyen egy egyszerűsített eljárás, vagy meghívásos rendszerű közbeszerzés, melyet egyértelműen a pályázó feladataként kell a kiírásban megjelölni. A jelenleginél szorosabb határidőt kell szabni a készre jelentett korszerűsítési munka elszámolására, illetve az önkormányzati és költségvetési támogatás folyósítására. A lakásszövetkezetek, társasházak a sajátos törvényben meghatározott épületenkénti elszámolás miatt pályázataikat is épületenként nyújtják be. Az önkormányzatok azonban az egy lakásszövetkezetből, vagy társasházból több épületre benyújtott pályázatot összevonják és összevontan kezelik, ami az elszámoláskor az eltérő kivitelezési határidők miatt gondot okoz. Emiatt szükséges az önálló épületenkénti pályázatokat még azonos benyújtó házkezelő szervezet esetében is elkülönülten kezelni. Ezzel elkerülhetővé válik az egyes pályázati hiánypótlások vagy az elszámolás során keletkező problémák esetén egy-egy épület miatt a hibátlan feltételekkel rendelkező épületek hátrányba kerülése. A pályázatoknál a támogatás mértékénél előnyben kell részesíteni azokat a lakóépület korszerűsítési pályázatokat, melyeknél: épületkorszerűsítésnél a komplexitás jelenik meg, épületenergetikai korszerűsítésnél egy tevékenységnél több elem egyidejűleg valósul meg (pl. fűtéskorszerűsítésnél egyidejűleg valósul meg a szabályozás, az épületen belüli lakásonkénti költségmegosztás vagy az arányos költség felosztása, a központi hőmennyiségmérő mért értékének lakásonkénti kimutatása, számlázása). a megújuló energia pótlólagos alkalmazása. A támogatás mértékénél érdekeltségi rendszert kell kialakítani azon épületenergetikai korszerűsítési munkák pályázata esetén, ahol a teljes körűség érvényesül (a költségvetés jelenleg 1/3 támogatást nyújt abban az esetben is, ha csak nyílászárók cseréje történik meg, és akkor is, ha a nyílászárók cseréje mellett a fűtés korszerűsítése és az épület külső hőszigetelése is megtörténik. Ezért célszerű lenne, ha 40-50% mértékű lenne a támogatás azokban az esetekben, ha az épületenergetikai korszerűsítésnél egy teljes körűség valósulna meg, ami egyúttal a nagyobb mérvű energia megtakarítás ösztönzését is szolgálhatja). A pályázó döntési kompetenciájába tartozzon, hogy egy lépcsős vagy kétlépcsős pályázati utat választ (jelenleg ha az önkormányzat nem tud egyharmados támogatást nyújtani, akkor is az önkormányzat útján lehet pályázattal a költségvetési támogatást elérni. Ez a pályázat átfutási idejét növeli, költségesebbé teszi, ugyanakkor a pályázat eredményessége szempontjából semmi előnyt nem jelent. Ezért célszerű lenne biztosítani azt a lehetőséget, hogy a pályázó ilyen esetben közvetlenül a költségvetési támogatásra nyújthasson be pályázatot. A pályázati kiírásban a távhőszolgáltatásról való leválás lehetőségét korlátozó tényezőként megjelölni nem célszerű. Mind e mellett a LOSZ nem támogatja a távhő rendszerről való leválás lehetőségét. Szükségesnek tartja azonban a LOSZ, a távhő rendszerről való leválás műszaki, gazdaságossági és környezetvédelmi hatásait elemezni, mielőtt ilyen irányú pályázati támogatás befogadása megtörténne. A pályázati feltételek esetében nem tartjuk indokoltnak, hogy egyes felújítási munkákat csak egy meghatározott, támogatott felújítási tevékenységgel összekapcsoltan lehessen pályázni. A lakásszövetkezetek, társasházak pályázati saját erő kiváltásához az esetek többségében pótlólagos forrásokat vesznek igénybe (felújítási hitel, ltp., ezek kombinációja, panelplusz, stb.). A hitelfelvételek gyakran a pénzintézetek részéről biztosíték hiányában meghiúsulnak vagy csak nagy nehézségek árán sikerül banki finanszírozást igénybe venni. A hitelfelvételi nehézségeknek elsősorban az az oka, hogy a házkezelő szervezeteknek nincs a pénzintézet számára megfelelő ingatlan vagy egyéb biztosítéka. Ez pedig oda vezet, hogy a pályázat benyújtása is meghiúsulhat. Mindezek elkerülése érdekében fontos lenne hitelgarancia intézményrendszer létrehozása. A LOSZ álláspontja szerint a hitelgarancia kezesség mindaddig nem jár kiadással, amíg az beváltásra nem kerül. Ha olyan hitelgarancia háttérintézmény jönne létre, melyre az állami költségvetés csak viszont garanciát vállalna, akkor ugyan korlátozott kezességvállalási mérték lenne, de a hitel felvételi gond a házkezelő szervezetek részéről megoldódna. Célszerű lenne elgondolkodni költségvetési kormányzati szinten ilyen hitelgarancia intézmény létrehozásán, hiszen ezáltal megnövekedhetne a felújítások mértéke, és hacsak az áfát vizsgáljuk, akkor ebből jelentős költségvetési bevétel képződne, ami ilyen közvetlen állami kiadás nélkül csak kezességvállalással gazdasági élénkítő hatással is járna. (A munkahelyteremtésből, az szja-ból és a vállalkozói társasági adóbevételből származó bevételt nem is számítva.) Nem kifejezetten a pályázati feltételek szabályozásából adódik, de ma az önkormányzatok által lebonyolított közbeszerzések következményeként a lakásszövetkezetek, társasházak gyakorlatilag nem tudják a felújítás, korszerűsítés teljes ráfordítását a lakóépületre aktiválni. Ennek oka, hogy az önkormányzat, mint lebonyolító köti meg a szerződést a felújítási munka kivitelezőjével, így a vállalkozó által kiállított kivitelezői számla az önkormányzat nevére szól, ez pedig a lakásszövetkezet sem kiegyenlítés, sem aktiválás szempontjából befogadni nem tudja. Ebből az következik, hogy a hazai építési, felújítási teljesítmény statisztikai összegzésénél az aktiválás elmaradása miatt milliárdos nagyságrendű felújítási teljesítmény érték eltűnik. A nagyobb gond a lakásszövetkezetek számvitelében keletkező mulasztás. Szükséges ennek a gondnak a feloldása, ami részben a közbeszerzés pályázóhoz történő telepítésével, részben az erre vonatkozó számviteli eljárás kimunkálásával oldható meg. A LOSZ a felújítási pályázatok jövőbeni szükségességét elengedhetetlenül fontosnak tartja, számos olyan lakóépületet kezelő lakásszövetkezettől, társasháztól érkezett észrevétel, ahol még pályázat nem történt, de a közeljövőben pályázni szándékoznak. A jövőben egy kiszámítható és stabil pályázati rendszer működtetésére van szükség, ami elősegíti a nagymérvű felújítási lemaradás pótlását és ösztönzi az energiatakarékossági elvárások megvalósulását. A pályázatnak nemcsak a lemaradások pótlását segítő funkciót kell betöltenie, hanem érdekeltségi és ösztönző szerepet is szükséges viselnie. Ennek érdekében szükségesnek és indokoltnak tartja a LOSZ a jelenleg működő és működőképes pályázati rendszer fenntartását és fejlesztését. Farkas Tamás

3 2007. július augusztus 3 A lakásszövetkezeti törvény lakásszövetkezeti tagi közös tulajdonra gyakorolt hatásáról A címben megfogalmazott kérdés azért válik időről időre aktuálissá, mert 276/B/2005. Ügyiratszám alatt az Alkotmánybíróság előtt van immár több, mint két éve egy olyan tartalmú indítvány (egy gyulai lakásszövetkezeti tag részéről), melyhez időközben néhány lakásszövetkezet tagjai közül többen csatlakoztak. Ez az indítvány a évi CXV. Lakásszövetkezetekről szóló törvény (Lsztv.) 11. -ának alábbi rendelkezéseit támadja: 11. Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más létesítmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A szövetkezetekről szóló évi I. törvény (Szvt.) a lakásszövetkezeti tulajdonviszonyok vonatkozásában az alábbi rendelkezéseket tartalmazta, melyek december 31-ig voltak hatályban: 104. (1) Ha lakásszövetkezetben a lakások a tagok magántulajdonában állnak, az alapszabály határozza meg, hogy az épülethez tartozó földrészlet, a lakóház épületszerkezetei, a közös használatra szolgáló helyiségek, területek, a központi berendezések, a házfelügyelői lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más létesítmények (pl. iroda, műhely, raktár stb.) a szövetkezet tulajdonába vagy a tagok közös tulajdonába kerülnek. Mindehhez még szervesen hozzákapcsolódik az Szvt. miniszteri indokolásának vonatkozó része, mely jól mutatja azt a félresikerültnek tekinthető jogalkotói szándékot, amely a ban meghatározott szabályozást létrehozta: A lakásszövetkezeteknek sajátos, minden más szövetkezettől eltérő jogi konstrukciójuk van, amely a tulajdonviszonyok tekintetében a társasház polgári jogi intézményén alapul. Ez és e szövetkezetek jelentősége, elterjedtsége szükségessé teszi a konstrukcióból következő szabályoknak külön fejezetbe foglalását.4. A 104. (1) bekezdése által lehetővé tett privatizáció több előnyt rejt magában: a közös részek is a lakás alapterületével arányosan kerülhetnek a lakástulajdonosokhoz, új lakásszövetkezetek már ilyen feltételekkel alakulhatnak; erősödik a szövetkezeti tagok gazda tudata ; egyszerűsíti, tömegessé teheti a társasházak csatlakozását a lakásszövetkezetekhez (erre addig is jelentős igény volt); kialakulhat a társasház lakásszövetkezet, amelynél csak a fenntartási forma változik (amely számos előnyt jelent az ott lakóknak), és nem kell a közös tulajdoni hányadról lemondani. Alapvetésként és általános elvi kiindulópontként hangsúlyozandó, hogy 1992-t megelőzően a sem a magyar sem a nemzetközi szövetkezeti jogi szabályozásban nem ismerünk olyan megoldást, amely a tagi közös tulajdont a lakásszövetkezeti formára megpróbálná kiterjeszteni. Természetesen abban a jogalkotói interpretációként felhasználható miniszteri indokolással egyet lehet érteni, hogy a lakásszövetkezetek a szövetkezetektől lényegesen eltérő konstrukciók, de hogy a lakásszövetkezeti forma bármikor is a társasház polgári jogi intézményén alapult volna, teljesen valótlan, egyszerűen nincsen köze a társasház jogi konstrukciójához. Ha a történeti alakulást vizsgáljuk a nemzetközitől eltérő magyar gyakorlatban meghonosodott tanácsi értékesítésű szövetkezeti lakás elnevezés tulajdonképpen olyan lakást és épületet kezelő lakásszövetkezetet takart, melyben az állami célcsoportos beruházás során felépült, többnyire korszerűnek nevezhető iparosított technológiával kivitelezett lakóépületben a lakások a lakásszövetkezet leendő tagjainak magántulajdonába kerültek, az épület, a benne lévő berendezési és felszerelési tárgyak, épületrészek, közös használatú helyiségek pedig a lakásszövetkezet tulajdonában maradtak. A nemzetközi gyakorlatban pedig az épület, beleértve a lakásokat is a lakásszövetkezet tulajdonában maradt, míg a tagok a lakások élethossziglan tartó használati jogát váltották meg és a lakásszövetkezetnek bérleti (használati) díjat fizettek, és így részt vehettek a szövetkezet testületi, önkormányzati szerveinek munkájában.) Magyarországra visszatérve tehát a lakásszövetkezet alapításakor élesen elkülönültek a tulajdoni viszonyok a tagok és a szövetkezet között, de a telek is más feltételek mellett, úgynevezett tartós használatba adással került a szövetkezethez. Mindezeket kellett akkor az alapítást követően az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyeztetni, illetve összhangban az alapszabállyal, abban ezeket rögzíteni. Az évi 12. sz. törvényerejű rendelet teljes egészében a fentieknek megfelelő szabályozást tartalmazott. A vagyoni viszonyok történetiségét vizsgálva, 1992-ig hatályos lakásszövetkezeti tulajdoni viszonyok úgy szóltak, hogy a lakások a tagok (nem tagok) tulajdonában áll(hat)nak, az épület és közös használatú helyiségek a szövetkezet tulajdonában állnak. A szövetkezeti tulajdon [telek, épület, berendezési, felszerelési tárgyak, pince, gyerekkocsi tároló, közös használatú egyéb helyiségek, épületelemek felépítmény, ablakok, ajtók, hőközponti szerelvények, víz, gáz, csatorna csővezetékek, központi berendezések, mint telefon, kábeltévé, felcsengető, jelző és fogadó egységek stb., épülethez tartozó közösségi célt szolgáló egyéb építmények, (pl. Utcai kerékpár tároló)] függetlenül attól, hogy a szövetkezet egy épületből vagy több épületből áll, egységesen és általánosan úgy értelmezhető, hogy minden beletartozik, ami a szövetkezet alapításakor, vagy később történő csatlakozó épület(ek) esetében az ingatlan-nyilvántartásban nem lett az épület(ek)ben lévő lakásokhoz, mint magántulajdonhoz csatolva. Gyakorlatilag ez azt is jelenti, hogy ha a szövetkezet 10 épületből áll, akkor mind a 10 épületben lévő, előbb felsorolt részek szövetkezeti tulajdonban állnak és a tulajdon fenntartása, felújítása, korszerűsítése a tulajdonos, a szövetkezet feladata. Sajnos gyakori, hogy ezt a tulajdonosi viszonyt, jogot összekeverik a konkrét tulajdonnal való rendelkezési joggal, illetve e rendelkezési jog átengedésével. Vizsgáljuk ezt meg gyakorlati példával: adott egy 3 épületből álló lakásszövetkezet. Az egyes épületekben eltérő nagyságú és elhelyezkedésű közös használatra alkalmas helyiség van. A szövetkezeti tulajdon azt jelenti, hogy e helyiségek használatát, hasznosítását a szövetkezet igazgatósága szabhatja meg elsődlegesen, de és itt jön az épületenkénti rendelkezés lehetőségének kettőssége: az igazgatóság gyakorolja a rendelkezési jogot, mint a tulajdonos képviselője, vagy ami a gyakorlatban is jellemző a közös használatú helyiségek feletti rendelkezési jogot leadva, az épületben lakó tagok többségi döntéssel állapítják meg a használati szabályokat, melyeket aztán az igazgatóság hajt végre. Más a helyzet azonban az olyan épületek esetében, ahol célzott módon, pl. a szövetkezet irodája, raktára lettek kialakítva a szövetkezethez tartozó egy vagy több épület földszintjén. Ez is egyértelműen szövetkezeti tulajdon, de a rendelkezési jogot a szövetkezet sem az adott épületben élő tagok, sem az egész szövetkezeti tagság felé nem adta, adja le. Mind a két előzőekben vázolt megoldásban közös azonban, hogy a lakásszövetkezet közgyűlése, igazgatósága, az általuk elfogadott belső szabályozás szabja meg a szövetkezeti közös részek használatának feltételrendszerét, akkor is, ha ez korábban szövetkezeti tagi közös tulajdonként került rögzítésre és akkor is, ha szövetkezeti tulajdonként. Az előzőekben vázlatosan ismertetésre került, hogy 1992-ig hogyan alakult a tulajdoni viszony törvényi meghatározása. Az Évi I. Tv. (Szvt.) azonban a fentiekből láthatóan lehetőséget adott a már említett (és értelmezett) szövetkezeti tulajdon mellett egy másik, a tagok közös tulajdonának kialakítására. A gyakorlat az Szvt. előtti szabályozási időszakhoz képest nem sokat változott, a speciális szövetkezeti tagi közös tulajdon csak kis mértékben a lakásszövetkezetek néhány százalékában került alkalmazásra. Az a további vélemény is egyértelműen megkockáztatható, hogy a fentiekben idézett jogalkotói elképzelés tiszteletre méltó. Jó lett volna, ha kialakulhatott volna ez a bizonyos (Folytatás a 4. oldalon)

4 július augusztus A lakásszövetkezeti törvény lakásszövetkezeti tagi közös tulajdonra gyakorolt hatásáról (Folytatás a 3. oldalról) társasház lakásszövetkezet, de az ingatlannyilvántartási, és a részletesen vett polgári jogi szabályozás mindehhez nem idomult hozzá, ez a szabályozási kísérlet idegen testként megrekedt, azaz mindazok, aki létrehozták alapszabályukban ezt a konstrukciót, nem jutottak valódi közös tulajdonhoz, mert ennek konkrét arányszerű nevesítésére nem volt mód és az ilyen közös tulajdon feletti döntési (rendelkezési) jogok gyakorlására, mindvégig a lakásszövetkezet belső döntési rendjén volt lehetséges. A szövetkezeti tagi közös tulajdoni konstrukciót értékelve azt mondhatjuk, hogy alapvetően elhibázott formának mondható. Az történt ugyanis, hogy a rendszerváltási lázban fokozódott a tulajdon iránti megkülönböztetett figyelem és a gazdálkodó szervezetek felé igényként fogalmazódott meg a tulajdon nevesítése. Mindemellett jogi fogalomzavar is kialakult, hisz a lakásszövetkezetek esetében a szövetkezeti tulajdont gyakran és tévesen szövetkezeti közös tulajdonnak (ennek akkor semmiféle köze nem volt a Ptk. szerinti közös tulajdonhoz, ez csak szóhasználat volt) nevezik (nevezték). A közös tulajdon függetlenül attól, hogy milyen előjelzős szerkezetben használjuk a polgári jog szerint olyan tulajdont takar, mely mögött más személyek tulajdona vagy tulajdoni hányada áll. Ezt legjobban a társasházi közös tulajdon szemlélteti. Vannak a társasházi tulajdonosok, akik adott alapterületű lakás kizárólagos tulajdonosai és ehhez a kizárólagos tulajdonhoz kapcsolódik a lakásuk alapterülete arányában meghatározott közös tulajdon vagy közös tulajdoni hányad. Tehát a közös tulajdon valamely egységhez kapcsolódó résztulajdonok összessége. Látható a különbség, a szövetkezeti tulajdon egy egész, ami nem összetevődött és nem is bontható részekre, erre utalt talán szerencsésebb módon egy korábbi kifejezés a szövetkezeti oszthatatlan (közös) tulajdon, ami persze így sem felel meg a mai szövetkezeti tulajdon egyértelmű és szabatos fogalmának. Ebből az okfejtésből arra juthatunk, hogy azok a lakásszövetkezetek, amelyek 1992 után élve a törvényi lehetőséggel ilyen tagi közös tulajdoni formát intézményesítettek, alapszabályukban nevesítettek és az ingatlan-nyilvántartásban is át (vagy nem) vezettek, ma több szempontból lépéskényszerbe kerülnek. Egyrészt ez a tulajdonforma ma azt jelenti, hogy olyan quasi társasházról van szó, mely nem alapító okirattal, hanem alapszabállyal rendelkezik, másrészt alapszabályában nem szövetkezeti tulajdont jelöl meg, hanem társasházi jellegűt, de mindettől függetlenül mégis szövetkezeti ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ezt a különc helyzetet mindenképpen fel kell (kellett) oldani, különös tekintettel a gazdálkodáshoz kötődő előírások változására is. Ehhez a megoldáshoz kapcsolódó problémaként merült fel tehát, hogy bár közös tulajdonként került meghatározásra, de konkrét hányadok kialakítására nem volt lehetőség, a lakásszövetkezet belső döntéshozatali rendjében a közgyűlés és az igazgatóság dönthetett vele kapcsolatos rendelkezési jogok gyakorlásáról. Abban az esetben pedig, ha a tagságnak ilyen szándéka van, mód van a társasházzá alakulásra, és akkor értelemszerűen valódi közös tulajdoni konstrukció jön létre. Az Szvt. által létrehozott, tulajdonjogi és ingatlan-nyilvántartási szempontból kivitelezhetetlen elképzelést megtorpedózta, hogy az ilyen közös tulajdont a földhivatalok nem vezették át az ingatlan-nyilvántartásba hányad szerint, hanem feltüntették a lakásszövetkezet főlapján a tagi közös tulajdon tényét, esetenként a megállapított hányadokat is, de a lakások tulajdoni lapjára ezek soha nem kerültek felvezetésre, éppen ezért sem a gazdatudat, sem a tulajdoni hányad biztosítása a lakásoknál sem sikerült. A már idézett Szvt. rendelkezésből viszont súlyos értelmezési és jogalkalmazási problémák következtek, melyek odavezettek, hogy a lakásszövetkezeti tagi közös tulajdon intézményét meg kellett szűntetni. A jogalkalmazók, főleg a bírósági és az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban, a lakásszövetkezeti tagi közös tulajdonra a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kezdték alkalmazni, a helyes jogalkalmazási sorrend (Szvt., lakásszövetkezeti alapszabály, belső szabályzatok és csak ezt követően a Ptk., helyett. Mindez azt jelentette, hogy pl. egy lakásszövetkezeti közgyűlési döntést azért nem fogadott el a bíróság, mert minden tagja nem szavazta azt meg, és a Ptk. szerinti közös tulajdonnál ez adott esetben előfeltétel. A másik súlyos probléma az ingatlannyilvántartási eljárás szabályozásából és sajátosságaiból adódott, ugyanis hiába került a szövetkezeti tagi közös tulajdon szabályozása az Szvt.-be, annak ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére, a szövetkezeti törzslapon kívül, és főleg a konkrét tulajdoni hányadok kimutatására és feltüntetésére egyszerűen nem volt ingatlan-nyilvántartási eljárási lehetőség. Az ilyen szövetkezeti lakások tulajdonosai tehát a szövetkezeti tagi közös tulajdon alapszabályi kinyilvánítása ellenére lényegében sehogyan sem tudták konkrétan kimutatni a közös tulajdoni illetőségük jellegét és mértékét. Néhány ingatlan-nyilvántartási próbálkozást követően, a továbblépés lehetetlensége egyértelművé vált, így ez a közös tulajdoni konstrukció, nem terjedt tovább, nem látták értelmét a szövetkezeti lakások tulajdonosai, hogy ezt a kétes és tartalmi előny nélküli konstrukciót alkalmazzák. Az Lsztv. szerint a lakásszövetkezetben a lakások a tagok, vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A Törvény miniszteri indoklása szerint ez által megmarad az a tényleges lakásszövetkezeti tulajdonjogi helyzet, amelynek alapján az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezet mint jogi személy tulajdonában vannak, a lakás pedig a lakásszövetkezeti tag használatában, vagy tulajdonában áll. Mindehhez kapcsolódik a Törvény 59. -a (2) bekezdésének rendelkezése, amely kimondja, hogy a meglévő lakásszövetkezet alapszabályában tagi közös tulajdon -ként nevesített épületrészeket lakásszövetkezeti tulajdonnak kell tekinteni, és a korrekciót az alapszabályban január 1-ig kellett átvezetni. Olyan a gyakorlatban legfeljebb elenyésző nagyságrendben előforduló esetekről van szó, amikor a lakásszövetkezet az évi I. Törvény hatálybalépése után is ténylegesen lakásszövetkezetként működött (működik) és nem került sor a társasháztulajdon létrehozására, mégis átvezették az alapszabályon az Szvt. Által lehetővé tett megoldásként a tagi közös tulajdon megjelölést. Mindehhez még hozzákapcsolható, hogy a Törvény 60. a) pontja kimondja, hogy hatálybalépésével egyidejűleg az ingatlannyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény 12. -a c) pontjából a külön tulajdonban álló, továbbá a az alapszabály rendelkezésétől függően a közös tulajdonban levő részekből a szövetkezeti lakás-, illetőleg helyiségtulajdonost megillető hányaddal együtt szövegrészek, a 21. -a (4) bekezdésének a vagy közös szövegrésze, 24. -a (3) bekezdésének a vagy a közös tulajdont szövegrésze hatályát veszti, azaz lényegében a jogi szabályozásból törlődnek a lakásszövetkezeti tagi közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések. A 276/B/2005. ügyiratszámon benyújtott Alkotmánybírósági kezdeményezés és a hozzá csatlakozók is lényegében azt mondják, hogy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett közös tulajdonról (tulajdonképpen polgári jogi közös tulajdonról volt szó), melyért a szövetkezeti tagok lakástulajdonosok kimutathatóan is ellenértéket adtak és ezt a tulajdoni állapotot megszűntetve a törvény elvette tőlük a fenti közös tulajdont (a magántulajdonuk egy részét) és a lakásszövetkezetnek adta. Általában ebben a körben hivatkoznak a társasházi törvény közös tulajdoni rendelkezéseire is és érdeksérelem, anyagi kár fennforgását vizionálják. Azért próbáltuk a kérdéshez kapcsolódó szempontokat ilyen részletesen összefogni, hogy érzékelhető legyen, ez a közös tulajdon valójában soha nem funkcionált, róla eddig is a lakásszövetkezet döntött, konkrét hányadok az egyes lakásokhoz kapcsolódóan nem kerültek kimutatásra, így a Törvény szabályozása érdeksérelmet, illetve jogsérelmet nem okozhatott. Mindehhez még hozzátartozik, hogy amennyiben, az adott lakásszövetkezet ragaszkodott a közös tulajdonhoz egy éve volt rá január 1-jétől január 1.-ig, hogy társasházzá alakulva valódi közös tulajdoni konstrukciót alakítson ki. Természetesen ez a közös tulajdon nem jelentett semmiféle konkrét magántulajdonként

5 2007. július augusztus 5 meghatározható tartalmat, hiszen a közös tulajdoni hányadok nem kerülhettek nevesítésre, így értékük sem lehetett, hivatkozni sem lehetett rájuk, ráadásul konkrét rendelkezési joggyakorlási lehetőséget az egyes Szövetkezeti tulajdonostársak számára ez a megoldás soha nem jelentett. Ha jogelvi szempontból közelítjük meg a kérdés, nem kérdéses, hogy soha nem szerencsés bármiféle tulajdonjogi helyzetbe törvényi erővel belenyúlni, de esetünkben a jogalkotónak egyszerűen nem volt más választása, egy elhibázott, korábban nem létezett megoldást törölt a jogintézmények közül. A Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségének következetes megingathatatlan álláspontja tehát a szövetkezeti tagi közös tulajdon megszüntetése, kérdésében, hogy a jogalkotó a lakásszövetkezeti törvényben helyesen, az alkotmányos elvek figyelembe vételével, érdeksérelmet és kárt nem okozva szüntette meg a szövetkezeti tagi közös tulajdon jogintézményét, így az ezzel összefüggő és ellenkező irányú kezdeményezéseket a LOSZ nem támogatja, és tagsága részére javasolja a tárgyi kezdeményezések elutasítását. Üzlet-e a minőség? Magyarországnak az Európai Unióhoz való csatlakozása során számos irányelvet, törvényt, szabályt kellett és kell megtanulnia. Ezek között vezető helyen szerepel a versenyegyenlőség biztosítása, a piac szabadságának mindenek felettisége, az üzleti diszkrimináció minden formájának elutasítása. Szép és okos elvek ezek, melyek betartására garanciát vállaltak felelősségteljes politikusok, és szolgálatkész hivatalnokok. Újabb és újabb társasházak, irodaházak és egyéb épület csoportok nőnek ki a semmiből szerte az országban. Az energiaárak dotációját megszüntetve lassan rájövünk arra, hogy takarékoskodnunk kell: építkezésnél és felújításnál előtérbe kerül a szigetelés. Az anyaggyártók és beépítők, a szakértők ontják a jobbnál jobb megoldásokat. Eszelős árverseny folyik mindenhol. Pénz van, a pénzintézetek számolatlanul adnak kölcsönt bármire. Az állam pályázat útján ad támogatást és hitelt, mindenkinek, garanciák nélkül. A reklámok tele vannak árengedményekkel. De vajon ezek az épületek fognak e állni százszázötven év múlva is? Elgondolkodtató ez a rohamos építkezés. Az építtetők és a kivitelezők oda figyelnek-e a minőségi építkezésre vagy csak a minél nagyobb profit a lényeg? Fontos szempont-e a minőségi építőanyagok beépítése, felhasználása, vagy a beruházó cégek inkább az olcsóbb és silány anyagokat használják fel a munkálatok során? A kivitelező alvállalkozó gyakran képességeit meghaladó feladatra is vállalkozik a beépítés szakszerűsége helyett. Magyarországon az utóbbi időben a gyenge minőségű és olcsó, sokszor az EU-n kívüli importból származó építőanyagok beépítése gyakorlottá vált és ez a tendencia az utóbbi években erősödik. Az építési piac egészére jellemző, hogy nem érvényesülnek a korszerű műszaki követelmények, emiatt az építmények minősége, tartóssága gyenge. Ha megnézzük az új lakóparkok műszaki állapotát, siralmas képet kapunk. Azok az emberek, akik tíz-húsz évre adósodtak el az új lakás miatt, a megvásárolt ingatlan értékét meghaladó felújításokra kényszerülnek! Ébresztő honfitársaim! Adóforintjainkat, euróinkat ésszel költsük el! Költsünk a minőségre, hogy megtakarítsunk!. Ha az értékarányos minőségbe fektetünk, befektetésünk már középtávon megtérül. A tisztességes és körültekintő építőknek, a kivitelezőknek, az építési termékek gyártóinak és forgalmazóinak közös érdeke a kedvezőtlen folyamatnak gátat vetni. A Magyar Építőanyagipari Szövetség kezdeményezésére, állami szervezetek felügyelete mellett került bevezetésre a Kiváló Építési Termék tanúsító védjegy, mely az építési termékek fogyasztóinak legszélesebb köre számára (a lakosságtól, a beruházókon át, az állami közbeszerzésekig) nyitja meg a termékek közötti választás lehetőségét. A Kiváló Építési Termék Védjegy bevezetésével az egyes termékcsoportokra összehangolt minőségi és tartóssági ajánlások kerültek megfogalmazásra, amelyek a szakma garanciáját jelentik a felhasználók számára. Legfontosabb törekvésünk, hogy a minősítettség pozitív diszkriminációs eszközként segítse a közpénzek racionális felhasználását a közbeszerzési eljárásokban, jelentsen előnyt a tisztességes adófizető vállalkozások és vállalkozók számára, és nem utolsósorban a fogyasztó számára nyújtson garanciát, hogy jó befektetése hamar megtérül. Összemontírozva Kazinczy Ferenc költő XIX. század elején papírra vetett gondolatait Osskó Judit nagyszerű építészeti műsorának címével: Jót, s jól ebben áll a nagy titok. -.és unokáink is látni fogják! És akkor mi is láthatjuk, hogy a minőség igenis jó üzlet! Széman György a Magyar Építőanyagipari Szövetség Minőségpolitikai Munkacsoportja vezetője Társasházi gondok városrehabilitációs program Két új tanulmány megállapításai A budapesti társasházak legfontosabb gondjait elemzi a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. új tanulmánya. A lakossági közvélemény-kutatáson a társasházakban élőket a társasházak előnyeiről, hátrányairól, a problémák lehetséges megoldásáról kérdezték. A budapesti közös képviselők körében végzett felmérés pedig a társasházak felújítását segítő fővárosi városrehabilitációs program megítélését vizsgálta. A felmérések tapasztalatait mint arról október 4-ei számunkban hírt adtunk sajtótájékoztatón mutatták be. A budapesti társasházakban élők jelentős része (44 százalék) szerint lakóhelye és háza jobb állapotban van, mint sok más társasház. Problémát főként a házak anyagi helyzetével valamint az épületek állapotával, kinézetével kapcsolatban látnak. Vélemények a társasházak megítéléséről A megkérdezettek szerint a társasházak csupán 5 százaléka nem szorul semmiféle felújításra, míg közel hatoduk szerint a társasházukban lényegében mindent fel kellene újítani derül ki a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ legújabb felméréséből, amelyben a budapesti társasházak legfontosabb problémáira keresték a megoldást. Leginkább a társasházak belső életét tartják jónak, és a közös képviselőkkel is elégedettek a budapesti társasházakban élők. A legfontosabb felújítandó elemnek általában a külső homlokzatot és a tetőt tartják. Ezt a nyílászárók, a vízvezetékek, a hőszigetelés és a lépcsőház felújítása követi. Az elmúlt 10 évben a legtöbb társasházban a tetőt, a lépcsőházat, valamint a külső és belső homlokzatot újították fel. A válaszadók közel fele valószínűnek tartja, hogy lakóhelyét 5 éven belül teljesen felújítják, míg negyedük szerint csak 10 éven túl vagy soha nem lesz a házuk megfelelően felújított állapotban. A társasházak megfelelően karbantartott állapotáért legtöbben magukat a lakókat tették felelőssé, míg a közös képviselő és a kerületi önkormányzat felelősségét is sokan említették. Közös képviselőikkel a budapesti társasházakban élők alapvetően elégedettek. A válaszadók szerint a legnagyobb probléma a közös képviselőkkel, hogy kevés a lakógyűlés és a tulajdonosok kevéssé informáltak a társasház ügyeiről, bár néhány megkérdezett szerint maga a közös képviselő sem rendelkezik megfelelő információval. A társasházakban egyébként a lakógyűlés jelenti a legkiélezettebb problémát: bár a lakók keveslik a lakógyűléseket, a megkérdezettek kétharmada szerint a tulajdonosok még arra a kevésre sem járnak el. A közös költség fizetésével a társasházak felében van probléma, rossz szociális helyzetben lévő lakó a budapesti társasházak harmadában lakik. Társasházban működő vállalkozás, vendéglátóhely kevés fővárosinak okoz gondot, ahogy a rendezetlen, bizonytalan tulajdoni viszonyok is csak az esetek elenyésző százalékában fordulnak elő. (Folytatás a 6. oldalon)

6 július augusztus (Folytatás az 5. oldalról) A társasházak anyagi helyzetét a lakók inkább a nagyobb volumenű felújítások esetén érzik problematikusnak. Kevesen jelezték, hogy házaiknak közüzemi tartozásai lennének illetve, hogy még a kisebb, sürgős javításokra sincs pénz. A nagyobb felújításokra azonban a válaszadók közel fele szerint nem tud elegendő pénzt félretenni a lakóközösség, sok esetben még a pályázatokhoz szükséges önrészt sem tudják összerakni a társasházak lakói. Közös képviselők a városrehabilitációról A budapesti társasházak rehabilitációját támogató 1997 óta működő pályázati rendszer elveit, céljait tekintve egy jól működő, sikeres program. A kétszintű városrehabilitációs pályázati rendszer a Fővárosi Önkormányzat kezdeményezésére indult Fővárosi Városrehabilitációs Keretre kiírt pályázat, és a fővárosi kerületek által egyénileg kiírt, legtöbb esetben a fővárositól eltérő névvel jelölt pályázatokból áll. A kilenc éve sikeresen zajló program felülvizsgálata segíthet a halmozott problémákkal küszködő társasházakon is, hiszen az érintett társasházak még mindig halmozott problémákkal küzdenek: sokuk még Két új tanulmány megállapításai mindig az életveszély-elhárítást célzó munkáknál, vagy még ott sem tart. A tanulmány a városrehabilitációs rendszer átgondolását hivatott segíteni. A megkérdezett közös képviselők többsége a kezdetek óta részt vesz a városrehabilitációs pályázatokon. Elmondásuk szerint a kezdetek óta ismerik a programot, és kivétel nélkül üdvözölték az elindítását. Időszerű és érdemes lehet a városrehabilitációs támogatási pályázatot a támogatott munkanemek és célkitűzések alapján egyéb pályázati rendszerekkel összevetni, egy modellként felfogni, és e modellből a gyakorlatban újrastrukturálni a Főváros és a kerületek által kínált pályázatok rendszereit. Világosabb célokat megfogalmazva, világos feltételekkel és ellenőrzési hatáskörökkel, a támogatott célterületek átfedéseit megszüntetve, a pályázatok hatékonyabban működhetnének. A teljesen igazságos rendszerhez a hatósági ellenőrzési háttérapparátus kiépítésére és minden pályázó ház kötelező állapotfelmérésére van szükség. A megbízható, részletes és folyamatosan frissített adatbázis segítségével kiküszöbölhetők a rendszer anomáliái. A panelházak kevésbé tekintik magukat a városrehabilitációs pályázat célcsoportjának, holott e támogatás segítségével talán nagyobb eséllyel fejlődhetnének, gyakrabban vennék igénybe, mint a panelprogramot. A panelprogramhoz hasonló energiatakarékossági programra a hagyományos technológiával épült házak esetében is igény mutatkozik. Az energiatakarékosságot szolgáló munkák esetleg egy energiatakarékossági pályázat keretei között valósíthatók meg. Változtatni kellene a beadási határidőkön A pályázat feltételei tekintetében a legfontosabb változtatási igény a pályázat kiírásának időpontját és a beadási határidőket érinti: érdemes lenne a kiírás időpontját előbbre hozni, és mindig ugyanabban az időpontban meghatározni. A pályázatok formai és követelmény-rendszerének egyszerűsítése is indokolt. Ösztönözni kell a tulajdonosi szemléletet, az önfinanszírozást, a társasházak befektetési kedvét és a teljesíthető biztosítékok mellett felvehető kamatmentes vagy kamattámogatásos hitel felé elmozdítani a kerületek finanszírozási modelljeit. Távhő kontra hőszivattyú Még tavaly jelent meg az általunk nagyra becsült Fővárosi Közmű című lapban az alábbi, a FŐTÁV egyik osztályvezetőjével felvett riport alapján íródott cikk. Most kollégánk, Kertész Csaba némi számolást végzett ennek alapján. Érdekes dolgokra derül fény! Hőszivattyúval tényleg olcsóbb? Bármennyire is furcsa, manapság majdnem minden lakásban van legalább egy hőszivatytyú, nevezetesen maga a hűtőszekrény. Míg a frizsidernél a szekrény belsejéből villamos energia felhasználásával elvont meleg kerül a lakás légterébe, addig a hőellátási célra szolgáló hőszivattyú lényegében ugyanezen az elven működik, csak fordítva. Ennél ugyanis a talajból, levegőből vagy más hőforrásból elvont hő hasznosul a lakásban, általában szintén villamos energia felhasználását igényelve. Így, mivel a hőszivattyú 1 egységnyi villamos energia felhasználásával és kb. 3 egységnyi talajból, levegőből, szennyvízből vagy más hasonló hőforrásból nyert ingyen energia hasznosításával kb. 4 egységnyi meleget állít elő, a hőtermelés vonatkozásában megújuló energiafelhasználásnak számít. Nyáron a folyamat megfordul, tulajdonképpen a hűtőszekrény működési elve érvényesül, azaz ekkor a berendezés villamos energia felhasználásával a lakás hőjét vezeti el és adja át a levegőnek vagy talajnak, ami viszont nyilvánvalóan nem minősíthető megújuló energiahasznosításnak. Mindennek a rögzítése azért igen fontos, mert egy hőszivattyús rendszer létesítése lényegesen drágább az egyéb lehetséges megoldásoknál, például a földgázfűtésnél vagy távfűtésnél, ezért a beruházás, legalábbis támogatás igénybevétele nélkül, a mai földgáz- és villamosenergia-árak mellett általában csak igen lassan térül meg. Az osztályvezető ennek illusztrálására konkrét példaként említette egy négy generáció együttlakását biztosító, nagyméretű családi ház hőszivattyús fűtő-hűtő rendszerének pályázati támogatással elősegített megvalósítását. A berendezés beruházási költsége áfa nélkül 8,5 millió forint volt, míg egy ugyanakkora kapacitású földgázkazános rendszer telepítése csak 1,8 millióba, az azonos komfortszintet adó klímákkal együtt pedig 2,8 millióba került volna. A ház melegenergia-ellátása a mai energiaárakon a következőképpen alakul: a hőszivattyús rendszer által felhasznált villany éves szinten kb. 590 ezer forintba kerül, míg a földgáz a legrosszabb esetben, azaz a gázárkompenzáció megszűnésével kb. 680 ezer forintba, a legkedvezőbb esetben pedig csak kb. 410 ezer

7 2007. július augusztus 7 forintba kerülne. A beruházási költség 6 milliós különbsége miatt ez azt jelenti, hogy mindaddig, amíg a lakossági gázárkompenzáció érvényben van, a beruházás soha nem térülne meg, de a megtérülés a gázárkompenzáció eltörlését feltételezve is jóval 60 év felett alakulna, miközben a hőszivattyús rendszer várható élettartama csupán kb. 15 év. Joggal merül fel a kérdés, hogy ép ésszel miért tették meg mégis a konkrét beruházást és hogyan kaphatott bárminemű állami támogatást? Egyszerű a válasz, azért, mert a területi sajátosságok folytán a konkrét esetben csak a földgáznál (vagy a távhőnél) kétszer-háromszor drágább energiahordozóval például tartályos PB-gázzal, tüzelőolajjal, esetleg villamos fűtéssel lehetett volna megoldani az épület ellátását. Mivel pedig a példában szereplő hőszivatytyú működésével a kazános fűtéshez képest a fosszilis energiafelhasználás a nemzetgazdaság szintjén évente kb. 40%-kal csökken, és ezzel párhuzamosan mérséklődik a széndioxid-kibocsátás is, a projekt mind állami, mind uniós szinten megfelelt a támogathatóság kritériumának. Ezzel kapcsolatban az osztályvezető hozzátette, hogy az EU a hűtési célú energiafelhasználást támogatással nem ösztönzi, bármilyen berendezéssel is állítják elő a hidegenergiát, hiszen ez általában csak többlet fosszilis energiafelhasználás árán lehetséges, az unió célja pedig éppen a primer energiaforrások felhasználásának csökkentése. Ezért az említett példában sem szerepelt a hidegenergia-ellátás üzemeltetésének költsége, annak ellenére, hogy a berendezések lehetővé teszik a levegőhűtést. Az osztályvezető elmondta, hogy alapvetően megváltoznának a hőszivattyú támogathatóságának feltételei, és ezzel párhuzamosan tovább romlanának a gazdaságossági mutatók abban az esetben, ha például egy olyan fogyasztónál kerülne sor hőszivattyú telepítésére, aki valamelyik fővárosi vagy vidéki távhőrendszerben kapcsolt energiatermelésből kapja a távhőellátást. Egy ilyen hőszivattyús rendszer megvalósítása a fosszilis energiafelhasználást a kieső kapcsolt villamos energiának alacsonyabb hatásfokú kondenzációs erőműbeli előállítása miatt nemhogy csökkentené, de kb %-kal növelné, és ennek megfelelően fokozná a szén-dioxid-emissziót is. Ez a hőszivattyú biztosan nem támogatható, ráadásul meglévő távhős fogyasztó esetén a beruházást a belső fűtési rendszernek a hőszivattyú által igényelt alacsonyabb hőmérsékletszintre való átépítése is terheli, ami további jelentős költségnövelő tényező, ilyen feltételekkel pedig belátható időn belül nem térül meg a beruházás. Az osztályvezető véleménye szerint lényegében ugyanez a helyzet a szolgáltató oldalán beépíthető hőszivattyúk megítélésével és támogathatóságával kapcsolatban is, legalábbis minden olyan távhőrendszer esetében, ahol kapcsolt energiatermelés folyik. Itt a hőszivattyú csak akkor lehetne reális alternatíva, ha a hőpiac olyan mértékben növekszik, amely a meglévő hőforrások kapcsolt termelését nem csökkenti, és ez által nem növeli meg a távhőszolgáltatók számára a hőárat. Említettük, hogy a hőszivattyú legalábbis a téli időszakban megújuló energiahasznosításnak számít. Nem hallgatható el azonban, hogy egyéb megújuló energiahasznosítási megoldások például biomassza- vagy biogáz-felhasználás támogatása a nemzetgazdaság számára lényegesen költséghatékonyabb, hiszen azokkal 1 MFt beruházási költségre vetítve a hőszivattyúhoz képest akár tízszer több primer energiát is meg lehet takarítani. Az, hogy mindezen körülmények ellenére újonnan épülő lakóparkoknál esetenként mégis hőszivattyús rendszert építenek ki, azzal magyarázható, hogy egy esetleg milliárdos nagyságrendű beruházásnál, ahol még a drága hőszivattyú létesítése is csak a teljes invesztíció néhány százalékába kerül, a magas komfortszint, a zöld energia felhasználás és az alacsonyabb energiaszámla ígéretének reklámértéke eladhatóbbá teheti a drága lakásokat. Mindehhez persze azt is hozzá kell tenni, hogy az ilyen jellegű általában kevés konkrétumot tartalmazó híradásokban megadott számok igen sokszor sántítanak, amire bárki egyszerű számolással rájöhet. Sz. A. Tényleg olcsóbb hőszivattyúval! A köztudatban sokféle számítás, számadat kering. Tegyük helyére a dolgokat! A jelenlegi gázár és elektromos áramár mellett 3,16-os munkaszám esetén az üzemeltetési költségek azonosak. Ez (96,3 Ft + felszámolt egyéb költség) ~100 Ft/m3-es gázés 39,36 Ft-os áramár mellett érvényes, feltételezve, hogy a gázfűtő berendezés éves tényleges hatásfoka 85%, és hogy az elektromos áramból a hőszivattyúnak a II. tömbből jut (1320 kwh/év feletti tartomány). Tegyük fel, hogy egy m2-es háztartás éves gázfogyasztása fűtésre, melegvízelőállításra 3500 m3. Ha feltételezzük a 34 MJ/m3 fűtőértéket, akkor ez 3500 x 34 / 3,6 = kwh hőmennyiség évente. Ez sajnos több, mint a németországi átlag duplája, de ez a jelenlegi hőszigetelési valóság. Ha a kazánhatásfokkal korrigáljuk, akkor sem lesz lényegesen jobb február eleje óta 1 kwh fűtési energia gázból (85%-os éves kazánhatásfokot és 34 MJ/m3 fűtőértéket feltételezve): 1 m3 gáz energiatartalma: 34 MJ) m3/3,6 = 9,44 kwh/ m3 jön ki. 1 kwh ára: 100 Ft/m3 / 9,44 = 10,59 Ft/kWh, hatásfokkal korrigálva 10,59 Ft/kWh / 0,85 = 12,46 Ft/kWh-ba kerül, vagyis gázzal x 12,46 = Ft/év a várható fűtésköltség. Elektromos áramból, víz/víz hőszivattyúval szerénynek mondható rendszer COP = 4 esetén elektromos áramból 39,36 Ft/kWh / 4 = 9,84 Ft/kWh. Hőszivattyúval x 9,84 = Ft/év. A különbözet Ft/év, a hőszivattyú javára. A helyzetet súlyosbítja, hogy a gáz fűtőértéke nem állandó, az áramot pedig nem lehet hígítani. Várható, hogy a gáz ára felmegy hamarosan a világpiacira. Németországban 40 Ft/kWh-tól indul az elektromos áram ára, a földgázé 16 Ft/ kwh-tól (150 Ft/m3) kezdődik, vagyis megállapíthatjuk, hogy az áram ára közel világpiaci, de a gáz még messze van tőle. Ehhez társítható az a gondolat, hogy várható a hőszivattyús háztartásokra egy kedvezőbb tarifa. Valószínűsíthető a csúcskizárt ár körüli, alatti ár. Ha csak a mostani gázárral számolok és a csúcskizárt árammal (22,92 Ft/kWh), akkor a különbözet fenti számítással (leegyszerűsítve) x (12,46 5,73) = Ft/év. Családi ház esetében a hőszivattyús beruházási költség kb. 2,5-3,5 millió Ft kivitelezőtől, gyártmánytól és hőforrástól függően. Jelenleg elég nagy a szórás. Osszuk el a beruházás átlagárát a megtakarítással: / = 13,48, azaz 13,5 év. Tehát nem nagyon áll meg a cikkben a bicska, mert nem árkülönbözetet számoltam, hanem teljes beruházást vetettem össze a megtakarítással. Ha különbözetet veszek, akkor egy gázos beruházás, mindenféle költségeivel (közműfejlesztési hozzájárulás, kontingens, külső-belső kivitelezés, kéménnyel) közel 1-1,2 millió Ft-ba kerül. A hőszivattyús rendszer hűtési szolgáltatása miatt vegyünk még hozzá minimum 2 db split-klimát = Ft (minőségi kategória, közepes árfekvés). Tehát a beruházási költségkülönbség 1,6 millió / = 7,19, azaz 7,5 év. És hol van még a 150 Ft-os gázár bekalkulálva? A cikk írója 15 éves élettartamról beszél. Honnan jött ki ez a szám? A hőszivattyúkban alkalmazott kompresszorok tervezett élettartama üzemóra. Napi 11 órás üzemidővel, évente 240 nap (180 nap fűtés, 60 nap hűtés) üzemmel nekem 30,3 év jön ki, bár ezek a futásidők eltúlzottak. A szokványos gépészeti berendezésekre legalább 25 év a tervezhető élettartam. Kicsit több, mint amit a cikk szerzője szeretne, aki folyamatosan csúsztat saját vagy cége érdekeit szem előtt tartva. A fentiekből egyértelmű, nem tudok egyetérteni a cikkben megszólaló osztályvezetővel. Nem csak vele, hanem azokkal sem, akik a levegő/víz hőszivattyúkat, mint megváltó energiaforrást hirdetik. Ha figyelmesen megnézzük az alábbi két, mérési sorozaton alapuló munkaszámot mutató ábrát, a következő gondolatoknak kell felmerülni. Mennyi lesz a munkaszám és a kinyerhető teljesítmény a téli uralkodó 0.-5 C-os tartományban? Szabad-e bekapcsolni a levegős hőszivattyút ebben a hőmérséklettartományban, ha földgázfűtésre is van lehetőség? Ha a válasz egyértelműen NEM, akkor monovalens rendszer üzemeltethető-e gazdaságosan? Ismét NEM a helyes válasz a jelenlegi energiaárak mellett és földgáz ellenében, mert éves szinten nehezen hozható az üzemeltetési egyensúlyt jelentő 3,16-os COP feletti érték, amiből a beruházás refinanszírozható. Vizsgáljuk meg, lakótelepi távfűtéses lakás esetében mi a valóság? (Folytatás a 8. oldalon)

8 július augusztus Távhő kontra hőszivattyú (Folytatás a 7. oldalról) A Főtáv ZRt. honlapján megtekinthető a szolgáltatás alapdíja: 2177 Ft/GJ + 20% ÁFA = 2612,4 Ft/GJ, vagyis 2,61 Ft/MJ = 2,61 x 3,6 = 9,4 Ft/kWh. Ez még helyén is lenne, de jön hozzá a légköbméterre vetített alapdíj. Abban az esetben, ha nem a Főtáv adja a vizet, csak melegíti, 641,52 Ft) légköbméter + 20% ÁFA, azaz = 769,82 Ft) légköbméter. Ha egy közepes lakást veszek a számítás alapjául (89 m2/245 m3), az éves alapdíj Ft/év. A lakás fűtési hőigénye 57 GJ, ami kwh. Ennek a fűtési költsége 9,4 Ft/kWh x kwh = Ft/év. Meghökkentő, hogy a rendelkezésre állás díja és veszteséget takaró áthárított költség magasabb, mint a tényleges fűtési költség. A HMV-fogyasztás (5000 Ft) olyan elenyésző a konkrét, vizsgált esetben, hogy nem vettem figyelembe. Ha érdekességképpen kiszámoljuk a tényleges, azaz financiális egységárat, megdöbbentő eredményt kapunk. A teljes költség = Nézzük meg, mit jelent ez fajlagosan: Ft / kwh = 21,36 Ft/kWh. Ha kíváncsiságból még azt is megnézzük, hogy ez COP-ban mit jelent, akkor lepődünk meg igazán: 39,36 Ft/kWh / 21,36 Ft) kwh = 1,84. Ez azt jelenti, hogy ilyen rossz COP mellett lenne azonos az üzemeltetési költség egy hőszivattyúval. Vonja le mindenki a megfelelő következtetést! Véleményem szerint ilyen távhőszolgáltatási díjak mellett még levegő/víz hőszivattyúval is gazdaságosabban lehet fűteni. Hogy mi indokolja ezt a magas díjat, nem tudom, de ha ez a tényleges költségeket mutatja, semmiképp nem nevezhető korszerű megoldásnak a távfűtés. Ha a szolgáltató profitéhsége, akkor pedig nem találok megfelelő szavakat. Kertész Csaba Magyar Közlönyben megjelent lakásszövetkezetekre vonatkozó jogszabályok (2007. április 11-től június 15-ig) 1025/2007. (IV.11.) Korm. r. MK 45. szám A Sikeres Magyarországért Lakossági Energiatakarékossági Hitelprogram és a Lakossági energia-megtakarítás és a megújuló energiahordozó-felhasználás növelés című pályázat együttes meghirdetéséről szóló 10105/2007. (III.20.) Korm. határozat módosításáról 20/2007. (IV.20.) IRM r. MK 50. szám A költségmentesség engedélyezésének alapjául szolgáló körülmények igazolásáról szóló 2/1968. (I.24.) IM rendelet módosításáról MK 51. szám Az adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal közleménye a május 1-je és május 31-e között alkalmazható üzemanyagárakról ESZ-95 ólmozatlan motorbenzin 267 Ft/l ESZ-98 ólmozatlan motorbenzin 279 Ft/l Gázolaj 252 Ft/l Keverék 287 Ft/l 105/2007. (V.9.) Korm r. MK 57. szám A programozási időszakban az Európai regionális Fejlesztési Alapból, az Európai Szociális Alapból és a Kohéziós Alapból származó támogatások felhasználásának alapvető szabályairól és felelős intézményeiről szóló 255/2006. (XII.8.) Korm. rendelet módosításáról 17/2007. (V.24.) KüM h. MK 65. szám Az adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal közleménye a június 1-je és június 30-e között alkalmazható üzemanyagárakról ESZ-95 ólmozatlan motorbenzin 276 Ft/l ESZ-98 ólmozatlan motorbenzin 283 Ft/l Gázolaj 256 Ft/l Keverék 296 Ft/l 2007: LXI. Tv. MK 75. szám A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló évi V. törvény és egyéb törvények módosításáról KÖNYVELŐ ADÓSZAKÉRTŐ IRODA Lakásszövetkezetek, Társasházak könyvelését vállalja teljes körű elektronikus ADÓ és TB ügyintézéssel Elmaradást kedvezménnyel dolgozunk fel. T.: Kis Divatház Kkt Budapest, Üllői út 421. kisdivat@t-online.hu

9 2007. július augusztus 9 Tájékoztató a LOSZ által alapított Otthonunk Alapítvány évi egyszerűsített beszámolójának mérlegéről és a közhasznúsági jelentésről Statisztikai számjel Az egyéb szervezet megnevezése: OTTHONUNK ALAPÍTVÁNY Az egyéb szervezet címe: 1054 Budapest, Szabadság tér 14. Sor szám EGYSZERES KÖNYVVITELT VEZETŐ EGYÉB SZERVEZETEK KÖZHASZNÚ EGYSZERŰSÍTETT BESZÁMOLÓJÁNAK MÉRLEGE ÉV adatok EFt-ban A tétel megnevezése Előző év Előző év(ek) helyesbítései Tárgyév a b c d e 1. A. Befektetett eszközök (2-4. sorok) 2. I. IMMATERIÁLIS JAVAK 3. II. TÁRGYI ESZKÖZÖK 4. III. BEFEKTETETT PÉNZÜGYI ESZKÖZÖK 5. Fogóeszközök (6-9. sorok) I. KÉSZLETEK 7. II. KÖVETELÉSEK III. ÉRTÉKPAPÍROK 9. IV. PÉNZESZKÖZÖK ESZKÖZÖK (AKTÍVÁK) ÖSSZESEN (1+5. sor) C. Saját tőke ( sor) I. INDULÓ TŐKE II. TŐKEVÁLTOZÁS EREDMÉNY III. LEKÖTÖTT TARTALÉK 15. IV. TÁRGYÉVI EREDMÉNY ALAPTEVÉKENYSÉGBŐL (KÖZHASZNÚ TEVÉKENYSÉGBŐL V. TÁRGYÉVI EREDMÉNY, VÁLL.TEV.-BŐL 17. D. Tartalék 18. E. Céltartalékok 19. F. Kötelezettségek (20-21 sorok) I. HOSSZÚ LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK 21. II. RÖVID LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK FORRÁSOK (PASSZÍVÁK) ÖSSZESEN ( sor) Budapest, április 18. Csider László sk. Az egyéb szervezet vezetője (képviselője)

10 július augusztus Statisztikai számjel Az egyéb szervezet megnevezése: OTTHONUNK ALAPÍTVÁNY Az egyéb szervezet címe: 1054 Budapest, Szabadság tér 14. EGYSZERES KÖNYVVITELT VEZETŐ EGYÉB SZERVEZETEK KÖZHASZNÚ EGYSZERŰSÍTETT BESZÁMOLÓJÁNAK EREDMÉNYLEVEZETÉSE ÉV adatok EFt-ban Sor szám A tétel megnevezése Előző év Előző év(ek) helyesbítései a b c d e Tárgyév 1. A. Összes közhasznú tevékenysg bevétele (I+II.) I. PÉNZÜGYILEG RENDEZETT BEVÉTELEK ( ) Közhasznú célú működésre kapott támogatás 4. a) alapítótól b) központi költségvetéstől 6. c) helyi önkormányzattól 7. d) társadalombiztosítótól 8. e) egyéb 9. f) továbbutalási céllal kapott Pályázati úton elnyert támogatás Közhasznú tevékenységből származó bevétel Tagdíjból származó bevétel Egyéb bevétel II. PÉNZBEVÉTELT NEM JELENTŐ BEVÉTELEK B. Vállalkozási tevékenység bevétele (1+2.) Pénzügyileg rendezett bevételek Pénzbevételt nem jelentő bevételek 18. C. Tényleges pénzbevételek (A/I+B/1.) D. Pénzbevételt nem jelentő bevételek (A/II+B/2.) E. Közhasznú tevékenység ráfordításai ( ) Ráfordításként érvényesíthető kiadások Ebből: továbbutalt támogatás Ráfordítást jelentő eszközváltozások Ráfordítást jelentő elszámolások Ráfordításként nem érvényesíthető kiadások 26. F. Vállalkozási tevékenység ráfordításai ( ) Ráfordításként érvényesíthető kiadások Ráfordítást jelentő eszközváltozások Ráfordítást jelentő elszámolások Ráfordításként nem érvényesíthető kiadások Budapest, április 18. Csider László sk. Az egyéb szervezet vezetője (képviselője)

11 2007. július augusztus Statisztikai számjel Az egyéb szervezet megnevezése: OTTHONUNK ALAPÍTVÁNY Az egyéb szervezet címe: 1054 Budapest, Szabadság tér 14. adatok EFt-ban Sor szám EGYSZERES KÖNYVVITELT VEZETŐ EGYÉB SZERVEZETEK KÖZHASZNÚ EGYSZERŰSÍTETT BESZÁMOLÓJÁNAK EREDMÉNYLEVEZETÉSE ÉV A tétel megnevezése Előző év Előző év(ek) helyesbítései a b c d e Tárgyév 31. G. Tárgyévi pénzügyi eredmény (+1+2.) Közhasznú tevékenység tárgyévi pénzügyi eredménye (A/I-E/1-E/4.) 2. Vállalkozási tevékenység tárgyévi pénzügyi eredménye (B/I-F/1-F/4.) H. Nem pénzben realizált eredmény (+1+2.) Közhasznú tevékenység nem pénzben realizált eredménye (A/II-E/2-E/3.) 2. Vállalkozási tevékenység nem pénzben realizált eredménye (B/2-F/2-F/3.) I. Adózás előtti eredmény (B/1-F/1)+H/ J. Fizetendő társasági adó 39. K. Tárgyévi eredmény Közhasznú tevékenység tárgyévi eredménye (A/I+A/II)-(E/1+E/2+E/3.) 2. Vállalkozási tevékenység tárgyévi eredménye (I-J) TÁJÉKOZTATÓ ADATOK 42. A. Pénzügyileg rendezett személyi jellegű ráfordítások Bérköltség 44. ebből: megbízási díjak 45. tiszteletdíjak Személyi jellegű egyéb kifizetések Bérjárulékok 48. B. Pénzügyileg rendezett anyag jellegű ráfordítások 49. C. Értékcsökkenési leírás 50. D. Pénzügyileg rendezett egyéb jellegű ráfordítások 51. E. A szervezet által nyújtott támogatások (pénzügyileg rendezett) 52. F. Tárgyévben Apeh által kiutalt 1% összege Budapest, április 18. Csider László sk. Az egyéb szervezet vezetője (képviselője)

12 július augusztus Közhasznúsági jelentés Otthonunk Lakásszövetkezeti és Társasházi Alapítvány 1054 Budapest, Szabadság tér 14. Az Otthonunk Alapítvány egyszeres könyvvitelt vezet és az alapítvány kuratóriuma a közhasznú egyszerűsített beszámolót (mérleg és eredménykimutatást) április 18-án elfogadta. A beszámolási időszak során a közhasznúsági alaptevékenységéből származó pénzbeli bevétele Ft, költség és ráfordítás: Ft, így a beszámolási időszak közhasznú eredménye Ft volt. Az Alapítvány megalakulása óta az költségvetési támogatást központi költségvetési szervtől, elkülönített állami pénzalaptól, helyi önkormányzattól, kisebbségi települési önkormányzattól nem kapott, az NCA pályázatokon működési támogatást nyert el. Az Alapítvány vagyona a HVB Bank Hungary Rt., elkülönített pénzszámláján szerepel, a vagyon megegyezik a mérleg szerinti pénzeszközökkel. Az Otthonunk Alapítvány kuratóriumának elnöke, kuratóriumi tagjai, felügyelő bizottsága elnöke és felügyelő bizottsága tagjai tisztségüket társadalmi munkában látják el, tevékenységükért juttatást nem kaptak. Budapest, április 18. Dr. Koszoru István sk. a kuratórium képviseletében LOSZ Budapest V., Szabadság tér 14. II Telefon: Fax: losz@losz.hu; honlap: Otthonunk a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségének és az Otthonunk Lakásszövetkezeti és Társasházi Alapítványnak lapja Szerkeszti a szerkesztőbizottság Felelős kiadó: Farkas Tamás 1054 Budapest, Szabadság tér 14. Készül: SILVER Bt. Felelős vezető: Halászné Táska Rózsa HU ISSN