MŰSZAKI ÁLLAPOTFELMÉRÉS

Átírás

1 MŰSZAKI ÁLLAPOTFELMÉRÉS - A Budapest, IX. kerület Üllői út 81. szám alatt lévő Társasház épületszerkezetéről és gépészetéről.- Megrendelő: Budapest, IX. kerület, Üllői út 81. Társasház képviseletében Pető Györgyné közösképviselő Készítette: Lackner Csaba, magasépítészet (ÉP/B ; ME-II ) Trombitás Károly, épületgépészet (ÉP/ÉG ; ME-GI ) Budapest,

2 TARTALOMJEGYZÉK 1. A Társasház általános információi A Társasház topográfiája Megközelíthetőség Helyszínrajz Közművesítetség Közös használatú területek és helyiségek leírása (alaprajzok csatolva) Általános rendelkezés Előzmények és Megbízás Előzmények Általános ismertető az épületdiagnosztikáról Épületdiagnosztikai feladatok kategórizálása Az épület állagát meghatározó sajátosságok Műszaki leírás Magasépítészet Lábazat Falszerkezet Lépcsők Függőfolyosó Fedélszerkezet (fa fedélszerkezet Viola utca 47.) Lapostető ( Üllői utca 81.) Ereszcsatorna rendszer és bádogozás Korlátok Nyílászárók Gépészet Víz- és csatornarendszer Elektromos rendszer Felülvizsgálatok elvégeztetése a létesítmény üzemeltetőjének kötelezettsége! Fűtés Felvonó

3 1. A Társasház általános információi 1.1 A Társasház topográfiája Az állapotfelmérés tárgyát képező társasház Budapest, IX. kerület Üllői út és a Viola utca sarkán helyezkedik el. Az épület főbejárata a 81. szám alatt az Üllői út felöl található. 1.2 Megközelíthetőség A Társasház a budapesti M3-as metróvonaláról mind a Ferenc körút mind a Klinikák metróállomástól gyalogosan megközelíthető. 2

4 1.3 Helyszínrajz 3

5 1.4 Közművesítetség A Társasház összközműves, víz, gáz, villany és csatorna bekötéssel rendelkezik. A különtulajdonú lakóingatlanok többségének fűtése a pinceszinten elhelyezett központi gázkazánról ellátott, de van olyan lakás, ahol a központi fűtés rendszeréről leválva egyedi falikazánnal történő lakásfűtésre tértek át. A felszíni csapadékvíz elvezetés ingatlanon belül egyszerű derítéssel derítőaknában, ingatlanon kívül az Üllői út és a Viola utcára kivezetett ejtővezetéken keresztül a gyűjtőcsatornába történik. 1.5 Közös használatú területek és helyiségek leírása (alaprajzok csatolva) A Budapest IX. kerület, Üllői út 81. Társasház Alapító Okiratában foglaltakna megfelelően. XX. Távfűtés csatornája az Üllői, út 79.sz. házba, Üllői, üt 81. kazánba abból vezetve, közös tulajdonban, XXI. Közös gázvezeték XXII. Közös csatornavezeték XXIII. Közös vízvezeték B./ Az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, mint társasház tulajdoni illetőségük alkotó részel a következő részek: 1./ a földszint 1-es sorszámmal megjelölt öröküzlet helyiség tulajdonosát illeti 1 fogadó, 1 műterem, 1 munkahely, 1 negatív hívó, 1 fényfogó, 1 positiv labor, 1 öltöző, 2 db WC és 2 kirakatból álló építményrész, összesen 117,25 m2 alapterülettel. 4

6 2./ a földszint 2 sorszámmal megjelölt öröküzlet helyiség tulajdonosát illeti 1 átvevő iroda, 2 db rádiójavító, 1 edényjavító, 1 átjáró-öltöző, 1 raktár, 1 zuhanyozó és WC előtérrel, 1 kirakatból álló építményrész, összesen 99,38 m2 alapterülettel 3./ a földszint 3 sorszámmal megjelölt öröklakás tulajdonosát illeti 2 szoba, étkezőfülke, előszoba, fürdőszoba, konyha, kamra, WC, beépített szekrényből álló építményrész összesen. 54,14 m2 alapterülettel 4./ a földszint 4 sorszámmal megjelölt öröklakás tulajdonosát illeti 2 szoba, étkezőfülke, előszoba, fürdőszoba, konyha, kamra, WC, beépített szekrényből álló építményrész összesen 53,76 m2 alapterülettel 47./ az V. emelet 47 sorszám alatti, öröklakás tulajdonosát 2.170/ részben 48./ a VI. emelet 48 sorszám alatti öröklakás tulajdonosát 1.909/ részben 49./ a VI. emelet 49 sorszám alatti öröklakás tulajdonosát 1.897/ részben 50./ a VI. emelet 50 sorszám alatti öröklakás tulajdonosát 2.068/ részben 51./ a VI. emelet 51 sorszám alatti öröklakás tulajdonosát 2.138/ részben /

7 a fenti feltüntetett hányadrészben illeti a közös tulajdonjog, a közös telekben, valamint az l,/ alatti tervrajzon, a 2./ alatti müleirásben feltüntetett következő építményrészekben, felszerelésekben és berendezésekben: I. Alap-, fő-, közfalak, födémek, egyéb szerkezetek, szigetelések, aknák, járdák, kerítések II. Pincében 5 db óvóhely m2, 2 db előtér m2, 2 db gázzsilip: 7.5o m2 /ideiglenesen 50 db pincerekesz kiképezve/ III. Közlekedő folyosó 16.20, zuhanyozó és WC 3.56 m2, öltöző 5.68 m2 IV. Víznyomásfokozó /hidrofor/ m2 Földszinten: V. Lépcsőház, közlekedő és előtér m2 felvonóval felszerelve VI. Függőfolyosó m2 VII. Gyermekkocsi raktár 9.16 m2, salaküritő m2, szeméttároló 3.41 m2 VIII. Udvari közös terület m2 IX. Házfelügyelői lakás, mely áll: előszoba egy- és fél szoba, konyha, étkező, kamra, fürdőszoba, beépített szekrény és WC m2 Tetőtérben és felépítményben: X. 2 db mosókonyha 33.57m2 6

8 XI. 2 db szárító 43.30m2 XII. 1 db WC 1.87 m2 XIII. 1 db közlekedőtér m2 XIV. 1 db liftgépház felszerelve m2 XV. tágulási tartály 5.63 m2 közlekedő 3.70 m2 XVI. Tetőfedés: a./preszkies 300 m2 b./palafedés 450 m2 XVII. Közös villanyvezeték XVIII. Közös csengővezeték XIX. Központi fűtés termelő berendezése és vezetékei XX. Távfűtés csatornája az Üllői út 79.sz. házba, Üllői, út 81. kazánházból vezetve, közös tulajdonban XXI. Közös gázvezeték XXII. Közös csatornavezeték XXIII. Közös vízvezeték 7

9 B./ Az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, mint társasháztulajdoni illetőségük alkotó részei a következő részek: 1./ a földszint 1 sorszámmal megjelölt öröküzlet helyiség tulajdonosát illeti l fogadó, l műterem, l munkahely, 1 negatív hívó, l fényfogó, 1 positiv labor, l öltöző, 2 db WC és 2 kirakatból álló építményrész, összesen m2 alapterülettel 2./ a földszint 2 sorszámmal megjelölt öröküzlet helyiség tulajdonosát illeti l átvevő iroda, 2 rádiójavító, l edényjavító, 1 átjáró-öltöző, l raktár, 1 zuhanyzó és WC előtérrel és 1 kirakatból álló építményrész, összesen m2 alapterülettel 3./ a földszint 3 sorszámmal megjelölt öröklakás tulajdonosát illeti 2 szoba, étkezőfülke, előszoba, fürdőszoba, konyha, kamra, WC, beépített szekrényből álló építményrész összesen m2 alapterülettel 4./ a földszint 4 sorszámmal megjelölt öröklakás tulajdonosát illeti 2 szoba, étkezőfülke, előszoba, fürdőszoba, konyha, kamra, WC, beépített szekrényből álló építményrész összesen 53.76m2 alapterülettel 2. Általános rendelkezés A vizsgált Társasház 53 lakásból és az Üllői úti fronton található 1 üzlethelyiségből áll. Az üzlethelyiség és a lakások magántulajdonban vannak. Az épület Ferencváros Önkormányzatának közigazgatásához tartozik. Építéshatósági eljárásban I. fokon a kerület építéshatósági osztálya, II. fokon a Budapesti Államigazgatási Hivatal Építési Hatósága az illetékes. Az általunk összeállított dokumentáció, képekkel illusztrálva összegzi a Társasház közös használatú helyiségeinek és az épület szerkezeteinek állapotát. Továbbá az állapotfelmérés tudatában javaslatot teszünk az épület egyes egységeinek 8

10 felújítására, illetve az elvégzendő állagmegóvási és karbantartási munkákra rövid, közép és hosszútávon. A koncepció mellékleteként a évi Viking Terc költségvetés készítő programban szereplő normák és árak alapján közelítő költségvetés is készült. A szemrevételezésen alapuló állapotfelmérés és felújítási koncepció a Társasház részére nem von maga után építési-felújítási kötelezettségeket, kivéve az életveszély elhárítását szolgáló mentesítési munkákat. Az állapotfelmérés az épület tulajdonosainak tájékoztatására szolgál. Más műszaki tartalommal bíró dokumentációban és hivatalos eljárásban nem használható fel, kivéve, ha az adott célra a készítői arra meghatalmazást adnak. A dokumentáció a készítők szellemi terméke és tulajdona. Jelen állapotfelmérés négy eredeti aláírt példányban és egy cd másolatban kerül átadásra. 3. Előzmények és Megbízás 3.1 Előzmények Pető Györgyné, mint a Budapest IX. kerület, Üllői út 81. szám alatti Társasház közösképviselője, március 30-án árajánlatot kért tőlünk nevezett ingatlan állapotfelmérésével kapcsolatban, a Társasház Számvizsgáló Bizottságának megbízásából. 3.2 Megbízás március 30-án megrendelést kaptunk a közösképviselőtől, miszerint végezzük el a tárgyi ingatlan közös tulajdonú egységeinek és szerkezeteinek magasépítészeti és épületgépészeti állapotfelmérését. Továbbá a megrendelés tárgyát képezi az 9

11 állapotfelmérés ismeretében egy javasolt, megközelítő költségvetéssel elkészített felújítási koncepció. Az állapotfelmérés helyszíni szemléje április 22.-én történt meg. 4. Általános ismertető az épületdiagnosztikáról 4.1 Épületdiagnosztikai feladatok kategórizálása Épületek műszaki állagát befolyásoló tényezık csoportosítása: erkölcsi avulás, természetes elhasználódás, Nem megfelelő karbantartásból eredő meghibásodások meghibásodásból eredő károk Tervezési hibák Kivitelezési hibák Fenti hibák hatásai a gyakorlatban összeadódhatnak, kumulálhatnak! Károsodások fő fajtái Épületmozgások (egyenetlen alapsüllyedés, megengedett mérték fölötti Tartószerkezeti alakváltozások, gátolt hőmozgás) repedések jelennek meg Beázások: főleg talajban lévő szerkezetek és tetők esetében lép fel Épületfizikai károsodások páralecsapódás 10

12 akusztikai problémák (áthallás léghang terjedés, kopogóhang terjedése) Biológiai károsodások Gombakárosítók (penész) Rovarkárosítók Különbözı szerkezetek állagromlásának következményei: Tartószerkezetek meghibásodásai, károsodásai általában csak nagy ráfordítással javíthatók, esetenként a használhatóság rovására Az ingatlan piaci értékét, szélsőséges esetben piacképességét is befolyásolják Szakértelem hiányában gyakran észrevétlen maradnak vagy felületesen diagnosztizálják. Szakipari szerkezetek meghibásodásai, károsodásai kisebb mértékű javítás is elegendő lehet Egyes szerkezetek kijavításának elmulasztása nagy kárértékű állagromlást eredményezhet elsődleges ezek feltárása (pl. beázások, vízelvezetési hiányosságok) Az ingatlan piaci értékét kisebb mértékben befolyásolja A laikus vevők számára riasztó lehet, tehát a piacképességet a kijavításához szükséges költségnél is nagyobb mértékben befolyásolhatja. 4.2 Az épület állagát meghatározó sajátosságok Meteorológiai A kontinentális éghajlatra jellemzı nagy nyári-téli hőfokkülönbség ( C, de az egyes szerkezetek felületén C is mérhetı, a hőfokkülönbség 100 C!) 11

13 nyári túlmelegedés téli túlhűlés Nagy külső-belső hőfokkülönbség ( C) Fagyási ciklusok nagy száma (átmeneti időszakok és tél együttesen között/év) Szélhatás (Magyarországon általában legfeljebb 120 km/h) Csapóeső (szél és esı együttesen) Használati mód Igénybevétel mértéke (lakó, közösségi, nagy forgalmú, ipari stb.). Szakszerű vagy nem a rendeltetésnek megfelelő használat Karbantartási sajátosságok Rendszeres karbantartások megléte Meghibásodások javítása, a javítások szakszerűsége Időszakos felújítások elvégzése (szakipari szerkezetek: 25 évente, rekonstrukció: 50 évente) Kor (élettartam) Tartószerkezetek: 100 év (valóságban több 100 év is lehet), szakipari szerkezetek, gépészeti rendszerek: 25 év, de egyes szakipari szerkezetek 2-3 év 12

14 5. Műszaki leírás Az épület általános leírása A sarki L alakú társasház 1950-es évek közepén épült. Az épület helyszínrajz szerint két épületegységre bontható, az egyik az Üllői út 81. szám a másik a Viola utca 47. szám melyek a helyrajzi szám alá tartoznak. Tartószerkezete vasbetonból készült pillérvázas rendszer kitöltő falazattal. Az épület az Üllői úti fronton magasföldszint és 5 emeletből a Viola utcai fronton magasföldszint és 4 emeletből áll. Bejárata és főlépcsőháza az Üllői út 81. szám, a mellékbejárat és a hozzá tartozó lépcsőház a Viola 47. szám felől közelíthető meg. A lakások megközelíthetőségét a lépcsőházak felöl az L alakú függőfolyosó biztosítja. A társasház emberi közlekedésre kialakított felvonószerkezettel ellátott. Az épület teljes egésze alápincézett. Míg az Üllői úton lapos tetővel zárták le az épületet addig a Viola utcai részen fa-fedélszerkezetes nyeregtetővel. Az Üllői úti fronton lapostetőt, a 83-as szám felől a beázások megszüntetése miatt fémszerkezetes alacsony dőlésszögű nyeregtetőt építettek hullámpalafedéssel. Az épület homlokzata vegyes burkolatú. A külső homlokzati részen elemes kőburkolat, a belső homlokzati részen színezett dörzsölt kőporos vakolat található. 5.1 Magasépítészet Alaptest Az épület alapteste téglaalap. A téglaalapra terhel a pinceszint téglafala és a további szintek tartófalai. A felmenő szerkezet vasbetonból készült pillérvázas szerkezet. A mészhabarcsba fektetett téglaalap jó állapotú. 13

15 Pincefalazat Az épület pincefala mészhabarcsba fektetett kisméretű tömör tégla. A falazatot cementes mészhabarccsal vakolták le, de a kazánházi részen a kazánok mögött, a falazatot nyersen hagyták. A pincefal vakolata több helyen válik el a falazattól melynek oka a talajnedvesség és az esővíz felszivárgása. Ezeknek a hatása csekély, a falazat állékonyságát nem veszélyezteti. A pince talapzata vasalt aljzatbeton, mely a kazánok alatt megerősített. (1-4. ábrák) 1. ábra 2. ábra 3. ábra 4. ábra 14

16 5.1.1 Lábazat Az épület lábazata két részre bontható, udvari illetve utcafrontira. Az Üllői úti és a sarki lábazat kőlapokkal burkolt, mely a járda aszfaltburkolatával csatlakozik. ( ábrák) A Viola utcai lábazat, hasonlóan az udvari lábazathoz megközelítőleg 1 méteres szélességű műkő lábazati elemekből áll, mely az aszfalt járdához csatlakozik. A Viola utcai lábazat rossz állapotban van. Itt a műkőlapok sok helyen kilazultak és elmozdultak. A falazat síkjától történt elmozdulások miatt a lecsorgó csapadék a lábazat mögé folyik, ami áztatja a lábazati falat. ( ábrák) Az udvari műkő lábazat az utcaihoz viszonyítva jobb állapotban van. Az illesztéseknél a fugák megrepedeztek, egy helyen a műkőlap elmozdult és egy-két saroknál eltöredezett. Mindezek kivételével elmondható, hogy az udvari lábazat elfogadható állapotban van, mert funkcióját ellátja. ( ábrák) 5. ábra 6. ábra 7. ábra 8. ábra 15

17 9. ábra 10. ábra 11. ábra 12. ábra 13. ábra 14. ábra 16

18 5.1.2 Falszerkezet Az épület tartószerkezete vasbetonból készült pillérváz. A kitöltő falazat és a válaszfalak kisméretű tömör téglából készültek. A téglák közötti kötést mészhabarcs biztosítja. A falazat külső homlokzata a parapeteknél mészhabarcs vakolatra felhordott dörzsölt kőpor, a homlokzat többi része elemes kőlappal burkolt. A belső homlokzatán szintén mészhabarcs vakolaton dörzsölt kőpor réteg van. (15. ábra) Az épület határoló falai a 7/2006. (V. 24.) TM rendeletben rögzített hőátbocsátási előírásoknak nem felelnek meg. Homlokzati falakra ez a követelmény 0,45 W/m2k. Az épület falszerkezete és külső vakolata jó állapotú, kivéve a korábbi beázásokból és talajnedvességből keletkezett felületi vakolatrepedések. (16. és ábrák) Vakolatrepedések az épület dilatációjánál minden szinten láthatóak. A dilatációs hézag, - mely az épület hőhatásaiból származó mozgás miatt volt szükséges kialakítani - kisebb nagyobb mozgása megengedett. ( ábrák) 15. ábra 16. ábra 17

19 17. ábra 18. ábra 19. ábra 20. ábra 21. ábra Lépcsők Az épületnek 2 lépcsőháza van. A fő lépcsőház az Üllői útról, a mellék lépcsőház a Viola utca felől közelíthető meg. A fő lépcsőházban egyenes egykarú vasbetonlépcső van közbenső pihenővel. A hátsó melléklépcső pihenőkkel ellátott kétkarú vasbetonlépcső, amely a pihenőről közvetlen a függőfolyosóra nyílik. A lépcsőházak bejáratának nyílászárói fémszerkezetes tokrendszerbe illesztett üvegfelületek. A funkciójukat ellátják, de hőtechnikailag elavultak. A lapos tetőre a lépcsőházból, az 5. emeletről indított fémszerkezetes csigalépcső vezet. A lépcsőházak 18

20 vasbetonszerkezete, illetve járófelületei és fémkorlátai jó állapotban vannak. A lépcsőház belső homlokzata vakolatra felhordott olajfestéssel van ellátva, a fal vakolt felülete több helyen erodálódott és töredezett de legjellemzőbb a pince szinti feljáratoknál. A belső udvarból a magasföldszintre vezető vasbeton lépcső műkő burkolása töredezett a vasalásig, mely balesetveszélyes. ( ábrák) 22. ábra 23. ábra 23. ábra 24. ábra Függőfolyosó A függőfolyosó az épület udvari homlokzatán, minden szinten, a lakások bejáratainak megközelítését szolgája L alakban. Tartószerkezetét a vasbeton födémszerkezet konzolos túllógatása biztosítja. Járófelületét mettlachi kőlappal burkolták. A konzol 19

21 egész hosszában műkőszegély van, melyet 2002-ben a Társasház kérésére felújítottak. A felújítás ellenére az illusztrált képeken is látható hogy a konzol felülről lefelé az esőzések során ázik a műkőillesztéseknél. (26. és 27. ábrák) A vasbeton zárófödém korábban palazuzalékos, GV-4-es bitumenes vízszigeteléssel lett ellátva, illetve mind az Üllői úti mind, pedig a Viola utcai traktus részén a felette lévő csapadék összefolyó illesztések, illetve fekvőeresz illesztéseinél ázik. A nedves vakolat fagyhatás során eltöredezett és levált. A függőfolyosó lábazati burkolólapja néhány helyen elvált a homlokzattól, melyet javasolt pótolni. Az említett felszíni és bádogos illesztési hibák kivételével a függőfolyosó szerkezetileg jó állapotú, statikailag megfelelő. ( ábrák) 25. ábra 26. ábra 27. ábra 28. ábra 20

22 Fedélszerkezet (fa fedélszerkezet Viola utca 47.) Az épületen a Viola utcával párhuzamos részén fából készült bakdúcos fedélszerkezet található. A fedélszerkezet tetőlécei és szarufái több helyen a cserepek illeszkedési hibáiból áztak. A szarufákon látható a lecsorgó víz, melyeket több helyen a födémszerkezetre vezet, ahol a korábbiakban beázások lehettek, ezeken a részeken látható, hogy a talpszelemenek erősen korhadtak. ( ábrák) A fedélszerkezet közepes állapotúnak mondható, kivéve a fekvőeresz bádogos illesztéseket, melyeket a közeljövőben javítani kell. A tetőlécek hiányosak és korhadtak, cseréjük indokolt. A bakdúcos nyeregtető-felületen szalagcserép van. (29. és 30. ábrák) A tetőfelületen a cserepek vetemedéséből és erodálódásából származó rések találhatóak. A tetőcserepek alatt az egész tetőfelületen nincs vízelvezető fólia. A vápa bádogok elmozdultak, rögzítései elengedtek, így nem szolgálják maximálisan a vízvédelmet. A kéménybádog és a kéménykibúvók állapota jó. 29. ábra 30. ábra 21

23 31. ábra 32. ábra 33. ábra 34. ábra Lapostető ( Üllői utca 81.) Az épület lapostető traktusa két részre bontható, lapostetőre és lapostető fölé épített nyeregtetőre. Az Üllői utca 83. szám felől a lapostetőre utólag, vélhetőleg a többszöri beázás miatt fémszerkezetes alacsony dőlésszögű nyereg-tetőt építettek hullámpalafedéssel. A helyszíni szemrevételezésen 22

24 megállapítást nyert, hogy a zárófödém folyamatos beázása megszűnt a kialakított nyeregtetővel. Továbbámegjegyezendő, hogy a fémszerkezetes nyeregtető állapota jó kivételt képez a hullámpala fedése, mely az emberi szervezetre ártalmas és rákkeltő. Cseréje javasolt. Az utcasarki részen egyenes rétegrendű lapostető kialakítás van melynek felszíni vízszigetelését, korábban felújították palazuzalékos, GV-4-es bitumenes vízszigetelővel. (35. ábra) A felületi szigetelés illesztései jó állapotúak, illetve a páraszellőzők szakszerűen készültek el. A lapostető komoly problémáját a lejtése okozza. Az épület kivitelezésekor, illetve az utólagos vízszigeteléskor nem fordítottak különös figyelmet a tető lejtésére, illetve azok becsatornázását a csapadékvíz összefolyókba. (36. ábra) Ebből a problémából a csapadékvíz sok helyen nem az összefolyó felé csorog, hanem a homlokzat felé így áztatva a falat illetve az alatta lévő teraszt. Valószínűsíthető, hogy az Üllői úti fronton a bádogszegély azért lett háromszögben felhajlítva, mert a tetőről az utcára illetve az alatta lévő teraszra csorgott nagy mennyiségben a csapadék. (37. és 38. ábrák) A későbbiekben javasolt a lejtés kijavítása új vízszigeteléssel vagy illeszkedve a fém fedélszerkezethez továbbépíteni azt az egész lapostető fölé. A kéménybádog állapota jó. 35. ábra 36. ábra 23

25 37. ábra 38. ábra Ereszcsatorna rendszer és bádogozás Az ereszcsatornák mind a vízszintes, mind a függőleges ejtővezetékek, illetve a bádogozás rossz állapotban van. Illesztései nem megfelelőek, tartóvasai kilazultak, illetve lejtése nem megfelelő. A bádog és ereszcsatorna rendszer az évek során korrodálódott, mivel karbantartása hanyag volt. Javasolt az ereszcsatorna rendszer, illetve bádogozás felújítása, és ahol indokolt ott a cseréje. ( ábrák) 39. ábra 40. ábra 24

26 41. ábra 42. ábra 43. ábra 44. ábra 45. ábra 46. ábra 25

27 Korlátok A lépcsőházi korlátok szerkezetileg jó állapotúak rögzítésük megfelelő. A függőfolyosó korlátjainak függőleges köracél kitámasztása statikailag megfelelő de felülete erősen korrodált. A támaszok között a védőkorlát fémtokba helyezett, acélhálóval erősített üveglapokból áll. A korlátokról szinte mindenhol elmondható, hogy a tokszerkezete erősen korrodált és vetemedett, ebből adódóan a bennük rögzített üveglapok töröttek és repedezettek. Jelenleg a függőfolyosó korlátrendszere funkcióját ellátja, de annak felújítása szükséges. Ennél a pontnál szeretnénk megjegyezni, hogy a lapostetőnél és a függőfolyosó vasbeton-zárófödémjénél kialakított járófelület mentén mely az épület szélére esik a védőkorlát hiányzik. Ez balesetés életveszélyes! Nyílászárók A közös használatú nyílászárók a bejáratok, lépcsőházak és függőfolyosó ablakait és ajtóit foglalja magába. Ezek a nyílászárók fémtokszerkezetbe erősített üvegfelületek. A pinceszinti ajtók fémtokszerkezeti fémajtók, melyek tűzvédelmileg már nem megfelelőek. Az emeleti szinteken lévő nyílászárók erősen korrodáltak, zárásuk és nyitásuk több helyen nehézkes. (51. és 52. ábrák) A lépcsőházi ablakok párkányai vetemedettek, korrodáltak, a víz nem megfelelően csorog le róluk, ezáltal a falat áztatják. Középtávon javasolt a közös használatú nyílászárók cseréje. ( ábrák) 26

28 47. ábra 48. ábra 49. ábra 50. ábra 51. ábra 52. ábra 27

29 5.2 Gépészet Víz- és csatornarendszer. A Budapest IX. kerület, Üllői út 81. szám alatt található társasház csatornarendszere és vízvezetékrendszer megfelelő állapotú. Az épület pincerészében a térszint alatt található csatornarendszer elemei jó állapotúak, az illesztések szakszerűek, leejtésük megfelelő. ( ábrák) 53. ábra 54. ábra Elektromos rendszer A pincébe vezetett elektromos vezetékek és az ott található elektromos- kapcsolószekrények nem régen lettek cserélve, azok megfelelően kerültek kialakításra. ( ábrák) A lépcsőház fölszintjén található elektromoskapcsolószekrény megfelelő. A Társasház udvari részén, a körfolyosóval ellátott homlokzaton elhelyezett egyes elosztószekrények ajtaja és szekrénye erősen korrodált, némelyek nem záródnak. A villanyszerelő dobozok műanyag védőfedelei hiányosak, a vezetékek kilógnak, egyes helyeken szakszerűtlenül kerültek összekötésre, a kilógó, szabadvégződésű vezetékekkel együtt balesetveszélyesek. ( ábrák) A balesetveszélyességet tovább fokozza, hogy 28

30 a homlokzaton utólagosan szerelt légvezetékek vezetnek egyes ingatlanokba. Az épület korát figyelembe véve feltehető, hogy a villamosvezeték hálózat elöregedett, így a fentebb említett szakszerűtlen megoldások az évek során amortizálódott vezetékrendszert tovább terhelik, amelyek ennek következtében akadályokat okozhatnak az elektromos ellátásban, valamint tűz- és balesetveszélyesek. 55. ábra 56. ábra A lépcsőház megvilágítása megfelelő. A pincehelyiségben térszint alatt belépő elektromos és gázvezeték kialakítása nem szabályos a Gáz Csatlakozó Vezetékek és Fogyasztói Berendezések Létesítési és Üzemeltetési Műszaki-Biztonsági Szabályzatába foglalt, Védőtávolság pontjának értelmében, a ott előírt védőtávolság és kialakítás nem került megvalósításra. (57. ábra) Továbbá szükséges az épület érintésvédelmi felülvizsgálatának elvégzése. 57. ábra 58. ábra 29

31 59. ábra 60. ábra Felülvizsgálatok elvégeztetése a létesítmény üzemeltetőjének kötelezettsége! Az Érintésvédelmi szabványossági felülvizsgálatok elvégzésének gyakoriságát, az MSZ és a 22/2005. (XII.21.) FMM rendelet határozza meg. Kommunális létesítmények és lakóépületek, nyaralók, valamint a 30 KW-nál nem nagyobb névleges csatlakozású ipari és kereskedelmi létesítmények villamos berendezéseit 6 évente. Minden más helyen 3 évente. Villamos kéziszerszámokat 1 évente felül kell vizsgálni. Minden új létesítmény villamos berendezéseit üzembe helyezés előtt felül kell vizsgálni, továbbá minden 25 A-nél nagyobb névleges áramerősségű áramkör bővítésekor a bővítéssel érintett részt. Érintésvédelmi felülvizsgálat, mérés: A helyszíni mérés és felülvizsgálat után a jegyzőkönyv az MSZ 2364 sz. szabvány előírásai szerint készül. 30

32 A felülvizsgálati minősítő iratok érvényessége mindig az adott év utolsó napján jár le, és 3 évig érvényes. A jegyzőkönyv tartalmazza a részletes mérési eredményeket: 1. védővezetős hálózat "földelés" mérése, 2. törpefeszültségű rendszerek mérése, 3. kettős és megerősített szigetelésű berendezések minősítése Fűtés A Társasházban található gázfogyasztó készülékek az égéstermék-elvezetés és égési levegőellátás szempontjából B és C osztályba sorolhatóak. A különtulajdonú lakóingatlanok többségének fűtése a pinceszinten elhelyezett központi gázkazánról (hőközpontból) ellátott, továbbá egyedileg kialakított cirkó megoldásúak. A kéményrendszer felújított, jó állapotú. A pincerészen kialakított kazánok (2 db Rohleder Super 90 és 2 db CR-Remeha típusú kazán) az Üllői út 81. számú Társasházon kívül az Üllői út 79. szám alatti Társasházak fűtését és melegvíz ellátását is biztosítja. A kazánok hő-leadása elfogadható, a karbantartásuk rendszeres. (61. ábra és ábrák) Nagy karbantartás a fűtési szezonon kívül, minden évben, nyaranta történik meg. Azonban a rendszeres karbantartás ellenére a kazánok vízkövesednek, amelyek így funkciójukat maximálisan nem képesek ellátni. A négy kazán teljesítmény megközelítőleg KW. Az épület fűtési rendszeréről elmondható, hogy bár megfelelően működik, de 31

33 ennek ellenére elavult, nem gazdaságos. A gázfűtést megelőző időszakban kokszkazánok szolgáltatták a ház és a csatlakozó házak melegvíz és hő-ellátását. A kokszkazánok mögött elhelyezett védőcső leszerelése nem történt meg, ezért nagy hő-veszteséggel jár ezen cső felesleges felfűtése. A csőrendszerbe szerelt keringető szivattyúk cseréje megtörtént, azok rendeltetésszerűen működnek. A kazán csőrendszerének hálózata rajzok hiányában nem ismert. A vezetékrendszerbe épített nyomásszabályozók, szelepek, elzáró-szerelvények és mérőműszerek műszaki állapota megfelelő. A gázóra helyiségében található vezeték rendszerében a súlyzáras szelep, új, elektromos szelepre lett cserélve. ( ábrák) 61. ábra 62. ábra 63. ábra 64. ábra 32

34 A kazán helyisége megfelelő, biztonsági szempontból kielégítő állapotú, a gázérzékelők nem régen kerültek kicserélésre. (64. ábra) A gázórát a közelmúltban szintén cserélték. (65. ábra) A helyiségben található tűzoltó készülékek működőképesek, azonban hitelesítésre nem kerültek. Ezt haladéktalanul meg kell tenni! A pincében kialakított kazánhelyiség melletti helyiségben (régen a koksz tárolására használták) térszint alatt belépő gázvezeték és elektromos vezetékek kialakítása nem megfelelő, a GMBSZ-ben előírt védőtávolságok nem kerültek betartásra. (Lásd Elektromos rendszer) 65. ábra 66. ábra A kazángépész elmondása szerint 1992 óta a fűtésrendszerből rendszeresen tűnik el víz, melyet többször jelzet és a feljegyzésekben is rögzített. A feltöltött rendszer 3,5 Bar nyomás alatt van, de általában napközben 2,5 Bar alá esik. A rendszerből eltűnő víz napi szinten kb. 50 liter. Ezt a jelenséget az állapotfelmérés során mi is tapasztaltuk. Továbbá Hegedűs Antal Úr elmondta, hogy a kazánhelyiségben különböző módokon vizsgálták a vízelszivárgás lehetséges eseteit, de arra magyarázatot nem találtak. A rendszer ép. A szóban forgó vízmennyiség az Üllői út 79. számú Társasháznál veszik el. (66. ábra) A gázkészülékek beszerelésére és üzemletetésére vonatkozóan a Gáz Csatlakozó Vezetékek és Fogyasztói Berendezések Létesítési és Üzemeltetési Műszaki-Biztonsági Szabályzatában, valamin a szabályzat 7.6. számú mellékletében foglaltak az irányadóak. 33

35 67. ábra 68. ábra 69. ábra 70. ábra Felvonó A felvonó állapotával kapcsolatban megállapítható, hogy karbantartott, de működése nem megfelelő. Észrevehető, hogy egyes emeleteken a lift az emeleti szint síkja alatt cca cm-rel áll meg. A kapcsoló gombok nem megfelelően reagálnak. A felvonó működésének és üzemelésének vizsgálata, az állapotfelmérés szempontjából külön egységet képez, így az a Marton Szakértő Kft. (1083 Budapest, Bókay J. u. 34.) illetékessége és feladata. 34

36 Az állapot-felmérési dokumentációban szereplő ábrák illusztrálják a feltárt, jellemző hibákat. A helyszínen történt állapotfelmérés során készült fotókat a mellékelt elektronikus hordozó (CD) tartalmazza. Budapest, április 30. Lackner Csaba Trombitás Károly PH. 35

37 A Budapest IX. kerület, Üllői út 81. szám alatti társasház felújítási koncepciója Felújítási koncepció: A XX. század közepén hasonló vasbeton iparosított technológiával készült lakóépületek nagymennyiségben épültek. Ezen épületek sajátosságai, hogy a mai korra műszaki állapotuk jelentősen leromlott. Ennek oka, hogy az épületek víz-, fűtés- és energiafelhasználása pazarló volt, továbbá az épületek elvárható, rendszeres karbantartása nem történt meg. Az épület amortizációjának megállítása a társasház tulajdonosai részére anyagi szempontból szükségessé vált. Mára ebből kifolyólag az épület egészének folyamatos rehabilitációja halaszthatatlan feladattá vált. Az általunk leírt felújítási koncepció azt tartalmazza, hogy a tételesen felsorolt hibák és azok javítási és felújítási javaslatait melyik tervezett időszakaszban célszerű megvalósítani. Továbbá a különböző épületszerkezeteket és épületgépészeti elemek felújítását egységenként, komplexen kell kezelni. Az általunk elkészített koncepció tartalmazza az állapotfelmérésben rögzített hibákat, javítási javaslatait és azok elvégzésének prioritását években megjelölve. Felújítási, karbantartási és állagmegóvási munkálatok 3 fő csoportja: 1., rövid távú 0 2 év 2., középtávú 2 10 év 3., hosszú távú év Rövid távú felújítási koncepció (2 éven belül) Szerkezeti egység Hiba Javítási javaslat Élet- és balesetveszély elhárítás A belső udvarból a magasföldszintre vezető vasbeton lépcső műkő burkolása töredezett a vasalásig, mely balesetveszélyes. A lapostetőnél és a függőfolyosó vasbetonzárófödémjénél kialakított járófelület mentén mely az épület szélére esik a védőkorlát hiányzik. Ez baleset- és életveszélyes! A vasbeton lépcső műkő járófelületét ki kell javítani, továbbá a függőfolyosó zárófödémjének járófelülketénél védőkorlát építése szükséges. ~ Ft. Tető bádogozás és ereszcsatorna rendszer Az ereszcsatornák mind a vízszintes, mind a függőleges ejtővezetékek, illetve a bádogozás rossz állapotban van. Illesztései nem megfelelőek, tartóvasai kilazultak, illetve lejtése nem megfelelő. A tetőcserepek alatt az egész tetőfelületen nincs vízelvezető fólia. A vápa bádogok elmozdultak, rögzítései elengedtek, így nem szolgálják maximálisan a vízvédelmet. Javasolt az ereszcsatorna rendszer felülvizsgálata és felújítása, cseréje. A vápa és szegély bádogok illesztéseinek helyreállítása illetve esetenként cseréje. ~ Ft. Fa-fedélszerkezet és héjalás A fedélszerkezet tetőlécei és szarufái több helyen a cserepek illeszkedési hibáiból áztak. A szarufákon látható a lecsorgó víz, melyeket több helyen a födémszerkezetre vezet, ahol a korábbiakban beázások lehettek, ezeken a részeken látható, hogy a talpszelemenek erősen korhadtak. Fedélszerkezet cserépléceit cserélni kell úgy, hogy alá vízelvezető fóliát kell beépíteni. A jelenlegi tetőcserép a felújítás után visszahelyezhető, afol szükséges, ott pótolni kell. ~ Ft. erytraea.kft@gmail.com

38 A Budapest IX. kerület, Üllői út 81. szám alatti társasház felújítási koncepciója Elektromos hálózat A Társasház udvari részén, a körfolyosóval ellátott homlokzaton elhelyezett egyes elosztószekrények ajtaja és szekrénye erősen korrodált, némelyek nem záródnak. A villanyszerelő dobozok műanyag védőfedelei hiányosak, a vezetékek kilógnak, egyes helyeken szakszerűtlenül kerültek összekötésre, a kilógó, szabadvégződésű vezetékekkel együtt balesetveszélyesek. A pincehelyiségben térszint alatt belépő elektromos és gázvezeték kialakítása nem szabályos. A ház elektromosrendszerének és elektromos hálózatának a felülvizsgálata és felújítása javasolt. A szakszerütlen bekötéseket haladéktalanul meg kell szüntetni! Az elosztó szekrényeket cserélni kell úgy, hogy azok zárhatóak legyenek. A villyanyszerelő dobozok műanyag fedelét pótolni kell. Továbbá az elektromos hálozatra érintésvédelmi szakvéleményt meg kell kérni! Az egész elektromos hálózat felújítás ~ Ft. A sürgős munkák elvégzése (fedelek pótlása, bekötések javítása, szekrények cseréje és érintésvédelmi vizsgálat) ~ Ft. Lábazat javítása A Viola utcai lábazat rossz állapotban van. Itt a műkőlapok sok helyen kilazultak és elmozdultak. A falazat síkjától történt elmozdulások miatt a lecsorgó csapadék a lábazat mögé folyik, ami áztatja a lábazati falat. ( ábrák) Az udvari műkő lábazat az utcaihoz viszonyítva jobb állapotban van. Az illesztéseknél a fugák megrepedeztek, egy helyen a műkőlap elmozdult és egy-két saroknál eltöredezett. Az elmozdult lábazatok visszaállítása és a fal és alábazat közötti repedések kijavítása. ~ Ft. Középtávú felújítási koncepció (2-10 éven belül) Szerkezeti egység Hiba Javítási javaslat Közöshasználatú nyilászárók és lépcsőházak A pinceszinti ajtók fémtokszerkezeti fémajtók, melyek tűzvédelmileg már nem megfelelőek. Az emeleti szinteken lévő nyílászárók erősen korrodáltak, zárásuk és nyitásuk több helyen nehézkes. A lépcsőházi ablakok párkányai vetemedettek, korrodáltak, a víz nem megfelelően csorog le róluk, ezáltal a falat áztatják. A lépcsőház belső homlokzata vakolatra felhordott olajfestéssel van ellátva, a fal vakolt felülete több helyen erodálódott és töredezett de legjellemzőbb a pince szinti feljáratoknál. A pinceszinti ajtók tűzvédelmi megfelelőségére a 9/2008 (02.22.), Az országos tűzvédelmi szabályzat kiadásról szoló ÖTM Rendeletben foglaltak az írányadóak. Az utcafronti lépcsőház osztott ablakait cserélni nem érdemes, azonban felújításuk szükséges. Az udvari lépcsőház ablakait cserélni kell. A hibás vakolatot le kell verni és a felületet újra kell vakolni. A két lépcsőház belső homlokzati felületét újra kell festeni. Nyílászárók cseréje: ~ Ft. Lépcsőházak festése: ~ Ft. erytraea.kft@gmail.com

39 A Budapest IX. kerület, Üllői út 81. szám alatti társasház felújítási koncepciója Lapostető felújítás A lapostető komoly problémáját a lejtése okozza. Az épület kivitelezésekor, illetve az utólagos vízszigeteléskor nem fordítottak különös figyelmet a tető lejtésére, illetve azok becsatornázását a csapadékvíz összefolyókba. Javasolt a lejtés kijavítása új vízszigeteléssel vagy illeszkedve a fém fedélszerkezethez továbbépíteni azt az egész lapostető fölé. ~ Ft. Függőfolyosó + korlát A konzol felülről lefelé az esőzések során ázik a műkőillesztéseknél. A függőfolyosó lábazati burkolólapja néhány helyen elvált a homlokzattól. A függőfolyosó korlátjainak függőleges köracél kitámasztása statikailag megfelelő de felülete erősen korrodált. A korlátokról tokszerkezete erősen korrodált és vetemedett, ebből adódóan a bennük rögzített üveglapok töröttek és repedezettek. A függőfolyosó záró műkőszegélyek illesztéseit és vízorrjait ki kell javítani. Az illesztéseket kültéri MAPEI flexibilis szilikát tömítőanyaggal kell javítani, a vízorrokat esetenként a műkőszegélybe bele kell maratni, vagy a függőfolyosó egészében vízvető bádogcsíkot kell felhelyezni. A korlátok korrodált függőleges fémszerkezetzét fel kell újítani és le kell mázolni. A fém korlátelemeket és kitöltő üveglapjait cserélni kell. Javasolt fémszerkezetbe zárt préselt keményfa-lap. ~ FT. Fűtés A kazánok hő-leadása elfogadható. A rendszeres karbantartás ellenére a kazánok vízkövesednek, amelyek így funkciójukat maximálisan nem képesek ellátni. Megfelelő működésük ellenére elavultak és nem gazdaságosak. A gázfűtést megelőz időszakban üzemeltetett kokszkazánok mögött elhelyezett védőcső leszerelése nem történt meg, ezért nagy hőveszteséggel jár ezen cső felesleges felfűtése. A feltöltött rendszer 3,5 Bar nyomás alatt van, de általában napközben 2,5 Bar alá esik. A rendszerből eltűnő víz napi szinten kb. 50 liter. A fűtés korszerűsítése középtávon szükséges. Javasolt a fűtéskorszerűsítést az épület homlokzatának energetikai felújításával és nyílászáró cseréjével együttesen megoldani. A felújítás két féle módon kivitelezhető. a. Egyedi (cirkó) fűtésre történő áttérés. Előnye az kisebb költségű gázszámla és egyedi szabályozhatóság. Hátránya a gáz égéstermékének elvezetésére szolgáló gyűjtőkéményének kiépítése. Az árak az egyedi kialakítástól függőek. b. Az elavult kazánok korszerű, energiatakarékos kazánra történő cseréje. Előnye, hogy kisebb átalakítással jár és üzemeltetése megoldott. Hátránya, hogy egyedileg nem szabályozható. ~ Ft. erytraea.kft@gmail.com

40 A Budapest IX. kerület, Üllői út 81. szám alatti társasház felújítási koncepciója Hosszú távú felújítási koncepció (10-25 éven belül) Szerkezeti egység Hiba Javítási javaslat Homokzat és energetikai felújítás Az előírt energetikai követelményekne nem megfelelő állapot. Hőtechnikai követelményeknek megfelelő DRY-WITT rendszerű hőszigetelés, nyílászáró cserékkel. ~ Ft. A felújítási koncepció megközelítő költségszámítást tartalmaz az egyes tételekhez rendelve. Az általunk megadott ajánlat magába foglalja a Társasház döntése alapján az egyes tételek aktuális árazott, illetve pályázathoz felhasználható árazatlan költségvetését. Ennek elkészítését a Társasház részéről külön megbízásként díjmentesen elvégezzük. Ennek célja, hogy a Társasház az adott felújításról, vagy karbantartásról aktuális árakon pontos, tételes költségvetést kapjon saját felhasználásra. Budapest, április 30. Lackner Csaba Műszaki ellenőr Trombitás Károly Műszaki ellenőr erytraea.kft@gmail.com