A hitelfedezeti ráta a jelzálogalapú lakásfinanszírozásban

Átírás

1 A hitelfedezeti ráta a jelzálogalapú lakásfinanszírozásban Fogalmak & alapvető megfontolások A bankok jelzálogalapú lakáshitelezésének egyik fő stratégiai eleme a nyújtott hitel méretének és a hitelfedezetül szolgáló zálogtárgy értékének viszonyát rögzítő hitelfedezeti ráta (az angol nyelvű irodalomban loan-to-value ratio, avagy rövidítve LTV). A hitelfedezeti ráta általában számottevően kisebb mint egy, vagyis a nyújtott hitel mértéke jellemzően jelentős mértékben elmarad a fedezetül lekötött zálogtárgy, vagyis többnyire a meghitelezett lakás vagy lakóház értékétől. E gyakorlatnak elméletileg két oka van: (1) a bankok így kívánnak védekezni a csökkenő ingatlanárak kockázata ellen, elkerülendő a nyújtott hitelek ez esetben bekövetkezhető alulfedezettségét, illetve (2) a hitelező így kíván fedezetet teremteni a zálogtárgy esetleges értékesítésekor keletkező költségeire, avagy veszteségeire. Az utóbbi tétel megragadása érdekében a hazai bankgyakorlat megkülönböztet forgalmi értéket és hitelbiztosítéki értéket. A forgalmi érték a zálogingatlannak a hitelnyújtáskor fennálló piaci értékét jelenti, a hitelbiztosítéki érték pedig azt az összeget, amennyiért az ingatlan az adott konkrét körülmények között a költségeket és veszteségeket leszámítva valóban eladható. A hazai bankok a két kategória közötti különbség fő okaként jellemzően azt jelölik meg, hogy nemfizetés esetén a zálogingatlant általában lakottan kell eladniuk, ami az elérhető piaci értéket nagymértékben csökkenti. Lakásárak a gyakorlatban Bár a kereskedelmi célú ingatlanok piaca általában jóval nagyobb mértékű ingadozásnak van kitéve, mint a lakóingatlanoké, a fenti ábrán megjelenített kiragadott példák jól érzékeltetik, hogy a lakásárak általános visszaesésétől való félelem jóval több puszta elméleti okoskodásnál. Az itt ábrázoltak szerint a lakóingatlanok átlagára Finnországban négy év alatt 39%-kal, Japánban nyolc év alatt 25%-kal, Svédországban két év alatt 19%-kal, az Egyesült Királyságban pedig négy év alatt 8%-kal esett vissza. Franciaországban a lakásárak hosszabb

2 időszakokat tekintve rendszeresen emelkedtek, 1988 és 1998 között azonban három különálló évben is jelentős csökkenés volt megfigyelhető. Az Európai Unió tizenöt régi tagországát illetően az ábrán szereplőkkel együtt összesen kilenc esetében fordult elő, hogy 1988 és 1998 között legalább egy évben csökkentek hazai lakásárai. Míg a kereskedelmi célú ingatlanok piaca egyértelműen ciklikusan mozog, a lakóingatlanok áralakulása ennél szabálytalanabb: a lakáspiac rendelkezik bizonyos ciklikus jellemzőkkel, de számos esetben (például az Egyesült Államokban) feljegyeztek évtizedeken keresztül tartó visszaesésmentes időszakokat is. Ez a szabálytalanság a lakásárak előrejelzését jelentősen megnehezíti. Ingatlanalapú bankválságok A közelmúlt története egyáltalán nem mentes olyan nemzeti bankrendszereket sújtó válságoktól, amelyekhez az ingatlanpiacon bekövetkező áresés jelentős részben hozzájárult, illetve a következményeket súlyosbította. Ilyen példa az évi skandináv (finn, norvég, illetve svéd) válság, illetve a japán ingatlanpiaci buborék évi elpattanását követő bankválság. Ezekben az esetekben a válságot kiváltó ok nem az ingatlanpiac, vagy ingatlanhitelezés körében keresendő, de az egyéb okok miatt jelentősen csökkenő ingatlanárak miatt a bankokat nagyarányú veszteségek érték. Igaz, hogy a zálogfedezetek értékcsökkenése miatti hitelezési veszteségek nagyobbik része a kereskedelmi célú ingatlanok, és nem a lakóingatlanok körében jött létre. A lakásárak magyarországi alakulása A magyarországi lakáspiacra nézve országos statisztika nem áll rendelkezésre, a budapesti lakásárak alakulását tekintve azonban vannak használható adatok. Ezek szerint a lakáspiacot jellemző évtizedes depressziót követően 2000-ben 80-90%-ot elérő árrobbanás alakult ki, majd két éven keresztül 5% körüli áremelkedés következett ban az erősen fellendülő támogatott lakáshitelezés ismét megtolta a fővárosi lakáspiacot, amelynek nyomán az árak kevéssel 10% fölötti mértékben emelkedtek. A lakástámogatási rendszer tavalyi kétszeri szigorítását követően a ös időszakra piaci elemzők jellemzően újra mérsékelt ütemű, 5% körüli éves árnövekedést jeleznek előre.

3 A lakáshitelek iránti kereslet idei jelentős visszaesése nyomán ez az előrejelzés egyáltalán nem tűnik túlságosan óvatosnak. Sőt, a legutóbbi sajtóhírek arról szólnak, hogy miután a lakáshitelek iránti keresletnek az utóbbi két évben megszokott jelentős tavaszi élénkülése az idén elmaradt, illetve további csökkenés következett be, a legutóbbi egy-két hónapban a budapesti használt lakások kínálati árai mintegy 5-10%-kal estek. A hitelkereslet legutóbbi alakulását tekintve nem tűnik lehetetlennek, hogy a főváros lakáspiacán az idei év egészét tekintve is áresés következik be. A hitelfedezeti ráta mértéke Amint azt az európai jegybank egy tanulmánya (Asset Prices and Banking Stability, április) megjegyzi, jelenleg nincs egységes nemzetközi, vagy európai módszer a hitelfedezetek értékelésére, illetve a hitelfedezeti ráta helyes mértékének megállapítására, és az eltérő nemzeti számbavételi módszerek miatt a tényleges alkalmazott ráták mértéke sem közvetlenül összehasonlítható. Az EKB legutóbbi éves stabilitási jelentése (EU banking sector stability, november) szerint a lakáshiteleknél alkalmazott hitelfedezeti ráta az Unió régi tagországainak többsége esetében 60-80% között van. Ezzel szemben a jelenlegi magyar gyakorlat - a Felügyelet legutóbbi felmérése (A banki lakáshitelezés kockázatai, február) szerint az, hogy a bankok jellemzően a forgalmi érték 50%-áig, illetve a forgalmi értéknek többnyire 80%-át kitevő hitelbiztosítéki érték 60-65%-áig nyújtanak hitelt. Az EKB-jelentés által említett hitelfedezeti ráta nevezője azonban nem a fedezetként figyelembe vett ingatlan forgalmi értéke, és nem is a hitelbiztosítéki érték, hanem a kettőnek a jelentő országok sajátos gyakorlatától függően változó egyfajta keveréke. A jelentés megemlíti, hogy egyes országok (elsősorban Németország) bankjai a hitelfedezeti érték megállapításakor a forgalmi értékhez képest jelentős csökkentéseket ( haircut ) vesznek figyelembe. Ez a gyakorlat nagyon hasonlít a magyar bankok által követett eljáráshoz, amelynek nyomán a zálogtárgy hitelbiztosítéki értékét megállapítják. Az itt említett csökkentések átlagos értékét 5-10%-osra becsülve reálisabbnak tűnik, ha az EU-15 bankjai által alkalmazott hitelfedezeti ráta mértékét a forgalmi érték 54-76%-ára tesszük, szemben a hazai gyakorlatban kialakult 50%-os mértékkel. A magyar banki gyakorlat tehát a fedezeti ráta megállapításában szigorúbbnak tűnik, mint a régi EU tagországok bankjaié.

4 A lakáspiac likviditása A feljebb leírtak fényében jogosan merül fel a kérdés, hogy a lakáshiteleket nyújtó magyar bankok esetében miért indokolt az alacsonyabb hitelfedezeti ráta, mint az Unió régi tagországaiban. A válasz első eleme a hazai lakáspiacnak a fejlettebb nyugat-európai gazdaságok lakáspiacaitól elmaradó likviditása. A különbség az említett lakáspiacok egésze tekintetében talán nem annyira nyilvánvaló, a befektetési, illetve bérbeadási céllal, továbbá ezen belül a lakottan vásárolt lakások esetében viszont sokkal inkább. Míg Nyugat-Európában teljesen általános jelenség, ha valaki nem saját tulajdonú ingatlanban lakik, Magyarországon a lakásbérlet jelenleg sokkal ritkább, bérlakás-piac pedig lényegében nem is létezik. Ezért teljességgel indokoltnak tűnik, hogy a magyar bankok a hitelbiztosítéki érték megállapításakor a forgalmi értéket nagyobb mértékben csökkentik, mint nyugat-európai társaik, hiszen a fedezet lakottan történő értékesítésekor a forgalmi értékhez képest elszenvedett veszteségük is nagy valószínűséggel nagyobb lesz. Hitelbiztosítás Nyugat-Európa több országában a bankok különféle biztosításokat követelhetnek ügyfeleiktől olyan esetekre, ha törlesztő-képességük valamilyen okból csorbát szenved. Ehhez hasonló lehetőség Magyarországon is létezik, a hitelfedezeti életbiztosítás formájában. A magyarországi hitelbiztosítási üzletág választéka azonban kevésbé gazdag, mint a nyugateurópai. Ezért joggal feltételezhető, hogy a nyugat-európai biztosítási jellegű fedezet a lakáshitelek esetén kiterjedtebb, mint a magyarországi. Ez lehetőséget nyújt a nyugat-európai bankoknak arra, hogy a fedezet értékének nagyobb részéig nyújtsanak hitelt, mint magyar kollégáik. Hitelköltség A zálogtárgy realizálható értékének nem csupán a hitel tőkeösszegére, hanem a felhalmozódó, illetve mindenkor fennálló hitelköltségekre (kamat + jutalékok) is fedezetet kell nyújtaniuk. Az ide tartozó banki követelések fedezetigénye nyilvánvalóan nagyobb, ha a lakáshitelek átlagos kamatterhe 13-14%-os, ami a jelenlegi magyarországi helyzet, mint amikor az átlagos kamatteher mindössze 5% körüli, ami az eurótérség pillanatnyi átlaga. Az átlagos magyar jutalékteher ugyancsak jelentős mértékben meghaladja a szokásos európai szintet. Ezzel az érveléssel szembe vethető, hogy a magyar bankok kamatköveteléseik jelentős részét az államtól kapják meg támogatás formájában. A lakáshitelek állami támogatása azonban nem egyedi magyar jelenség, hanem Európában másutt is előfordul, még ha a támogatás mértéke többnyire el is marad a hazaitól. Jogi szabályozás Az érvényes jogi szabályozás egyes országokban és esetekben egyértelműen meghatározza az alkalmazható fedezeti ráta határértékét. Ez a helyzet például Németországban, ahol a szabályozás a hitelfedezeti ráta értékét 60%-ban maximálja abban az esetben, ha jelzáloglevél ( Pfandbriefe ) is kibocsátásra kerül. Ez a szabály nagyon hasonló ahhoz a magyar rendelkezéshez, amely szerint ha a hitelből származó tőkekövetelés meghaladja a hitelfedezetül szolgáló zálogtárgy hitelbiztosítási értékének 60%-át, akkor jelzáloglevél fedezetéül csak a hitelbiztosítéki érték 60%-a vehető figyelembe. Vagyis a bank nyújthat több hitelt is, de azt nem használhatja fedezetül, s ezért elesik a jelzáloglevélhez kapcsolódó állami kamattámogatástól. Tekintettel arra, hogy a jelzáloglevélhez kapcsolódó hitelek az összes

5 lakáshitel többségét képviselik, az említett szabály gyakorlati hatása nyilvánvalóan számottevő. Összefoglalás A rendelkezésünkre álló ismeretek szerint a magyar bankok a jelzáloghitel fedezetéül lekötött lakóingatlan forgalmi értékének egységére vetítve 7-34%-kal kevesebb hitelt nyújtanak, mint az Európai Unió átlagára jellemző mérték. Az említett különbséget azonban jelentős részben indokolja a hazai lakáspiac szerényebb likviditása, a nagy valószínűséggel alacsonyabb hazai biztosítási típusú fedezet, a magasabb hazai hitelköltség fedezeti igénye, illetve a jelzáloglevélre vonatkozó jogi szabályozás előírásai.