I. Piaci folyamatok, a befektetési politikára ható tényezők alakulása

Átírás

1 OTP Ingatlanbefektetési Alap Féléves jelentés június 30. I. Piaci folyamatok, a befektetési politikára ható tényezők alakulása Az idei év első felében több éves folyamatként tovább folytatódott Magyarországon az egész keletközép európai régióra jellemző bővülés a kereskedelmi, ipari és iroda ingatlanok piacán. Az ingatlanpiac továbbra is a gazdaság egyik legdinamikusabb, jelentős bővülést mutató szektora. Az OTP Ingatlanalap 2007 első félévében elsősorban az irodaházak, a diplomáciai és luxus lakóigényt szolgáló ingatlanok, valamint a kereskedelmi és raktár-logisztikai ingatlanok piacán rendelkezett befektetésekkel. Az időszak során az Alap Budapest környéki fejlesztési telket vásárolt, és az Alap érdekeltségében zajlanak több felújítási, beruházási projekt tervezési-kivitelezési munkái is, továbbá az Alap előszerződést kötött egy vidéki kereskedelmi áruház építésére is. Az alábbiakban a piac egészéről kívánunk áttekintést adni. Irodapiac: 2007 jól kezdődött a budapesti irodapiacon, a kereslet magas és a kihasználatlanság alacsony annak ellenére, hogy a jövőbeli fejlesztések értéke magas. A bérbeadás jelentős növekedést mutat 2006 előző időszakához képest, az előbérleti szerződések aránya 20%. Az első negyedévben leginkább kisebb épületeket újítottak fel, az új projekteket a második negyedévben adták át. A bérleti díjak stabilak, sőt a prémiumkategóriás irodabérleti díjak tovább emelkednek. A fejlesztési aktivitás továbbra is igen élénk, középtávon várhatóan fennmarad az évi 200 ezer m2 új bérbeadható A kategóriás irodaterület piacra kerülése. Az irodakereslet már öt éve folyamatosan növekszik. Az elmúlt években több olyan időszak is volt, amikor a valaha mért legmagasabb bérbeadási szintet regisztrálták, és 2004-től 2006-ig az éves bérbeadási szint folyamatosan rekord magasságú volt. A magyar gazdaság alapjai (pl.: magas FDI és dübörgő export) azt jelzik, hogy a minőségi irodák iránti igény továbbra is erős marad és akár még tovább is nőhet. A bérbeadások mintegy kétharmada új üzletkötés vagy bővülés. Az új bérleti szerződésekben szereplő átlagos bérelt terület mintegy 600 m2. A kihasználatlansági mutató Budapesten megközelítőleg 12 %, amely a jelentős új irodaterület ellenére stabil maradt az elmúlt években. Az előző negyedévhez képest nem változtak a bérleti díjak Budapesten, csak a prémium kategóriás irodák esetében tapasztalható enyhe növekedés. Jelenleg az A kategóriás irodák esetében a bérleti díjak euró/m2/hó környékén mozognak. Az ún. effektív bérleti díjak akár 10 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek egy átlagos A kategóriás iroda esetében, míg prémium kategóriás területek esetében a bérleti ösztönzők nem szokványosak.

2 Kiskereskedelmi ingatlanok: A kereskedelmi ingatlanok fejlesztése az elmúlt időszaki trendeket követve a növekvő vásárlóerővel rendelkező, de korábban a nemzetközi retail-hálózatok által le nem fedett térségekre, tehát elsősorban vidéki városokra koncentrálódik. Dinamikus országos hálózat-növekedés figyelhető meg különösen a bevásárlóparkoknál, valamint a hagyományos élelmiszer-kiskereskedelem területén jelenlévő, külföldi érdekeltségű cégeknél. Budapesten tovább folytatódik a luxusmárkák megtelepedése a kiemelt lokációkon. A bevásárlóközpontokban a bérleti díjak továbbra is Eur/m2/hó között mozognak, míg az Andrássy úton a bérleti díjak elérték a Eur/m2/hót. Lakásingatlanok: A tavalyi év negatív rekordot elérő lakásépítési mutatói, a gazdasági megszorítások és emelkedő energiaárak, a jövőre bevezetendő ingatlanadó miatti bizonytalanság, valamint az újonnan felvett lakáscélú hitelek állományának csökkenése ellenére a lakáspiac jól indult ben a keresletben és a beruházók építési kedvében egyelőre nem mutatkozik visszaesés. Az új építésű lakásárak az év folyamán a kivitelezési költségek emelkedése miatt valószínűsíthetően tovább, mintegy 5-10%-kal emelkednek. A rendelkezésre álló adatok alapján idén Budapesten szinte minden kerületben több lakást terveznek átadni, mint tavaly. A folyamatosan népszerű belvárosi területek mellett azonban a fejlesztői figyelem mind gyakrabban fordul a peremkerületek felé. Több olyan koncepciózus projekt indult a közelmúltban, vagy áll előkészítés alatt a fővárosban, melyek város-, illetve kerületfejlesztési tervek részeként jelennek meg. Raktár-logisztikai piac: A magyarországi modern ipari-logisztikai ingatlanok piaca továbbra is Budapest és környékére összpontosul, a teljes kínálat mintegy 1 millió m2 a félév végén. A legnagyobb logisztikai létesítmények a budapesti autópálya-körgyűrű mellett helyezkednek el A korábbi időszaknál alacsonyabb bérbeadási és fejlesztési aktivitás miatt a kihasználatlanság nem változott jelentősen előző évhez képest, a félév végén a kihasználatlanság mintegy 8,79% volt. Az irányadó bérleti díjak továbbra is 4 EUR környékén

3 szóródnak, bár a bérleti díjakat az elhelyezkedés és a műszaki tartalom erősen befolyásolja. Az építés alatt álló projektek mintegy 150 ezer m2-t tesznek ki. Az építkezések az autópálya újonnan épült részeit célozzák meg főleg a keleti és északi oldalakon, amelyeken további fejlesztésekre van lehetőség. Befektetői piac: A befektetői elvárásoknak maradéktalanul megfelelő iroda és kereskedelmi ingatlanok egyre alacsonyabb hozamelvárásokkal kerültek a piacra, és így az elvárt hozamszint bérleti jövedelem és az ár hányadosa pl. az A kategóriás irodaházakat tekintve Budapesten 6.5% környékén található, de volt precedens ennél alacsonyabb hozamszintekre is. A raktár-logisztikai ingatlanoknál a legújabb létesítményeknél 8% körül mozog ez az arány. A befektetői piacon a hazai ingatlanalapok térnyerése a megfelelő ingatlanpiaci likviditás, illetve elérhető termék hiányában nem arányos az alapokban található, elkölthető szabad tőke mennyiségével. Az erős konkurenciaharcban továbbra is igaz, hogy a hazai alapok versenyhátránnyal bírnak, mivel a külföldiek által kedvelt cég adásvételi formát a hazai alapok az ingatlanügyleteknél nem alkalmazhatják. Makrogazdasági környezet: A befektetési politikára ható fontosabb tényezők a jegybanki és ezáltal az állampapír piaci kamatszint év közbeni változásai, az irodabérleti piacon kialakult bérleti díjak, a forint árfolyamának alakulása, valamint az Alapkezelő által kezelt megtakarítások állományának változása voltak. Az Alap a félév során stabil, kiegyensúlyozott nettó eszközérték-alakulást mutatott. Bár az Alap a félév folyamán adásvételi szerződést nem kötött (fejlesztési földterületek vásárlását kivéve), a korábbi előszerződések alapján nyarán a meghirdetett befektetési politikával összhangban további elemmel kereskedelmi szegmensben bővül a bérbeadás céljára hasznosítható ingatlan-portfólió.

4 II. Általános adatok Az OTP Ingatlanbefektetési Alap nyilvános forgalombahozatallal létrehozott, nyíltvégű ingatlanforgalmazó alap, melyet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete III/ /2002.számú határozatával december 5-én vett nyilvántartásba. Az Alap határozatlan futamidőre jött létre. Alapkezelő: OTP Ingatlanbefektetési Alapkezelő Zrt. (1012 Budapest, Pálya u. 4-6) Letétkezelő: OTP Bank Nyrt. (1051 Budapest, Nádor u. 16.) Vezető Forgalmazó: OTP Bank Nyrt. (1051 Budapest, Nádor u. 16.) Alforgalmazók: BNP Paribas Hungária Bank Rt (1055 Budapest, Honvéd u. 20) ERSTE Bank Befektetési Magyarország Rt (1075 Bp, Madách út 13-15) CIB Közép-Európai Nemzetközi Bank Rt (1027 Budapest, Medve u. 4-14) Budapest Bank Rt (1138 Budapest, Váci út 188) Equilor Befektetési Rt (1037 Budapest, Montevideo u.6.) Ingatlanértékelők: KPMG Tanácsadó Kft. (1139 Budapest, Váci út 99.) Seratus Ingatlan és Gazdasági Tanácsadó Kft (1085 Bp. Üllői út 14 IV/5.) Könyvvizsgáló: Deloitte Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft., (1068 Budapest, Dózsa Gy. út 84/c.) A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által kiadott lajstromozási szám: III. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások Az OTP Ingatlan Alapkezelő 2006 áprilisában költözött jelenlegi székhelyére, a Pálya u. 4-6 sz. alatti irodaházba, mely a Déli pályaudvar közelében, Buda szívében található án a záró állományi létszám 11 fő volt, amelyből 5 fő az üzleti területen, 6 fő pedig a back office-on tevékenykedik. Az Alap növekedése, a megnövekedett ingatlanállomány, valamint a tervezett új alapok indítása további létszámnövekedést tesz majd szükségessé, várhatóan egy-egy fővel kell erősíteni mind az üzleti, mind a háttérterületet. A Társaság 2006 decemberében rendkívüli közgyűlés keretében 3 fős igazgatóságot választott, eleget téve ezzel a gazdasági társaságokról szóló Tv. követelményeinek áprilisában részben megváltozott a felügyelő bizottság összetétele, de továbbra is 3 fő felügyeli a Társaság törvényes működését. IV. Az Alap nettó eszközértékének, saját tőkéjének alakulása, hozamfizetés, hozamelhatárolás december 29-én, azaz az éves tájékoztató lezárásának napján érvényes nettó eszközértékben szereplő befektetési jegyek darabszáma: * nettó eszközértéke: egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 1,411291

5 * A nettó eszközérték készítés technikájának következtében a én érvényes nettó eszközértékben a december 28-i állapotnak megfelelő darabszám szerepel I. félévben összesen db befektetési jegy került kibocsátásra és ,- db visszaváltásra június 29-én, azaz a féléves tájékoztató lezárásának napján érvényes nettó eszközértékben szereplő befektetési jegyek darabszáma: * nettó eszközértéke: egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: 1, *A nettó eszközérték készítés technikájának következtében a június 29-én érvényes nettó eszközértékben a június 28-i állapotnak megfelelő darabszám szerepel. Az Alap nettó eszközértékének és az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértékének az alakulása I. félévben (forintban): Az OTP Ingatlanalap nettó eszközértéke (folyamatos) és az egy jegyre jutó nettó eszközértéke (szaggatott) 130,000, ,000, ,000, ,000, ,000,000 Ft ,000,000 ezer Ft ,000, ,000, ,000, ,000, ,000,

6 V. Az Alap eszközei a beszámolási időszak első és utolsó napján V/1. ESZKÖZÖK ÖSSZETÉTELE december 31. Az Alap nettó eszközértéke az időszak elején (2006. december 31-én) Ft. Portfólió % KÖTELEZETTSÉGEK: eft 1,94 1. Hitelállomány eft 0,88 2. Egyéb kötelezettségek eft 0,63 - alapkezelői díj eft - letétkezelői díj eft - ingatlanszakértői díj eft - költségként elsz.egyéb tétel eft - bérlői óvadék, túlfizetés eft - bef.jegy forgalmazásból eredő eft - szállítókkal szembeni köt eft - egyéb-nem költség alapú köt eft - költségvetéssel szembeni tart eft 3. Céltartalékok 0 eft 4. Passzív időbeli elhatárolások eft 0,43 - bérleti díj elhatárolás eft - ingatlan vásárlás illeték eft - marketing és üzemeltetési költ eft ESZKÖZÖK: eft 101,94 1. Folyószámla, készpénz eft 0,04 2. Egyéb követelés eft 12,47 - befektetési jegy forgalmazás 0 eft - lekötött betét miatti követelés eft -derivatív ügyletekből eredő köv eft -származékos ügyletek miatti köv eft - bérlőkkel szembeni követelés eft - előleg követelés eft - költségvetéssel szembeni köv eft - egyéb követelés eft 3. Lekötött bankbetétek 0 eft 0,00

7 4. Értékpapírok eft 51,28 Megnevezés Névérték Forgalmi érték D D D D D D D D MÁK 2007/D MÁK 2007/F MÁK 2007/G MÁK 2008/C MÁK 2008/D MÁK 2008/E MÁK 2009/C MÁK 2009/D MÁK 2009/E MÁK 2009/F MÁK 2010/B MÁK 2011/B Ingatlanok eft 38,15 Funkciója Cím Hrsz. Ingatlan értékelő által meghat. ért. Eladási Bp. II. Vérhalom u Eladási összesen: % Iroda Bp. VI. Benczúr u Iroda Bp. VII. Rákóczi u Iroda Bp. VI. Benczúr u Iroda Bp. I. Bérc u /11 Iroda Bp. II. Margit krt Iroda Bp. XIII. Pozsonyi út Iroda Bp. III. Tímár u Iroda Bp. IX. Kinizsi u Iroda Bp. XIII. Petneházy u Iroda Bp. I. Mészáros u /0/A Iroda Bp. V. Markó u Iroda Bp. V. Babér u /2 Iroda Bp. IV. József. A. u Iroda Bp. XIII. Tátra u /A/1 Iroda Bp. XI. Bartók B. u /1/A/2 Iroda Bp. VI. Podmaninszky u /A/1-14 Iroda Bp. V. Vadász u Iroda Bp. XII. Jagelló u. 20/a 7941/2 Iroda Bp. V. Nádor u

8 Iroda Bp. XII. Böszörményi út /A/1 Iroda Bp. IV. Árpád út /2/A/1-2 Iroda Bp. XIX. Üllöi út /A/1 Iroda Bp. XX. Kossuth. L. u /A/1,3 Iroda Bp. II. Margit krt /A/1 Iroda Bp. XXI. Bajáki u /54-55 Iroda Bp. II. Pasaréti út /1 Iroda Bp. XXII. Nagytétényi út 216 II /6 Iroda összesen: % Kereskedelem Bp. XVII. Pesti út Kereskedelem Bp. XV. Wesselényi u /5 Kereskedelem Szombathely, Dolgozók u /A/1 Kereskedelem Fehérgyarmat, Kossuth L. u Kereskedelem Siklós, Felszabadulás u. 29/a 1150/2/A/1 Kereskedelem Gyula Hétvezér u /A Kereskedelem Szécsény, Rákóczi út Kereskedelem Nyírbátor, Kossuth L. u Kereskedelem összesen: 2,513,679, % Lakó Bp. II. Barlang u /11 Lakó Bp. II. Vend u Lakó Bp. XII. Zsolna u /2 Lakó összesen: 1,307,778, % Logisztika Bp. III. Szőlőkert u Logisztika Bp. IX. Gubacsi út Logisztika Bp. XXI. Terelő u /100 Logisztika Bp. XXII. Nagytétényi út , , Logisztika összesen: 4,601,400, % Telek Szada, Ipari Park 4332 Telek Bp. XIV. Hungária krt Telek összesen: 679,600, % A felsorolt ingatlanok a Vérhalom lakópark kivételével tartós befektetési céllal vásárolt ingatlanok. V/2. ESZKÖZÖK ÖSSZETÉTELE június 30. Az Alap nettó eszközértéke az időszak végén (2007. június 30-án) ,-Ft. Portfólió % KÖTELEZETTSÉGEK: eft 2,04 1. Hitelállomány eft 0,78 2. Rövidlejáratú kötelezettségek eft 1,08

9 -alapkezelési díj eft - letétkezelői díj eft - ingatlan szakértői díj eft - költségként elszámolt egyéb eft - szállítói kötelezettség eft - költségvetéssel szembeni tartozás eft - óvadék miatti köt eft - bef.jegy forgalmazás miatti köt eft - kapott előlegek eft 3. Céltartalékok 0 eft 4. Passzív időbeli elhatárolások eft 0,18 - bérleti díj elhatárolás eft - ingatlan vásárlás illeték eft - felügyeleti díj eft - könyvvizsgálói díj 673 eft ESZKÖZÖK: eft 102,04 1. Folyószámla, készpénz eft 0,03 2. Egyéb követelés eft 1,08 - befektetési jegy forgalmazás eft - bérlőkkel szembeni követelés eft - egyéb követelés eft - költségvetéssel szembeni köv eft - előleg miatti követelés eft 3. Lekötött bankbetétek eft 2,05 4. Értékpapírok eft 58,87 Megnevezés Névérték Forgalmi érték D D D D D D D D DKJ összesen: ,92

10 MÁK2007/G MÁK2008/C MÁK2008/D MÁK2008/E MÁK2009/C MÁK2009/D MÁK2009/E MÁK2009/F MÁK2010/B MÁK2011/B MÁK összesen: ,38 MNB MNB összesen: ,57 5. Ingatlanok eft 40,01 Funkciója Cím Hrsz. Ingatlan értékelő által meghat. ért. Eladási Bp. II. Vérhalom u Eladási összesen: ,32% Iroda Bp. VI. Benczúr u Iroda Bp. VII. Rákóczi u Iroda Bp. VI. Benczúr u Iroda Bp. I. Bérc u /11 Iroda Bp. II. Margit krt Iroda Bp. XIII. Pozsonyi út Iroda Bp. III. Tímár u Iroda Bp. IX. Kinizsi u Iroda Bp. XIII. Petneházy u Iroda Bp. I. Mészáros u /0/A Iroda Bp. V. Markó u Iroda Bp. V. Babér u /2 Iroda Bp. IV. József. A. u Iroda Bp. XIII. Tátra u /A/1 Iroda Bp. XI. Bartók B. u /1/A/2 Iroda Bp. VI. Podmaninszky u /A/1-14 Iroda Bp. V. Vadász u Iroda Bp. XII. Jagelló u. 20/a 7941/2 Iroda Bp. V. Nádor u Iroda Bp. XII. Böszörményi út /A/1 Iroda Bp. IV. Árpád út /2/A/1-2 Iroda Bp. XIX. Üllöi út /A/1 Iroda Bp. XX. Kossuth. L. u /A/1,3 Iroda Bp. II. Margit krt /A/1 Iroda Bp. XXI. Bajáki u /54-55 Iroda Bp. II. Pasaréti út /1

11 Iroda Bp. XXII. Nagytétényi út 216 II /6 Iroda összesen: ,66% Kereskedelem Bp. XVII. Pesti út Kereskedelem Bp. XV. Wesselényi u /5 Kereskedelem Szombathely, Dolgozók u /A/1 Kereskedelem Fehérgyarmat, Kossuth L. u Kereskedelem Siklós, Felszabadulás u. 29/a 1150/2/A/1 Kereskedelem Gyula Hétvezér u /A Kereskedelem Szécsény, Rákóczi út Kereskedelem Nyírbátor, Kossuth L. u Kereskedelem Budaörs, Gyár u. 2. (Autobhan) 10300/30 Kereskedelem összesen: ,52% Lakó Bp. II. Barlang u /11 Lakó Bp. II. Vend u Lakó Bp. XII. Zsolna u /2 Lakó összesen: 1, % Logisztika Bp. III. Szőlőkert u Logisztika Bp. IX. Gubacsi út Logisztika Bp. XXI. Terelő u /100 Logisztika Bp. XXII. Nagytétényi út , , Logisztika összesen: 4, , % Telek Szada, Ipari Park 4332 Telek Bp. XIV. Hungária krt Telek 2040 Budaörs 10300/15 Telek 2040 Budaörs 10300/17 Telek 2040 Budaörs 10300/18 Telek összesen: ,68 A felsorolt ingatlanok a Vérhalom lakópark kivételével tartós befektetési céllal vásárolt ingatlanok. Budapest, augusztus 14. Tóth Balázs vezérigazgató OTP Ingatlanbefektetési Alapkezelő Rt.