Far kas Ta más 1 A JOGALKOTÁS ÉS A LAKÁSSZÖVETKEZETEK, LAKÁSSZÖVETKEZETI BÉRLAKÁS-ÉPÍTÉSI FORMA, ANNAK FINANSZIROZÁSI JAVASLATA

Átírás

1 112 SZÖVETKEZÉS XXXIII. évfolyam, 2012/1 2. szám Far kas Ta más 1 A JOGALKOTÁS ÉS A LAKÁSSZÖVETKEZETEK, LAKÁSSZÖVETKEZETI BÉRLAKÁS-ÉPÍTÉSI FORMA, ANNAK FINANSZIROZÁSI JAVASLATA Cselekvési változatok év vé gén nyil ván va ló vá vált, hogy az Al kot mányt fel vál tó Új Alap tör vény sar ka la tos tör vé nyei kö zött a szö vet ke ze tek ről szó ló új sza bá - lyo zás nem ke rül az Or szág gyű lés elé. Mind szak mai, mind po li ti kai ber ke - ken be lül ugyan ak kor az is köz tu dot tá vált, hogy in do kolt és szük sé ges a ha tá lyos tör vény ke zést át te kin te ni, új szö vet ke ze ti tör vény ke zés ben gon - dol kod ni. Ezt a szel le mi (po li ti kai, jog al ko tói) kört né mi képp be fo lyá sol ta az a tény, hogy a Kor mány meg bí zást adott, a ko ráb ban már el fo ga dott Ptk. új ra sza bá lyo zá sá nak kon cep ci ó já ra, amely ben a szö vet ke ze tek ről szó ló fe - je zet is ki dol go zás alatt áll. A két irá nyú jog anyag elő ké szí té se némi za vart okoz hat, azon ban egy re in kább ural ko dó né zet té vá lik az, hogy a szö vet ke - ze tek mű kö dé sé ről, gaz dál ko dá sá ról új tör vényt 2 kell al kot ni. Szá mos olyan kér dés is fel me rül en nek az új ra sza bá lyo zá si fo lya mat nak a so rán, amely be fo lyá sol hat ja a ké sőb bi vég le ges dön tést. Ezek egyi ke, hogy az újra ko di fi ká lan dó szö vet ke ze tek ről szó ló jog sza bály egy sé ges ága - za ti tör vény ként vagy a szö vet ke ze tek egyes, el té rő sa já tos sá gok kal ren del - ke ző ága za tai (mint pél dá ul a la kás szö vet ke ze tek 3 vagy az is ko la szö vet ke ze - tek, 4 de ta lán ide so rol ha tók a ta ka rék szö vet ke ze tek 5 is) a jö vő ben önál ló jog anyag ként ke rül je nek sza bá lyo zás ra szö vet ke ze ti iden ti tá suk el le né re is. Ak tu á lis ez zel a kér dés sel ér dem ben is fog lal koz ni, hi szen után, ami - 1 La kás szö vet ke ze tek és Tár sas há zak Or szá gos Szö vet sé ge (LOSZ) El nö ke, Or szá gos Szö - vet ke ze ti Ta nács (OSZT) El nö ke. 2 A szö vet ke ze tek mű kö dé sét je len leg a szö vet ke ze tek ről szó ló évi X. sz. tör vény (Sztv.) sza bá lyoz za. Szá muk: több mint Jel le gük nek meg fe le lő mű kö dé sü ket a évi LXXVI tv.-vel mó do sí tott évi la kás - szö vet ke ze ti tv. sza bá lyoz za. Szá muk: (+ ga rázs-, mű hely-, üdü lő-, nyug dí jas szö vet - ke ze tek). 4 Te vé keny ség ről (a ha tá lyos Sztv. fel ha tal ma zá sa alap ján ki adott) 123/2006. (V. 19.) sz. Kor - mány ren de let in téz ke dik. Ld. még a évi X. tv.-t mó do sí tó évi XXXVII. tv.-t. Szá muk: Spe ci á lis mű kö dé sük jog for rá sa (a ha tá lyos Sztv. ke re tei kö zött) a évi LI. tv.-vel, il let - ve a évi 155. tv.-vel mó do sí tott (a hi tel in té ze tek ről és pénz ügyi vál lal ko zá sok ról szó - ló) évi CXII. tv. (Hpt.). Szá muk: 133.

2 Cselekvési változatok 113 kor a for du lat évét 6 kö ve tő en az első, át fo gó, szö vet ke ze te ket érin tő sza - bá lyo zás meg szü le tett, ab ban va la mennyi szö vet ke ze ti for mát vál la ló gaz - dál ko dó szer ve zet egy sé ges tör vé nyi ke re tek kö zött ke rült sza bá lyo zás ra. A szö vet ke ze te ket ért e tör vény meg al ko tá sá tól szá mí tott po li ti kai nyo - más és meg kü lön böz te tés mi att, azon ban már ben meg fo gal - ma zó dott a la kás szö vet ke ze tek re vo nat ko zó önál ló tör vény irán ti igény, amely ugyan mint egy 10 éves ké sés után 2004-ben az tán be is kö vet ke zett, de vég le ge sen még sem zár ta le ezt a fo lya ma tot kö zött nem egy szer szó ba ke rült a tár sas há zi, la kás szö vet ke ze ti tör vény ke zés meg újí - tá sa so rán egy új tör vé nyi kon cep ci ó ba gon dol ko dás, et től is el té rő újabb sza bá lyo zá si meg ol dá si le he tő ség. Erre az idő re te he tő LAKÁSKÓDEX ko moly el len ál lást vál tott ki, hisz a la kás szö vet ke ze te ket, tár sas há za kat és a la ká sok, il let ve a nem la ká sok cél já ra szol gá ló he lyi sé gek bér le té ről szó ló tör vé nyek egy jog anyag ban való meg je le ní té se nem csak egy új sze rű és a szak má ban is el uta sí tást ki vál tó meg ol dást ered mé nye zett vol na, ha nem a la kás szö vet ke ze te ket vég le ge sen ki sza kí tot ta vol na a szö vet ke zést fel öle lő jog anyag ból. Az el múlt év ben a la kás szö vet ke ze ti sza bá lyo zás el té rő és egy önál ló sa já tos útra lé pett, vél he tő en ez az út len ne a kí vá na tos a jö vőt il le - tő en is. A most for má ló dó és is mét na pi rend re ke rü lő szö vet ke ze ti sza bá - lyo zás újra fel ve ti majd ezt a té mát. Fe le lő sen meg is kell vá la szol ni a megújuló szö vet ke ze ti sza bá lyo zás ke re té ben a la kás szö vet ke ze tek kel lő en át gon dolt sza bá lyo zá sá nak vagy új ra sza bá lyo zá sá nak kér dé sét. A la kás - szö vet ke ze ti ér dek kép vi se le ti vo na lon ért he tő en az önál ló tör vé nyi sza - bá lyo zás 7 te kint he tő kí vá na tos nak, mind azo nál tal az új ra sza bá lyo zás so - 6 a ki fe je zés a rend szer vál tás utá ni szö vet ke ze ti tör vény ke zés első évé re vo nat ko zik. 7 Fe ke te Jó zsef: Szö vet ke ze ti szö vet sé gek sze rep kör ének ki bő ví té se. In: Fe ke te Jó zsef : Ki hí vá - sok és vá la szok a ha zai szö vet ke ze ti rend szer ben. (Ku ta tá si hát tér anyag a szö vet ke ze ti jog al - ko tás hoz). A szö vet ke ze ti szö vet sé gek jog ál lá sát je len leg az egye sü lés ről szó ló évi II. tv., va la mint a évi X. tv. ha tá roz za meg. Ér dek fű ző dik ah hoz, hogy klasszi kus ér dek kép - vi se le ti te vé keny sé gü kön túl ter jesz ked ve a szö vet ke ze tek vál lal ko zá sa i nak, in teg rá ci ó i nak köz vet len és köz ve tett szak mai tá mo ga tá sá val, szük ség sze rin ti ak tív köz re mű kö dés sel, ko or - di ná ci ós fel ada tok vég zé sé vel, a ki emelt gaz da sá gi irá nyok" me ne dzse lé sé vel az or szá gos szö vet ke ze ti ér dek kép vi se le tek sa ját ága za tuk ban és a szö vet ke ze ti rend szer ben új gaz da ság - szer ve ző, tá jé koz ta tá si, ta nács adói, ok ta tá si, s egyéb szol gál ta tá si sze rep kört vál lal ja nak fel. Arra a ha szon el vű ség re ala poz va, hogy az e faj ta ko ope ra tív, szer ve ző tel je sít mé nyük ese ten - ként töb bet ígér a szö vet ke ze tek nek és az or szág nak, mint az ér dek egyez te tés ben ed dig el ért si ke re ik. Az ága za ti ko or di ná ció az OSZT ke re té ben va ló sul hat meg. A rend szer ré szer ve ző - dés re, az új ér dek kö zös ség ki ala ku lá sá ra a szö vet sé gek stá tu sá nak (jog ál lá sá nak), hatáskö rük, te vé keny sé gük újra sza bá lyo zá sá val te remt sen le he tő sé get a jog al ko tó. Szö vet ke zés évi kü lön lap szá ma. K.: Szö vet ke ze ti Ku ta tó In té zet Bu da pest, 39. old.

3 114 SZÖVETKEZÉS XXXIII. évfolyam, 2012/1 2. szám rán el ke rül he tet len né vá lik né hány olyan te rü let új ra gon do lá sa, mely a la kás épí tés, in gat lan fej lesz tés és az ott hon te rem tés kor mány za ti prog ram - já nak meg va ló sí tá sá ba is be il leszt he tő lesz. Ez utób bi gon do la tot is érint ve ki emel ten szól ni in do kolt az ott hon - te rem té sen be lü li bérlakásépítési le he tő sé gek meg va ló sí tá sá nál a la kás - szö vet ke ze tek sze re pé re. E kér dés kört né mi leg bő veb ben kö rül jár va, de a tel jes ség igé nye nél kül, az aláb bi ak ban össze fog lalt té ma kör ad hat az új ra sza bá lyo zás hoz gon do la to kat. 1. A bérlakás építési igény, célzott társadalmi réteg A kor mány la kás épí té si kon cep ci ó já ban fon tos fel adat ként je le nik meg a la kás épí tés, ezen be lül is a bér la kás épí tés vo lu me né nek nö ve lé sé ben. A mai tá mo ga tá si rend szer a tu laj don szer zést ösz tön zi, a tá mo ga tá sok dön tő en sze mély hez vagy csa lá di, szo ci á lis vi szo nyok hoz kö tőd nek, így a tá mo ga - tás a la kás tu laj do no sá nál vég le ges jut ta tás ként je le nik meg. A bérla - kásállomány ala csony vol tá val vi szont el lent mon dá sos ez a tá mo ga tá si rend szer, to váb bá nem szol gál ja a mo bi li tást sem, de nincs éssze rű össz - hang ban az egye dül ál lók, a pá lya kez dők, a fi a tal há za sok anya gi hely ze té - vel sem, így élet sze rű sé gé ben a min den áron la kás tu laj do nos sá ten ni kény - szer le he tet len hely ze te ket te remt. Ezt a prob lé mát fel ol dan dó le he tő ség a bér la kás épí tés ál la mi, ön kor mány za ti tá mo ga tás sal tör té nő be in dí tá sa. En - nek esz kö ze le het épí tés nél a ki emelt ka mat tá mo ga tá sú hi tel fel vé te li le he - tő ség, il let ve a lak bér tá mo ga tá si rend szer. A kor mány za ti la kás po li ti ká nak fel ada ta a bér la kás épí tés köz hasz nú sá gá nak fel vál la lá sa, és amíg ez szük - sé ges azt konjukturális esz kö zök kel élén kí te ni in do kolt. A bér la kás épí tés nö ve lé sét célszerűsíti to váb bá az is, hogy a je len le gi gaz da sá gi hely zet ben vár ha tó an nö ve ked ni fog a na gyobb biz ton sá got ígé - rő in gat lan-be fek te té sek sze re pe. En nek a meg ál la pí tás nak va ló szí nű leg nem a ma ga sabb ho zam ígé re te, ha nem a na gyobb biz ton ság ér ze te ala poz - za meg a lét jo go sult sá gát. Tény, hogy az in gat la nok ár fo lyam ér té ke je len gaz da sá gi vál ság je len ség kö ze pet te nem szár nyalt az ege kig, annyi azon - ban bi zo nyos, hogy az éves inf lá ció üte mé vel min den ka te gó ri á ban lé pést tar tott, azt több he lyen lé nye ge sen meg is ha lad ta. A la kos sá gi in gat lan pi ac fej lő dé sét a sa ját hasz ná la tú és tu laj do nú in - gat lan pi ac mel lett a jö vő ben szük ség sze rű en a bér be adá si cél lal épí tett in - gat la nok nö ve ke dé se jel le mez he ti. Ezt több ok egy ide jű fenn ál lá sá val is le - het in do kol ni:

4 Cselekvési változatok 115 a gaz da ság fej lő dé se a fi ze tő ké pes piac erő tel je sebb meg je le né sét is ered mé nye zi (ked ve zőbb bér le ti díj fi ze té si kész sé get je lent het); a vál lal ko zá sok nö ve ke dé se, a mun ka hely-mo bi li tá si le he tő ség na - gyobb sza bad ság jo got kö ve tel nek meg a ma gán sze mé lyek től, így a tu laj do nú in gat lan kö tött sé ge ol dást ered mé nyez (a sa ját la kás tu laj - don irán ti erős igény csök ken); a bér le ti díj be vé tel va lós pénz be li be vé tel ként je lent ke zik és az ösz - sze ge ket fo lya ma to san ál lam pa pír ok ba, kü lön fé le ala pok ba le het fek - tetni, ami nö ve li a szá mít ha tó éves ho za mo kat; az in gat la nok árá nak fo lya ma tos emel ke dé se biz ton ság ér ze tet ered - mé nyez (még ak kor is, ha ezt az ér ték nö ve ke dést csak egy maj da ni el adás kor le het re a li zál ni); a bér le ti dí ja kat le het in de xál ni (inf lá ci ó hoz, kom fort nö ve ke dés hez stb.), ki szá mít ha tó be vé tel lel kal ku lál ni; a sza bá lyo zá si kör nye zet ben biz to sít ha tó ked ve ző vál to zá sok az ér - de kelt ség nö ve ke dé sét je lent he tik; az inf lá ció csök ke né sé vel a ban ki hi tel for rá sok ked ve zőbb ka mat fel - té te lek kel ve he tők igény be, így az épí té si (be fek te té si) kedv ja vu lá - sá val le het szá mol ni; a la kás árak nö ve ke dé se szű kí ti a fi ze tő ké pes ve vő kört, elő tér be ke - rül het a bér la kás irán ti igény fo ko za tos emel ke dé se (egyéb ként is egész ség te len fo lya mat, hogy csök ken a fel épí tett la ká sok alap te rü le - te a meg fi zet he tő ség ér de ké ben). A még so rol ha tó in do kok kö zött ta lán ki eme lést ér de mel az a tény, hogy az ön kor mány za ti bér la ká sok tö me ges pri va ti zá ci ó já nak ered mé nye ként Ma gyar or szá gon van a leg ke ve sebb bér la kás, 8 to váb bá az el múlt évek so - 8 Patay Gá bor: Alig van bér la kás Ma gyar or szá gon. A KSH ada tai alap ján mennyi sé gi la kás - hi ány nincs ha zánk ban, az ipa ro sí tott tech no ló gi á val épült la ká sok szá ma 800 ezer, a bér la ká - sok ará nya 8 9 szá za lék, ami az eu ró pai uni ós ará nyok ban na gyon ala csony. A la ká sok 13 szá - za lé ka lak ha tat lan. Bu da pes ten az ön kor mány za ti bér la ká sok ál lo má nya 50 szá za lék ról 12 szá za lék ra csök kent 1990 és 2001 kö zött és lé nye gé ben az óta is ezen a szin ten stag nál. Az ön - kor mány za ti (ko ráb ban ál la mi tu laj do nú, ta ná csi ke ze lé sű) la kás ál lo mány pri va ti zá ci ó ja már a rend szer vál tás előtt meg kez dő dött és a ki lenc ve nes évek ele jén jog sza bá lyi tá mo ga tás sal fel - gyor sult. A bér la ká sok el adá sá nak fo lya ma ta még ma sem állt le, bár a tör vé nyi kö te le zett ség meg szűn te és az ál lo mány fo gyá sa mi att je len tő sen csök kent, 2001 és 2003 kö zött bér la - kást ad tak el az ön kor mány zat ok. For rás: A min den na pi. hu por tál

5 116 SZÖVETKEZÉS XXXIII. évfolyam, 2012/1 2. szám rán ugyan ki nem mu ta tott ada tok tól füg get le nül je len tős tö me gek kép - ződ tek, akik sa ját tu laj do nú in gat lant kép te le nek épí te ni vagy vá sá rol ni, vi szont jo gos la kás igé nyük ki elé gí té sé ben szá muk ra nincs el ér he tő bér la - kás-kí ná lat, il let ve a lak bér meg fi zet he tő sé gét se gí tő, mű kö dő ké pes lak bér tá mo ga tá si rend szer. A fen ti in dok lás ból kö vet ke zik, hogy a piac bér lői ol da la biz to sí tott - nak lát szik. A kér dés az, hogy: en nek a pi ac nak a kez de ti ki ala kí tá sá ban a kor mány zat bér la kás-tá mo ga tá si ösz tön ző rend sze re, az ön kor mány zat ok he lyi la kás po li ti ká ja, ab ban a he lyi tá mo ga tá si for ma, be fek te tők, mun - kál tatók, va la mint a hi tel in té ze tek hoz zá ál lá sa, koc ká zat vál la lá sa, az ezt eny hí ten dő sza bá lyo zá si kör nye zet ho gyan ala kul? (Csak zá ró jel ben je - gyez he tő meg az, hogy ez a koc ká zat va ló ban nem is koc ká zat, hi szen a né - met és oszt rák be fek te tők a ha za i a kat meg elő ző en rá csap tak a la kó in gat lan piac be fek te té se i nek ked ve ző ho za ma i ra!) A bér la kás irán ti ke res le tet ma összeg zett or szá gos (he lyi) adat gyűj tés, fel mé rés hi á nyá ban csak be csül ni le het. A tény sze rű és kel lő en ala pos nak nem te kint he tő becs lés he lyett ér zé kel ni le het, hogy a pá lya kez dők nek, fi a - tal há za sok nak, az alsó és kö zép ré te gek hez tar to zó, már csa lá dot ala pí tott két-há rom gyer me kes csa lá dok nak, a szü lők kel együtt élő ge ne rá ci ók nak, va la mint az is mé telt csa lá dot ala pí tók nak, egye dül ál lók nak, nem utol só sor ban a di á kok nak a szá ma je len tős le het. Eb ben a kör ben is szá mot te vő az a ré teg, amely nek jö ve del mi vi szo nya nem te szi le he tő vé, hogy ön ere jé ből önál ló első (vagy má so dik) la kás épí té sét, il let ve vá sár lá sát meg old ja. Ez - zel mint egy bi zo nyít ha tó ré teg is ki mu tat ha tó, akik po ten ci á li san igé nyel - he tik a ma hi ány zó bér la kás kí ná la tot. Ugyan ak kor fel me rül a kér dés, mi - lyen bér le ti díj fi ze té si ké pes ség gel le het szá mí ta ni egy bér la kás-épí té si le he tő ség ese tén. 2. Lakásszövetkezeti keretekben építhető közhasznú bérlakásépítés A fen ti elem zés ér té kű előz mé nyek elő re bo csá tá sá val ítél he tik meg az il - le té ke sek, nem utol só sor ban az ér de kel tek a La kás szö vet ke ze tek és Tár - sas há zak Or szá gos Szö vet sé ge (LOSZ) la kás épí tés te rén aján lott (kül föl - di, szak mai part ner szö vet sé gek szak ér tő i nek se gít sé gét sem mel lő ző) ja vas la ta it:

6 Cselekvési változatok A LOSZ ab ból in dul ki, hogy a meg lé vő la kás ál lo mány fel újí tá sá nak erő tel jes szor gal ma zá sa mel lett in do kolt és szük sé ges a la kás épí tést, ezen be lül ki emel ten a bér la kás épí tést a fi gye lem elő te ré be he lyez ni. A la kás szö vet ke zés kül föld ön 9 és ha zánk ban 10 egy aránt je len tős múlt ra te kint vissza. El len tét ben a ha zai sa já tos gya kor lat tal (ami nek ter mé sze te - sen ért he tő po li ti kai-gaz da sá gi okai vol tak) a kül föl di, fő leg a nyu gat-eu ró - pai la kás szö vet ke ze tek ki emel ke dő he lyet és sze re pet kap tak mind a köz - pon ti kor mány za ti, mind a he lyi la kás po li ti ka ki ala kí tá sá ban. Az a tény, hogy a kül föl di la kás szö vet ke ze tek az ál ta luk épí tett épü le tek ben lévő kö - zös épü let ré szek mel lett a la ká sok tu laj don jo gá val is ren del kez nek más mű kö dé si és gaz dál ko dá si fel té te le ket te rem tet tek szá muk ra. Az a két lé nye ges kü lönb ség, hogy: meg ha tá ro zó sze re pük volt, van a he lyi la kás igé nyek ki ala kí tá sá ban és igen je len tős la kás in gat lan va gyon nal ren del kez nek (gaz dál kod nak), jó alap le het arra, hogy ked ve ző ta pasz ta la - tok be vo ná sá val a ha zai, a jö vő be ni gya kor lat szá má ra kö ve ten dő pél da le - gyen. 2. Az első és meg ha tá ro zó szem pont, hogy a he lyi la kás po li ti ka, la kás - gaz dál ko dás ki ala kí tá sá ban (ame lyet ter mé sze te sen a köz pon ti kor mány za - 9 Pál Jó zsef : La kás szö vet ke ze tek (szerk. vál to zat). In: Fe ke te Jó zsef Becz Mik lós Bíró György Pál Jó zsef Zsohár And rás : Szö vet ke ze tek: fé lék, faj ták és tí pu sok Ma gyar or szá - gon. A la kás szö vet ke ze tek ki ala ku lá sa előtt (az ipa ri for ra da lom ki bon ta ko zá sá val meg in dult vá ros ba özön lés ha tá sá ra) már kü lön fé le em ber ba rá ti cél lal ala kult szer ve ze tek pró bál koz - tak a la kás ín ség meg szün te té sé vel. A XVIII. szá zad vé gén erre tö re ked tek az an gol Bu il ding Society -k. Va ló di, az ér de kel tek köz re mű kö dé sét igény be vevő, az anya gi ér de kelt ség el vét is ér vé nye sí tő la kás szer ve zet a Rochdale-i szö vet ke zet meg ala ku lá sá val (1844) jött lét re. Már a szá zad for du ló előtt el ter jed tek Ang li á ban, Fran cia or szág ban és Né met or szág ban. A Szö vet - ke ze tek Nem zet kö zi Szö vet sé ge 1904-ben Bu da pes ten meg tar tott VI. Kong resszu sán öt nyu gat-eu ró pai or szág több mint 600 la kás szö vet ke zet mű kö dé sé ről adott szá mot. Fő is ko - lai jegy zet, IV. fe je zet. K.: Ke res ke del mi és Gaz da sá gi Fő is ko la, Szol nok 1998, old. 10 Ma gyar or szá gon a la kás szö vet ke ze tek ugyan csak a múlt szá zad vé gén je len tek meg. El ső - ként az 1883-ban ala kult Ház épí tő Tiszt vi se lők Egy le te, majd 1896-ban pe dig az Ál ta lá nos Mun kás Csa lá di-ház Épí tő Egy let hir det la kás szö vet ke ze ti prog ra mot. Bu da pes ten mű kö dő la kás szö vet ke ze ti szer ve ze te ken kí vül vi dé ken há rom szö vet ke ze ti for - má ban mű kö dő or szá gos szer ve zet se gí tet te elő a la ká sok épí té sét. A Fa lu si Kis la kás épí tő Szö vet ke zet (FAKISZ) 1925-től a Nagy atá di-fé le föld re form ke re té ben ház hely hez jut ta tot - tak ré szé re épí té si anyag vá sár lá sát hi te lez te meg. Az Or szá gos La kás épí té si Hi tel szö vet ke - zet (OLESZ) 1930-tól e cél ra jel zá log hi telt fo lyó sí tott. Az Or szá gos Nép- és Csa lád vé del mi Alap (ONCSA) sa ját be ru há zás ban épí tett csa lá di há za kat. A há rom fa lu si la kás épí tő szö vet - ke zet össze vo ná sá val meg ala kult az Or szá gos Ház épí tő Szö vet ke zet. A la kás szö vet ke ze tek, s a ke ze lé sük ben levő la ká sok szá ma 1990-ig gyors ütem ben nö ve ke dett, kö zel 1 mil lió ál - lam pol gár ér de ke it szol gál ták. For rás: 9. láb jegy zet.

7 118 SZÖVETKEZÉS XXXIII. évfolyam, 2012/1 2. szám ti kon cep ci ó hoz iga zít va) az ön kor mány zat ok a la kás szö vet ke ze te ket part - ner ként, együtt mű kö dő fél ként ke zel jék. A pi ac sze rű mű kö dés től azon ban az ön kor mány za ti-la kás szö vet ke ze ti együtt mű kö dés mel lett sem le het el te - kin te ni. Ez azon ban azt je lent he ti csak, hogy nem le het vesz te sé ges a la kás - szö vet ke zet. Épí té si, üze mel te té si, fel újí tá si te vé keny sé gét rá for dí tá sos ala - pon kell kal ku lál nia, a kor lá to zott, cse kély nye re sé get (ha még is kép ző dik) pe dig nem fel oszt ja, ha nem te vé keny sé gi kö ré nek fej lesz té sé be, fi nan szí - ro zá sá ba for gat ja vissza. Így le het von zó a pi ac tól ala cso nyabb, de at tól még sem el ru gasz ko dó lak bér po li ti kát ki ala kí ta ni, s ez zel a ház ke ze lé si szem lé let tel ön kor mány za ti part ner ré vál ni és a he lyi szo ci á li san rá szo rul - tak bér la kás-gond já val kö zö sen fog lal koz ni. Az ön kor mány zat a la kás szö vet ke zet tel két mó don ke rül kap cso lat ba. Egy részt, mint jogi sze mély tag ja lesz a la kás szö vet ke zet nek. A tag sá gi jog ala pot a szö vet ke zet nek át adott (apportált) te lek, a köz mű ve sí tés költ sé - ge vagy a kész pénz be fi ze tés je len ti. Más részt, mint tag (akár ala pí tó is) a szö vet ke zet nek át en ge dett (tag sá gi jog szer zés hez kö tő dő) ér de kelt sé gen ke resz tül a szö vet ke zet ál tal fel épí tett épü le tek la ká sa i nak bér lő ki je lö lé si gya kor la tá ban ak tí van részt vesz, ilyen jo got sze rez, mi ni mum az ál ta la biz - to sí tott anya gi ál do zat la kás alap ja ere jé ig. Az ön kor mány za ti-la kás szö vet ke ze ti együtt mű kö dés nek elő nyei te - hát ab ban fog lal ha tók össze, hogy a la kás szö vet ke zet ön kor mány za ti esz - kö zö ket is igény be véve bér la ká so kat épít, azo kat üze mel te ti, ev vel le ve - szi a he lyi ön kor mány zat vál lá ról az épít te tői, ki vi te le zé si gon do kat, a fel épí tett la ká so kat üze mel tet ve men te sí ti az ön kor mány za tot a la kó in - gat lan va gyon gaz dál ko dá si, hasz no sí tá si fel ada ta i tól, ugyan ak kor az igény - jo go sul tak kö ré ből bér lő ki je lö lé si jo go kat gya ko rol hat. Mi u tán itt he lyi ön kor mány za ti (eset leg költ ség ve té si tá mo ga tá si) for - rá sok ról van (le het) szó, in do kolt a bér la kás épí tést köz hasz nú te vé keny - ség ként ke zel ni, ami az épí tés, a to váb bi, jö vő be ni fenn tar tás te kin te té ben tá mo gat ha tó le het (pl. adó rend sze ren ke resz tül: ala cso nyabb ÁFA, meg - ha tá ro zott be vé te li ér ték ha tá rig tár sa sá gi adó men tes ség, he lyi adó men - tes ség, stb.). A köz hasz nú ság gá té tel lel ter mé sze te sen együtt jár hat egy át fo gó, a köz pén zek fel hasz ná lá sá nak, a biz to sí tott ked vez mé nyek igény be vé tel - ének jo gos sá gát, meg ala po zott sá gát meg va ló sí tó el len őr ző rend szer lét - re ho zá sa is, amint erre a fej lett or szá gok la kás szö vet ke ze ti (non-pro fit tár sa sá gok, köz hasz nú szer ve ze tek) ese té ben már ki ala kult meg ol dás ren - del ke zés re áll (pl. el len őr ző szö vet sé gek).

8 Cselekvési változatok Van még egy em lí tés re mél tó elem eb ben az együtt mű kö dés ben. Nyil ván va ló, hogy a la kás szö vet ke zet nek is kell len nie elő nyé nek, ez pe dig a fenn ma ra dó la kás hasz no sí tás, il let ve az ah hoz kap cso ló dó szol gál ta tá si be vé tel. Em lí te tés re ke rült már, hogy a la kás szö vet ke ze ti épü let ben ki ala kí tott lak bér egy rá for dí tá sos kal ku lá ci ón ala pu ló, kvá zi pi a ci lak bér szin tet kép - vi sel. Az ön kor mány zat ál tal ki je lölt (egyút tal la kás szö vet ke ze ti) bér lő anya gi, jö ve del mi, szo ci á lis hely ze te in do kolt tá te he ti, hogy e bér le ti díj egé szét vagy egy ré szét szo ci á lis tá mo ga tás ként (lak bér tá mo ga tás ként) kap ja meg. A la kás szö vet ke zet a kal ku lált bér től nem te kint het el, de az ön - kor mány zat az ál ta la ki je lölt bér lő nek e lak bér től el té rő, ki sebb fi ze té si kö - te le zett sé get is meg ál la pít hat oly mó don, hogy a szo ci á li san rá szo ru ló az ön kor mány zat nak vagy la kás szö vet ke zet nek az ala cso nyabb mér té kű lak - bért fi ze ti, és az ön kor mány zat té rí ti, il let ve egé szí ti ki a tel jes lak bér össze - gét a la kás szö vet ke zet nek. Ez a szo ci á lis tá mo ga tás re á li san meg ál la pít ha - tó, el len őriz he tő, cél zot tan fo lyó sít ha tó és a la kás szö vet ke zet fo lya ma tos ki egyen sú lyo zott mű kö dé sé nek ér de két is jól szol gál ja, a hát ra lé kot mi ni - ma li zál hat ja. Ter mé sze te sen a la kás szö vet ke ze tek köz hasz nú bér la kás épí - tés be tör té nő be in teg rá lá sá val, an nak jog sza bá lyi biz to sí tá sá val egyi de jű - leg egy lak bér-tá mo ga tá si rend szer ki ala kí tá sát is meg kell ol da ni. 3. A közhasznú lakásszövetkezeti lakásépítés jogi környezete A la kás szö vet ke ze tek az el múlt idő szak ban min den kor ma gas szin tű jogi sza bá lyo zást kap tak. Ko ráb ban tör vény ere jű ren de let, ké sőbb, 1992-ben a szö vet ke ze tek ről szó ló I. sz. tör vény, majd 2004 no vem be ré től a la kás szö vet - ke ze tek ről szó ló évi CXV. tv. 11 ha tá roz za meg mű kö dé sük ke re te it. E tör vény a la kás szö vet ke ze tek ről szó ló ál ta lá nos elő írá sok mel lett a la - kás szö vet ke ze tek re vo nat ko zó spe ci á lis sza bá lyo kat is tar tal maz za. Ezt (ért he tő mó don) az tet te szük sé ges sé, hogy a la kás szö vet ke ze te ket el té rő en az üz let sze rű pi a ci te vé keny sé get vagy ter me lő-szol gál ta tó te vé keny sé get foly ta tó szö vet ke ze tek től, mű kö dé sük sa já tos sá gai mi att el kel lett ha tá rol - ni. A la kás szö vet ke ze te ket az egy ér tel mű en non-pro fit te vé keny sé get foly - 11 idő köz ben a fen ti tör vény a évi LXXVI. tv.-vel mó do sult.

9 120 SZÖVETKEZÉS XXXIII. évfolyam, 2012/1 2. szám ta tó szer ve ze tek gaz dál ko dá sá ról szó ló ren del ke zé sek hi á nyá ban ez is meg - kü lön böz te ti a más gaz dál ko dó szer ve ze tek től. A mű kö dés jogi ke re te i nek tör vé nyi sza bá lyo zá sán túl a la kás szö vet ke ze tek re is vo nat ko zik a gaz dál - ko dás te kin te té ben a szám vi te li tör vény, il let ve a sa já tos gaz dál ko dá suk mi att a 224/2000. (XII. 19.) Korm. sz. ren de let. A la kás szö vet ke zet jogi sze mély, 12 és mint egyéb gaz dál ko dó szer ve zet, la kó épü let, ga rázs, üdü lő, nyug dí jas ház és mű hely épí té sé re, fenn tar tá sá ra vé gez het gaz da sá gi, vál lal ko zói te vé keny sé get. E te vé keny sé ge foly ta tá sa so rán vo nat ko zik rá ér te lem sze rűn az ÁFA, az SZJA és a tár sa sá gi adó is. Vég zett te vé keny sé gé nek ered mé nye után azon ban csak meg ha tá ro zott ár - be vé tel után ke let ke zik adó fi ze té si kö te le zett sé ge. A la kás szö vet ke ze tek azon ban gaz da sá gi te vé keny sé gü ket dön tő en nem sa ját szer ve zet út ján, ha - nem vál lal ko zás ba adás ré vén old ják meg. A hasz ná la ti jo gon ala pu ló la - kás szö vet ke zet mű kö dé sét a ma ha tá lyos tör vény alap ve tő en le he tő vé te - szi az zal, hogy a tör vény egy ér tel mű en ki mond ja: a la kás szö vet ke ze ti épü let ben a la ká sok a la kás szö vet ke zet tu laj do ná ban is áll hat nak. Eb ben az eset ben a ta got a la kás ál lan dó hasz ná la ti joga il le ti meg. A la kás ál lan - dó hasz ná la ti jo gá nak kér dé se it a tör vény ugyan több he lyütt em lí ti, de an nak rész le tes la kás szö vet ke ze ti al kal ma zá sát az alap sza bály ren del - ke zé se i re bíz za (dön tés ho za ta li rend szer, tiszt ség vi se lők, hasz ná la ti jog lé te sí té se, an nak meg vál tá si mér té ke, in gat lan-nyil ván tar tás ba tör - té nő be jegy zé se, stb.). Eb ből egy ér tel mű en adó dik az, hogy a je len leg mű kö dő la kás szö vet - ke ze tek alap sza bá lyuk mó do sí tá sá val, ki egé szí té sé vel, il let ve új la kás - szö vet ke ze tek ala pí tá sá val a jö vő ben sze rep lő i vé vál hat nak a hasz ná la ti jogon mű kö dő épü let-együt te sek épí té sé nek, fenn tar tá sá nak. Az alap sza - bály ilyen ter mé sze tű ki ala kí tá sá nál ép pen ezért fi gye lem mel kell len ni a Pol gá ri Tör vény könyv, a föld hasz ná lat, s az in gat lan nyil ván tar tás vo nat - ko zó sza bá lya i ra. A jogi kör nye zet vizs gá la ta so rán meg ál la pít ha tó, hogy a ha tá lyos ma gyar jog után az Eu ró pai Par la ment és az Eu ró pai Ta nács 94/47/EK irány elv ének meg fe le lő sza bá lyo zást kö ve tett, ily mó don, ha 12 A jogi sze mély olyan szer ve ze tet je lent, amely a ter mé sze tes sze mély hez ha son ló mó don jog ké pes: sa ját ne vé ben jo go kat sze rez het és kö te le zett sé ge ket vál lal hat. A jogi sze mély faj - tái közé tar toz nak a Sze mély egye sí tő jogi sze mé lyek. Ezek a ta gok sze mé lyes köz re mű - kö dé sén ala pul nak, a sze mé lyi ség ön meg va ló su lá sát, ki tel je se dé sét szol gál ják, pél dá ul a szö vet ke ze tek, il let ve a tár sa dal mi szer ve ze tek. For rás: Wikipédia, a sza bad en cik lo pé dia, szer kesz tés, már ci us 1.

10 Cselekvési változatok 121 nem is egy sé ges jogi kör nye zet ben, de át fo gó an az épí tés és a mű kö dés va - la mennyi fel té te le jog sza bály sze rű en már ma is biz to sí tott. A lak bér ugyan is az üze mel te té si, kar ban tar tá si, fel újí tá si célú hoz zá já - ru lás ból és a la kás ra jutó hi tel tőke+ka mat tör lesz té si ré szé ből te vő dik össze. Ily mó don a fenn tar tá si te vé keny ség nem tar tal maz nye re sé get és ez - zel vál hat a pi a ci lak bér rel szem ben ver seny ké pes sé. (Ter mé sze te sen a rá - for dí tá sos költ ség gaz dál ko dás kal ku lá ci ó ja is kell ah hoz, hogy tar tal maz - zon egy, a tény le ges költ sé ge ket meg ha la dó, kor lá to zott mér té kű be vé te li több let for rást, amit azon ban min den kép pen az alap te vé keny ség cél já ra (alap sza bály ban elő írt mó don) vissza kell for gat ni. Meg va ló sít ha tó elv le - het az, hogy ezt a lak bér szin tet, kü lö nös te kin tet tel a be ve zet he tő köz hasz - nú ság ese té re, az éven kén ti költ ség ve té si tör vény li mi tál ja. Meg jegy zen dő, hogy a je len le gi sza bá lyo zás nem tér ki a fen ti ek ben vá zolt, lehetséges köz - hasz nú ság hoz köt he tő tá mo ga tás for má i ra, azok igény be vé te lé vel együtt járó, arra jo go sult sá got adó akkreditációra és az eh hez kap cso ló dó el len őr - zé si kö te le zett ség re. A jogi sza bá lyo zás nál meg fon to lás tár gya le het, hogy vagy a gaz dál ko - dó szer ve zet(ek) (kft, la kás szö vet ke zet, stb.) le het köz hasz nú, 13 il let ve vá - laszt hat ja a köz hasz nú ság gal együtt járó fel té te lek sze rin ti mű kö dést, vagy maga a bér la kás épí tés, mint te vé keny ség le gyen köz hasz nú nak mi nő sít ve (tá mo ga tás, adó ked vez mény igény be vé te lé re jo go sult ság, stb.). A be ve ze tés so rán, il let ve az zal egyi de jű leg cél sze rű len ne gon dos kod - ni egy köz pon ti, kor mány za ti fi gye lő és elem ző rend szer ki ala kí tá sá ról. A bér la kás épí tés ben sze re pet vál la ló la kás szö vet ke ze tek sta tisz ti kai adat szol - 13 A Par la ment ja nu ár 1-jé vel ha tály ba lép tet te az ún. ci vil tör vényt. Ci vil szer ve zet: a ci - vil tár sa ság; az egye sü let (ki vé ve: a pár tot), az ala pít vány. A ci vil szer ve ze tek re vo nat ko zó sza bá lyo kat tar tal maz za: 1. az egye sü lé si jog ról, a köz hasz nú jog ál lás ról, va la mint a ci vil - szer ve ze tek mű kö dé sé ről szó ló évi CLXXV. tör vény (ez az ún. ci vil tör vény); 2. a ci - vil szer ve ze tek bí ró sá gi nyil ván tar tá sá ról és az ez zel össze füg gő el já rá si sza bá lyok ról szó ló évi CLXXXI. tör vény; 3. a ci vil szer ve ze tek gaz dál ko dá sa, az ado mány gyűj tés és a köz hasz nú ság egyes kér dé se i ről szó ló 350/2011. (XII. 30.) Kor mány ren de let. A köz hasz nú ság azt je len ti, hogy a szer ve zet va la mi lyen tár sa dal mi lag is hasz nos te vé keny - sé get is vé gez. A köz hasz nú te vé keny sé get ka te go ri zál ták, a köz hasz nú jog ál lás ké rel me zé - sé nél meg kell je löl ni, hogy ezek kö zül me lyi ket vég zi a szer ve zet. A köz hasz nú ság má so dik erő sebb fo koz ta a ki emelt köz hasz nú, amely nél fel té tel, hogy ön kor mány za ti fel ada to kat is ve gyen át az adott szer ve zet, s ezt szer ző dés sel tud ja iga zol ni va la mely ön kor mány zat tól. El kell ké szí te ni és be kell kül de ni az il le té kes bí ró ság ra a 2011-es év ről szó ló köz hasz nú ság be szá mo ló ját A fo lya ma tos sá got az új ra re giszt rá lás hoz köti a tör vény. For rás: Complex Ha - tá lyos Jog sza bály ok Gyűj te mé nye. K.: Complex Ki adó Wolters Kluwer Cso port, III. 1 ha tá lyos ál la pot (szerk.).

11 122 SZÖVETKEZÉS XXXIII. évfolyam, 2012/1 2. szám gál ta tá sa, ta pasz ta la ta ik összeg zé se a köz hasz nú bér la kás épí tés sza bá lyo - zá sá nak kor sze rű sí té sét is elő se gít het né, ter mé sze te sen a költ ség ve té si tá - mo ga tá sok ter ve zé sé nek pon to sí tá sán, mér he tő sé gén túl. A LOSZ az el kö vet ke zen dő idő szak ban (össz hang ban egy ki dol go zan - dó kor mány za ti la kás kon cep ció meg va ló su lá sá val) a hasz ná la ti jo gon ala - pu ló la kás szö vet ke ze ti konst ruk ci ót erő tel je sen szor gal maz za. Ja va sol ha tó, hogy első íz ben egy-két min ta pro jekt va ló sul jon meg, ezt kö ve tő en a ta - pasz ta la tok alap ján éven te la kás fel épí té sé vel a konst ruk ció lét - jo go sult sá gá nak bi zo nyí tá sát is meg kell cé loz ni, to váb bá a meg fe le lő fi - nan szí ro zá si konst ruk ci ók al kal ma zá sá val ön kor mány za ti és ban ki part ner ke re sé se is az ered mé nyes ség lét kér dé se le het. A rend szer be ve ze té se kor nem mel lőz he tő a tu laj don szer zés kor lá to zá sát in do ko ló és a bér la kás prog - ra mot ér vek kel alá tá masz tó, tá mo ga tó kom mu ni ká ció, tu dat for má ló mar - ke ting in dí tá sa.