INGATLANKÖZVETÍTŐ OKJ

Átírás

1 INGATLANKÖZVETÍTŐ OKJ ÍRÁSBELI MINTÁK 2011

2 Műszaki ismeretek Elméleti - teszt Jelölje meg azokat a szerkezeteket, melyek készülhetnek betonból is! kerítés járda nyílászáró térburkolat gázvezeték A felsorolt épületszerkezeti meghibásodások közül melyek azok, amelyek közvetlenül veszélyeztetik az épület állékonyságát? elégtelen betontakarásból keletkező korróziós hiba falazatok átnedvesedése teherhordó falazatokon áthaladó repedések tetőbeázások oszlopok, pillérek kihajlása, repedései épületgépészeti vezetékek hibája (Figyelem, több helyes válasz is lehetséges!) Hogyan biztosíthatjuk a belső terek nyári hővédelmét? a határoló szerkezet tömegének növelésével a szerkezeti rétegek között kiszellőztetett légrés kialakításával a külső felület árnyékolásával a hőszigetelés vastagságának növelésével Hol kell az alapozási síkot kijelölni? a fagyhatár alatt 3 méterre a padlószint alatt a teherbíró talaj szintjén Melyik nem tartozik az épületgépészetbe? vízellátás épületbádogos szerkezetek tüzivíz hálózat Melyik hibajelenség adódik egyértelműen az alapfal elmozdulásából? páralecsapódás a pincefödémen pincei födém repedése haránt irányú repedés a tartófalon 2. oldal

3 Melyik nem síkalapozás? vasbeton lemezalap tégla sávalap vasbeton szekrényalap beton pilléralap Melyik nem tartozik az épületek fő tartószerkezeteihez? tartófalak lapostető szigetelés alapozás fedélszék válaszfal födém Jelölje meg a hidegburkolatokat! simított beton gránitlap hajópadló terazzo pvc Milyen hatásokkal kell számolni, ha a régi, több évtizede beépített fa szerkezetű külső ablakot korszerű, lényegesen jobb hőszigetelő képességűre cserélik? Mivel az ablak hőátbocsátási tényezője növekszik, az érintett helyiség fűtéséhez a korábbinál kevesebb hőenergia szükséges. Mivel az ablak hőátbocsátási tényezője csökken, az érintett helyiség fűtéséhez a korábbinál kevesebb hőenergia szükséges és javul a természetes légcsere. Mivel az ablak hőátbocsátási tényezője csökken, az érintett helyiség fűtéséhez a korábbinál kevesebb hőenergia szükséges, de általában romlik a természetes légcsere. Mivel az ablak hőátbocsátási tényezője növekszik, növekszik a természetes légcsere mértéke is. Melyik szerkezet szemrevételezéssel észlelhető jellemző hibái a kimozdulás, lehajlás, kihajlás, törés, repedés, anyagkifáradás, kötések elmozdulása? függőleges teherhordó szerkezetek függőleges és vízszintes teherhordó szerkezetek vízszintes teherhordó szerkezetek Melyik építési technológia becsült élettartama a legrövidebb? monolit beton szerkezetű építmények vert falú építmények mészhomok tégla szerkezetű építmények 3. oldal

4 A felsorolt alapozási módok közül melyik nem tartozik a mélyalapozásokhoz? fúrt cölöp vasbeton pillér alap kútalap résalap vasbeton szekrényalap Mi tartozik a vízhatlan fedések közé? cserép fedés forrasztott fémlemez fedés bitumenes lemez fedés Melyik építőanyag nem jellemző a hagyományos építési mód felmenő falazatára? tömör tégla vályog borona fal öntött beton vasbeton panel A felsorolt épületszerkezeti meghibásodások közül melyek azok, amelyek közvetlenül veszélyeztetik az épület állékonyságát? alap elmozdulás közművezeték meghibásodás tetőbeázások falcsatlakozások szétnyílása falazatok átnedvesedése Melyik tartalmaz kizárólag hidegburkolatokat? mozaiklap, aszfalt, mozaik parketta mettlachi, keramit lap, pvc pietra. márványlap, műkő Melyik csoportosításba tartozik a dongaboltozat? fafödémek boltozatok monolit vasbeton födémek 4. oldal

5 Melyik hibajelenség nem a hőhidasság következménye? felületi elszíneződés ferde irányú repedés penészedés páralecsapódás függőleges irányú repedés Elméleti igaz - hamis A tetőbádogos szerkezetek az épületgépészetbe tartoznak. Az acélvázszerkezetes építési mód az ún. könnyűszerkezetes építési módok közé tartozik. A gáztűzhely ún. nyitott égésterű gázkészülék. A magashajlású tetőknél általában táblás fedéseket alkalmaznak. Minél magasabb a levegő hőmérséklete, annál alacsonyabb a harmatpontja. A shed- tetőt gyakran ipari épületek fedésénél alkalmazzák. A hagyományos építési mód előnye, hogy igen nagy magasságú épületek építését teszi lehetővé. A cölöpalapozás mélyalapozási mód. A magashajlású tetőknél általában táblás fedéseket alkalmaznak. Az alagútzsalus szerkezeti rendszer az öntött beton építési módra jellemző. A gázkéménybe más tüzelőanyagú fűtőkészülék is beköthető. Az építmények átlagos élettartama feltételezi az üzemeltetés körében szükségessé váló és rendszeres javítások megtörténtét. A tömörfalú téglaszerkezetes építmények várható élettartama hosszabb, mint a panelépületeké. A szétválasztott rendszerű csatornahálózatban külön vezetéken történik a csapadékvíz elvezetése. Az oldalfalfűtés a sugárzó fűtési módok közé tartozik. A bitumenes zsindely a pikkelyszerü fedések egyik fajtája. A szőnyegpadló ún. lágyanyagú padlóburkolat. A poroszsüveg boltozat a kupolák egyik fajtája. Gyakorlati teszt Jelölje meg a függőlegeses tartószerkezeteket! alapok födémek koszorúk főfalak nyílásáthidalók 5. oldal

6 Jelölje meg azokat a szerkezeteket, melyek készülhetnek fából is! tetőszerkezet szennyvíz- csatorna kémény lépcső födém Hol kell vízszigetelésről gondoskodni? közbülső födémen oromfalon minden földdel érintkező szerkezetnél Gyakorlati relációs Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazság tartalmát! A vázas építési mód előnye, hogy flexibilis belső terek alakíthatók ki, így a belső építészek számára könnyebb a belső átalakítások tervezése. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. A központi fűtési rendszerekben a hőtermelő és a hőleadó külön helyen van, de ha egy lakáson belül vannak, akkor nem beszélünk központi fűtési rendszerről. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. A szekrényalap a síkalapozás egyik típusa, ezért a családi házak alapozásánál ezt gyakran használjuk. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. 6. oldal

7 Az építési módot az alapok, mint teherhordó szerkezetek határozzák meg; mivel az alapok a szakipari szerkezetek meghatározó csoportja. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. Jogi ismeretek Elméleti teszt Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül? A föld, és a rajta álló épület tulajdonjoga nem válhat el egymástól Az elővásárlási jog gyakorlásáról bármikor le lehet mondani A vételi joggal 6 hónapig, de legfeljebb 5 évig lehet élni A földtulajdonost épületre, az épület tulajdonosát a földre csak akkor illeti meg az elővásárlás joga, ha ebben megállapodtak Az elővásárlási jog gyakorlásáról a harmadik személy által tett vételi ajánlat tartalmának megismerése után le lehet mondani Melyik állítás igaz az alábbiak közül? Az ingatlan fenntartása = az üzemeltetés, a karbantartás, a teljes vagy részleges felújítás és a korszerűsítés A bérlő a lakást eladásra meghirdetheti, illetve a szerződést érvényesen megkötheti Az ingatlan tulajdonjogának átruházáshoz szükséges az erre irányuló írásbeli szerződésen vagy más jogcímen felül, az ingatlan- nyilvántartásba történő bejegyzés A TAKARNET- ről lekért tulajdoni lap hiteles, ezért az ingatlanközvetítőnek az eladó- vevő adásvételi szerződése megkötését megelőzően már nem kell megkérnie a földhivatal által hitelesített tulajdoni lapot Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül? A jogképesség alapján a természetes, és a jogi személy minden esetben saját maga szerezhet jogokat, és vállalhat kötelezettségeket A cselekvőképességgel nem rendelkező természetes személy helyett és érdekében a törvényes képviselő (kijelölt gyám, gondnok) szerzi meg a jogokat, és vállal kötelezettségeket A jogi személy minden olyan jogot megszerezhet, melyek a természetes személyt is megilletik Az ember a fogamzásának időpontjától jogképes, ezért a magzat öröklési szerződés alanya is lehet 7. oldal

8 Az ingatlan haszonélvezője (melyik a helyes válasz): Lakóingatlan esetén köteles életvitelszerűen a lakásban lakni A haszonélvezeti jogáról történő lemondása fejében ellenérték megfizetését követelheti Nem tilthatja meg, hogy a Ptk. szerinti közeli hozzátartozói az ingatlant birtokba, használatba vegyék Az ingatlant bárkinek bérbe adhatja, de a tulajdonosnak előbérleti joga van Nyilatkozatával megakadályozhatja, hogy a tulajdonos rendelkezzen az ingatlan tulajdonjogával Özvegyi családi állapotának megváltoztatása - újabb házasságkötése - esetén sem veszíti el az előző házastársának halála után szerzett haszonélvezeti jogát. Melyik állítás igaz az alábbiak közül? Ha a beépítetlen földterület tulajdonosa megengedi másnak, hogy arra épületet építsen, és írásban megállapodnak a tulajdonjog megosztásáról, akkor a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földterületre elővásárlási jog illeti meg Az eladó a visszavásárlás jogát az adásvételi szerződés megkötését követően egyoldalú nyilatkozattal, és 5 évnél hosszabb időtartamra is kikötheti Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a tulajdonos más részére vételi (opciós) jogot engedhet. Az ilyen megállapodást a dolog és a vételár megjelölésével írásba kell foglalni Az elővásárlásra jogosultnak elegendő a harmadik személy által felajánlott vételár összegének elfogadásáról nyilatkoznia, mert az eladó - valamilyen módon - mindenképpen hozzájut a vételárhoz Az egész lakást a bérbeadó nem albérletbe, hanem lakásbérleti szerződéssel bérbe adhatja. A bérlő a lakásnak egy részét adhatja - a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával - albérletbe Milyen formában kell megkötni az ingatlanközvetítői megbízási szerződést? írásban vagy szóban írásban, szóban, illetve bizonyos feltételek esetén ráutaló magatartással írásban Főszabály, hogy írásban, de ettől a felek eltérhetnek Mivel az ingatlanra vonatkozó szerződés csak írásban érvényes, ezért a megbízási szerződésre is kötelező ez a forma Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül? A lakásszövetkezet jogi személy, a társasház- közösség nem jogi személy A kapott foglaló kétszeresét kell visszafizetni, ha az eladó és a vevő egyaránt felelős, vagy egyikük sem felelős a teljesítés meghiúsulásáért A helyiségbérleti jogot más részére nem lehet átruházni A lakás-, illetve a helyiségbérleti jog a bérbeadó előzetes hozzájárulásával elcserélhető Az özvegyi haszonélvezeti jog az újabb házasságkötéssel, nem szűnik meg A lakásbérleti jogot más részére nem lehet átruházni 8. oldal

9 Az alábbiak közül melyik az, amelynek valamennyi tagja szerepel a tulajdoni lap III. részében? Tulajdonjog, az ingatlan nagysága, haszonélvezeti jog Jelzálogjog, vagyonkezelői jog, építési tilalom Vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti jog Melyik állítás igaz az alábbiak közül? A lakásszövetkezeti lakástulajdonhoz az épület közös részeiből és a földrészletből tulajdoni hányad tartozik, ha az alapszabály így rendelkezik A társasházi külön tulajdont csak a közös tulajdonból szerzett tulajdoni hányaddal együtt lehet átruházni és megterhelni Az ingatlanközvetítő természetes személy akkor kezdheti meg a tevékenység végzését, ha rendelkezik az erről kiállított állam által elismert bizonyítvánnyal, hatósági erkölcsi bizonyítvánnyal, nemleges köztartozásról kiállított igazolással, és a cégbíróságon nyilvántartásba vették Az ingatlanközvetítői névjegyzéket természetes személyek esetén a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megye területén a Pest megyei önkormányzat, Budapest területén a Fővárosi önkormányzat főjegyzője vezeti A jegyző határozatának mely része tartalmazza a jogorvoslati lehetőséget? Bevezető rész Rendelkező rész Indokolás Záró rész Mire alapítható társasház? Felépítendő többlakásos lakóépületre Önkormányzati lakóépületre a lakások eladása előtt Egy lakásból álló épületre Közterületről nyíló pincére Lakásszövetkezetből kiváló lakóépületre Egy lakásból és egy nem lakás céljára szolgáló helyiségből álló épületre Mi a különbség a kezes, és a készfizető kezes között? A kezes az adóssal egy sorban felel, a készfizető kezes felelőssége megelőzi az adósét A kezes az adóst követő sorrendben felel, a készfizető kezes az adóssal egy sorban felel Nincs különbség 9. oldal

10 A társasháztulajdon: Osztatlan közös tulajdon, a lakásokra kizárólagos használati jog áll fenn A lakások a tulajdonostársak külön tulajdonában, a földrészlet és az épület külön tulajdonként meg nem határozott részei közös tulajdonban vannak Az épület osztatlan közös tulajdon, a földrészlet állami vagy önkormányzati tulajdon A földrészlet és a rajta álló épület osztott közös tulajdon Olyan osztott közös tulajdon, amelynél az épület biztonságát szolgáló épületrész, épületberendezés akkor is közös tulajdon, ha az a külön tulajdonon belül helyezkedik el Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül? Birtokvédelem érdekében mindig a rendőrséghez kell fordulni jogvédelemért Birtokvédelem érdekében közvetlenül a bíróságtól lehet jogvédelmet kérni, ha a birtoksértéstől számított 1 év még nem telt el, de a birtoklás jogcíme vitatott A birtokvédelem csak a tulajdonost, és a haszonélvezőt illeti meg Jogszerű, ha a telekhatáron elhelyezett, elektromos árammal ellátott kerítéssel ijesztjük el a hívatlan látogatót A birtokvédelem megilleti a tulajdonost, a jogcímen és a jogcím nélkül birtokba lépőt, és az önkényes lakásfoglalót Birtokvédelem érdekében 1 éven belül a jegyzőtől, 1 éven túl a bíróságtól lehet jogvédelmet kérni Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül? A haszonélvezőt a tulajdonjog részei közül megilleti a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének joga A szomszédos tulajdonos a rosszhiszemű túlépítőtől követelheti az épület lebontását, illetve azt is, hogy saját földjét és az épületet ellenérték fejében bocsássa a tulajdonába Előszerződés alapján a felek a szerződést nem kötelesek megkötni, mivel a polgári jog a szerződéses szabadság elvén alapul A tulajdonjog része a birtoklás, használat és hasznok szedésének joga, a tulajdonjoggal való rendelkezés joga, továbbá a szomszédjogok Melyik állítás nem igaz? Banki jelzálogjog esetén a tulajdonos az ingatlant a bank hozzájárulása nélkül nem adhatja el, és nem terhelheti meg A jelzálog jogosult az adós nem- fizetése esetén az ingatlant bárkinek eladhatja, és a vételárból jut az őt megillető követeléshez A szerződésben csak a késedelmes teljesítés esetére lehet kötbért kikötni, és további késedelmi kamat is követelhető Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló a vevő részére visszajár Jogszabály a törvény, a kormányrendelet, a kormányhatározat, az önkormányzati rendelet, a helyi képviselőtestület határozata 10. oldal

11 A tanyához tartozik: 6000 négyzetméter területű termőföld, továbbá lakóépület, és gazdasági épület (épületcsoport) 6000 négyzetméter területű termőföld és gazdasági épület 3000 négyzetméter területű termőföld és lakóház Melyik állítás igaz az alábbiak közül? A földhivatalnál vezetett tulajdoni lapba és az okirattárba bárki, bármikor betekinthet, azokról másolatot kérhet A közhitelesség elve alapján az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzett adatokat mindaddig valósnak kell tekinteni, amíg valaki annak az ellenkezőjét nem bizonyítja A földhivatal I. fokú határozata ellen a bíróságtól vagy a minisztériumtól lehet jogvédelmet kérni A tulajdoni lap II. része tartalmazza a tulajdonos (tulajdonosok) adatait, a tulajdoni rész megjelölését, a szerzés módját és idejét Közös tulajdon esetén - ha kétség merül fel - a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő Melyik állítás nem igaz a közös tulajdonra? Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő A használatot a tulajdoni hányadtól eltérő mértékben nem lehet megosztani A tulajdonostársak között nem a dolog, hanem a jog oszlik meg A tulajdonostársat csak írásbeli megállapodás és ennek az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése esetén illeti meg az elővásárlás joga A közös tulajdont csak megállapodással lehet megszüntetni Társasháztulajdon esetén a tulajdonostárs: A lakását (nem lakás célú helyiségét) a hozzá tartozó tulajdoni hányaddal együtt a többiek nyilatkoztatása nélkül eladhatja, ha az alapító okiratban nincs kikötve a tulajdonostársak elővásárlási joga A lakását (nem lakás célú helyiségét) a hozzá tartozó tulajdoni hányad nélkül, önállóan eladhatja a többiek nyilatkoztatása nélkül akkor is, ha az alapító okiratban kikötötték az elővásárlási jogot Az alapító okiratban kikötött elővásárlási jog esetén csak a lakásához (nem lakás célú helyiségéhez) tartozó tulajdoni hányad megvételét kell a többiek részére felajánlania A lakását (nem lakás célú helyiségét) a hozzá tartozó tulajdoni hányaddal együtt a többiek nyilatkoztatása nélkül, kívülállónak vagy bármelyik tulajdonostársnak elajándékozhatja, vagy másik lakásra, egyéb vagyontárgyra elcserélheti A fellebbezést melyik közigazgatási szervnél kell előterjeszteni, és miért? A fellebbezést elbíráló szervnél, mert e szervnek kell az összes előzmény alapján az első fokú határozatot megvizsgálni Az elsőfokú határozatot hozó szervnél, mert az első fokú hatóság saját maga kijavíthatja, megváltoztathatja a határozatát Az előző kettő bármelyikénél, mert az ügyfélnek nem kell ismernie az eljárási szabályokat 11. oldal

12 Melyik szerződés- típus esetében célszerű az óvadék kikötése, ki fizeti és mikor, és minek a garanciájaként? Bármilyen típusú szerződés megkötés után, a szerződésben megjelölt egyik fél fizeti a másik részére, valamilyen rész- szolgáltatás teljesítésének elmaradása esetére A lakás (helyiség- ) bérleti szerződés megkötésekor a bérlő fizeti a bérbeadónak, a lakbér megfizetése és/vagy a lakás (helyiség) rendeltetésszerű állapotban való visszaadásának biztosítékául Szállítási vagy vállalkozási szerződésben kiköthető, hogy ha a szállító/vállalkozó a saját hibájából mégsem teljesít, akkor kártalanításként óvadékot fizet a megrendelőnek A lakás (helyiség- ) bérleti szerződés megkötésekor a bérlő fizeti a bérbeadónak, de a szerződésből ki kell tűnnie, hogy az óvadék a lakbér (helyiségbér) megfizetésének elmulasztása, vagy a lakás (helyiség) nem rendeltetésszerű állapotban való visszaadása, vagy mindkét körülmény fennállásának esetére szolgál Tulajdonlással és birtoklással kapcsolatban melyik állítás igaz? Tulajdonosnak az minősül, aki birtokolja is a dolgot Birtokosnak az minősül, akinél a dolog van, függetlenül attól, hogy ki a tulajdonos Jogi szempontból a tulajdonlás alapvetően jogi, a birtoklás alapvetően ténykérdés Jogi szempontból a tulajdonlás és a birtoklás alapvetően egybeesik Elméleti igaz - hamis Az ingatlanközvetítő tevékenység személyi feltétele a szakmai felelősségbiztosítás. A társasház jogi személy. A lakásszövetkezet jogi személy. Az épület a törvény rendelkezése alapján annak a tulajdona, aki azt felépítette. A tartozék osztozik a fő dolog jogi sorsában. Fő szabályként az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ha a pince a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, akkor önálló ingatlanként telekkönyvezhető. A föld méhének kincsei a földtulajdonost illetik meg. Az egész föld megvásárlása akkor követelhető a túlépítőtől, ha a föld nem megosztható. Az átruházás eredeti tulajdonszerzési mód. Ha az előszerződés alapján az egyik fél saját hibájából nem köti meg a szerződést, a másik fél a bíróságtól kérheti annak létrehozását. Az eladó a tulajdonjog fenntartását csak az adásvételi szerződés megkötésekor kötheti ki. A szerződést feltűnő értékkülönbség esetén a szerződés megkötésétől számított 1 éven belül lehet a bíróságnál megtámadni. A közös tulajdonon való építkezéshez a tulajdonostársak 2/3- ának egyetértése szükséges. 12. oldal

13 Gyakorlati - teszt Hány társasházi különlapja van egy társasháznak? Ahány lakás van a társasházban. Eggyel kevesebb, mint a lakások száma, mivel a házfelügyelői lakás nincs külön tulajdonban. Amennyi önálló külön tulajdoni egység található a társasházban. Melyek tartoznak az ingatlan- nyilvántartás részei közé? Tulajdoni lap, földkönyv Tulajdoni lap, ingatlan- nyilvántartási térkép, okirattár Széljegyek nyilvántartása, okirattár Kinek a tulajdonában lehet legfeljebb 300 ha, vagy AK értékű termőfold? Belföldi székhelyű gazdasági társaság Belföldi magánszemély Szövetkezet Melyek azok az ingatlanrészek, amik kizárólag a társasház közös tulajdonában állhatnak? Földrészlet (telek) Tartószerkezetek Közműórák Felvonó Válaszfalak Az ingatlan- nyilvántartás részei a következők: Tulajdoni lap, ingatlan- nyilvántartási térkép Tulajdoni lap, ingatlan- nyilvántartási térkép, okirattár Tulajdoni lap, ingatlan- nyilvántartási térkép, okirattár, tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések jegyzéke Tulajdoni lap, ingatlan- nyilvántartási térkép, okirattár, széljegyek ranghely szerinti jegyzéke A fellebbezést melyik államigazgatási szervnél kell előterjeszteni? a fellebbezést elbíráló szervnél az elsőfokú határozatot hozó szervnél 13. oldal

14 Közös tulajdon esetén kivel szemben van a tulajdonostársnak elővásárlási joga? A harmadik személlyel A másik tulajdonostárssal Nincs elővásárlási joga A társasházi külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad tekintetében: A tulajdonostársaknak a jogszabály alapján elővásárlási joga áll fenn. A tulajdonostársak az alapító okiratban elővásárlási jogot köthetnek ki. A tulajdonostársak a szervezeti- működési szabályzatban elővásárlási jogot köthetnek ki. A tulajdonostársaknak jogszabály alapján vételi joga áll fenn. Gyakorlati relációs Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazság tartalmát! A társasház alapító okiratában meg kell határozni a közös képviselő személyét, mivel a közgyűlés összehívását általában a közös képviselő teszi meg. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. Az öröklési szerződés és a törvényes örökléssel szerzett vagyon után fizetendő illetékek között különbség van, mivel szerződés esetén a visszterhes vagyonátruházási, törvényes öröklésnél az örökösödési illetéket kell megfizetni. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. 14. oldal

15 Értékbecslési ismeretek Elméleti igaz - hamis Nettó pótlási költségelvű értékelésnél nincs szükség összehasonlító ingatlanokra. Piaci összehasonlításnál minél nagyobb az értékmódosító tényezők együttes hatása, annál jobban hasonlít az összehasonlító ingatlan a vizsgált ingatlanra. A foglaló az értékbecslés szempontjából vagyonértékű jog. Piaci összehasonlításnál a földet és a felépítményt minden esetben külön értékeljük. A pénzfolyamábra a hitelfelvevő és a hitelnyújtó szempontjából azonos. Az alaphalmaz szűkítése azért szükséges, mert kevesebb összehasonlító ingatlannal könnyebb elvégezni az értékelést. Gyakorlati - teszt Egy telken átjárási szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 5%- kal magasabb költségen valósítható csak meg. így az építkezés teljes költsége 40 mft. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét? A szolgalmi jog értéke legfeljebb annyiban csökkenti a szolgáló telek értékét, amennyiben ott valamilyen tevékenység folytatása költségesebbé válik. így a szolgalom értéke jelen esetben max. annyival csökkenti a telek értékét, amennyivel az építkezés költségesebbé válik: (E x 1,05) = 40, ahol E: építkezés eredetileg tervezett költsége E = 38,10 mft A többletköltség: 40-38,10 = 1,90 mft. Melyik a legnagyobb terület? 600 m négyszögöl 0,1 ha Lineáris értékcsökkenés alkalmazásával, az eszköz teljes költsége P= Ft, a maradványérték Ft, az éves leírás Ft. Hány év a várható hasznos élettartam? 5 év 6 év 7 év D: éves leírás P: eszköz teljes költsége S: maradványérték n: hasznos élettartam n = (P - S) / D = ( ) / = 6 év 15. oldal

16 Egy telken átjárási szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 3%- kal magasabb költségen valósítható csak meg. így az építkezés teljes költsége 87 mft. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét? A szolgalmi jog értéke legfeljebb annyiban csökkenti a szolgáló telek értékét, amennyiben ott valamilyen tevékenység folytatása költségesebbé válik. így a szolgalom értéke jelen esetben max. annyival csökkenti a telek értékét, amennyivel az építkezés költségesebbé válik: (E x 1,03) = 87, ahol E: építkezés eredetileg tervezett költsége E = 84,47 mft A többletköltség: 87-84,47 = 2,53 mft. Egy két külön tulajdoni illetőségből álló ( A lakás 120 m 2, a B lakás 180 m 2 ) társasházban a tulajdonostársak a közös tulajdonban lévő házfelügyelői lakás (100 m 2 ) értékesítését határozták el. Az alapító okirat módosítása során e lakásból egy harmadik külön tulajdoni egységet hoznak létre. Mennyi lesz az új külön tulajdonú lakás tulajdoni hányada? A tulajdoni hányadok meghatározása az egyes külön tulajdonú egységek (albetétek) alapterületeinek arányában történik. Az alapító okirat módosításakor valamennyi tulajdoni hányad megváltozik, így elég csak a módosítás utáni állapottal foglalkozni. Ekkor 3 albetétből fog állni a társasház, melyek alapterületei: A" lakás: 120 m2 B" lakás: 180 m2 C" lakás (új albetét): 100 m2 Összesen: 400 m2 => 100/100 4 m2 <= 1 / 100 D = (P - S) / n, ahol A C lakás tulajdoni hányada: 100 / 4 = 25 => Tulajdoni hányad: 25/100 Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazság tartalmát! Az ingatlanpiaci kínálat rövid távon rugalmatlan (merev), mivel az ingatlanok helyhez kötöttek, mennyiségük korlátozott, ill. egy új ingatlan felépítése mindig hosszabb időt vesz igénybe. IGAZ- IGAZ Mi a bruttó alapterület? az épület által a telekből lefedett terület az épület helyiségeinek a burkolt falsíkok közt mért összes területe az épület szintenként meghatározott területeinek összege 16. oldal

17 2 év múlva kapott összeg F= Ft. Az éves kamatláb r=10%. A vizsgált évek száma n=2. Melyik a jelenérték? Ft Ft Ft Ft Melyik terület a legkisebb? 0,2 ha 400 négyszögöl m 2 Gyakorlati relációs Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazság tartalmát! A lakásvásárlás állami támogatásának rendszere befolyásolja a lakóingatlanok piaci értékét, mivel a támogatások igénybevételével többen tudnak lakást vásárolni, így nö a lakóingatlanok iránti kereslet. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. Az azonos kockázatú befektetések megtérülési rátája azonos, mert a megtérülés nagysága a befektető kockázatainak mértékét fejezi ki. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati A piaci összehasonlító értékbecslésnél az összehasonlító ingatlanok kínálati áraiból indulunk ki, mivel azok az ingatlanpiac aktuális kereslet- kínálati viszonyait mutatják. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. 17. oldal

18 Az ingatlan éves adózás előtti eash flow- ja (C) nem lehet magasabb az éves nettó működési bevételnél (NOI), mivel a eash flow- t a nettó működési bevételből, az éves adósságszolgálat levonásával számítjuk ki. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok- okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok- okozati kapcsolat. Gyakorlati - egyszerű számítási feladat Állapítsa meg egy 13 mft forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jogának értékét, ha a haszonélvező 56 éves! Haszonélvezeti jog értéke Az alábbiakban az illetéktörvényben meghatározott számítási módszertant ismertetjük a haszonélvezet értékének kiszámítására. Az illetéktörvény a haszonélvezőt a haszonélvezeti jog értékének mértékéig, az öröklő tulajdonost pedig a forgalmi értékből a haszonélvezet értékének kivonásával kapott összeg után terheli ajándékozási illeték. Az illeték mértékét, illetve az illetékmentesség szintjét a következő bejegyzésben részletezzük. A tulajdont szerző megajándékozott vagy öröklő abban az esetben is a (forgalmi érték mínusz haszonélvezeti jog értéke) fenti metódus alapján kiszámolt vagyoni érték után adózik, ha a haszonélvezet mentes az illetékfizetés alól. A haszonélvezeti jog értékének kiszámításánál az egyévi érték többszörösével kalkulálunk. Az egyévi érték a forgalmi érték (vagyoni értékű joggal terhelt dolog, terhekkel nem csökkentett értéke) egyhuszad része. A szorzók az ajándékozott életkora és a haszonélvezet időtartama szerint az alábbiak szerint alakulnak: Határozott időre szóló vagyoni érték esetén Amennyiben a haszonélvezet határozott időre szól, úgy az egyévi érték és a haszonélvezet éveinek szorzata adja meg a haszonélvezet értékét, azonban ezt a törvény a az egyévi érték húszszorosában maximalizálja. Természetes személy határozott idejű haszonélvezetének értéke életkor szerinti eloszlásban a határozatlan idejű haszonélvezet értékében maximalizálva van. Határozatlan idejű vagyoni értékű haszonélvezet értéke Amennyiben a haszonélvező nem élethosszig, nem házasságig, illetve nem özvegységig szóló határozatlan idejű haszonélvezetet szerez, úgy az érték a egyévi érték ötszöröse. Ha a haszonélvező élethosszig tartó, házassági vagy özvegyi haszonélvezeti jogot szerez, úgy a haszonélvezet értéke az alábbiak szerint alakul. A megajándékozott haszonélvező 25 évesnél fiatalabb, úgy az egyévi érték tízszerese. A megajándékozott haszonélvező 25 és 50 év közötti, úgy az egyévi érték nyolcszorosa. A megajándékozott haszonélvező 51 és 65 év közötti, úgy az egyévi érték hatszorosa. A megajándékozott haszonélvező 65 évnél idősebb, úgy az egyévi érték négyszerese Ft 18. oldal

19 Ügyfelünk a bankszámláján elhelyez Ft- ot évi 10,1 %- os kamatos kamatra. Mennyit fog érni a befektetése 2 év elteltével, ha ezen időszak alatt a kamatláb nem változik? kb eft- ot Egy családi ház értékbecslését piaci összehasonlítással végezzük. Megállapításainkat az alábbi táblázatba foglaltuk össze: Megnevezés Vizsgált Ingatlan 1. minta 2. minta 3. minta 4. minta 5. minta Alapterület 140 m2 138 m2 146 m2 150 mz 141 m2 129 m2 Közmüvesítettség Nincs gáz Nincs csatorna Osszköz- müves Osszköz- műves Nincs gáz Nincs csatorna Műszaki állapot Újszerű Felújítandó Újszerű Közepes Újszerű Felújított Megközelíthetőség Szilárd Úton Szilárd Úton Szilárd úton Földúton Szilárd Úton Szilárd úton Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest Rosszabb Jobb Rosszabb Azonos Rosszabb Fajlagos ár Ft Ft Ft Ft Ft Korrekció abszolút értéke - 12% 6% 5% 0% 1% Mennyi a vizsgált ingatlan forgalmi értéke? eft Első lépésben az egyes összehasonlító ingatlanokhoz tartozó korrekciós tényezőket állapítjuk meg. Ha a minta a vizsgált ingatlanhoz képest rosszabb, akkor k = 1 + ( k / 100), ahol k : A korrekció abszolút értéke Ha a minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest jobb, akkor k = 1 - ( k / 100), ahol k : A korrekció abszolút értéke Ha a mintát a vizsgált ingatlannal azonosnak minősítettük, akkor k= 1. A fentiek alapján Megnevezés 1. minta 2. minta 3. minta 4. minta 5. minta Korrekciós ténvező (k) 1,12 0,94 1, ,01 Fajlagos ár Ft Ft Ft Ft Ft Korrigált faji. érték: Ft Ft Ft Ft Ft 19. oldal

20 A vizsgált ingatlan fajlagos értéke: ( )/5= Ft A vizsgált ingatlan forgalmi értéke: x 140 = = eft. Ügyfelünk 5 év múlva egy 12 mft értékű lakást szeretne vásárolni. Mekkora összeget kell évente elhelyeznie a bankszámláján, ha annak kamata évi 13%? kb eft- ot A feladat egy gyűjtőjáradék probléma, ahol az annuitást kell meghatározni: m A = S / (1+r) x r / [(l+r)n - 1 ], ahol A: a számlára befizetendő éves összeg S: összes megtakarítás r: kamatláb n: megtakarítási időszak hossza (évek száma) A= / 1,13 x 0,13 /(1,135-1)= 1.638,74= eft. Határozza meg annak a teleknek a mardványértékét, amelyre egy irodaházat terveznek, melynek a várható értéke (hozamszámítással meghatározva) mft. A fejlesztés során az alábbi költségekkel kell kalkulálni: Megnevezés Költség Tervezés, engedélyezés Telek rendezés Épület kivitelezési költsége Tartalék (nem várt kiadásokra) Finanszírozás költsége Marketing költségek Fejlesztő nyeresége 140 mft 16 mft 489 mft 21 mft 189 mft 73 mft 294 mft Mivel a költségek összesen több a várható értéknél a telek meredványértéke nulla! 20. oldal

21 Ingatlanközvetítő ismeretek Elméleti - teszt Mennyi az OTÉK szerint a beépítésre nem szánt területek maximális beépíthetősége? 3% 5% 10% Melyik két épületszerkezet kötelező alkalmassági ideje 5 év? függőleges teherhordó szerkezetek, épületgépészeti csővezetékek válaszfalak, teherhordó vázak válaszfalak, csapadékvíz elvezetés szerkezetei Melyik nem tartozik az építéshatósági engedélyek körébe? elvi építési engedély bontási engedély telekalakítási engedély használatbavételi engedély A tulajdonjog fenntartásának tényét: Az eladó kötheti ki a vételár megfizetéséig Az eladó kötheti ki részletvétel esetén az utolsó részlet megfizetéséig Az eladó kötheti ki az ingatlan birtokba adásáig Az ingatlan- nyilvántartásba be kell jegyeztetni Az utolsó vételár- részlet kifizetésekor az ingatlan- nyilvántartásból a vevőnek kell töröltetnie Melyik hatóságnál kell kérni az ingatlanközvetítői szakképesítés megszerzésének nyilvántartásba vételét az ingatlanközvetítő tevékenység cégnyilvántartás hatálya alá eső gazdálkodó szervezet által történő megkezdéséhez? Az illetékes cégbíróságnál A lakóhelyhez legközelebb lévő földhivatalnál A helyi önkormányzatnál A megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzőjénél A fővárosban a Fővárosi önkormányzat főjegyzőjénél, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzőjénél 21. oldal

22 Mennyi a fizetendő illeték mértéke, ha az I. kategóriás örökös 140 ezer Ft értékben, ingó vagyont örököl? 11% 10% Illetékmentes Mikor alkalmas a lakás rendeltetésszerű használatra? Ha a lakásberendezéseket felújították, vagy kicserélték Ha a tisztasági festést elvégezték Ha a központi berendezések lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek A lakásbérleti szerződés érvényes, ha (jelölje meg a helyes választ): Tartalmazza a szerződő felek nevét, a fizetendő lakbért, minden egyéb kérdésben a jogszabályra utalást, és a bérleti jog az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzésre kerül Tartalmazza a szerződő felek nevét és adatait, a lakás fekvését, adatait, komfortfokozatát, a fizetendő lakbér összegét és a megfizetés módját, határidejét, a bérbeadás, és a birtokba adás időpontját, és a szerződés időtartamát Önkormányzati és állami lakás esetében írásban, magántulajdonú lakás esetében írásban, szóban vagy ráutaló magatartással megkötötték A bérbeadó és a bérlő írásban megállapodnak a konkrétan megjelölt lakás bérbe adásáról, annak időtartamáról, és a bérlő által fizetendő lakbér összegéről, a megfizetés módjáról Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül? Az ingatlan adásvételi szerződés érvényes, ha tartalmazza az eladó és a vevő adatait, az ingatlan pontos megjelölését, a vételárat és megfizetésének módját, a birtokba adás időpontját, az eladó nyilatkozatát a vevő tulajdonjogának az ingatlan- nyilvántartásba történő bejegyzéséhez, a dátumot, a szerződő felek aláírását, az ügyvédi ellenjegyzést Az ingatlanközvetítő részére szóló megbízási szerződés érvényesen létrejöhet írásban, szóban, vagy ráutaló magatartással Helyiségbérleti szerződés esetében a törvényben meghatározott mértéknek megfelelő helyiségbérben lehet megállapodni A szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnően magas értékkülönbség miatt, a szerződést a megkötésétől számított 1 éven belül lehet a bíróság előtt megtámadni Az előszerződésnek tartalmaznia kell a szerződő felek adatait, a szerződés tárgyát és az ellenértéket, és a szerződés megkötésének konkrét időpontját A lakásbérleti jogot a bérlő halála esetén: Önkormányzati tulajdonú lakásban a bérlő házastársa (ha korábban nem vált bérlőtárssá), gyermeke, a befogadott gyermekétől született unokája, szülője folytathatja, ha a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott folytathatja A magán-, továbbá az állami tulajdonú lakásban a bérlő gyermeke a törvény alapján örökli Az eltartó folytathatja, ha a bérlővel kötött tartási szerződéshez megadott bérbeadói hozzájárulástól számított legalább 1 év eltelt és teljesítette a tartási kötelezettségét A bérlőnek a Ptk. szerinti közeli hozzátartozója folytathatja 22. oldal

23 Mire terjed ki az ügyvéd felelőssége az ingatlan adásvételi szerződés ellenjegyzésekor? A szerződés tartalmának jogi tisztázottságára A szerződésben megállapított vételár helyességére A szerződő felek személyazonosságának valódiságára A szerződő felek személyazonosságának vizsgálatára A szerződéskötést megelőzően az összes jogi körülmény tisztázására, az okiratok jogi tartalmának vizsgálatára, megállapításairól és a lehetséges jogi megoldásokról a felek teljes körű tájékoztatására Melyik állítás nem igaz? Pénzmosásra utaló adat, tény, körülmény felmerülése esetén csak a hárommillió- hatszázezer forintot elérő vagy meghaladó összegű ügyleti megbízás elfogadása előtt kell azonosítani az ügyfelet A 10 fő alkalmazotti létszámot meghaladó szolgáltatónak a pénzmosás megelőzése érdekében az ügyfelek azonosítását elősegítő belső ellenőrző és információs rendszert kell működtetnie A hárommillió- hatszázezer forintot elérő vagy meghaladó összegű ügyleti megbízás elfogadása előtt minden esetben azonosítani kell az ügyfelet A pénzmosás megelőzése érdekében szükséges azonosításhoz nem szükséges a törvényben megjelölt okiratok hiteles másolatának az ügyféltől való bekérése és megőrzése Gyakorlati igaz - hamis Az ingatlan likviditási szempontból kiemelkedően jó befektetésnek számít. A gazdasági területek a beépítésre nem szánt területek közé tartoznak. A nettó összes terület a helyiségek nettó területeinek összege. Az ingatlan értékállóságát tekintve hosszútávon jó befektetés. A mimikai,- a vokális - és a mozgásos kommunikáció a verbális kommunikáció fajtái Az építési bírság a településrendezés legfontosabb eszköze. A közlekedési és közmüterületek a beépítésre szánt területek közé tartoznak. A nettó összes területet a költségalapú értékbecslések során használjuk. A szabályozási terv a településrendezés egyik eszköze. A zöldterület és a mezőgazdasági terület az OTÉK szerint azonos fogalmak. A bérbe adható (hasznos) területet a hozamszámítás során használjuk. Egy hektár nagyobb terület, mint tízezer négyzetméter. 23. oldal

24 Gyakorlati - feladat feleletkifejtős Mutassa be, milyen részekből áll egy ingatlan tulajdoni lapja! Melyik rész milyen adatokat tartalmaz? írjon 3-3 példát az ingatlan- nyilvántartásba bejegyezhető jogokra és tényekre! Értékelés: A tulajdoni lap 3 részének korrekt bemutatása: Példák jogokra és tényekre: Áttekinthető, logikusan felépített munka: Mutassa be, milyen kötelezettségei vannak egy ingatlanközvetítőnek a pénzmosás megelőzéséről és megakadályozásáról szóló törvény szerint! Válaszát 1-2 oldal terjedelemben fejtse ki. Értékelés: Kötelezettségek korrekt felsorolása: Áttekinthető, logikusan felépített munka: Mutassa be 1-1 példán keresztül az ingatlanközvetítő által alkalmazható kommunikációs formákat! Válaszát 1-2 oldal terjedelemben fejtse ki. 24. oldal