Sétálóutcák lakáspiaca

Átírás

1 Sétálóutcák lakáspiaca A belváros reneszánsza Pár évtizeddel ezelőtt a fejlett városok központjainak új kihívásokkal kellett szembenézniük. Az autós közlekedés általánossá vált, a városok körüli zöldövezetek népszerűsége nőtt, a városközpontban vásárlók fogytak, és így a belső városrészek kiürültek. Ez fokozatos leépüléshez vezetett, és az új építkezések elmaradtak. A 90-es években azonban felismerték, hogy az egyes funkcióknak a város különböző pontjaira helyezése lerombolja mindazt, ami a várost várossá teszi. 1 Új irányzat bontakozott ki, a városközpontok lehetőségeinek újszerű kihasználását a privát és az állami szektor is támogatta. A dán építész, Jan Gehl 2, az egyik legjelentősebb képviselője az emberközpontú városok kialakítását célul kitűző trendnek. Népszerű könyvében mely az Élhető városok (Cities for People) 3 címet kapta részletesen foglalkozik azzal, hogy milyen módon lehet városokat úgy átformálni, hogy azok minél kellemesebb életet biztosítsanak a benne élőknek. Véleménye szerint a városfejlesztések középpontjában az embereknek kell állniuk, az a jó város, ahol az utcákat és tereket emberek töltik meg. Az általa felállított új várostervezési paradigma pillérei az élhető, vonzó, élettel teli, fenntartható, biztonságos és egészséges város. Szerinte ezzel összefüggésben az építészeknek nagy figyelmet kell fordítaniuk a gyalogosokra és a biciklizőkre, a tömegközlekedésre, és a közösségi terekre. Ezzel összhangban, számos városban külön program indult, célul tűzve ki a belvárosok megtöltését élettel. A korábbi kiskereskedelmi központi funkcióval szemben a mostani belvárosok inkább a közösségi élethez kapcsolódnak, éttermek, kávézók, galériák, színházak és egyéb szórakoztató helyszínek kapnak helyet, azt tükrözve, hogy a városban lakók elsősorban közösségi élményre és kikapcsolódásra vágynak kulturált, kellemes környezetben. A privát fejlesztések iránya szintén ezt mutatja, előtérbe kerültek az úgynevezett mixed-use projektek, vagyis a vegyes fejlesztések, amelyeket együtt alkotnak a lakások, a kiskereskedelemi egységek és az irodák. A sétálóutcák a belvárosi terek közösségi birtokba kerülésének példái. Az első valódi sétálóutca 1961-ben nyílt meg Koppenhágában, és a es években még a világ számos városában alakítottak ki csak gyalogosoknak szánt területek. A 90-es években pedig, a városközpontok jelentőségének felismerésével párhuzamosan több városban indult program az egybefüggő gyalogos körzetek kialakítását megcélozva. Első ránézésre nem egyértelmű a sétálóutcákban fekvő lakások árára gyakorolt hatás, mert a lakók által preferált és a kevésbé preferált jellemzők együttesen vannak jelen. A kávézók és éttermek választéka gazdag, de a parkolási lehetőségek romlanak, és egyes lakókat még a látogatók sokasága is zavar. Elemzésünkben ennek a két hatásnak az eredőjét, azaz a sétálóutcák lakásárainak többletét vizsgáljuk. Külföldön árelőnyt mértek Egy átfogó nemzetközi kutatás azt állítja, hogy a gyalogos megközelíthetőség a lakásárakra is pozitív hatással van. Minél inkább gyalogos övezetben helyezkedik el egy ingatlan ahol bevásárlási és kikapcsolódásai lehetőségek is találhatóak annál nagyobb árprémiummal rendelkezik. Az Egyesült Államokbeli Joe Cortright tanulmányában 4 az adott lokáció gyalogosbarát jellemzésére egy pontszámot vezettek be, mely 0 és 100 közötti értéket vett fel. A 0 pontszám jelölte, ahol mindenképpen szükség van autóra, mert a tipikus fogyasztói célpontok (például élelmiszerbolt, kávézó, mozi, park, olt, drogéria, ruhabolt, étterem, bár, iskola, könyvtár, és fitneszterem) 1 mérföldnél távolabb találhatóak, míg maximum pontszámot azok a helyszínek kaptak, melyeknél a fenti lehetőségek 1 mérföldön belül megtalálhatóak, tehát gyalog is elérhetőek. 1 Forrás: Khashayar Kashani Jou: Pedestrian Areas and Sustainable Development Jan Gehl (2010) Cities for People, Island Press ( 4 Joe Cortright, How walkability raises home values in U.S. cities 2009

2 A kutatás során 90 ezer adásvételt vizsgáltak meg 15 különböző lakáspiacon, melyből 13 esetében pozitív korrelációt mutattak a gyalogosövezet pontszámok és a lakás árak. Az egyes piacokon egy pont emelkedés a sétálóbarát faktort illetően dollárral növelte meg az ingatlan értékét, a legnagyobb sétaprémium Chicagóhoz kapcsolható, ahol egy plusz pont 5260 dollárral magasabb lakásárat jelentett a kutatás eredményei alapján. A prémiumok nagyobbak voltak a népszerűbb városi területeken, illetve a tömegközlekedéssel jól ellátott környékeken. Itthoni tapasztalatok Magyarországon a belvárosok feléledése és rehabilitációja az Uniós támogatásoknak köszönhetően jelentős lendületet kapott 2004 után. Az Európai Unió által támogatott projektek és programok egyik kiemelt területe a regionális és városfejlesztés. Magyarországon az önkormányzatok által 2004 és 2012 között megvalósított város rehabilitációs célú - melyek közé tartoznak a köztér- és közpark felújítások, a burkolatcserék, valamint a városközpont-megújítások - EU-projektek összértéke millió forint volt 5 (1. ábra). Ezzel a terület az egyik legjelentősebb programnak számított a közlekedésfejlesztés, a szennyvízkezelés és a környezetvédelem mögött. 1. ábra. Az önkormányzati EU-projektek besorolása (millió Ft, 2004 és 2012 május 30 között) (Forrás: KSH Statisztikai Szemle: Vasvári Tamás: Önkormányzati beruházások finanszírozás az európai uniós támogatások tükrében) Példáinkban klasszikusabb és újabb sétálóutcák áralakulását mutatjuk be. Budapest, V. kerület Váci utca A sorból kihagyhatatlan lenne Budapest legrégebbi bevásárló- és sétáló utcája, a Váci utca, amely Pest belvárosában a Vámház körút és a Vörösmarty tér között fekszik. Az utcában számos étterem, több színház, ajándékboltok, és divatüzletek találhatóak. A lakáshirdetésekben a vevők érdeklődésének felkeltésére a pezsgő Budapest szívében, a patinás Váci utca és a Belváros közkedvelt sétálóutcája egyaránt szerepel

3 Bár nem közvetlenül a Váci utcát érintően, de az elmúlt években jelentős párhuzamos fejlesztések zajlottak le a pesti belvárosban, a Város Szíve Programban. Ennek egyes elemei a Március 15-e tér és környékének rendezését, a Károly körút felújítását, és a Belváros új főutcája beruházást tartalmazták. A Belvárosban növelték a gyalogosok rendelkezésére álló teret, míg az autóforgalmat csökkentették. A lakásárak alakulása a környéken 2. ábra. A Váci utcában illetve a szűkebb és a távolabbi környéken található lakások medián fajlagos árainak alakulása (3 éves mozgóátlag, Forrás: FHB) A Váci utcai lakások árait a közvetlen közelében található utcák illetve a környékbeli os irányítószám lakásaival vetettük össze, melyet a 2. ábrán mutatunk be. A Váci utca ingatlanjai sokáig jelentős árprémiummal rendelkeztek a környékhez képest. Azonban - vélhetően a beinduló fejlesztéseknek köszönhetően - az os irányítószámú területek jelentős dráguláson mentek keresztül, így tól kezdődően a medián fajlagos áraik meghaladják a Váci utca árait. A sétálóutca és az előbb említett terület ingatlanjai között az árkülönbség 2003-ban a csúcsponton 16,5 százalékos volt, a válság kezdetétől azonban már 5-10 százalékkal drágábbak voltak a távolabbi környék lakásai. A sétálóutca árprémiuma a közvetlen környezetében található utcákhoz képest kisebb mértékben csökkent, mint a távolabbi helyszíneké, vélhetően azért, mert ezeket az utcákat a fejlesztések kevésbé érintették ben a Váci utca lakásai 2,2 százalékkal voltak drágábbak a közvetlen környékének ingatlanjainál, de a fajlagos medián árak közel 7 százalékkal alacsonyabb szinten mozogtak a os irányítószámmal rendelkező lakásokénál. Budapest, II. kerület Lövőház utca A Keleti Károly utcát, a Mechwart ligetet és a Lövőház utcát 1 milliárd forintos EU-s támogatásból és 400 millió forintos önrészből újították fel. A beruházás során a Lövőház utcát a Fény és a Káplár utca között sétálóutcává alakították át 2010-ben. Az Integrált Városfejlesztési Stratégia keretében megvalósuló fejlesztés során több étterem, kávézó és kis üzlet nyitott, így teljesen átalakult az utca korábbi parkoló zóna jellege, és mostanra a II. kerület közkedvelt, éttermekkel, cukrászdákkal és kávézókkal teli sétálóutcája lett, ahogy erre a lakáshirdetők is igyekeznek felhívni a vásárlók figyelmét. 3

4 A lakásárak alakulása a környéken 3. ábra. A Lövőház utcában illetve a szűkebb és a távolabbi környéken található lakások medián fajlagos árainak alakulása (3 éves mozgóátlaggal; Forrás: FHB) A Lövőház utca árait a közvetlen környékén található utcák, illetve az 1024-es irányító számú lakások áraival hasonlítottuk össze. A 3. ábrán látható, hogy a Lövőház utcai ingatlanok jelentős árhátrányban voltak az utca sétálóutcává alakítása előtt ben a Lövőház utca 11%-kal volt olcsóbb a közvetlen közelében található utcákhoz képest. A felújítást követően azonban a válság ellenére az árak jelentős növekedésnek indultak a sétálóutcában, 2010 és 2015 között több mint 40 százalékkal drágultak az ingatlanok. A másik két helyszínen ugyanakkor az árak ennél jóval kisebb mértékben emelkedtek. Ennek köszönhetően 2012-ben a Lövőház utca ingatlanjai már drágábbak voltak a környező utcákban és a távolabbi környéken található lakásoknál re a sétálóutca a medián árak alapján számolt árprémiuma a szűkebb környezetével szemben 12,8 százalékos, míg a tágabb környékkel szemben 4,8 százalékos volt. Budapest, IX. kerület: Ráday utca A rendszerváltás utáni egyik első új sétálóutca a Ráday. A 90-es évek elején nagy változások zajlottak a ferencvárosi utcában: forgalomcsillapítást vezettek be, az autók csak egy irányba haladhatnak. A környék egyetemi élete ide is elért, az új sétálóutcában számos kávézó és étterem kapott helyet. Ugyanakkor az utóbbi években az utca a belvárosi egyéb fejlesztési projektek miatt és a VII. kerület felfutásával párhuzamosan sokat vesztett a népszerűségéből. Nem tett jót a karrierjének a 4-es metró építkezése sem, sokáig a feldúlt Kálvin tér felől nehezen lehetett megközelíteni. A viszontagságok ellenére azért még van vonzereje az utcának, amiből az itt található ingatlanok eladói is szeretnének profitálni, a leírásokban az ingatlan elhelyezkedésével kapcsolatban a Belső-Ferencváros legkedveltebb utcája, illetve a hangulatos éttermeiről és kávézóiról ismert jelző egyaránt szerepel. 4

5 A lakásárak alakulása a környéken 4. ábra. A Ráday utcában, a Lónyay utcában és a távolabbi környéken található lakások árainak alakulása (3 éves mozgóátlaggal; Forrás: FHB) A Ráday utca árait a vele párhuzamos Lónyay utca illetve a 1092-es irányítószámú lakások áraival hasonlítottuk össze. Ahogy a 4. ábrán látható a 2000-es évek elejét leszámítva a Ráday utcában található ingatlanok árai a környék árai felett alakulnak. A mellette haladó Lónyay utcai lakásokhoz képest árprémiuma nagyjából hasonló képet mutatott, többnyire százalék között mozgott után azonban a különbség csökkenésnek indult, 2015-ben már csak 5,5 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért a Ráday utcában, mint a Lónyayban. Szeged, Kárász utca A Kárász utca Szeged belvárosának legismertebb sétálóutcája, a Dugonics tértől egészen a Széchenyi térig húzódik, miközben keresztezi a Klauzál teret. A Kárász utcában műemlék épületek, teraszos kávézók, éttermek és üzletek egyaránt találhatók. Az utca teljes felújítása között történt, melynek során az épületek homlokzata és az utca burkolata újult meg ban a Kárász utca Klauzál tér városépítészeti együttesének felújítása Európa Nostra-díjat kapott. A hirdetések alapján úgy tűnik, hogy az eladók is igyekeznek előnyt kovácsolni az utca közelségéből. A mentén fekvő ingatlanokat a belváros szívében jelzővel próbálják hívogatóbbá tenni, de a kicsit távolabbi lakásoknál is szerepel a szövegen, hogy 10 percen belül gyalogosan is elérhető a Kárász utca. 5

6 Lakásárak a környéken 5. ábra. A szegedi Kárász utcában illetve annak közelebbi és távolabbi környékén található lakások árának alakulása (3 éves mozgóátlaggal- szaggatott vonallal jelöltük, ahol a kevés tranzakció miatt becsültük az árak alakulását; Forrás: FHB Index) A sétálóutcává alakított Kárász utca lakásainak árait a közvetlen közelében található utcák, illetve a 6720-as irányítószám lakásainak áraival hasonlítottuk össze. A Kárász utca lakásai sokat profitáltak a 2003-ban befejeződött felújításból (5. ábra). A korábbi években az árak jelentősen alatta maradtak mind a szűkebb, mind pedig az utca tágabb környezetére jellemző áraknak. A felújítás elkészülte után a környékhez képesti nagyobb mértékű drágulásnak köszönhetően az árak folyamatosan közelítettek a sétálóutca közvetlen környezetében megfigyelthez ben a közvetlen környékhez képest 16 százalékkal alacsonyabbak voltak a fajlagos medián árak a Kárász utcában, a távolabbi környékkel összehasonlítva pedig közel 29 százalékos volt a különbség, 2007-től kezdődően aztán a sétálóutcában jelentős áremelkedés kezdődött, míg a környezetében a válság hatására az árak inkább csökkentek re a Kárász utcában a szűkebb és tágabb környezettel összehasonlítva körülbelül 18 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért. A különbség 2015-re tovább nőtt, a Kárász utcában a szűkebb környéknél 20,6, míg a távolabbi környéknél közel 22 százalékkal voltak drágábbak az ingatlanok. A fentiekben részletezett hazai példák mutatják, hogy a sétálóutcákban található lakások korlátozásokból adódó hátrányait még a lakók számára is ellensúlyozza az egyedi városi környezet előnye. Az árelőny mértéke azonban erősen függ a közvetlen környék állapotától, valamint a város más részein megvalósított fejlesztésektől. A Ráday utca és a Váci utca példája azt mutatja, hogy a sétálóutca népszerűségvesztése illetve a hasonló jellegű fejlesztések szaporodása mérsékli az árprémiumot. Ugyanakkor egy utca sétálóvá alakítása az árak gyors növekedését indíthatja el, ahogy a szegedi Kárász utca és a II. kerületben található Lövőház utca példája is mutatja, melyekben a válság ellenére jelentősen drágultak a lakóingatlanok az elmúlt években, míg a környékükön a lakások veszítettek értékükből. 6 Sétálóutca prémium (szűkebb környezet) Sétálóutca prémium (tágabb környezet) Szeged, Kárász utca 21% 22% IX. Ráday utca 6% 5% II. Lövőház utca 13% 5% V. Váci utca 2% -7%

7 3. Táblázat. A sétálóutcák árprémiumai a különböző helyszíneken 2015-ben (Forrás: FHB) 7

8 Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink Az FHB Lakásárindexet negyedéves gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban ezt megelőzően nem volt elérhető ilyen jellegű adat, a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank), az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors), az IMF, a European Mortgage Federation és az Európai Bizottság is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozott már az FHB Indexre. Rendszeresen publikáljuk a friss FHB Termőföldindexet és az FHB Lakásárprognózist. Lakáspiaci előrejelzésünk modellen alapuló módszertana az alábbi három pillérre támaszkodik: I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján azonosítunk összefüggéseket a kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.) II. Az FHB Bankcsoport több mint egy évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, melyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is. III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket az ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a hasonló válságok nemzetközi tapasztalatait is beépítetjük előrejelzésünkbe. Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy az ingatlanérték monitoringjához teljes körű segítséget nyújtsunk. Az ingatlanértékek rendszeres felülvizsgálata az 575/2013/EU rendelet (CRR) szerint az egyik feltétele annak, hogy a hitelintézetek az ingatlanfedezeteket elismert biztosítékként vegyék figyelembe a hitelezési kockázat tőkekövetelményének számításakor. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős hazai pénzintézet is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertanú eljárást. Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás-, telek- és termőföldpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk. Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban. Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlan értékelési Igazgatóság Telefon: +36 (1) Fax: +36 (1) Mobil: +36 (30) molnar.zsolt@fhb.hu Az dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) Mobil: +36 (30) nagy.gyula@fhb.hu az FHB Index kizárólagos kutatási partnere. 8