Összefoglaló a pénztárak ingatlanbefektetéseinek témavizsgálatáról

Átírás

1 Összefoglaló a pénztárak ingatlanbefektetéseinek témavizsgálatáról Budapest, június

2 1. A TÉMAVIZSGÁLAT ALAPINFORMÁCIÓI 1.1 A vizsgálat jellemzői, módszere A Felügyelet 2007 folyamán a pénztárak ingatlanbefektetéseivel kapcsolatban témavizsgálatot tartott. A vizsgálat során a pénztárak rendszeres adatszolgáltatása alapján választottuk ki a január 1-je utáni időszakban ingatlannal rendelkező pénztárakat, amelyektől iratokat, adatokat kértünk be. Ezen kívül 12 pénztárnál egynapos helyszíni vizsgálatok során meghallgattuk a pénztárak képviselőit is. Vizsgáltuk a pénztárak tulajdonában álló ingatlanok adásvételének előkészítését, az ingatlanok értékelését, a döntés-előkészítés folyamatát, az évenkénti ingatlan értékeléseket, számviteli elszámolásokat. Azon nyugdíjpénztárak esetén, amelyek magán- és önkéntes ágazattal is rendelkeznek, és az egyik ágazat rendelkezik ingatlannal, részletesen csak az ingatlannal rendelkező ágazatot vizsgáltuk, a másik ágazat részére csak egy kérdőív került kiküldésre. Szintén kérdőíves megkeresés alapján kértünk információt az ingatlannal nem rendelkező, viszont nagy vagyonnal bíró pénztáraktól. Ezeken kívül felhasználtuk a Felügyeleten korábban (elsősorban évi átfogó és célvizsgálatok során) keletkezett dokumentumokat és a rendszeres adatszolgáltatásokat. 1.2 A vizsgálat célja A vizsgálat célja, hogy a különböző pénztártípusoknál a megvalósult közvetlen ingatlanbefektetések alakulását, az ingatlanbefektetések hozamainak elszámolását áttekintsük, összehasonlítsuk. Vizsgáltuk, hogy az ingatlanbefektetési állomány alakulását a jogszabályi háttér, a különböző ingatlanpiaci lehetőségek köre vagy egyéb okok befolyásolják-e. Az egyes intézményeknél lefolytatott vizsgálatok határozattal le lettek zárva, a jogsértő helyzetek megszüntetésére köteleztük az érintett pénztárakat, amely kötelezések teljesítése folyamatban van. A konkrét egyedi intézkedéseken túl jelen dokumentumban az általános megállapítások összefoglalására került sor. A témavizsgálattal párhuzamosan, a vizsgálat tapasztalatait felhasználva, már annak lezárása előtt jogszabály-változtatási javaslatokat fogalmaztunk meg, amelyek nagy része elfogadásra került és január 1-jével hatályba is lépett. 2 / 18

3 1.3 A pénztári vagyon és az ingatlanvagyon alakulása Az egyes pénztári ágazatok vagyona és azon belül a közvetlen ingatlanbefektetések állománya a következőképpen alakult a vizsgált időszak kiemelt időpontjaiban. A magánnyugdíjpénztárak közül a vizsgált időszakban csupán egy pénztár rendelkezett közvetlen ingatlanbefektetéssel, amelynek piaci értéke 2005 végén eft, 2006 végén eft, án eft volt. Az ágazati vagyonhoz viszonyítva az ingatlanbefektetések aránya elhanyagolható, én 0,01%, én 0,02%, míg án 0,08%. Az adatok alapján ugyanakkor megállapítható, hogy a növekedés intenzív. Magánnyugdíjpénztárak mrd Ft ingatlan vagyon Az önkéntes nyugdíjpénztárak közül a vizsgált időszakban 13 intézmény rendelkezett/rendelkezik valamilyen formában közvetlen ingatlanbefektetéssel, amelyek aránya az összes vagyonon belül elhanyagolható, és lassú növekedést mutat. A 2005 végén ez az arány 0,52%, 2006 végén 0,55%, míg 2007 közepén 0,67%. Önkéntes nyugdíjpénztárak mrd Ft ingatlan vagyon 3 / 18

4 Mindenképpen meg kell említeni ugyanakkor, hogy az önkéntes nyugdíjpénztárak között is három pénztár ingatlanbefektetése teszi ki az ágazati ingatlanvagyon nagy részét. Megoszlás önkéntes nyugdíjpénztáraknál 100% 80% 60% 24,68% 14,18% 20,89% 16,00% 11,65% 13,81% 12,35% 9,02% 10,69% 40% 20% 40,25% 58,54% 67,94% 0% Az egészségpénztárak közül korábban három, a június 30-ai állapot szerint két pénztár rendelkezett közvetlen ingatlanbefektetéssel, közülük egyik a vagyona kb.10%-át, míg a másik 5,7%-át fektette ingatlanba. Az egészségpénztári ágazat vagyonához viszonyítva az egészségpénztári ingatlanbefektetések aránya 2005 végén 0,6%, év végén 1,36%, míg 2007 közepén 1,38%. Az egészségpénztári ingatlanbefektetések ágazati vagyonhoz viszonyított arányát szemlélteti az alábbi diagram. Egészségpénztárak millió Ft ingatlan vagyon Az önsegélyező pénztárak nem rendelkeztek közvetlen ingatlanbefektetéssel. 4 / 18

5 A négy pénztári ágazat együttes vagyonának és közvetlen ingatlanbefektetéseinek alakulását az alábbi táblázat tartalmazza. adatok ezer forintban Dátum Ingatlan Vagyon Arány ,19% ,20% ,27% Az adatok alapján általánosságban elmondható, hogy a pénztári területen rendkívül alacsony az ingatlanbefektetések összvagyonon belüli aránya, a 0,3%-ot sem éri el. A jogszabályi előírások egyébként az önkéntes pénztáraknál 10%-ban, a magánnyugdíjpénztáraknál 5%-ban maximálják a közvetlen ingatlanbefektetések arányát. (A évtől a választható portfoliós rendszert bevezető magánnyugdíjpénztárak esetén a portfolió kockázatosságának mértékével arányban 0%, 10%, illetve 20% a közvetlen ingatlanbefektetések maximuma.) Az egész pénztári területen a legnagyobb ingatlanbefektető, -beruházó és -fejlesztő pénztár án egyedül közel akkora ingatlanállománnyal rendelkezett, mint az összes többi pénztár együttvéve. A jelzett időpontban ez a pénztár valósította meg az ingatlanbefektetések 49,66%-át, amelyek értéke eft volt. A másik jelentősebb ingatlanpiaci szereplő pénztár év végi kb. 88 millió forintos ingatlanállományát 2007.június 30-ra ezer forintra növelte. 2. Ingatlan beruházások előkészítése A témavizsgálat során az egyik vizsgálandó kockázati tényező az ingatlan beruházások előkészítése volt, amire január 1-től tartalmaznak részletesebb előírásokat a pénztári jogszabályok. 2.1 Belső szabályozás Alapvető, minimális feltétele az ilyen típusú befektetéseknek, mint minden más típusú befektetésnek is, hogy a pénztár a tagok számára is hozzáférhető befektetési politikájában megteremtse a lehetőséget rá. Amennyiben az adott pénztár választható portfoliós rendszert is működtet, akkor természetesen abban is szabályozni kell az ingatlanbefektetések kérdését, annak módját, lehetséges mértékét. A közvetlen ingatlanbefektetést végrehajtó pénztárak mindegyike foglalkozik valamilyen formában befektetési politikájában az ingatlanbefektetések lehetőségével, azonban a belső szabályozottság alapossága, részletezettsége rendkívül széles skálán mozog. Néhány pénztár csak a jogszabályokra hivatkozik, máshol a rendkívül részletes szabályozás a beszerzés, értékesítés, működtetés folyamatait is kimerítően szabályozza. Érdekesség, hogy a legjelentősebb ingatlanbefektető pénztár befektetési politikája 2007-ig csak általánosságban tartalmazta a közvetlen ingatlanbefektetések lehetőségét és a 5 / 18

6 referenciaindexe sem tartalmazott semmilyen ingatlanbefektetésekre vonatkozó indexet (pl.:bix). A témavizsgálat tapasztalatai alapján, a pénztárak belső szabályozási kockázatának csökkentése érdekében, a Felügyelet év végi javaslatainak megfelelően, a pénztárak amennyiben ingatlanbefektetéssel rendelkeznek január 1-től kötelesek a befektetési politikájukban az ingatlanokkal kapcsolatos pénztári stratégiát, szándékokat és célokat meghatározni. 2.2 Döntést megalapozó, előkészítő dokumentumok A pénztári ingatlanbeszerzések darabszámát tekintve kb. fele-fele történt a 2003 előtt, illetve után, amely időpont a jogszabályi környezet változása miatt meghatározó. Még a jogszabályi kötelezés hiányában, tehát a már 2003 előtt beszerzett ingatlanok esetében is többnyire volt valamilyen előkészítő munka, ez azonban a belső szabályozáshoz hasonlóan, szintén elég változó terjedelmű és színvonalú volt. Az alábbi esetek fordultak elő: volt, aki nem tudott előkészítő tanulmányt bemutatni, máshol az IT és EB megvitatta a befektetési lehetőséget, az egyik nyugdíjpénztár gazdaságossági kalkulációt készített, hogy milyen összeget érdemes az ingatlanvásárlásra fordítania, de a konkrét ingatlannal kapcsolatban nem volt írásos előkészítő munka, és a másik véglet, amikor részletes előkészítő munka volt, külön bizottságot is létrehoztak. A évi jogszabályváltozásokat követően csak egy pénztár szerzett be úgy ingatlant, hogy írásos előkészítő dokumentum nem állt rendelkezésre, bár a pénztár állítása szerint az egyik IT tag cége készített ilyet, de a vizsgálat során azt nem tudták bemutatni. Egy másik piaci szereplő esetén csak az IT és EB vitatta meg a befektetést, volt ahol a pénztár készített egy előtanulmányt, míg a pénztári szinten nagy ingatlan befektetőnek számító pénztárak beruházásai előtt belső tanulmány és külső szakértők által készített szakvélemény egyaránt készült az ingatlanokról, illetve a megvalósítandó projektekről. Tulajdonképpen a befektetés nagyságának, mértékének függvényében változott az előkészítő munka mélysége, terjedelme is. Mint minden befektetés esetén, az ingatlanoknál is elemi érdeke a befektetőnek, hogy ne egy túlárazott eszközt vásároljon, hanem a piaci viszonyoknak megfelelő áron (esetleg az alatt) jusson az ingatlanhoz. Ennek egyik biztosítéka a beszerzés előtti értékbecslés elvégeztetése, amit a évtől ír elő jogszabály. Az ingatlanértékelő kötelező igénybevétele előtt a pénztári ingatlanbeszerzések mintegy felénél készült értékbecslés. Érdekesség ugyanakkor, hogy a prudensen eljáró, értékbecslést készíttető pénztárak közül végül kettő üzleti megfontolás alapján drágábban is megvette az ingatlant, mint amekkora összeget az ingatlanértékelő reálisnak meghatározott. Az egyik esetben az eltelt idő eddig a pénztárat igazolta, a másikban nem, ugyanis a év végi értékbecslések alapján az egyik esetben az ingatlan értéke nem éri el a beszerzési árat, a másik esetben 54 %-kal meghaladja azt. 6 / 18

7 A január 1-je után beszerzett ingatlanok esetében mindössze egyetlen pénztár nem tudott a beszerzéshez kapcsolódó értékelést bemutatni, a pénztár tájékoztatása szerint az adminisztrációt végző nyilvántartó cég lecserélésekor tűnt el az irat. Egy nyugdíjpénztár ingatlan vásárlása esetén az értékbecslés nem felelt meg a jogszabályban meghatározott célnak, az abban kimutatott piaci érték, mint a maximális vételár nem fogadható el, ugyanis az értékelő a kivitelezés alatt álló ingatlan elkészült, befejezett állapotát értékelte, viszont a pénztár az irodahelyiséget befejezetlen állapotban vásárolta meg. Egy pénztár két ingatlana esetében készíttetett ugyan értékbecslést, azonban azok a dátumozás alapján jogszabálysértően később készültek, mint ahogy a pénztár az adásvételi szerződést megkötötte. (A pénztár a megállapítást vitatja, az ezzel kapcsolatos kötelezést is tartalmazó határozat hatályon kívül helyezését kezdeményezte a Fővárosi Bíróságnál.) Az ingatlanbefektetési döntések előkészítésével kapcsolatban jelentős kockázatot a vizsgálat nem tárt fel, ezért ezen a területen további szektorszintű intézkedés nem vált szükségessé. 2.3 Az igazgatótanács és ellenőrző bizottság szerepe A év előtt beszerzett ingatlanok tekintetében az ellenőrző bizottságok döntően kétféle módon vettek részt az ingatlanbefektetésekben. A pénztárak kb. felénél a döntéshozatalban is aktívan részt vettek, míg a másik felénél csak többnyire utólagos tájékoztatást kaptak az ingatlanokkal kapcsolatban. A évtől a jogszabályi előírások értelmében az ellenőrző bizottságnak a várható költségeket, megtérülést és hasznosításra vonatkozó terveket véleményeznie kell. Nincs ugyanakkor meghatározva a jogszabályban a véleményezés formája, így az a gyakorlatban is eltér az egyes pénztáraknál. A témavizsgálat rámutatott, hogy a két legnagyobb ingatlanbefektető pénztár ellenőrző bizottsága veszi legkomolyabban ezt a feladatot, ezeknél a pénztáraknál részletesen megtárgyalják az előkészítő dokumentumokat, majd ezek után döntenek az adott ingatlan projekt támogatásáról. Megállapítottuk ugyanakkor, hogy a kisebb pénztáraknál továbbra is vagy az IT-vel közösen, kvázi döntéshozóként járt el az EB, vagy csak tájékoztatást kapott az IT-től, így nem töltötte be a neki szánt kontroll szerepet. Az igazgatótanácsi döntés a beruházásról két pénztár esetén egyáltalán nem dokumentált, egy harmadik pénztárnál pedig csak egy általános döntést hoztak az ingatlanbefektetésekről, de konkrét ingatlanokról az IT nem tárgyalt. A legtöbb pénztár esetén egy, vagy akár több konkrét ingatlanról is tárgyal az IT, majd meghatározott kereteket biztosítva, felhatalmaznak valakit (pl.: IT elnök, ügyvezető) az adásvétellel kapcsolatos tárgyalások lefolytatására. A pénztártagok tájékoztatása az ingatlanbefektetésekről a közgyűléseken megtörtént, egy egészségpénztárnál nem egyértelmű a tagok tájékoztatásának formája és terjedelme a közgyűlési jegyzőkönyvek túlzott szűkszavúsága miatt. A tisztségviselők tevékenységével kapcsolatban megítélésünk szerint abban rejlik némi kockázat, hogy a jogszabályok a feladataikat szabályozzák ugyan, azonban az, hogy annak milyen mértékben tesznek eleget, nehezen vizsgálható. Ennek oka, hogy az IT és EB jegyzőkönyvek, EB jelentések általában elég szűkszavúak. Ugyanakkor a tapasztalatok szerint az ingatlanbefektetések mértékének növekedésével a testületek aktivitása, tevékenységük 7 / 18

8 dokumentálása is nő, így a Felügyelet részéről ezen a területen további lépések nem szükségesek. 3. Az adásvétel és értékelés folyamata 3.1 Szerződő felek A témavizsgálat kiterjedt a szerződő felek vizsgálatára is, melynek során azt elemeztük, hogy a pénztár és a másik szerződő fél között van-e valamilyen egyéb kapcsolat, illetve mennyire piacszerű a szerződő felek magatartása. A tapasztalatok alapján az adásvételi tranzakciók túlnyomó részében piaci alapon került kiválasztásra a megvásárolt ingatlan, így semmilyen egyéb kapcsolat nyomára nem bukkantunk a pénztár, pénztári tisztségviselők és az eladó között. Speciális esetnek mondható az az ingatlanszerzés, amikor egy nyilvános árverésen szerzett meg két telket önkormányzattól az egyik pénztár. Egy kisebb nyugdíjpénztár a háttérintézmény 100%-os tulajdonában lévő kft-től vett meg egy lakóingatlant, bérlővel együtt. A 2000 decemberében megvásárolt ingatlan vételára alacsonyabb volt az ingatlanértékelő által meghatározott piaci árnál, akinek kötelező alkalmazását ekkor még nem írta elő jogszabály. Külön említésre méltó egy nyugdíjpénztár két ingatlan vásárlása, amelyek alkalmával az eladó nagyon rövid idővel az adásvételi szerződés megkötése előtt szerzett tulajdonjogot. Érdekkapcsolat ugyanakkor az eladók és a pénztári döntéshozók között a vizsgálat során nem merült fel. Az ingatlanok értékesítésekor két esetben észleltünk nem teljesen piaci körülményeket. Egy nyugdíjpénztár a terület kisajátítása előtti ajánlatot fogadta el, míg egy másik pénztár csoporton belüli ingatlanfejlesztő társaságnak adta el a működési tartalékból vásárolt ingatlanát és egy másik ingatlan esetén bérlőként a csoport javára mondott le elővásárlási jogáról. Tette ezt annak ellenére, hogy az adott ingatlan felújítására, átalakítására több tízmillió forintot költött és azt a szerződésnek megfelelően a tulajdonos nem térítette meg a pénztárnak. Vizsgáltuk a bérbe adás útján hasznosított ingatlanok esetén a bérlő személyét is, egyetlen esetben volt bérlő a pénztár háttérintézménye. Ennek az ügyletnek az volt a furcsasága, hogy a jogszabályi előírásoknak meg nem felelő módon, közösen tulajdonolt ingatlannak a pénztárra eső tulajdoni hányadát bérelte a tulajdonostárs, egyúttal háttérintézmény. (A vizsgálatot lezáró határozatban köteleztük a pénztárat a jogszabálysértő helyzet megszüntetésére.) A szerződő felek kiválasztásában ingatlanbefektetések esetén mindig rejlik némi kockázat, hiszen a pénztári döntéshozók nem saját vagyonukat kockáztatják és az ingatlanpiac közel sincs olyan mértékben leszabályozva, mint az értékpapírpiac. A vizsgálat során azonban nem tapasztaltunk olyan tendenciát, ami azt igazolná, hogy ez a kockázat nem vállalható fel. Ennek ellenére, prudenciális alapon több összeférhetetlenségi szabályt is javasolt a Felügyelet, amelyek a január 1-jétől hatályos jogszabályokba beépültek. Ezek nem az adásvétel, vagy bérleti jogviszony során szerződő felekre, hanem a befektetések létrehozásában, ingatlanok hasznosításában aktívan részt vevő külső partnerekre, elsősorban 8 / 18

9 az ingatlanfejlesztőre, ingatlankezelőre és ingatlanüzemeltetőre vonatkoznak. Ezen kívül a tranzakciók piaci árát meghatározó ingatlanértékelőre vonatkozó összeférhetetlenségi szabályok bővültek. 3.2 Személyi feltételek Az ingatlanba is fektető pénztárak személyi feltételeinek vizsgálatakor szét kell választani a magánnyugdíjpénztárakat és az önkéntes kölcsönös biztosító pénztárakat. Ennek oka, hogy az elmúlt időszakban a két szektor jogi szabályozása ezen a területen másként alakult. A magánnyugdíjpénztárnak a kezdetektől fogva ingatlanszakértőt kell alkalmazni, amennyiben befektetési portfoliója ingatlant is tartalmaz, ezzel szemben az önkéntes pénztárak közül csak a nyugdíjpénztárakra és csak a január 1-je és december 31-e közötti időszakban volt ilyen előírás. A évben az előzetesen elvégzendő költség- és megtérülési vizsgálatot minden pénztártípusnál ingatlanforgalmazói szakvizsgával és két év ilyen területen szerzett szakmai gyakorlattal rendelkező szakembernek kellett elkészítenie, illetve jóváhagynia. Az egyetlen magánnyugdíjpénztár, amely ingatlanokkal foglalkozik, egy külső céget bízott meg az ingatlanbefektetési szakértői feladatok ellátására, aminek a társaság a rendelkezésre álló információk szerint megfelelően eleget tesz. Az önkéntes pénztárak között sincs egyetlen intézmény sem, amelyiknek ingatlanszakértő munkavállalója lenne, vagy a tisztségviselők valamelyike rendelkezne ilyen képesítéssel. Ugyanakkor a nagyobb vagyont ingatlanba fektető pénztárak akár egyszerre több külső ingatlanszakértőt foglalkoztatnak. Különleges szituáció adódott az egyik önkéntes nyugdíjpénztárnál, ahol folyamatosan keresték az ingatlanvásárlás lehetőségét, elsősorban saját irodacélú használatra. Meg is bíztak egy külső szakértő céget a pénztári vagyonkezelésben lévő ingatlan vagyonkezelése irányítására, azonban az ingatlanvásárlás meghiúsulása miatt végül 4 hónappal később felmondták a szerződést. Összességében elmondhatjuk, hogy jellemzően külső szakértő cégeket alkalmaznak a pénztárak, amelyek már az ingatlanok felkutatásánál, kiválasztásánál, a lehetséges hasznosítás, megtérülés kalkulálásánál a pénztár segítségére vannak. Ugyanakkor az ingatlanbefektetések szélesebb körben történő elterjedése egyik legfőbb akadályának a pénztári szervezeten belüli szakértelem hiánya tekinthető, amit alátámaszt a kérdőíves vizsgálatba bevont pénztárak véleménye is. Ennek oka nem a szakértők hiánya, hanem az ingatlanszakértő alkalmazásával járó plusz költség, ami a szakértő munkavállalóként történő alkalmazása esetén nem egyszeri kiadást, hanem folyamatos terhet jelentene a pénztáraknak. Az ingatlanszakértők alkalmazásának pénztári szektoronként történő eltérő alkalmazási követelménye nem indokolt, a szabályozás a vizsgálatot követően egységesítésre került. 3.3 Ingatlanértékelő kiválasztása, értékelési eljárás A évi jogszabály-változások tették kötelezővé a független ingatlanértékelő megbízását minden olyan pénztár számára, amelynek befektetési portfoliója ingatlant is tartalmaz. 9 / 18

10 A témavizsgálat során vizsgáltuk az értékelő kiválasztásának módját, felügyeleti és letétkezelői jóváhagyását, az értékelések gyakoriságát és az alkalmazott módszert egyaránt. A tapasztalatok alapján az értékelő kiválasztásának módszere rendkívül vegyes képet mutatott. A pénztárak egy része többnyire valakinek (ügyvezető, könyvvizsgáló, háttérintézmény) az ajánlása alapján direkt módon, közvetlen megkeresés útján választotta ki az értékelő személyét. Néhány kisebb pénztár több értékelőtől kért ajánlatot a feladat ellátására és ezt követően választott, döntően a legolcsóbb ajánlatot tevő társaságot. Több esetben előfordult viszont a pályáztatás is, annak meghívásos és nyílt válfaja egyaránt. Előfordult olyan eset is, amikor a pénztár a letétkezelője által elismert értékelők közül választott korábban direkt módon, majd meghívásos pályázat útján. Az ingatlanértékelő cég kiválasztása és szerződtetése kapcsán felmerült néhány probléma is, amelyek a következők voltak. Egy nyugdíjpénztár esetén a pénztár könyvvizsgálója egyúttal az ingatlanértékelést végző cég ügyvezetője is volt, ami a Magyar Könyvvizsgálói Kamaráról és a könyvvizsgálói tevékenységről szóló törvény alapján összeférhetetlen. A pénztár felügyeleti intézkedés hatására más ingatlanértékelő cég megbízása mellett döntött. Egyetlen pénztár az ingatlanértékelővel megkötött szerződést a Felügyeletre nem küldte meg és a letétkezelő is csak egy évvel a szerződéskötést követően hagyta azt jóvá. A évben felügyeleti intézkedést követően megbízott, új ingatlanértékelő letétkezelői és felügyeleti jóváhagyása megtörtént. Egy egészségpénztárnak nem volt írásos szerződése az értékelést végző cégekkel, azok a csoporton belüli ingatlanfejlesztő kft. partnerei voltak. Igaz ugyanakkor, hogy a pénztár a működési tartalékból vásárolta az ingatlant, így értékelő alkalmazása számára nem is lett volna kötelező. A kiválasztás során néhány kivételtől eltekintve nem volt szempont, hogy az ingatlanértékelő cég rendelkezik-e szakmai felelősségbiztosítással. Jelentős részük nem rendelkezett vele, vagy a pénztárnál nem volt megállapítható a felelősségbiztosítás megléte. (Az ingatlanalapok részére értékelést végzők számára a felelősségbiztosítás megkötését jogszabály írja elő, ami egyúttal feltétele a Felügyelet jóváhagyásának is.) Az ingatlanok értékelése minden esetben az EVS 2003 szabványon alapult, az abban és egyéb szakmai útmutatókban ismertetett három módszer valamelyikét alkalmazták az értékelők. A piaci összehasonlító módszer esetén az érték azon alapul, hogy hasonló ingatlanokért hasonló összeget fizetnek az ingatlanpiacon, így tulajdonképpen már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek során alkalmazott árat terjesztik ki bizonyos módosításokkal az értékelt ingatlanra. A jövedelem alapú megközelítés azon a (bérleti) bevételen alapul, amelyet az adott ingatlanpiaci szegmensben tevékenykedő, átlagos adottságú befektető hosszabb távon elérhet. Az újraelőállítási költség módszer esetén a becsült érték a földterület piaci értékének és a meglévő fejlesztések újraépítésének, helyettesítési költségének az összege, amelyből levonásra kerül az amortizációs foknak megfelelő értékcsökkenés. A módszer csak korlátozottan alkalmas a piaci érték meghatározására, hiszen a műszaki tartalom felől közelít, nem pedig piaci oldalról. A tapasztalatok szerint az esetek döntő többségében a piaci összehasonlító módszert tekintették mérvadónak az ingatlanok (ahol lehetett külön a telek és építmény) értékének meghatározására. Ez megítélésünk szerint nem mindig volt megfelelő módszer, ugyanis a bérbe adott ingatlanok esetén célravezetőbb lehet a jövedelem alapú megközelítés priorizálása. Ezt támasztja alá a Magyar Ingatlanszövetség Szakmai Bizottságának ajánlása is. 10 / 18

11 Az ajánlás (és a hitelbiztosítéki érték meghatározásáról szóló 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet) értelmében az értékbecslést legalább a piaci összehasonlító és a jövedelem alapú módszerrel el kell végezni, de törekedni kell mindhárom módszer alkalmazására és ezt követően kell az értékbecslő által legmegbízhatóbbnak, adott helyzetben legalkalmasabbnak tartott eljárást kiválasztani, azt megindokolni. Ezzel szemben számos esetben az ingatlanértékelő csak az egyik módszert alkalmazta. (A évtől a pénztári jogszabályok szerint részletesen indokolni kell, amennyiben az értékelő a korábbiaktól eltérő módszert ítél a legmegbízhatóbbnak.) További, a pénztárszférától független problémának tartjuk, hogy a piaci összehasonlító módszer esetén nehezen hozzáférhetőek a piaci adatok, így bizonyos esetekben nehézségekbe ütközhet hasonló ingatlanok bevonása az összehasonlításba. További probléma, hogy az összehasonlításba bevont ingatlanok, azok különbözősége az értékelt ingatlantól nincsen kellőképpen bemutatva. Ráadásul az értékmódosító tényezők figyelembe vétele teljesen szubjektív módon történik. A kérdéskörrel és a követendő eljárással részletesen foglalkozik a PSZÁF Felügyeleti Tanácsának 1/2007. (II.8.) számú ajánlása az ingatlanalap-kezelési tevékenység megfelelő végzéséről. Megjegyezzük ugyanakkor, hogy a hiányos jogszabályi környezetben a pénztári ingatlanok értékbecslésének módszertanára semmilyen kötelező érvényű előírás nincsen, csak a fentebb említett EVS 2003 standard és a különböző szakmai ajánlások betartása kérhető számon. Problémásnak tartjuk azt az egyébként más szektorban is elterjedt gyakorlatot, hogy a legtöbb értékelő díjazása az ingatlan értékéhez van kötve, ami érdekeltté teheti őket az ingatlan túlértékelésében. A legtöbb értékelést készíttető nyugdíjpénztár ugyanakkor havi fix összegért készítteti az értékbecsléseket. A témavizsgálat megállapításai alapján az ingatlanértékelők szerződéses kötelezettségeiknek alapvetően eleget tettek, néhány esetben fordult elő, hogy a minimális bérleti díj nem került meghatározásra. Ennek oka nagyrészt a pontatlan jogi szabályozás volt, melynek alapján nem volt egyértelmű, hogy mikor határozza meg az értékelő a bérleti díjat; minden évben, vagy csak új szerződés kötésekor, illetve nem született átmeneti rendelkezés arra az esetre, ha már január 1. előtt hosszútávra bérbe lett adva az ingatlan. A vizsgálat hatására a január 1-jétől hatályos kormányrendeletekben a kérdéskör pontosítva lett. Ezen kívül az értékelésben rejlő kockázatok további csökkentése érdekében a Tpt-vel is összhangban a pénztári jogszabályokban is meghatározásra kerültek az értékeléskor alkalmazható módszerek, és rögzítésre kerültek az ingatlanértékelő szakvéleményében rögzítendő tények és adatok. Az ingatlanértékelésekhez is kapcsolódó kockázatként felmerült, hogy az ingatlanfejlesztést végző pénztárak év közben milyen értéken állíthatják be könyveikbe az adott ingatlant. A problémát igazából az jelentette, hogy év közben a fejlesztéssel kapcsolatban kifizetések történnek a fedezeti tartalékból, viszont az ingatlan csak az értékelő által, többnyire év végén meghatározott értéken szerepelhet. Felügyeleti javaslatra a vonatkozó kormányrendelet rögzítette, hogy az értékbecslések között a beruházást könyv szerinti értéken kell értékelni. 3.4 A letétkezelő és könyvvizsgáló szerepe A letétkezelést végző szervezetek feladata többek között az ingatlanértékelő szerződésének és az ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződések ellenjegyzése, valamint az ingatlanbefektetésekre vonatkozó jogszabályi előírások, így a limitek betartásának ellenőrzése. 11 / 18

12 Az ingatlanértékelő szerződését amint azt fentebb is említettük, egy nyugdíjpénztár jelentős késéssel jegyeztette ellen a letétkezelővel, egy másik nyugdíjpénztár pedig egyáltalán nem tett eleget ennek a kötelezettségnek, a többi pénztárnál ezzel kapcsolatban nem merült fel probléma. A két legnagyobb ingatlanbefektetőnél előfordult olyan eset, hogy az adásvételi előszerződést nem jegyeztették ellen a letétkezelővel. Mivel az előszerződésben a felek a leglényegesebb kérdésekben megegyeznek és az alapján a végleges szerződést akár a bíróság is létrehozhatja, ezért tulajdonképpen az előszerződésre is vonatkozik a letétkezelői ellenjegyzési kötelezettség. A végleges szerződéseket egyébként ellenjegyezte a letétkezelő. A vizsgálat során egy pénztár egyáltalán nem tudott a letétkezelő által ellenjegyzett adásvételi szerződéseket bemutatni az általa ben vásárolt ingatlanokról. Ez esetben felmerült a pénztár és a letétkezelő felelőssége egyaránt, hiszen a pénztár nem nyújtotta be ellenjegyzésre az iratokat a letétkezelőhöz, a letétkezelő pedig mivel az eszközértékelésben szerepeltette azokat tudott az ingatlanokról, mégsem járt utána a beszerzés körülményeinek. A letétkezelői eszközértékelésben ráadásul nem az ingatlanértékelő által meghatározott értéken szerepelt az eszköz. Egy nyugdíjpénztár letétkezelője az ingatlan megvásárlására irányuló szerződést nem jegyezte ellen, mivel kétséges volt számára az ingatlan-résztulajdon szerzésére irányuló ügylet jogszerűsége. Ugyanakkor a bank jogszabályi kötelezettsége ellenére nem jelentette az esetet a Felügyeletre, csak közel egy évvel a szerződéskötést követően kért állásfoglalást az ügyben a Felügyelettől. Az a pénztár, amely a kisajátítás előtti ajánlatot fogadta el, úgy értékelte, hogy a szerződést nem kell a letétkezelőhöz benyújtania. Az egyik bank, mint letétkezelő több esetben az értékbecslés hiányában jegyezte ellen a szerződéseket. Az ingatlan értékelése később elkészült ugyan, azonban a letétkezelői ellenjegyzés időpontjában még nem volt megállapítható, hogy a jogszabályi előírásoknak megfelel-e az adásvételi szerződésben szereplő ár. Amennyiben ugyanis a pénztár ingatlant vásárol, akkor az ingatlanértékelőnek meg kell határoznia a kifizethető legmagasabb összeget, míg eladás esetén az elfogadható legalacsonyabb összeget. Ugyanakkor azt is megállapítottuk, hogy az érintett pénztár több ingatlan esetében már az értékbecslés elkészülte előtt megkötötte az adásvételi szerződést. A vizsgálat során azt tapasztaltuk, hogy az ingatlanbefektetések pénztári portfolión belüli aránya csupán egy pénztárnál és csak időlegesen haladta meg a jogszabályi limitet és azt a letétkezelő be is jelentette a Felügyeletre. A pénztár könyvvizsgálója az óvatosság számviteli elvének érvényesítése érdekében külön indoklással alacsonyabb érték megállapítása céljából eltérhet az ingatlanértékelő által az üzleti év fordulónapjára meghatározott értéktől. A tapasztalatok szerint csak egy pénztárnál élt ezzel a lehetőséggel a könyvvizsgáló. Amint azt a pénztárnál már korábbi vizsgálataink és adatszolgáltatás alapján is megállapítottuk, a könyvvizsgáló még a években nem fogadta el az ingatlanértékelő által meghatározott értékeket, hanem azoknál alacsonyabban, a nettó beszerzési értéken szerepeltette az ingatlanokat a pénztár könyveiben. Ennek oka, hogy az egyik ingatlan területi adatait nem tartotta tisztázottnak és nem tartotta alátámasztottnak a kétszeres forgalmi érték 12 / 18

13 növekedést. A későbbiekben a tényadatok a könyvvizsgáló óvatosságának indokoltságát alátámasztották. A könyvvizsgáló szerepének elemzésekor további pozitív példaként meg lehet említeni azt az esetet, amikor a könyvvizsgáló az egyik befektetésnél írásban felhívta a pénztár figyelmét a limitek betartására. Az más kérdés, hogy ennek hatására döntött a pénztár úgy, hogy ha egyedül nem tudja megvenni az ingatlant, akkor a háttérintézménnyel közösen, 50-50% tulajdoni arányban veszik meg, amire a jogszabályi előírások egyébként nem adtak lehetőséget. Az egyik könyvvizsgáló egy pénztár évi éves beszámolója felülvizsgálatakor kifogásolta, hogy az év folyamán értékesített ingatlan eladásáról a pénztár számlát nem állított ki, illetve nem számítottak fel általános forgalmi adót. A tapasztalatok alapján egyébként nem teljesen egyértelmű, hogy az egyébként tárgyi adómentes pénztáraknak ingatlanbefektetéseikkel kapcsolatban milyen adó- és illetékkötelezettségeik vannak. Az illetéket szinte minden pénztár megfizette, ezzel szemben olyan eset is előfordult, hogy a pénztár arra hivatkozva, hogy társadalmi szervezet mentesült az illetékfizetési kötelezettség alól. Ez amint a kérdőíves felmérésből is kiderül szintén kulcskérdése lehet a közvetlen ingatlanbefektetések szélesebb körben történő elterjedésének. Negatív példaként említhető viszont, amikor a könyvvizsgáló nem emelt kifogást az ellen, hogy a pénztár az ingatlanát az értékelő által meghatározott értéknél saját döntése alapján óvatosságból, de jogszabályellenesen alacsonyabban szerepeltette könyveiben. Egy-két kiragadott esettől eltekintve összességében elmondhatjuk, hogy a letétkezelők és könyvvizsgálók megfelelően ellátják kontroll feladatukat, tevékenységük az ingatlanbefektetések területén nem jelent többletkockázatot. 3.5 Az ingatlanok tehermentessége, vagyonbiztosítás A megvizsgált ingatlanbeszerzések során több esetben tapasztaltuk, hogy az adásvételi ügylet megkötésekor az ingatlanon még volt valamilyen teher. A pénztári jogszabályok a vizsgált időszakban csak tehermentes ingatlanok beszerzését engedélyezték, így a tehermentesítés folyamata is a vizsgálat tárgyát képezte. A beszerzés előtt nem tehermentes ingatlanok legtöbbjét valamilyen zálogjog (jelzálogjog, vagy keretbiztosítéki zálogjog) terhelte. A tehermentesítés egyik a pénztár számára legtisztább, legbiztosabb módszere volt, hogy az eladó a vételár kifizetése előtt tehermentesíti az ingatlant. Másik esetben a kialkudott vételárból levonták a zálogjogosult követelését, vagy a foglalót a zálogjogosult kapta, aki az összegért cserébe hozzájárult a törléshez. Harmadik megoldási lehetőségként a zálogjogosult törlési engedélyének beszerzéséig a vételár ügyvédi letétbe helyezését alkalmazták. A tehermentesítés egyik esetben sem okozott gondot, annak menetét az adásvételi szerződések tartalmazták. Néhány esetben előfordult használati, vagy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása. Ezekben az esetekben szintén a szerződésben rendezték a tehermentesítés kérdését. Egyik esetben a használati jog jogosultja lemondott a jogáról, a másik esetben az adásvételi szerződést a pénztár két eladóval, állageladóval és haszonélvezeti eladóval kötötte meg és mindkét félnek fizetett bizonyos összegű ellenértéket. 13 / 18

14 Két pénztár szolgalmi joggal terhelt ingatlant is vásárolt, amely terheket az adásvétel során rendezni nem lehetett. Egyik esetben bányaszolgalmi joggal terhelt ingatlant vásároltak, a másik pénztár pedig bányaszolgalmi joggal, vízelvezetési joggal, vezeték joggal, útszolgalmi és csatorna átvezetési joggal terhelt ingatlant egyaránt vásárolt. Ezen kívül olyan ingatlant is vettek, amelyre lejtszintbe-hozatali és beépítési kötelezettség volt előírva. A jogi szabályozás specialitása ezekben az esetekben az volt, hogy az ilyen szolgalmi joggal terhelt ingatlanok vásárlása nem felelt meg a hatályos jogszabályi előírásoknak, viszont a már a pénztár tulajdonában lévő ingatlanon lehetett szolgalmi jogot alapítani. A vizsgálat során nem merült fel olyan tény, hogy az ingatlanokra bejegyzett telki szolgalom a gyakorlatban bármilyen hátrányt, vagy jelentős kockázatot okozott volna a pénztáraknak. A témavizsgálat hatására tett jogszabály-módosítási javaslataink eredményeként a évtől telki szolgalommal terhelt ingatlant is vásárolhatnak a pénztárak, természetesen az ingatlanértékelőnek ennek megfelelően kell beárazni az adott ingatlant. A vizsgálat időpontjában az összes pénztár tulajdonjoga be volt jegyezve az ingatlannyilvántartásba. A jogszabályi előírások alapján a pénztárak kötelesek teljes körű vagyonbiztosítást kötni a biztosítható ingatlanokra, aminek eleget is tettek legkésőbb a vizsgálat hatására megkötötték a biztosítást. 3.6 A befektetések finanszírozásának forrása, limitek betartása A gyakorlatban a pénztárak alapvetően három módszerrel, különböző céllal finanszírozzák ingatlanbefektetéseiket. A két tiszta eset, amikor a működési tartalékból működési céllal, saját használatra veszik az ingatlant, illetve ha fedezeti tartalékból befektetési céllal vásárolnak, fejlesztenek. Előbbi eset a témavizsgálatunk kapcsán kevésbé releváns, hiszen alapvetően a befektetések alakulását vizsgáltuk. Tisztán működési céllal, a működési tartalék eszközeiből egy pénztár vásárolt ingatlant. Egy nyugdíjpénztár a három tartalékból (fedezeti, működési és likviditási) együtt vásárolta a saját irodaként használt ingatlanát, majd mivel ez jogszabályellenes volt felügyeleti intézkedésre a működési tartalékból visszapótolta a másik két tartalékba a felhasznált összeget, így végül teljes egészében a működési tartalékból finanszírozta a vásárlást. Olyan eset is előfordult, hogy egy pénztár közvetve vett ingatlant a működési tartalékból, ugyanis az általa a működési tartalék eszközeiből alapított a pénztár adminisztrációját végző nyilvántartó cég vásárolt egy ingatlant. A fedezeti tartalék eszközeiből nyolc intézmény fektetett ingatlanba egyértelmű befektetési céllal. A június 30-i adatok alapján az összes pénztári ingatlan értékének kb. 90 %-át ezeknek a pénztáraknak az ingatlanai teszik ki. A problémásabb finanszírozási mód, ha fedezeti tartalékból, de saját használatra vásárol ingatlant egy intézmény. Az ingatlanok értéke alapján az összes pénztári ingatlan 8-9 %-a lett ilyen módon négy különböző pénztár által finanszírozva. Ebben a helyzetben a problémát az okozta, hogy a pénztártagok pénzéből vett ingatlan után realizálható hozam (pl. bérleti díjbevétel) nem termelődik. Természetesen az esetleges értékesítéskor akár jelentős hozamot is lehet realizálni, azonban olyan eset még nem fordult elő, hogy egy pénztár az általa irodaként használt ingatlant eladta volna. Több pénztárnál felmerült, hogy saját irodahasználatból eredő működési költség megtakarítás összegéből egy részt a fedezeti tartalékba átcsoportosítanak, azonban ez adóköteles 14 / 18

15 jövedelmet eredményezett volna a tagok számára. Másik megoldás lehet a tagdíjak tartalékok közötti megoszlási arányainak megváltoztatása a fedezeti tartalék javára a működési tartalékkal szemben, azonban ekkor a haszonból nem teljesen ugyanaz a tagsági kör részesül, akinek a felhalmozásából az ingatlant vásárolták. A vizsgálatok alapján tehát ténylegesen fennáll annak a kockázata, hogy a pénztártagok vagyonából történt befektetés után a pénztártagok nem kapnak megfelelő szintű hozamot. A évi jogszabályváltozásoknak köszönhetően a probléma megoldódni látszik, ugyanis a felügyeleti javaslatnak megfelelően a fedezeti tartalékból vásárolt, a pénztár elhelyezésére szolgáló ingatlan hasznosítási díjaként legalább az ingatlanértékelő által meghatározott legkisebb bérleti díj összegével megegyező, a működési tartalékból átvezetett összeget hozamnak kell tekinteni, ami adómentes. A jogszabályok a vizsgált időszakban 10%-ban határozták meg az ingatlanba befektető befektetési alapok jegyeinek és a közvetlen ingatlanbefektetéseknek a maximális együttes arányát. A magánnyugdíjpénztárakra vonatkozott egy kiegészítő szabály is, amely értelmében a közvetlen ingatlanbefektetések aránya nem haladhatja meg az 5%-ot. A magánnyugdíjpénztáraknál a évtől bevezethető választható portfoliós rendszerben a limitek némileg módosulnak. A klasszikus portfolióban nem lehet sem közvetlen, sem közvetett ingatlanbefektetés, a kiegyensúlyozott portfolióban együttes arányuk 10%, míg a növekedésiben 20% lehet és nincs külön előírás a közvetlen ingatlanbefektetés maximális mértékére. A gyakorlatban limitsértés egyetlen pénztárnál és csak rövid, átmeneti időre fordult elő. Az érintett pénztár ingatlanjainak értéke a év folyamán néhány alkalommal (jelentős összegű szolgáltatás kifizetéseket követően) 10% fölé kúszott. Ezen kívül négy pénztárnak a vagyona 5-8 %-a van ingatlanba fektetve, míg a többieknél 2 % alatti szinten van az ingatlanok aránya, így a limitsértések kockázata elhanyagolható. 4. Az ingatlanhasznosítás folyamata 4.1 Hasznosítás módja, elszámolások A hasznosítás módja az előzőek alapján természetesen csak a fedezeti tartalékból finanszírozott, tisztán befektetési célú ingatlanok esetén kérdéses. A nyolc pénztárnál az ingatlan típusától is függően különböző hasznosítási módokat alkalmaznak, de legjellemzőbb az iroda és lakóingatlanok bérbeadás útján történő hasznosítása. A bérbeadások során forint alapú és az irodapiacra inkább jellemző deviza alapú bérleti konstrukciók egyaránt előfordulnak. Két pénztár is úgy szerzett ingatlant, hogy egy másik, ingatlannal rendelkező pénztárral egyesült. Ezekben az esetben a pénztárak tájékoztatása szerint rövid időn belül értékesíteni kívánják az ingatlanokat, mert saját megítélésük szerint nem rendelkeznek megfelelő szakértelemmel az ingatlanbefektetések, az ingatlanok hasznosítása terén, másrészt megítélésük szerint jelenleg nem lehet akkora többlethozamot elérni az ingatlanbefektetéseken, ami megéri azt a többletmunkát, amit az ilyen jellegű befektetések megkívánnak. 15 / 18

16 A telkek egy részét spekulációs céllal vásárolták és csak tartják a pénztárak a kedvező értékesítési lehetőségre várva, illetve két pénztár jelentősebb fejlesztéseket tervez és végez az általuk megvásárolt telkeken. Az egyik tervezett beruházás egy idősek otthona lett volna, azonban a pénztár által a tervezéskor figyelembe vett állami támogatás a jogszabályi környezet kedvezőtlen változása miatt jelentősen lecsökkent, így a beruházást jelenleg szüneteltetik. A pénztár ezután nagy területű telkeket vásárolt, elsősorban későbbi értékesítési céllal. A másik pénztár ingatlanportfoliójában telkek mellett üdülő, társasház, lakás, parkolóház, üzemcsarnok és hulladékkonvertáló egyaránt található. A pénztár többféle ingatlan fejlesztésébe is belekezdett az elmúlt években, de teljes egészében még egyik projekt sem fejeződött be, a társasházak esetén még nem értékesítettek minden albetétet, így a fejlesztések eredményessége még nem mérhető. Azon pénztárak közül, amelyek a vizsgált időszakban értékesítettek ingatlant, az egyik nyugdíjpénztár az egyik ingatlanán (a bérleti díjakat nem számolva) hat év alatt kb. 104 millió forint, a másikon mintegy 7 millió forint veszteséget realizált. A két ingatlan bérbeadásával, fenntartásával évente néhány százezer forintos nyereséget, illetve kb. évi 1 millió forintos veszteséget realizált a pénztár. Szintén a évben, szintén kb. hat év után adott el egy telket egy másik nyugdíjpénztár, amely ezzel a befektetéssel ennyi idő alatt több mint megduplázta a befektetett pénzét, összesen kb. 134% hozamot ért el. A kényszerből kisajátítás előtti ajánlat elfogadásával eladott ingatlanon jelentős, több mint 60 %-os hozamot ért el az értékesítés évében az érintett pénztár. Tekintve, hogy a két ingatlanfejlesztő pénztár a pénztári ingatlanvagyon több mint 2/3 részét birtokolja, az ő beruházásaiknak, fejlesztéseiknek az eredményessége az egész pénztári területre nagy hatással lehet a közvetlen ingatlanfejlesztések megítélése tekintetében. Az ingatlanfejlesztés és -hasznosítás piaci kockázatára a Felügyeletnek, illetve a szabályozási környezetnek nem lehet ráhatása. Az ingatlanbefektetésekkel összefüggő egyéb kockázatok csökkentése érdekében az ingatlanfejlesztésben és -hasznosításban közreműködő cégekkel kapcsolatban prudenciális összeférhetetlenségi szabályok kerültek megfogalmazásra, amely javaslatok a évtől beépültek a pénztári jogszabályokba. 4.2 Közvetett ingatlanbefektetések A vizsgálat keretében kitértünk annak elemzésére is, hogy a pénztárak mennyire élnek a közvetett ingatlanbefektetések lehetőségével. A pénztárak közvetett ingatlanbefektetéseinek növekedése a pénztárak vagyonán belül bár az ingatlanalapok a vizsgált időszakban több mint ötszörösükre növekedtek nem érte el a háromszoros értéket sem, így az értéke csak 0,5-0,6 %-a a pénztári vagyonnak. A képet tovább árnyalja, ha számításba vesszük, hogy az ingatlanalapok portfólióján belül a tényleges ingatlanbefektetések egyszer sem érték el a 60 %-os mértéket. (Meg kell jegyezni, hogy a számítások során azoknál az alapoknál, ahol hitel felvételével finanszírozták az ingatlanok vásárlását, ott adatok hiánya miatt 100 %-os feltöltöttséggel számoltunk.) 16 / 18

17 Pénztárak vagyona (e Ft) Pénztári portfolióban lévő ingatlan befektetési jegyek nettó eszközértéke (eft) aránya a pénztári vagyonhoz (%) Az alapokban lévő ingatlanok értéke (eft) A befektetési alapokban lévő ingatlanok aránya a befektetési alapokon belül (%) a pénztári vagyonon belül (%) , ,47 0, , ,54 0, , ,05 0, , ,55 0,3280 Megítélésünk szerint az ingatlanbefektetési alapok befektetési jegyének vásárlása inkább értékpapír vásárlásnak tekinthető, mivel kockázati szintje nem egy-egy ingatlanhoz köthető, hanem a befektetési alap által már porlasztott kockázatot futják, az ingatlanbefektetésekkel járó kockázat kezelésére egyébként sincs a pénztáraknak semmi ráhatásuk. Ezt a nézetet erősíti az ingatlanok ingatlanalapokon belüli tényleges aránya is. 5. Tapasztalatok, felmerülő kérdések A fentebb leírtak és a kérdőíves felmérés alapján egyértelműen megállapítható, hogy a pénztárak nagy részét nem foglalkoztatja a közvetlen ingatlanbefektetés lehetősége. A jelenleg ingatlannal nem rendelkező pénztárak közül csupán egy jelezte azt, hogy a jövőben elképzelhetőnek tartja a közvetlen ingatlanbefektetést is, de még a közvetett ingatlanbefektetés lehetőségével sem kíván minden pénztár élni. Ennek oka legtöbb esetben a szakértelem hiánya, illetve az, hogy egy hatékony ingatlanportfolióhoz megfelelő nagyságú vagyon is szükséges, több pénztár problémaként említette a befektetés likvidálhatóságának korlátait. Szintén az ingatlanbefektetések ellen hatnak a nem tisztázott illeték- és adóügyi kérdések, illetve a tehermentességre vonatkozó azóta megszüntetett túlzott előírások. A már ingatlannal rendelkező pénztárak közül a jelenleg is nagy befektetőnek számító pénztárak mellett csak egy nagyságrendekkel kisebb vagyonú nyugdíjpénztár jelezte ingatlanfejlesztési szándékát. Ezen pénztárak a projektcég alapításának lehetőségét és az akár projektcégen keresztül történő hitelfelvétel lehetőségét is üdvözölnék. Az ingatlanok üzemeltetésével, hasznosításával a megkérdezett intézmények egy része külső céget bízna meg (esetleg hozna létre), de akár maguk is működtetnék. Az ingatlanbefektetések időhorizontja illeszkedik a magánnyugdíjpénztári befektetések hosszú időtávjához, az ingatlanokra vonatkozó befektetési limiteket a piaci szereplők megfelelőnek tartják, ami összhangban van ingatlanbefektetési hajlandóságukkal is. A vizsgálat hatására további felvetések fogalmazódtak meg: Tovább kell gondolni, hogy milyen költségtényezők, és hogyan befolyásolják az ingatlan, mint befektetési alternatíva melletti döntést a pénztáraknál. Az ingatlanok átruházása, forgalmazása esetén van-e lehetőség az illetékek mérséklésére, elhagyására. Egyáltalán, az eltérő piaci gyakorlatból melyik a megfelelő, milyen adóés illeték kötelezettségei vannak a pénztáraknak ingatlanbefektetések esetén. Megfontolandónak tartjuk, hogy az ingatlanok vásárlását, fejlesztését megelőző előkészítő tanulmány kötelező tartalmi elemévé legyen a finanszírozási kérdések kidolgoztatása is. 17 / 18

18 A közvetett ingatlanbefektetésekre vonatkozó megállapításaink alapján megfontolandónak tartjuk, hogy a befektetésekre vonatkozó korlátok számításakor az ingatlanalapok esetében csak az alapban lévő ingatlanhányadot tekintsük ingatlanbefektetésnek. A jelenlegi jogszabályok azon kívül, hogy megengedik az EGT tagállamok területén az ingatlanbefektetéseket nem tartalmaznak speciális előírásokat a külföldi ingatlanbefektetések kezelésére vonatkozóan, ami kockázatot rejt magában. 18 / 18