Igazgatósági beszámoló a Lakásszövetkezet évi működéséről.

Átírás

1 VÁRALJA VIZIVÁROS LAKÁSSZÖVETKEZET Igazgatósági beszámoló a Lakásszövetkezet évi működéséről. Az Igazgatóság, az Alapszabályban meghatározott beszámolási kötelezettségének ezúton kíván eleget tenni. Összességében az elmúlt esztendő a szövetkezet életében különösebb eseményekkel nem járt, a vezetőség, a munkatársak, eleget téve kötelezettségeiknek végezték munkájukat. Tájékoztató a lakóházak részközgyűléseiről. Ismeretes, hogy ezeken a fórumokon döntenek a lakóházak az előző év gazdálkodási eredményeiről és határozzák meg a tárgyévre vonatkozó bevételi, költséggazdálkodási és felújítási terveket. Az Igazgatóság a szokásoknak megfelelően összeállított tervezet szerint bonyolította le ezeket részközgyűléseket. Minden esetben biztosította a személyre szóló meghívást, a hozzá kapcsolódó adatszolgáltatást. A tulajdonosok részéről a megjelenés a korábbi évekéhez volt hasonló, megfigyelhető, hogy évről évre a házak többségéből egy bizonyos réteg jelenik meg, akik a legtöbb esetben kellő aktivitással vesznek részt a közgyűlések munkájában, konstruktívan hozzájárulnak a határozatok meghozatalához. A legtöbb esetben azonban a félhatos kezdés a jellemző. A mostani részközgyűlések adatszolgáltatásában ismételten változás történt. [A könyvelő váltásról majd a későbbiekben. ] A könyvelő iroda készítette a különböző anyagokat, a szövetkezet feladásai alapján. A korábbi évhez képest lényegesen jobban előkészíttet kimutatásokhoz, táblázatokhoz jutottak a tulajdonosok, különösen a pénzügyi elszámolások összeállítása volt áttekinthetőbb. Egy két helyet leszámítva, ahol főleg visszamenőleges jellegű értelmezési problémák merültek fel, különösebb gondok nem voltak a kimutatásoknál. A szövetkezet ezenkívül un. önrevíziós módon elkészítette a tulajdonosok közös költség elszámolását, től kezdődően, kiszűrve az un. Open lak program torzulásait. Ez azt jelenti, hogy a nyító állapot a továbbiakban fix pontként jelentkezik a személyek közös költség meghatározásánál. A részközgyűléseken a jelenlévők, a kívánt mértékű módosítások figyelembevételével, mindenütt elfogadták a év elszámolásait és meghatározták a évi terveket. Kivétel a Logodi 44. lakóház, ahol a késői adatszolgáltatás miatt, egy újabb részközgyűlés megtartására volt szükség. A részközgyűléseken az Igazgatóság beszámolt a rezsicsökkentésről, külön táblázatban kimutatva a részletes eredményeket, amelyeket a jelenlévők tudomásul vettek.

2 2 A részközgyűlések sikeres lebonyolítása biztosíthatja a lakóházak évi biztonságos működését, amelyet követ a tulajdonosok számára elkészítésre kerülő személyi elszámoló lap. Az eredményes működés alapja természetesen a közös költségek rendszeres fizetése, amelyeknél remélhetőleg tovább javul a fizetési készség. Ennek érdekében az Igazgatóság a már megkezdett rendszeres behajtó munkát kívánja folytatni. Ingatlankezelési tevékenység. Az Igazgatóság, részben a részközgyűlések elhangzottak, valamint tapasztalatai alapján, a már korábban kialakított rendszert alapul véve, a szövetkezet ez irányú munkáját elfogadhatónak tartja. A már korábban is bemutatott gondnoki teendő révén, gyorsabb a reagálás, az esetlegesen jelentkező hibák kijavítására illetve rendszeres a figyelem a megelőzésre. Ezenkívül költség hatékonyabb is, ha csak a kiszállási díjakat vesszük alapul. Ez nem jelenti azt, hogy esetként, helyenként nem jelentkeznek megoldódatlan problémák, pl. késések, vitatható számla, stb., amik sajnálatos módon egy ilyen 16 házas ingatlan kezelésnél előfordulnak. Az ingatlankezelés további javítása érdekében a szövetkezet vezetőinek, beleértve az FB. tagokat is, gyakrabban kell ellenőrizniük a lakóházak állapotát, az elvégzett munkákat. Felújítások. A évben elvégzett felújításokat a már megküldött melléklet szemlélteti. Az elvégzett munkálatokra, a korábbi felújításokkal szemben, a lényegesen szakszerűbb előkészítés és a kivitelezés alaposabb előkészítése és műszaki ellenőrzése volt a jellemző. Ezáltal biztosítható a tartósabb minőség és hatékonyabb megtérülés, főként a Varsányi lakóház tetőfelújítására, a Csapláros házak tetőterasz szigetelésére gondolunk.. E helyen kell foglalkozni a részközgyűléseken, az Igazgatóság által külön programként szerepeltette azon a jogszabályi változtatásokkal, amelyek a lakóházak működését különösen érintik. Így elsősorban a gáz vezetékek, a kémények és a liftek aktuális felújítása. Ezekre részben az ott lakók saját érdekében, részben az ellenőrzések során felmerülő hiányosságokat követhető rendkívül súlyos büntetések kiszabása miatt célszerű visszatérni. Itt házanként más és más a helyzet, amelyet az illető részközgyűlésen mindenütt megtárgyaltak a részt vevők és határoztak a szükségesekről. Ebben a fejezetben kell szólni a felújítások finanszírozási lehetőségeiről. A korábbi lehetőségekkel szemben szinte bizonyos a fejlesztéseket szolgáló pályázati rendszer átalakulása, amit főként az energiahatékonysági elvárásokhoz kötnek, illetve jelentős önerő garantálása kell [ pl. Otthon melege pályázat ]. Ha megnézzük házaink ilyen irányú helyzetét, akkor a legtöbb helyen komoly mértékű felújítási hányad emelése szükséges, ami már nem jelenthet nagyobb

3 3 gondot, mivel a közös költségeknél a fenntartási részt tekintve nincs növekedés és a szövetkezeti hozzájárulás is, immár ötödik éve nem emelkedik. Ehhez kapcsolható a lakástakarék szerződések kérdése is,amelyről külön is kell szólnunk. A jelenlegi alacsony banki hozam környezetben különös jelentősége van ennek a pénzgyűjtési formának, amihez jön, mint közismert, a 30%-os állami támogatás. Mindezen túl, meghatározott időn túl, az érintett lakóház hitelfelvételi lehetőséghez is juthat, amire más banki lehetőség egyáltalán nincs. Az utóbbi időben a pénzügyi intézetek a lakóházak pénzügyi gondjainak enyhítésére elfogadják az egyéni [ tulajdonosi ] szerződés kötést is. Ez azt jelenti, hogy az egyén köti a szerződést, a lakóház törleszt és így hozzákerül a megtakarítás összege és ezen belül a 30% - os állami támogatást is realizálja. Gazdálkodás. A szövetkezet gazdálkodását a tárgyévben továbbra is a stabilitás jellemzi. Mind a lakóházak, mind a központi fizetési kötelezettségeknek alapvetően és időben eleget tett. Késedelmes fizetések a szállítói számláknál [ elsősorban szolgáltatói ] elvétve fordulnak elő. Ez annak a következménye is, hogy tovább javult a fizetési fegyelem a közös költségeknél. A korábbi nagy tartozók száma az intenzív behajtások következtében minimálisra esett, az eseti tartózók jelentős része, ha késve, is de fizet. A javulást mutatja az is, hogy a korábbi évekhez képest lényegesen csökkent az elszámolt késedelmi kamat összege. Pl évben az összes késedelmi kamatból a központot megillető rész 406 ezer Ft, a múlt évben már csak 148 ezer Ft, vagyis az alap összegek is csökkentek. Röviden szólni kell a Logodi 44. lakóház elszámolási helyzetéről, amiben sajnos lényeges javulás nincs. Továbbra is nehezíti a helyzetet, hogy a tavalyi beszámolóban már ismertetett per elhúzódása miatt, az építési tartozások elszámolása függőben van. Hiába nyerte meg a szövetkezet a pert első fokon, az újabb fellebbezés várható elhúzódása illetve annak kimenetele bizonytalan. A közös költségek intenzívebb beszedésére is kihatással van a per, valamint az állandó, visszamenőleges hivatkozású kifogások miatt is. Így a szövetkezet nem tudja érvényesíteni már több éve a szövetkezeti hozzájárulások beszedést, valamint bírói végrehajtás miatt újabb tartozás is keletkezett a Logodi lakóház terhére [ 3.7 Mó Ft ]. A szövetkezeti központ költségvetését a külön táblázat mutatja. Ennek alapján megállapítható, hogy az Igazgatóság a tervben meghatározott gazdálkodást folytatta és az elmúlt évhez képest 1.2 Mó Ft tal csökkentek a központi költségek. Vagyis az Igazgatóság minden téren az ésszerű gazdálkodási elveket kívánja követni. Jellemző erre, hogy a szövetkezeti központban munkálkodó 4 fő részmunkaidős, a munkabérek, tiszteletdíjak évek óta változatlanok. Ugyanakkor az Igazgatóság lényegesen többet költ a gépesítésre és az ahhoz kapcsolódó karbantartásokra.

4 4 Amint a beszámoló egyéb részeiből is kitűnik, a szövetkezet változatlanul un. kiszervezési formában oldja meg a gondnoksági teendőket, a jogi ügyek intézését, és amelyekhez most a könyvelés is csatlakozott. Jogi ügyek. Az elmúlt évben e téren lényeges változások nem voltak. A szövetkezet ez irányú tevékenységét dr. Gabnay Edit ügyvéd látja el, aki intenzíven részt vesz a szövetkezet munkájában, segítve az Igazgatóságot, a lakóházak egyes ügyeinek az intézését, különös figyelemmel a behajtásokra. Tevékenységével az Igazgatóság teljes mértékben elégedett. A szövetkezetnél jelenleg, a már említett per folyik és több fizetési meghagyás indult el. Könyvelés helyzete. Az elmúlt év júniusában, a korábban már közöltek alapján a szövetkezet könyvelését végző Accuretta kft. [ Tamásné Dorogi Mária ] felmondta a megbízását. A szerződés alapján az évzárással kapcsolatos teendőket elkészítette: lakóházak elszámolása, egyéni kiértesítések, mérleg és eredmény kimutatás. Elmaradt viszont a Logodi 44. lakóház elszámolásának befejezése. Végül munkaköri átadási kötelezettségének, írásos formában eleget tett. Az Igazgatóság, annak érdekében, hogy e jelentős munkánál ne legyen kitéve, a személyeknél előforduló, előre nem látható események miatti váratlan munka kieséseknek, könyvelő irodát keresett meg a munka folytatására. Így került kapcsolatba az Adiuto Fortis SCT kft. könyvelő irodával, amellyel végül is megállapodott a szövetkezet könyvelési teendőinek ellátására. Az eddigi tapasztalatok alapvetően kedvezőek. Az iroda a múlt évben átvette a könyvelést, majd az év zárását követően elkészítette a lakóházak tételes elszámolását, a szövetkezet évi mérleg és eredmény kimutatását. A problémák egyrészt a lakásszövetkezeti számvitel ismeretének hiányából, másrészt a korábbi könyvelések által kellően le nem zárt tételek meglétéből erednek. Ezek miatt késtek esetenkénti a lakóházi elszámolások, vagy azok a minimális pontatlanságok az összesítéseknél, amelyek azonban az eredményeket összességében nem befolyásolták. Az Igazgatóság szándéka, hogy hosszú távú kapcsolatot alakítson ki a könyvelő irodával, hogy ezt, az évek óta estenként sok gondot okozó problémát megoldja, ezáltal egy megbízható adatszolgáltatást biztosítson a tulajdonosok és az egyéb hatósági szervek felé és egyúttal a régből itt maradt rendezetlenséget tisztázza és lezárja. Ennek érdekében a két fél megállapodott, hogy a kezdeti időszak tapasztalatait értékeli és megállapodik a múlt rendezésében, a további racionális munkafolyamatok végzésben, amihez szükségesnek tartjuk az FB. elnök asszony közreműködését is.

5 5 Összefoglalva az Igazgatóság az elmúlt év munkáját alapvetően megfelelőnek ítéli meg. A tagsági, a tulajdonosokkal való kapcsolatot, néhány főleg szubjektív jellegű konfliktusokat kivéve, jónak tartja, igyekszik az ingatlankezelésben előforduló hiányosságokat megoldani. Fontosnak tartja, hogy főleg a felújítások, a lakóházak állapotának megóvása és az esetleges modernizálások érdekében a lehetséges külső segítségeket,[ pl pályázatok ] felkutassa és az azokba való bekapcsolódásra a lakóközösségeket kellő időben felkészítse. Egyúttal megköszönjük mind azok közreműködését, akik elősegítették a szövetkezet szerteágazó munkáját, azon küldötteknek, akik rendszeresen részt vesznek rendezvényeinken, elősegítve a határozatok meghozatalát. Bízunk abban, hogy azon küldöttek is időt szakítanak a megjelenésre, akikkel csak nagyon ritkán találkozunk. Tisztelt Küldöttek! Kérjük beszámolónk elfogadását. Budapest, május hó Az Igazgatóság nevében: Szabó Dezső elnök

6 6

7 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18