Előadás vázlat november 12. Társasházkezelői konferencia Pécs A TÁRSASHÁZKEZELŐI FELELŐSSÉG HATÁRAI

Átírás

1 Előadás vázlat november 12. Társasházkezelői konferencia Pécs A TÁRSASHÁZKEZELŐI FELELŐSSÉG HATÁRAI Jelen összefoglaló célja, hogy felhívja a társasházkezelők figyelemét arra, hogy feladatukat, megbízottként mindig a legnagyobb gondossággal, következetességgel lássák el, gondolva a lehetséges következményekre. Leegyszerűsítve témánk lényege annak bemutatása, hogyan felelhet meg a társasházkezelő a társasház normáinak, illetve a jogi normáknak. A FELELŐSSÉG FOGALMA A felelősség jogi, vagy nem jogi (társadalmi) normáknak való megfelelést jelent; általános értelemben helytállást valamely kötelezettségért, vagy annak megszegéséért. Ez alapján megkülönböztetünk jogi és nem jogi felelősséget. A nem jogi felelősségről témánk szempontjából akkor beszélhetünk, ha nem jogi fórum előtt történik a felelősségre vonás. Ilyen például a közgyűlés által történő felelősségre vonás, melynek legsúlyosabb esete a közös képviselő leváltása. Ez gyakorlatilag a társadalmi, erkölcsi felelősséget jelenti, a társadalmi elvárásoknak, társadalmi normáknak való alávetettséget. A felelősség másik fajtája a jogi felelősség, ami a jogi normáknak való alávetettséget jelenti. A jogi felelősség három fajtáját különböztetjük meg - a felelősségre vonást végző fórum alapján - a közigazgatási jogi, polgári jogi, illetve a büntetőjogi felelősséget. 1. Közigazgatási jogi felelősség (közigazgatási hatóság előtt történik a felelősségre vonás) Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. E feladatnak a hatáskörrel és Pécsett illetékességgel rendelkező szerve a Pécsi Járási Hivatal (dr. Lábodi Judit), az ingatlanvállalkozásfelügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2) kormányrendelet alapján. A hatóság a társasházkezelő tevékenységet végezni jogosult magánszemélyekről és gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet.

2 Amennyiben gazdasági társaság, vagy egyéni vállalkozó végzi a tevékenységet, meg kell jelölni a személyesen közreműködő tagot is. E tevékenységet ez esetben is csak olyan személy végezheti, aki magánszemélyként szerepel a nyilvántartásban. Ha a hatóság ellenőrzést folytat, és az ellenőrzés során szabálytalanságot állapít meg, a hatóság bírságot szabhat ki, illetőleg a tevékenység gyakorlásától eltiltást alkalmazhat. Ha a társasházkezelő az adataiban történő változást 5 napon belül nem jelenti be, a bejelentési és változás bejelentési kötelezettség elmulasztásáért fizetendő bírság összege Ft-ig terjedhet. A hatóság évente adategyeztetést folytat, melynek során, ha adatváltozásra derül fény, és a hatóság mulasztást állapít meg bírságolásra kerülhet sor. 2. Polgári jogi felelősség (végső esetben polgári bíróság előtt kerül sor a felelősségre vonásra) A kártérítési felelősség a polgári jogi felelősség legfontosabb területe. Polgári jogi felelősséggel akkor tartozunk, ha kárt (vagyoni vagy nem vagyoni kárt) okozunk. Ptk (1) bekezdés (új Ptk. 5:497. ): Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Károkozás esetén közös képviselő kártérítési felelősséggel, helytállással tartozik a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint. Jogi értelemben véve hogyan lehet kárt okozni? Jogilag min alapulhat a felelősség? szerződésszegéssel okozott kár szerződésen kívül okozott kár Ez alapján a társasházkezelő felelőssége kétféleképpen keletkezhet: a szerződésszegésen alapulva (szerződésszegésért való felelősség, csak szerződéshez kapcsolódhat, érdekhelyzet van a felek között, az esetleges károkozás a szerződés körén belül következik be, kevésbé váratlan) a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség (szerződésen kívül okozott kárért való felelősség, a károkozás, mint jogi tény keletkezteti, előre meghatározott érdekhelyzet nem áll fenn, a szerződésszegés váratlanul következik be). A következőkben gyakorlati példákon keresztül szemléltetem a két felelősségi forma lényegét, hogy a társasházkezelő felelőssége mit jelent, miért, milyen tevékenységekért, mulasztásokért felelős. 2

3 A. SZERZŐDÉSSZEGÉSEN ALAPULÓ FELELŐSSÉG: Ez a felelősségi alakzat a társasházkezelői megbízási szerződéshez kapcsolódik, az abban foglalt kötelezettségek megszegéséhez kötődik. Szerződésszegés esetén a társasházkezelő felelőssége fenn áll, akkor is, ha szerződést szegett, de nem okoz kárt, illetve akkor is, ha szerződést szegett és ezzel kárt okozott. A társasház-közösség ügyei csak példálózóan sorolhatók fel, mert a közösség működése és az ingatlan működtetése a közös képviseletet sok előre nem látható feladata elé állíthatja. A közös képviselő köteles intézni a társasház-közösség ügyeit. Ha fent írt kötelezettségeket és feladatokat a közös képviselet nem teljesíti, mulaszt. A tisztség választás alapján megbízási szerződéssel vagy közgyűlési határozat alapján jön létre. A felelősségre vonás körében lényegtelen, hogy a megbízás szóban vagy írásban jött létre. Elég a megválasztás és a feladat szóbeli elvállalása, a megbízás máris létrejött. A megbízás tartalma törvényileg, a tisztség természetéből adódóan akkor is adott, ha a megbízási szerződés ezt nem részletezi. A megbízás tartalmát adják a vonatkozó jogszabályok (Thtv.), az alapító okirat, a szervezeti- és működési szabályzat, és a közgyűlés határozatai. A közös képviselet ezeket egyenesen sértő vagy elmulasztó magatartása a megbízási szerződés megszegése, amiért jogi, etikai és gazdasági értelemben akkor is felelős, ha a megbízást ingyenesen vállalta. Károkozás esetén erkölcsi felelősségen túl kártérítéssel is tartozik. A Társasházi törvény alapján az alábbi legalapvetőbb társasházkezelői/közös képviselői feladattípusok olvashatók ki: 1. A társasházkezelő feladata a közgyűlés határozatainak előkészítése és azok végrehajtása, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek 3

4 E körben mire kell figyelni, hogy elkerüljünk felelősségre vonást? A leggyakoribb társasházi perek a közgyűlési határozatok megtámadása körében jelölhetőek meg. Így célszerű a közgyűlés lebonyolítását szabályszerűen végezni. A közgyűlési határozatok a következő jogsértésekre hivatkozással támadhatók meg: nem volt szabályszerű a meghívó: o mert nem időben küldték (nem tartották be a 8 napot) o nem megfelelően kézbesítési móddal (nem írásban, nem függesztették ki a házban) o nem hívták meg valamennyi tulajdonostársat (nem hívták meg a tároló, garázs tulajdonosait) o nem hívták meg az állandó meghatalmazással rendelkező meghatalmazottat o olyan kérdésben született döntés, mely napirendi pontként nem szerepelt a közgyűlés meghívójában nem volt megfelelő a közgyűlés lebonyolítása, a határozatképesség számolása, a szavazási mód o nem tulajdoni hányad szerint számolták a jelenlévőket o határozatképtelen volt a közgyűlés, mégis szavaztak (határozatképes, ha az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostárs jelen vannak.) o képviseleti jog, meghatalmazás nélkül, jogosulatlanul szavazati jogot gyakoroltak o haszonélvező szavazott tulajdonos helyett meghatalmazás nélkül o olyan ügyben szavaztak, ami nem volt napirenden (A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.) közgyűlési határozatok végrehajtásával kapcsolatosan: o mulasztás: nem hajtja végre a közgyűlésen megszavazott feladatot ez két irányú lehet: ha kárt okoz, például azért mert mulasztása miatt nagyobb károk lesznek a tető hibája miatt, és már 10 lakás ázik 2 helyett a többletkár az ő felelőssége. ha nem okoz vele kárt- pusztán szerződésszegést követ el, erkölcsi felelősséggel tartozik- közgyűlés előtt, ami leváltást jelenthet. Gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor a társasházkezelő azért nem tudja a szerződésben foglaltakat teljesíteni, mert a tulajdonostársak nem működnek vele együtt, például: nem fizetnek közös költséget, és így nem tudja a közüzemi számlákat kifizetni, így elmulasztja azokat az intézkedéseket vagy nyilatkozatokat megtenni, amelyek szükségesek ahhoz, 4

5 hogy a közös képviselő megfelelően teljesíteni tudjon. Ebben az esetben a társasház közössége, mint megbízó esik késedelembe, és a közös képviselő mentesül a felelősség alól. Ha a társasházkezelő tudomást szerez valamely olyan körülményről, ami miatt a szerződés, közös képviselői feladat teljesítése lehetetlenné válik köteles arról haladéktalanul értesíteni a tulajdonosok közösségét, ellenkező esetben az értesítés elmulasztásából eredő kárért helytállni tartozik. Ha a teljesítés lehetetlenné vállalásáért felelős, a társasház a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhet. 2. A közös képviselő kötelessége minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, A társasházakról szóló törvény értelmező rendelkezéseinek alapján a fenntartás körébe tartozik az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. A törvény alapján társasházkezelő a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat. Ebből adódóan ezen túlmenően többek közt nem feladata a műszaki ellenőrzés, a felújításhoz szükséges anyagok beszerzése sem. Fontos, hogy a közös képviselő időben végeztesse el a szükséges javítási munkákat, ellenkező esetben a károkért, melyek a munka nem kellő időben történő megrendelésére vezethetőek vissza a közös képviselő felel. Mentesül a felelősségre vonás alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben elvárható. Felmerül a közös képviselő felelőssége abban az esetben is, ha például az egyik társasházban lakó kulcsát ellopták, a zárcseréről közgyűlési határozat született, de határidőt nem jelöltek benne a végrehajtásra. És a közös képviselő elmulasztotta végrehajtani a zárcserét 1 hónapig; ezt követően betörnek az egyik lakásba. Mivel magatartása nem tekinthető jogellenesnek, csak a közös képviselő erkölcsi felelőssége kerülhet vizsgálat alá, melynek során a lakóközösség megvonhatja tőle bizalmát, és megszüntetheti a megbízását. 5

6 4. A társasházakról szóló törvény alapján a közös képviselő feladata közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Röviden a társasházi követelések és közös költségek behajtása. A társasházkezelő e feladata körében köteles szem előtt tartani a tartozások behajtásának hatékonyságát. Fel kell tudni mérnie, hogy egy jelzáloggal többszörösen terhelt ingatlan esetében célravezetőbb lehet a fizetési meghagyás, mint jogi eszköz választása a jelzáloggal való terhelésnél. 5. A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. 6. Adatok, iratok kezelése, őrzése A közös képviselőnek feladatai ellátása során figyelemmel kell lennie a személyes adatok védelmére vonatkozó jogszabályokra, a rábízott adatok célhoz kötött felhasználására. Ide sorolható példa a nem fizető tulajdonostársak nevének kifüggesztése nyilvános helyen, vagy adatszolgáltatás a tartozókról az új vevőnek, mely mindkét esetben meghaladja az adatok célhoz kötött felhasználásának körét, ezért jog- és alkotmányellenes. Külön megítélés alá esik a Közgyűlési Határozatok Könyvének vezetése, melyet a közös képviselő köteles a külön tulajdont érintő tulajdonosváltás esetén a szerződő felek részére, kérés esetén átadni, illetve az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet, a határozatokról pedig másolatot kérhet. 6. Pénzügyi, számviteli kötelezettségek teljesítése A társasház pénzügyeinek kezelése során szigorú kötelezettségek hárulnak a közös képviselőkre. A társasház gazdálkodása során be kell tartania a számviteli szabályokat, valódi és pontos elszámolást, valamint összehasonlítható adatokon alapuló költségvetést kell készítenie. A társasház pénzügyeinek kezelésekor figyelemmel kell lennie a takarékosság elvére is, a költségvetés nem lehet se alul, sem pedig túl tervezve. A költségvetés egyensúlyát végig szem előtt kell tartani. 6

7 A társasházkezelő feladata a közösség bevételeinek és kiadásának könyvelése, a tételek pontos nyilvántartása. Nem lehet el nem könyvelt tétel. Nem lehet feketén fizetett kertész, takarító, stb Adószámmal rendelkező társasházak esetén kötelező évente adóbevallást készíteni. Még akkor is ha nincs adóköteles jövedelme!!!! 7. Biztosításkötés A biztosítótársaságok termék kínálatában külön társasházak, társasházkezelők számára ajánlott biztosításfajtát találunk. A vagyonbiztosítás körében lehetőség van nem csak a társasházi közös tulajdon biztosítására, hanem egyben a társasházi külön tulajdonba tartozó épületrészeinek biztosítására is úgynevezett tömbbiztosítás keretében. Ebben az esetben a lakóknak csak az ingóságaikra szükséges külön biztosítást kötniük, a társasházi biztosítás kiterjed a külön tulajdonú ingatlanukra. A társasház köthet úgynevezett épülethasználói felelősségbiztosítást is, ami azokra az esetekre vonatkozik, amikor a társasház hibájából keletkezik másnak kára, például a tetőről lezúduló hó, egy letört faág vagy az ablakpárkányról leeső virágláda összetör egy autót vagy egy járókelő eltöri a lábát a ház előtt sétálva, mert csúszott a járda, akár jég, akár kiömlő folyadék miatt. A társasházkezelőnek érdemes felelősségbiztosítást kötnie, mivel anyagi felelősségre vonás esetén a biztosító az esetek többségében fedezi a kártérítés költségeit. 8. Tájékoztatási kötelezettség közüzemek, szolgáltatók, hitelintézet felé A közös képviselő feladata a társasház nevében eljárva a közüzemi szolgáltatókkal, bankokkal való kapcsolattartás, melynek keretében őt terhelik az adatváltozás bejelentésének kötelezettségei is. A mulasztásból eredő károkért felelősséggel tartozik. Ide sorolható az az eset, ha adatváltozás be nem jelentése okán a közüzemi számla rossz címre érkezik, így annak kiegyenlítése csak később történik meg, késedelmi kamatot vonva maga után. 9. Eljárás a társasház ügyeiben hatóságok és bíróságok előtt A társasházkezelő képviseli a társasházat a hatóságok, bíróságok előtt. Az egyik legtipikusabb mulasztás e körben a telekadó bevallás elkészítésének elmulasztása, amiért akár bírságot szabhat ki a helyi adóhatóság. A bírságot ugyan a társasházra lehet kiszabni, de a bevallást elmulasztó közös képviselő/társasházkezelő köteles a társasház ezen kárát megtéríteni. 7

8 10. Megbízatás alóli felmentés vagy a megbízatás megszűnése esetén az iratok átadása az új közös képviselet részére A társasházakról szóló törvény szerint a közös képviselő - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt átadni. E kötelezettség elmulasztása esetén a volt közös képviselő ellen pert lehet indítani az iratok kiadásának jogcímén. B.SZERZŐDÉSEN KÍVÜL OKOZOTT KÁROKÉRT FELELŐSSÉG A szerződésen kívül okozott károk közé soroljuk azokat az eseteket, amikor a közös képviselő a megbízásával kapcsolatban harmadik személynek kárt okoz. (E harmadik személy, lehet az egyik tulajdonostárs is, vagy egy kívülálló 3. személy, pl.: egy utcán sétáló ember, akire ráesik a hózuhatag.) Szemléltető példaként említeném azt az esetet, amikor a társasházkezelő elutazása esetén nem elérhető, és nem intézkedik télen a hó, és a jég eltakarításáról, ami a tetőről a járókelőkre, parkoló autókra zúdul. Ebben az esetben a társasház-közösség és a közös képviselet felelőssége a kárért egyetemleges, mivel a polgári törvénykönyv szabályai szerint megbízási jogviszony esetén a megbízott által ilyen minőségben okozott kárért a károsult harmadik személlyel szemben a megbízó a megbízottal egyetemlegesen felelős. A társasház-közösség mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy körültekintően járt el a közös képviselet megválasztásában, utasításokkal ellátásában és felügyeletében. A közös képviselő pedig akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy az adott helyzetben általában elvárható magatartást tanúsította. A hó omlás példájánál maradva a balesetek megelőzése érdekében gondoskodott az épület elkerítéséről, illetve a veszélyhelyzetre figyelmeztető feliratokat helyezett el. Másként minősül az eset, ha a baleset bekövetkezése a közgyűlés mulasztására vezethető vissza. Ez akkor képzelhető el, ha a baleset azért következett be, mert a rendkívüli közgyűlésen nem szavazták meg a darus kocsi igénybevételét a hó eltávolításához. További példa, az épület egyes részeinek lehullásából vagy az épület hiányosságaiból másra háramló kárért az épület tulajdonosa felelős, kivéve, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, és az építkezés vagy karbantartás során a károk 8

9 megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az adott helyzetben elvárható. E jogszabályhely lehetőséget ad a továbbiakban arra is, hogy az épület tulajdonosa a kár megtérítését a társasházkezelőre hárítsa, ha az ő mulasztására vezethető vissza a kár bekövetkezése. Különösen az építési-szerelési munkák elvégzése esetén szükséges, hogy a munkavégzést szerződéskötés előzze meg, mivel e tevékenységek végzése balesetveszélyes. Szerződés nélkül az eljáró hatóság, bíróság az eset összes körülményeiből fogja megállapítani a felelősök körét, ahol a társasház felelősségre vonására is sor kerülhet. A kártérítés mértéke Fő szabály a teljes kártérítés elve. A kárért felelős személy köteles az eredeti állapotot helyreállítani, ha pedig ez nem lehetséges, vagy a károsult azt alapos okból nem kívánja köteles a károsult vagyoni és nem vagyoni kárát megtéríteni. A kárt pénzben kell megtéríteni, kivéve, ha a körülmények a kár természetben való megtérítését indokolják. A kár pénzbeli megfizetése történhet egyszerre egy összegben, járadékban, vagy a kettő kombinációjában. Járadékot akkor állapítanak meg, ha a kártérítés a károsult, illetve az általa eltartott hozzátartozói tartására szolgál. Ha a kár pontos összegét nem lehet kiszámítani, a bíróság általános kártérítést is megállapíthat, olyan összegben, amely a károsult teljes mértékű anyagi kárpótlására alkalmas. A károsult a kár elhárítása, illetőleg csökkentése érdekében úgy köteles eljárni ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Nem kell megtéríteni a kárnak azt a részét, amely abból származott, hogy a károsult e kötelezettségének nem tett eleget. A szerződésszegésért való felelősségre, valamint a kártérítés mértékére a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályait kell alkalmazni azzal az eltéréssel, hogy a kártérítés mérséklésének ha a jogszabály kivételt nem tesz - nincs helye. Ha megállapítják a közös képviselő károkozását- ha egyéni vállalkozó- saját vagyona terhére fizetnie kell! Emiatt célszerű a társasházkezelői vállalkozási formánkat is jól végiggondolni. Célszerűbb lehet kft-ként működni. Ha van a társasházkezelőnek felelősségbiztosítása, akkor ennek terhére történhet a kár megtérítése. 3. Büntetőjogi felelősség (felelősségre vonás nyomozó hatóságok, büntető bíróság előtt) Az alábbiakban a társasházkezelők által megbízásukkal összefüggésben elkövetett legtipikusabb bűncselekményeket vesszük sorra példák alapján. 9

10 Az a társasházkezelő, aki jogtalan haszonszerzés végett megtéveszti a tulajdonosközösséget a tekintetben, hogy a feladat ellátásához szükséges képzettséggel rendelkezik csalást követ el. A felújítási, karbantartási munkák elvégzése esetén, ha a társasházkezelő, közös képviselő a piaci árnál magasabb árban állapodik meg a vállalkozóval, annak érdekében, hogy a különbözetet magának kialkudja, mely adott esetben kimerítheti a hűtlen kezelés tényállását. A vállalkozói szerződés keretében megállapított közvetítői díj kikötésével, a közgyűlés felé történő kommunikálásával. Ha a társasházkezelő haszonszerzési célból, a társasházakról szóló törvényben foglaltaktól eltérő célra használja a tulajdonosok adatait vagy elmulasztja azok biztonságát szolgáló intézkedések megtételek a személyes adattal való visszaélés tényállását valósítja meg. Pécs, dr. Fodor Sarolta jogász dr. Fehér Hajnalka ingatlan szakjogász, társasházkezelő 10