Szállodai beruházás megtérülési idejének vizsgálata a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ példáján keresztül

Átírás

1 SZOLNOKI FŐISKOLA Turizmus-vendéglátás szak Nappali tagozat Szállodai beruházás megtérülési idejének vizsgálata a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ példáján keresztül Készítette: LŐRINCZ ERZSÉBET SZOLNOK 2011

2 Bevezetés 1. A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ, mint komplex szolgáltatás bemutatása A beruházások, különösen a szállodai beruházások jellemzői A szálloda gazdálkodását befolyásoló tényezők A szálloda gazdálkodására ható legfőbb tényezők Külső tényezők A magyarországi turizmus alakulása napjainkban Az Észak-alföldi régió turizmusának alakulása napjainkban Szabolcs-Szatmár-Bereg megye turizmusa napjainkban Baktalórántháza turizmusa Szállodai beruházások jellemzői a megyében az elmúlt években Konkurenciavizsgálat Belső tényezők A szálloda szolgáltatáskínálata Kereslet a szálloda szolgáltatásai iránt A szállodai fejlesztés szükségessége A tényezők hatásainak összegzése, a szálloda beruházás előtti helyzete A Fenyves Szálloda 2010-es beruházásának bemutatása, út a panziótól a 4 csillagos szállodáig A szállodában végzett beruházás elemzése Beruházás fogalmi meghatározása, lépései Statikus elemzési módszerek Dinamikus elemzési módszerek A gazdasági elemzés mutatóinak értékelése, megtérülési idő meghatározása A Lugas Wellness Hotel Nyíregyháza bemutatása A Lugas Wellness Hotelben végzett fejlesztés elemzése Számítás statikus elemzési módszerek használatával Számítás dinamikus elemzési módszerek használatával A két szálloda beruházási eredményeinek, megtérülési idejének összehasonlítása A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ SWOT elemzése A keresleti oldal a sikeresség elemzése

3 7. A beruházások után a két szálloda piaci pozícióinak változása, előrejelzések a szállodák jövőjére vonatkozóan Összegzés Irodalomjegyzék Mellékletek

4 Bevezetés Még napjaink recessziós időszakában is hallhatóak szállodai beruházásról szóló hírek, amik a tevékenység jövedelmezőségét támasztják alá. Ezek a beruházások jellemzően a három, négy és öt csillagos szállodáknál történnek, s a céljuk a legtöbb esetben a kapacitásbővítés vagy spa/wellness/konferencia részleg kialakítása. Természetesen, mint az egész országban, Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében is történtek említésre méltó beruházások, mint például az a Nyíregyháza legpatinásabb szálláshelye Hotel Aventinus modernizálása, a nyírbátori Bástya Hotel wellness részlegének kialakítása vagy az általam bemutatni kívánt Fenyves Csárda négy csillagos szállodává alakítása. 1 számú melléklet A Fenyves Csárdában (mai neve: Fenyves Szálloda és Konferencia Központ) nagyon komplex beruházást valósítottak meg, kialakításra került egy wellness részleg (masszázsterem, élménymedence, kinti és benti úszómedence, pezsgőkád, finn szauna, turmalinos infra szauna fény és hangterápiával, gőzkabin). Valamint szabadidőparkot (pool-bár, filagóriák, grillterasz, belső-park, napozóterasz) hoztak létre, és felújították a szálloda konferencia-rendezvénytermeinek a technikai berendezéseit. A beruházás kapcsán felmerült a kérdés, hogy általánosságban melyek a beruházás véghezvitelének főbb lépései, hogyan és miből lehet finanszírozni, és hogy mennyi idő alatt térül meg. Mivel a baktalórántházai Fenyves Szálloda és Konferencia Központban töltöm a féléves szakmai gyakorlatom, így lehetőségem nyílt arra, hogy az ott végbement beruházást kielemezhessem. Dolgozatom célja a beruházás gazdaságosságának, és megtérülési idejének a vizsgálata. A dolgozatom elkészítése során azt a hipotézist vizsgálom, miszerint az ágazati átlaghoz viszonyítva rövidebb idő alatt is megtérülhetnek a szállodai beruházások. A dokumentumelemzéssel vizsgálom a szállodai beruházás jövedelmezőségét, és hogy ezt a várhatóan rövidebb megtérülést milyen körülmények együttes fennállása esetén remélhetik a befektetők. Kutatásomhoz szekunder és primer információforrásokat is használok. Szekunder információk a szálloda által készített statisztikák, különböző elemzések, illetve a szaklapokban megjelent cikkek a szállodáról. 3

5 A primer információgyűjtésem egyik része a szállodaigazgatóval készített interjúmból szerzett információk feldolgozásából áll. Időközben felmerült kérdéseimre a tulajdonosok és a szállodaigazgató is minden esetben készségesen válaszolt. Ezeket az információkat, adatokat a dolgozatomba tényként építem be. A szállóvendégek és a wellness vendégek számára egy kérdőívet készítek, amellyel az új szolgáltatásokkal, a szálloda új wellness részlegével való elégedettséget, szimpátiát mérem, így ezzel a kérdőívvel közvetve bár, de a beruházás gazdaságosságát vizsgálhatom meg, a vendégelégedettségen keresztül. 4

6 1. A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ, mint komplex szolgáltatás bemutatása 1963-ban nyitott a Fenyves Csárda, Szabolcs-Szatmár-Bereg megye mértani közepén, a megye mindhárom nagyvárosához közel, a mintegy 460 hektáros baktalórántházi erdő közepén ben tulajdonosváltás történt a Fenyves Csárdában, s az új tulajdonosok látva az étterem sikerességét, úgy érezték, igény van egy minőségi szállás-ellátás kialakítására a csárda szolgáltatásain túl májusában adták át a 21 szobás szállodát, ami a maga családias-vidékies hangulatával, és a kiváló ételekkel csábította a vendégeket. Az épület ehhez az eredeti állapothoz viszonyítva több rekonstrukción, bővítésen esett át. Véleményem szerint a szálloda vonzereje a folyamatosan bővülő szolgáltatások, és mindig megújuló szállodabelsőben és a gyönyörű környezetben rejlik. Ez a kellemes családias, barátságos légkör nagyon jó alap a szálloda vezetőségének, akik erre építkezve fejlesztették a szállodát modern, minimalista, ámde rendkívül stílusos berendezésekkel, konferenciatermekkel, és egy komplex wellness részleggel. Felismerték, hogy folyamatos fejlesztések árán lehet hosszútávon nyereséges a szálloda, hogy mindig újat kell nyújtani a vendégeknek. Nem célja a Fenyves Szállodának a minél több új vendég megszerzése, inkább részesítik előnyben a meglévő ügyfélkörre való maximális koncentrálást, hogy ők biztosan visszajöjjenek, hogy elégedetten távozzanak, és bátran ajánlják a hotelt az ismerőseiknek. Az elmúlt években sokféle innováció volt a szállodaiparban, és ahhoz hogy tartani tudja a szálloda a tempót ezzel a modernizációs folyamattal, a szállodának elengedhetetlen volt ez a beruházás. A szolgáltatások automatizálása, az elektronikus adatfeldolgozás, a reggelit tartalmazó ár, az egyre modernebb szobák, mind mind a mai kor igényei, amit a beruházás segítségével a Fenyves is könnyedén ki tud elégíteni. A vendégek mindig az új szenzációkat keresik, erre a szükségletükre kell alapozni. 1 1 Vámos Éva [2009]: Változó Világtrendek. Vendéglátás 52. évfolyam, VII-VIII. szám, p. 5

7 A szállodatulajdonosok és a szállodaigazgató úgy gondolták, hogy szükséges a 2010-es beruházás, amellyel egy modernebb, nyugatiasabb szállodát hoztak létre, ami Szabolcs- Szatmár-Bereg megyében egyedülálló. A szálloda konferencia termei igen jól kihasználtak, a környező cégek rendszeresen tartanak itt konferenciákat, kisebb nagyobb meetingeket. Mindemellett a térség egyik legkedveltebb esküvői színhelye lett a 2002-ben, majd 2010-ben új arcot öltött idegenforgalmi centrum. Népszerűsége nem véletlen: a központi fekvés, a közvetlen közelben élményt kínáló erdő, a számtalan túra és vadászati lehetőség, az európai igényekhez mért, stílusos és családias hangulatú szálloda, és nem utolsó sorban a jó levegő csupa olyan tényezők, amelyek jogosan teszik a 41-es fő út szenzációjává a Fenyvest. 2 Megvizsgálom ennek az invesztíciónak a megtérülési idejét, és bízom abban, hogy hamarabb megtérül a befektetett összeg, mint egy másik szálloda a nyíregyházi Lugas Hotel esetében. 2. A beruházások, különösen a szállodai beruházások jellemzői A szállodai beruházás egy igen komplex, nagy erőforrást és rengeteg munkát igénylő folyamat, amelynek a tervezése és a véghezvitele több évig tart, és meglehetősen sok munkafolyamatot foglal magába. A 2010/2011-ben nyitott szállodák példája azt mutatja, hogy a beruházási érdeklődés Magyarországon a középkategóriás, illetve a két-három maximum négy csillagos szállodák iránt továbbra is létezik, van igény új és modernebb szállodák kialakítására. Budapesten továbbra is a három-négycsillagos szállodák a legnépszerűbbek, ezekben voltak gyakoriak a fejlesztések is. Vidéken aránylag kevés új építésű szálloda nyitott ebben az időszakban, jellemzően inkább a meglévő panziók, két-, illetve három csillagos szállodák fejlesztették az épületeiket, leggyakrabban wellness részleget alakítottak ki

8 A szállodaépítés, fejlesztés célja az eredményesség, a gazdaságosság, a minél rövidebb megtérülési idő elérésével. A szállodai beruházás összes résztvevőjének tisztában kell lennie a beruházás céljával, és azt szem előtt tartva kell a legjobb tudását hozzáadni a véghezvitelhez. A szállodai beruházás résztvevői lehetnek: beruházási megbízó (aki a beruházás létrejöttéről dönt, illetve finanszírozza azt), beruházási lebonyolító (akár a tulajdonos is lehet, vagy esetleg a szállodaigazgató), beszállítók (az a gyártó vagy vállalat, akitől a beruházó a beruházáshoz szükséges elemeket beszerzi), tervezők (akik a tulajdonos elképzeléseit tervekké alakítják), kivitelező (az építésre, szerelésre szakosodott vállalat, aki a munkát elvégzi), közreműködők (akik részt vettek a beruházási folyamat bármely szakaszában), a felügyelőhatóságok (akik az építkezés szabályosságát ellenőrzik), üzemeltető (aki a beruházás által megvalósult tárgyi eszközöket, létesítményeket rendszeresen használja). 3 A szállodai beruházásokra három fő szakasz jellemző 4 : az előkészítés, a kivitelezés és az üzembe helyezés. Ezeket a lépéseket mutatom most be. Az előkészítési folyamat első lépése a tervezési program. A tervezési programban meghatározandó a beruházó, a telepítés helye, a rendeltetés, a minőség, az alapkapacitások, a kihasználtság, az energiaadatok, az üzemelési létszám, a létesítményi-jegyzék, az üzemelési technológiai tervek, a féléves forgóalap, a műszaki leírás, a műszaki és pénzügyi ütemezés. Előzetesen fel kell mérni, hogy milyen igényei vannak a piacnak. Itt primer illetve szekunder elemzést is lehet alkalmazni. Új szálloda/szállodarész építésénél meg kell határozni a szálloda telepítési helyét. Aztán üzemeltetési előtervet kell készíteni, amely a következő elemekből áll: üzemfelépítési terv, üzemelési terv, munkakapcsolati terv, marketing terv és gazdasági terv. 3 Husti István: Beruházási kézikönyv. Budapest, 1999 Műszaki Könyvkiadó, p. 4 Kóródi Márta: Fejlesztés a szállodaiparban előadás. Elhangzott: Szállodai Funkcionális Menedzsment, 2010 Szolnoki Főiskola. 7

9 Ezek a tervek a rövid távú marketingcélok megvalósítását segítik. Véleményem szerint a legfontosabb dokumentum a marketing terv, amely rámutat azokra a pontokra, amelyekre különösen oda kell figyelni, megjelöli a piaci beavatkozások formáját, idejét, kivitelezését. 5 A marketing tervben a következő dokumentumokat kell elkészíteni: az első lényeges elem a vezetői összegzés, amely igazából a felső vezetők számára készül, a terv lényegének magyarázata. A második elkészítendő dokumentum a pillanatnyi marketing helyzetkép, amikor primer és szekunder információgyűjtésével elemezzük a termék piaci helyzetét, elosztási helyzetét, vizsgáljuk a mikro és makro környezet hatásait is, lényegében felmérjük a szálloda piaci pozícióját. Ez egy igen összetett anyag, amiben igazán sokrétű információhoz juthatunk. Ennek keretén belül készíthetünk versenytárs analízist, és elemezhetjük a kereslet alakulását is. Ha ezek elkészültek, akkor elemezzük a lehetőségeket és a felmerülhető problémákat, ami lényegében egy SWOT analízis készítése. Vizsgálni kell továbbá a szálloda célkitűzéseit, a marketingcéljait, a pénzügyi céljait is. A marketingstratégia segítségével a célokat részcélokká alakítjuk, például hogy mely célpiacon, milyen áron, milyen kommunikációval, mely szolgáltatást hogyan szeretnénk a vendég számára értékesíteni. A cselekvési programokban a részleteket dolgozzuk ki. Meghatározzuk, hogy mely munkafolyamatot ki, mikor, hogyan, hol, mekkora költséghozammal hozhatja létre. A cselekvési programok segítségével a bevételi és kiadási oldalt összehasonlítjuk, meghatározzuk a várható nyereséget illetve veszteséget, ami alapján eldönti a felső vezetés, hogy megfelelő-e a beruházás. Végül, ha mindennel kész vagyunk, akkor ellenőrizni kell, hogy az elkészült dokumentumok mennyire felelnek meg a valóságnak, helyes-e a marketing terv, utána pedig különös figyelemmel kísérjük a megvalósítást is. A beruházónak készítenie kell egy üzleti tervet is, amiben a beruházás főbb jellemzőit határozza meg. Ez az üzleti terv minden apró részletre kiterjed. A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ vezetősége elkészítette a marketingtervet és a beruházási tervet is, 5 Veres Zoltán-Szilágyi Zoltán: A marketing alapjai. Budapest 2007 Perfekt Kiadó p. 8

10 viszont dolgozatom illetve a hipotézisem szempontjából nem tartom jelentőségteljesnek ezt bővebben elemezni. Mindkét tervezet elemzése után arra jutottak, hogy jövedelmező lesz a beruházás, és az ágazati átlagnál hamarabb megtérülhet a befektetett pénzösszeg. Üzleti terv elemei: a beruházó tulajdonos adatai, a telepítés helye, a szálloda rendeltetése, a szálloda osztályba sorolása, az alapkapacitások részletezése: szobák száma, ágyak száma, a létszám- és üzemeltetési jellemzők, az egyéb szolgáltatások vendéglátó-ipari egységek, mosoda, parkoló, uszoda, gyógyászat, wellness részleg, stb. felsorolása. Továbbá tartalmazni kell még az üzleti tervnek a szálloda és az ahhoz kapcsolódó létesítmények kapacitásának kihasználtságát, a várható energiaadatokat, a megvalósítás tervezett műszaki és pénzügyi ütemezését, az alap és ahhoz tartozó létesítmények költségeit és az egyéb költségeket tartalmazó dokumentumot és a műszaki ismertetést 6 A következő alapvető dokumentum a megvalósíthatósági tanulmány, amely egy új létesítmény létrehozásának piaci és pénzügyi lehetőségeit, hatásait, megvalósíthatóságát vizsgálja. A megvalósíthatósági tanulmány elkészítése széleskörű ismereteket feltételez. Elkészítéséhez műszaki, gazdasági, pénzügyi, sőt jogi vonatkozású fogalmakkal is tisztában kell lennie a készítőjének. Ennek megfelelően a megvalósíthatósági tanulmány elkészítését olyan szakemberre, szakcégre kell bízni, aki/amely rendelkezik a szükséges ismeretekkel és referenciákkal az adott területen. Az összes elkészített dokumentum elemzése után dönt a beruházó, hogy megéri-e az adott fejlesztést véghezvinni. Különböző szempontokat kell elemezni racionális és irracionális szempontok alapján. Ha úgy dönt, hogy a beruházás sikeres lesz, és beruház rá, akkor a következő lépés az engedélyezés. A beruházás engedélyezéséhez egy engedélyezési tervet kell készíteni, melynek részei: helyszínrajz, műszaki tervek, épületen kívüli létesítmények rajza, műszaki leírás, technológiai tervek, tűzrendészeti műszaki leírás, hőtecnikai számítások, környezetvédelmi hatások, munkavédelmi fejezet, cégtábla, felvonó és géptelepítési tervek. 6 Jávor Júlia: Korszerű szállásszolgáltatás. Budapest 2008 Képzőművészeti Kiadó p. 9

11 Ha ezeket a dokumentumokat is elkészítette a beruházó, akkor kezdődhet el a beruházási folyamat kivitelezése. A kivitelezéshez szükséges kiviteli tervet készíteni, szerződéseket kötni a kivitelezőkkel, valamint folyamatosan vezetni az építési naplót. Az elkészült részekről átadás-átvételi dokumentációt kell vezetni. Ha befejeződött az építési folyamat, akkor próbaüzemeltetést kell rendezni, amely folyamán fény derülhet az esetleges hibákra, hiányosságokra. A próbaüzemeltetés sikeressége esetén lehet üzembe helyezni a szállodát. Az üzembe helyezéshez szükséges a hatósági használatba vételi engedélyének beszerzése, a kezelési és karbantartási utasítások elkészítése, a gépek minősítése. Egyre népszerűbb a fantomüzemeltetés is. Ekkor egy kisebb, meghatározott közönség számára megnyitják a szállodát, egy próbaüzemeltetést tartanak, a szálloda teszteli a szolgáltatásait, hogy minden megfelelően működik-e, mert ha valamivel probléma van, akkor azt ne a fizető vendégek vegyék észre. És végül, amikor ennek a bonyolult és hosszú folyamatnak a végére értünk, akkor következhet a nyitás előkészítése és maga a nyitás. A szállodaipari beruházásoknál jelentős határt szabó tényező a beruházási költség, amely a befektetni kívánt pénzösszeg nagyságában mutatkozik meg. A nagy befektetett vagyon a szállodaiparban szokásos forgalom mellett viszonylag alacsony tőkemegtérüléshez vezet, és ez által hozzájárul a gyenge jövedelmezőséghez és tőketermelékenységhez. 7 Viszont ha a beruházáshoz szükséges minden tényező megtalálható, akkor relatíve gyorsan véghez lehet vinni egy beruházást. A beruházás befejezését követően kezdődik a gazdasági elemzések készítése. 3. A szálloda gazdálkodását befolyásoló tényezők A szálloda gazdálkodására különböző külső illetve belső tényezők vannak hatással. Míg a külső tényezőket nem tudjuk nagymértékben befolyásolni, a belső tényezőket saját magunk 7 L. Nagel, Ch: Strategische Unternehmensbewertung am Beispiel von Hotelunternehmen. Megjelent: St. Gallener Beiträge zum Tourismus und zur Verkehrwirtschaft, Reihe Tourismus, XXIII. kötet, Bern, Stuttgart, Wien 1993, 74 p. 10

12 változtathatjuk olyanná, amilyenné szükség van a szálloda minél sikeresebb gazdálkodásához A szálloda gazdálkodására ható legfőbb tényezők A szálloda életében számtalan olyan faktor van, amely befolyással van a gazdálkodására. Kiemeltem a megtérülési idő szempontjából az 5 legjelentősebb tényezőt, amelyek a következők: a vendégforgalom növekedése, az infrastruktúra fejlettségi szintje, a humánerőforrás menedzselése, a szezonalitás hatása és a gazdasági helyzet alakulása. Ezek azok a faktorok, amelyekre ha odafigyelünk, ha pozitívan tudjuk befolyásolni, akkor a megtérülési időt csökkenthetjük. A szálloda gazdálkodására a legjobban a vendégforgalom hat, mivel a szálloda likviditása függhet a vendégforgalomtól. A Fenyves Szálloda esetében a nyári hónapokban telített a szálloda, magas a vendégek/vendégéjszakák száma, így több bevétel keletkezik, mint a tavaszi-kora őszi időszakokban, amikor kevesebb a vendégéjszakák száma, és kisebb a szállásadásból származó bevétel. Az átmeneti szálláshelyekre, így a Fenyvesre is, az irányuló szükségletek két vezető indíték köré csoportosíthatók: a szabadidő eltöltése és a munkavégzés. Ez a két fő igény fölöttébb jól kiegészíti egymást a Fenyvesben, ugyanis jellemzően hétköznap az üzletemberek, az üzleti utazók, míg hétvégén az egyéni utazók, a szabadidős turisták laknak a hotelben. Infrastruktúra szempontjából a szálloda elhelyezése kitűnő. Baktalórántháza a megye három legnagyobb városához (Nyíregyháza, Nyírbátor, Mátészalka) egyaránt közel található. A 41-es számú főút a hotel előtt halad el, az átutazó vendégek száma éppen ezért magas a szállodában. A megye és így Baktalórántháza egyik előnye, hogy közel van a román illetve az ukrán határhoz is. A szállodától mintegy pár kilométerre épül az M3-as autópálya, amit előreláthatólag két éven belül át fognak adni. Ez az új megközelíthetőségi forma várhatóan pozitívan fogja befolyásolni a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ mindennapjait, s főleg a beruházás megtérülési idejét, mivel Budapestről gyorsankényelmesen lehet majd eljutni Baktalórántházára. 8 Győrffy Anna: Szállodatan. Budapest, Nemzeti Tankönyvkiadó Zrt p. 11

13 A szálloda gazdaságosságának szempontjából jelentős horderejű tényező, hogy megfelelő legyen a humánerőforrás menedzsment. Fontos, hogy annyi ember dolgozzon a szállodában, amennyire ténylegesen szükség van, se több se kevesebb, és olyan legyen a szakképesítésük, amit a betöltött poszt elvár. Mindemellett rendkívül meghatározó faktor a dolgozók motiváltsága, amit az ambíciók, a fejlődési lehetőségek, az elismerés mellett, a pénzzel lehet befolyásolni. Lényegbeli tényező tehát a dolgozók bérezése is. Ha a szálloda vezetősége megfelelő mennyiségű, képzettségű, motivációjú alkalmazottakat választ, megfelelő pénzösszegért, akkor kimondottan jól tud gazdálkodni az emberi erőforrásaival. Mint minden vendéglátó egységet, a Fenyves Szállodát is érinti a szezonalitás hatása, jellemzően az éves szezonalitás: az év folyamán túl- (nyári időszak, ünnepek, szilveszter) vagy alul keresletes (január, november) hónapok váltják egymást. A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központban nagyobb igény keletkezik a szálloda szolgáltatásaira, a nyári hónapokban főleg a wellness utazók miatt-, vagy az őszi hónapokban a konferenciák, meetingek miatt. A vezetőség a szezonalitás kiküszöbölésére találta ki, hogy kialakítanak egy wellness részleget, ami egész évben üzemel, és várja az egyéni utazókat, illetve a konferenciatermeivel az üzleti szegment is ki tudja szolgálni. A két fő célcsoport különösen jól kiegészíti egymást. Hétköznapokon elsősorban az üzleti utazók, illetve konferenciavendégek laknak a szállodában. Fontos befolyásoló tényező az is, hogy milyen az ország, illetve az országban lakó emberek gazdasági helyzete, hiszen ez erős hatással van az utazásokra. Érdekes tény, hogy az Európai Unióban 25%-nál magasabb áfa sehol sincs. A tervezett ÁFA emelése, a munkabérek reálértékének csökkenése és a Munka Törvénykönyvének a változásai mindmind elősegítik a turizmus helyzetének bizonytalanságát ben a szállodai szoba átlagos ÁFA szintje a 27 tagországban 10,2%. A magyarországi 18%-os ÁFA- szint a 24. legmagasabb, azaz 3 olyan ország van, ahol a szobakiadást terhelő ÁFA azonos, vagy magasabb a hazainál. A szállodai szobakiadást terhelő 18%-os magyarországi ÁFA különösen hátrányos a hazai turizmus számára, ha azt összehasonlítjuk néhány szomszédos, illetve versenytárs országban érvényes ÁFA kulccsal. Ez Ausztriában 10%, Csehországban 10%, 12

14 Lengyelországban 8%, Romániában 9%, Szlovéniában 8,5%, s a nem EU-tag Horvátországban 10%, de néhány, a turizmusban meghatározó szerepet játszó országban is a hazainál sokkal alacsonyabb. Pl.: Máltán 7%, Olaszországban 10%, Spanyolországban 8%, Svájcban 3,8%. 9 Napjaink turizmusára sajnos még mindig kihat a gazdasági világválság, igaz, most már egyre inkább csökken ez a tendencia. Viszont a megye turizmusára pozitív hatással van a szomszédos országok (Románia és Ukrajna) politikai és gazdasági helyzete, amely óriási méretű beutazó forgalmat idézett elő, az utazók széles köre választja szállásul a Fenyves Szállodát. Magyarország beutazó turizmusára az országról alkotott általános nemzetközi vélemény is erős befolyással van. Az országmarketingre szánt összeg évek óta lényegében semmire sem elég, és az sem segíti a vendégek idecsalogatását, hogy a nemzetközi médiában Magyarországot rendszerint negatív előjellel említik. A turista ugyanis nem vizsgálja az információk valóságtartalmát, hanem "biztosabb" desztináció után néz. 10 Az országimázs is meghatározó befolyásoló tényező, amit a turisztikai szakemberek próbálnak minél kedvezőbbre alakítani, viszont a pénzhiány sajnos jelentős korlátokat szab Külső tényezők A külső tényezők azok a hatások, amelyek a szálloda gazdálkodását kívülről befolyásolják, amelyekre a szálloda nem minden esetben tud hatással lenni A magyarországi turizmus alakulása napjainkban Jelenleg a magyar lakosság négytizede vesz részt a turizmusban, legtöbben a fővárosból és a vidéki nagyvárosokból kelnek útra. 9 Hunyor Erna: Riasztóan magas az áfakulcs. Magyar Hírlap, július 7. szám, 4 p. 10 Nagy László Nándor: Nagy kirúgáshullám jöhet a szállodákban. Napi Gazdaság szám, 10 p. 13

15 Az 1-3 éjszakás belföldi utazások közel felében az utazók rokonaikat keresik fel (53,0 %). A második legfőbb motiváció az üdülés (30,0%). A 4 éjszaka fölött belföldi látogatásoknál, a két motiváció fontossága megcserélődik, a rokonlátogatás 24,2 %, míg ezzel szemben az üdülés 61,5 % volt a fő motiváció 2010-ben. 11 A Fenyves szállodába látogató vendégek között nem feltétlenül jellemző ez a tendencia, ugyanis az ide látogatók két legfőbb indoka az üdülés illetve a hivatásturizmus. Magyarországon tízből hét belföldi utazó személygépkocsival utazik, de az autóbusz és a vasút részesedése sem elhanyagolható. A vizsgált szállodába érkező vendégek 80 %-a saját személygépkocsival érkezik, míg a maradék 20 % reptéri transzferrel. Megfigyelhető a magasabb minőségű szolgáltatások, szálláshelyek iránti kereslet bővülése, ugyanakkor továbbra is népszerűek az ingyenes szálláshelyek (rokonok, barátok), és a saját nyaralók is. A magyar utazók többségére jellemző, hogy inkább fizet több pénzt egy minőségi termékért, ami nagyobb élményt nyújt (tehát sokkal jobb az ár-érték aránya,) mint hogy kicsit kevesebb pénzért kevésbé minőségi, alacsony színvonalú szolgáltatásokat nyújtó, negatívabb benyomást keltő szállodát válasszanak. Valószínűleg ez lehet az oka annak is, hogy egyre több vendég választja a Fenyves Hotelt. Érdekes tényadat, hogy 2009-ről re a négy csillagos szállodák vendégéjszaka száma 16,2 %-kal növekedett, az előbb említett okok miatt. Ez a tendencia mind az egyéni utazókra, mind az üzleti utazókra jellemző. A wellness szállodák kialakulása és a férőhelyek számával mért kínálatuk dinamikus növekedése azzal magyarázható, hogy a kínálati oldal felismerte azt a tendenciát, mely szerint a kereslet egy része tudatosan keresi azokat a szolgáltatásokat, amelyek a harmonikus életvitelhez szükségesek Turizmus Magyarországon Magyar Turizmus Zrt. kiadványa 12 Michalkó Gábor-Rácz Tamara: Sikertényező-e a wellness szállodák telepítési helye? A turizmus dimenziói: humánum, ökonómikum, politikum Kodolányi János Főiskola Székesfehérvár p. 14

16 A wellness szállodákban a kihasználtság javulása továbbra is csak kisebb mértékben jár együtt az átlagárak emelkedésével, így valószínűleg az elkövetkező időszakban a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ sem fog tudni árat emelni. A turisztikai információgyűjtésben az internet növekvő szerepe mellett a nyomtatott információk továbbra is vezető szerepet töltenek be, akárcsak a szájpropaganda. Számomra igen meglepő volt, hogy az általam gyakorlati helyként választott Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ alig található meg az interneten. Természetesen van honlapja, van Iwiw oldala, de a különböző online foglalási rendszerekben, szállodás oldalakon nincs jelen a szálloda. Véleményem szerint sokkal magasabb vendég éjszakaszámot illetve monumentálisabb bevételt érhetne el a szálloda, hogyha legalább egy országosan is népszerű online foglalási rendszerben regisztrálná magát. A magyarországi turizmus helyzetét jelentősen befolyásolják a turisztikai ágazattól független közgazdasági változók, illetve a vonatkozó jogszabályok. Utóbbiak terén nagy változások történtek az elmúlt években: A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatások általános forgalmi adókulcsának 18%-ra csökkentése, Az áfa kulcs tervezett emelése 25 %-ról 27 %-ra, A munkabérek reálértékének csökkenése, A természetbeni juttatások (üdülési csekk, étkezési utalványok) adóztatása, A falusi szállásadásból származó bevétel adóztatása, A borravaló, felszolgálási díj adóztatása, Jövedéki adózás változása, Reprezentáció, üzleti ajándékok adóztatása Összességében a évi változások a turisztikai vállalkozások gazdálkodását, jövedelmi helyzetét érintő speciális adószabályok szigorításának irányába mutatnak. Megszűnt számos, a turizmus üzleti forgalmát érintő kedvezmény és adómentesség, miközben életbe léptek az általános gazdálkodási feltételeket érintő adó-és járulékcsökkentések. 15

17 Az Észak-alföldi régió turizmusának alakulása napjainkban Észak-alföld a hét magyarországi statisztikai régió egyike, az ország észak-keleti részében helyezkedik el. Három megyét foglal magába: Hajdú-Bihar megyét, Jász-Nagykun- Szolnok megyét, valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyét. A régió szellemi, kulturális, gazdasági, idegenforgalmi és közlekedési központja Debrecen. A régióban gyakori a termálvíz-gyógyvízkészlet, meleg gyógyvíz több mint 14 településen fordul elő. Gyógyvizeket a megyeszékhelyeken, valamint a régió több kisvárosában is feltártak már, ezekre szinte mindenhol fürdőket, termálstrandokat építettek. A régióban található Hajdúszoboszló is, amelynek helyzete kiemelkedő, tekintélyes mennyiségű látogató érkezik mind Magyarország határain belülről, mind külföldről. Az Észak-alföldi régió többféle szempontból is a legkedvezőtlenebb helyzetű térség, például az infrastruktúra tekintetében is. Reményt adhat azonban az M3-as autópálya meghosszabbítása, amivel várhatóan két-három éven belül Szabolcs-Szatmár-Bereg megye könnyedén és gyorsan elérhető lesz a látogatók számára. Az autópálya Baktalórántháza mellett halad el, s a pálya átadásával a Budapest felől érkező vendégek sokkal rövidebb idő alatt érhetnek a Fenyvesbe. Azok a főleg külföldi utazók, akik a megye kisebb városaiban dolgoznak (Baktalórántháza, Nyírbátor, Mátészalka) és a reptérről jönnek, ezzel az autópálya hosszabbítással hamarabb elérik a megyét, és a fárasztó út után közelebb tudnak megszállni a munkahelyükhöz. Sokan azért választanak nyíregyházi szállodát, mert Budapestről Nyíregyháza rövidebb idő alatt elérhető, ám az átadást követően, az új pályarésszel maximum tizenöt perccel hosszabbodik az útja, de a céldesztinációhoz közelebb van. Emiatt az előny miatt várhatóan több vendég száll meg a Fenyvesben, és ennek hatására hamarabb tud megtérülni a beruházás. Az Észak-alföldi régió turizmusának jellege az elmúlt években látványos változásnak indult, hiszen a turizmus spontán alakulását a tudatos fejlesztés kezdte felváltani. A fejlesztés céljai közé a következők tartoznak többek között: régió image megteremtése, változatos turisztikai termék kialakítása, szezonhosszabbítás, falusi turizmus elősegítése, wellness szolgáltatást nyújtó létesítmények kialakítása. 16

18 Az Észak-alföldi idegenforgalmi fejlesztési koncepció többek között a következő tényekre világít rá: kevés nívós attrakcióval, vonzerővel bír a régió, a régiónak jó adottságai vannak a természeti turizmusban, a belföldi előítélet rontja a régió turisztikai esélyeit, a turizmusban rengeteg a közfeladat, aminek elvégzése nem a vállalkozói szféra feladata, a régió megyéi nagymértékű gazdasági különbséggel bírnak, nincsenek a bel- és külföldi turisták számára egyaránt eladható turisztikai programcsomagok, nincs kapcsolódás a szomszédos régiók turisztikai programjaihoz. 13 A koncepció elemzése közben találkoztam több olyan ponttal is, amelyek közösek a megye céljában és a Fenyves Szálloda céljában. Hiszen a szálloda új turisztikai attrakciót hozott létre a wellness részlegével (1. pont), ami véleményem szerint figyelemre méltó turisztikai vonzerővel bír, amelyet elősegítenek a természeti adottságok, a gyönyörű erdő (2. pont). Az utolsó pont problémáját felismerte a szálloda vezetősége, és minden célcsoportnak kialakította a kiajánlandó programcsomagokat, azonos programokat ajánlva a külföldi vendégeknek és a belföldi (főként budapesti illetve Dunamenti városokból érkező) vendégeknek, és egy teljesen másféle programajánlatot ajánlva a belföldi, főként régióbeli látogatóknak Szabolcs-Szatmár-Bereg megye turizmusa napjainkban Szabolcs-Szatmár-Bereg megye 12 kistérséget, és számos nevezetességet tudhat magáévá. Turisztikai szempontból a legjelentősebb nagyvárosai Nyíregyháza, Máriapócs és Nyírbátor. A megye turizmusát a turisztikai vonzerők milyensége szerint vizsgálom, mint az elsődleges, másodlagos és harmadlagos turisztikai vonzerők. Az elsődleges turisztikai vonzerőknél az utazás fő célja elegendő élményt nyújt több napi tartózkodásra is. Ezért az erre irányuló utazásoknál jellemző a hosszú tartózkodás. Az első 13 Hanusz Árpád: A turizmus, mint területfejlesztő tényező az Észak-alföldi régióban. Földrajzi Konferencia előadás, 2001 Szeged, 4. dia 17

19 ilyen önálló turisztikai vonzerő a Nyíregyházi Állatpark, amely a várostól 5 km-re a sóstói üdülőövezetben található, ahol strandfürdő, falumúzeum és egy szép, gondozott parkerdő nyújt kikapcsolódást az idelátogatóknak. Az Állatpark ebben a természetes, szinte háborítatlan környezetben kapott helyet egy tölgyerdő mélyén. A megye második leglátogatottabb elsődleges turisztikai attrakciója a Máriapócsi görög katolikus kegytemplom. Sokfelől érkeznek ide zarándokok: a legtöbben hazánk keleti részéből, ahol a görög katolikusok nagyobb tömege él, de nagyon sok látogató jön a Dunántúlról, sőt határainkon túlról is. Magyarországon ez a legnevesebb vallásos hely, ahová szívesen látogatnak el a katolikusok és az egyszerű turisták is egyaránt. Nyírbátor leginkább a történelem iránt érdeklődő turistáknak érdekes, számukra elsődleges turisztikai desztináció a város, viszont az üdülő utazóknak, nem nyújt különleges élményt, így nekik ez a város csak másodlagos, kiegészítő attrakció. Nyírbátor legjelentősebb látványosságai a Báthori-várkastély, a Bátori Panoptikum, a Minorita templom, a Református templom és fa harangtorony, valamint a Sárkány Wellness és Gyógyfürdő. Ezek a látnivalók így együtt egy nagyon érdekes úti céllá teszi Nyírbátort. Valójában csak ez a három desztináció képes önállóan vonzani a látogatókat. A megye többi látványosságai már inkább egy komplex egészként alkotnak egy egységet, különkülön nem jelentenek vonzó attrakciót. Másodlagos turisztikai látványosságnak a fő desztináció felkeresése melletti látogatást nevezzük, amely a programot színesíti. Szabolcs-Szatmár-Bereg megye a kevés elsődleges vonzerővel szemben nagyon sok másodlagos turisztikai vonzerővel rendelkezik. A nyíregyházi kiegészítő látványosságokkal kezdem: ilyen például a Városháza, a Görög Katolikus Templom, az Evangélikus Templom, a Nyíregyházi Sóstó, a Nyírvidéki Kisvasút, a Kalandpark és több nyíregyházi múzeum is. Több strand is várja a Nyíregyházára látogatókat: a sóstói Parkfürdő, a sóstói Tófürdő, a Júlia Fürdő valamint a mai kor minden elvárásának megfelelő Aquarius Élményfürdő is. Természetesen a megye kisebb falvai, városai szintén rejtegetnek érdekes látványosságokat, ám ezek önmagukban nem keltenek az utazókban utazási vágyat. Baktalórántháza felől elindulva szeretném bemutatni a másodlagos turisztikai vonzerőket. 18

20 Magát a szállodát is körülöleli a baktalórántházi Erdő Természetvédelmi Terület, amely jó időben kiváló kikapcsolódási lehetőségeket nyújt az aktív turizmus iránt érdeklődőknek. Mátészalkán a Szatmári Múzeumba érdemes ellátogatni, ugyanis állandó kiállításként meglátogatható a jelenleg közel 100 darabot számláló szekérkocsi- és hintógyűjtemény, amely Közép-Európában a legnagyobb, és leglátványosabb szekérkiállítás. Kevesen tudják, hogy Magyarországon 1888-ban Mátészalkán, (New Yorkkal egy időben) az országban elsőként itt használták közvilágításra a villanyt. 14 Ha valaki a szatmári részt szeretné meglátogatni, akkor a Szatmár- Beregi Szilva utat járhatja végig. Útvonal: Vásárosnamény, Tákos, Csaroda, Beregdaróc, Beregsurány, Tarpa, Tivadar, Penyige, Túristvándi, Szatmárcseke, Tiszacsécse, Milota Sonkád, Kölcse, Panyola. Harmadlagos vonzerő lehet a baktalórántházai Degendeld-kastély amely ma műemlék jellegű épület. Parkjában egyedülálló faritkaságok találhatók. Valamint a tiszadobi Andrássy-kastély és angolkert és a Túristvándi Vízimalom is Baktalórántháza turizmusa Baktalórántháza kiváló fekvéssel rendelkező város. Közel van a megye (az előbbiekben már említett) három legbefolyásosabb városához, Szabolcs-Szatmár-Bereg megye geometriai középpontjában, a Nyírség középső részén helyezkedik el. Kistérségi központként is funkcionál, valamint itt található a székhelye a Közép-Nyírségi Önkormányzati Többcélú Kistérségi Társulásnak is. Valójában turizmust a városban egyedül a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ bonyolít le Szállodai beruházások jellemzői a megyében az elmúlt években A Szabolcs-Szatmár-Bereg megyei szállodai beruházásokra is jellemző az országos tendencia, amely a gyógy illetve wellness szállodák számának nagyfokú emelkedését 14 Ujváry Zoltán: Mátészalka története, Debrecen 1992, Ethnica kiadása, p. 19

21 mutatja. A négy legszínvonalasabb fejlesztés a nyíregyházi Hotel Aventinus, a Lugas Hotel és a Pagony Hotel, valamint Baktalórántházán a Fenyves Szálloda és Konferencia Központ beruházásai, amellyel három szálloda négy csillagos wellness és konferencia hotellé, míg a Hotel Aventinus Konferencia Hotellé vált. Ezek mellett kisebb wellness részleget több szálloda is kialakított, mint például a nyírbátori Bástya Hotel Konkurenciavizsgálat Véleményem szerint, a fent említett szállodák mindegyike konkurense lehet a Fenyves Szállodának. A Fenyves Szállodának nagy előnye, hogy nincs még egy olyan szálláshely a megyében, amely ugyanezzel a profillal rendelkezne, illetve ami ilyen szép helyen, az erdő közvetlen szomszédságában helyezkedne el. Hiába van Nyíregyházán legalább harminc szálloda-panzió, ha valaki pihenni, feltöltődni szeretne a természethez közel, akkor inkább választja a Nyíregyházától 27 km-re lévő Fenyves Szállodát, ahol reggel akár a madárcsicsergésre is kelhet. Fontosnak tartom elemezni a versenytársakat, mivel ugyanazon a piacon helyezkednek el, és ugyanazokat a vendégeket szeretnék ők is meggyőzni, hogy az ő szállodájukat válassza. Három olyan konkurens szállodát választottam, amelyek hasonló profillal és nagyjából hasonló szobakapacitással, szolgáltatásokkal rendelkeznek. Hotel Pagony - Nyíregyháza A Pagony Hotel elhelyezkedés szempontjából nem fő konkurens a vendégek túlnyomó részét tekintve, ugyanis a két hotel egymástól távol található, csak bizonyos Nyíregyházára érkező vendégeknél döntő súlyú az, hogy nyíregyházi szálláshelyet válasszanak maguknak. A Pagony Hotel nyújtja a Fenyves szolgáltatásaihoz leghasonlóbb élmény lehetőségeket, hiszen szintén négy csillagos wellness szálloda. Fő konkurencia lehet a kisebb keresetű vendégeknél. A Pagony Hotel az árait a szoba minőségéhez mérten képzi, vannak egy csillagos, két csillagos, három csillagos, négy csillagos, apartman, illetve lakosztály kategóriájú szobái, így minden vendég a saját pénztárcájához mérten tud szobát választani. Viszont ha a négy 20

22 csillagos kategóriát nézzük, akkor a Fenyves Szállodának sokkal reálisabbak a szobaárai, ugyanis a Pagonyban majdnem 7000 Ft-tal drágább egy éjszaka két főre, és az ár még a reggelit sem tartalmazza. A két szálloda helyettesíthetősége nem jelentős mértékű. Plusz hozzáadott érték lehet a szabadidőpark, a só barlang, illetve a fitneszterem. Hotel Bástya - Nyírbátor Közel (20 km-re) van a két szálloda egymáshoz, ugyanakkor a minőségbeli különbségek miatt nem igazán konkurencia a Bástya Hotel a Fenyves Szállodának. A Fenyves által nyújtott szolgáltatásokat a Bástya nem tudja biztosítani, ugyanis sem felszereltségben, sem higiéniában, sem technológiában nem tudja utolérni. Nagyon sok olyan vendéggel találkoztam én is, aki a Bástya Wellness Hotelben eltöltött egy éjszakát, ám a második éjszakát már nem ott, hanem inkább a Fenyves Szállodában töltötte, ugyanis óriási hiányosságokkal szembesült az ott töltött idő alatt. Panaszkodtak például a meleg víz hiányára, a nem megfelelő szigetelésre és a szobák tisztaságára is. A Bástya Hotel árai alacsonyabbak, besorolása három csillagos wellness szálloda, viszont az ár-érték arány alapján a Fenyves Szálloda sokkal jobb választás a vendégek számára. Plusz hozzáadott érték nincs. Lugas Wellness Hotel - Nyíregyháza Hasonlóan családias hangulatú, szintén négy csillagos wellness szálloda, amely hasonló szolgáltatásokat kínál. Véleményem szerint bizonyos szegmenseknél helyettesíthető a két szálloda, de ez az állítás például az átutazó vendégeknél nem igaz, mert ők az elhelyezése miatt választják a Fenyvest. Plusz hozzáadott érték lehet a bowling pálya és a biliárd. Árképzésében hasonló a két szálloda, áraik között az eltérés nem nagyobb, mint 15 %. A Lugas Hotel árai magasabbak, amit valószínűleg a megyeközponti elhelyezés miatt hajlandóak a vendégek kifizetni. 21

23 1. táblázat Konkurenciavizsgálat Jellegzetesség Fenyves Szálloda Pagony Hotel Hotel Bástya Lugas Hotel - városközponti elhelyezkedés x x - ingyenes parkoló x x x x - uszoda x x x x - 24 órás recepció x x x - szabadidőpark x x - idegenforgalmi adót tartalmazó ár x - reggelit tartalmazó ár x Forrás: Saját kutatás 3.3. Belső tényezők A szálloda gazdálkodására ható belső tényezők azok a faktorok, amelyeket a szálloda alakít ki, képes azokat befolyásolni. A belső tényezőkkel lehet a vendéget a szállodába csábítani, és ha már az adott hotelt választotta a kedves látogató, akkor a belső tényezők- a nyújtott szolgáltatások minősége az a lényeges összetevő, amely befolyásolja a vendégelégedettséget, amely pedig a beruházás megtérülésére is hatással van. Hiszen ha minél több vendég távozik elégedetten, akkor annál több ismerősnek fogják ajánlani a szállodát, akik ha szintén igénybe veszik a szálloda szolgáltatásait, akkor ők is bevételt generálnak, amely egy rövidebb megtérülési időt okozhat A szálloda szolgáltatáskínálata 15 Az épületben 16 klasszikus és 5 családi hotelszoba található. A klasszikus hotelszoba egy éjszakára 9750 Ft egy főnek, két főnek pedig Ft. A családi hotelszoba egy éjszakára egy főnek Ft (wellness használattal), két főnek Ft (wellness használattal), míg wellness használat nélkül Ft/ éjszaka/ 2 fő. A klasszikus szobák ára tartalmazza a korlátlan wellness részleg használatot, emellett minden szoba ára magába foglalja a kontinentális reggelit, az őrzött belső zárt parkoló használatát, a wifi használatot, valamint az áfát. 15 Fenyves Szálloda és Konferencia-központ**** 2009-es prospektusa 22

24 A szobák alapfelszereltsége: masszírozó fejekkel ellátott zuhanypanelok (klasszikus szobákban), fürdőkádas fürdőszoba (családi szobákban), antiallergén ágyneműk, mini-bár, televízió, telefon, bekészítés, hajszárító, kozmetikai tükör és ingyenes wifi elérhetőség. A beruházás által minden szobába került klímaberendezés, amely esszenciálisan kényelmesebbé teszi a nyári hónapokban a szállodát. A szálloda étterme reggel hét óra és este tíz óra között tart nyitva, az étlap a hazai és a nemzeti konyha remekeit tartalmazza. Négy különböző típusú-befogadóképességű étterem áll a vendégek szolgálatára, ahol az étkezés mellett különböző rendezvényeket, meetingeket, megbeszéléseket lehet tartani. A szállodai szolgáltatáskínálatnak vannak olyan általános jellemzői, amelyek nagyban befolyásolják a szálloda alapvető gazdálkodását, a kínált szolgáltatások milyenségét. Ilyen tényező például az, hogy a szolgáltatás helyhez kötött, nem tárolható, nem immateriális jellegű, előállítása jelentős tőkeköltséggel jár és előállításához mindenféleképpen jelen kell lennie a vevőnek. Ezen meghatározó szolgáltatásjellemzőkkel mindig tisztában kell lenni, és úgy kell kialakítani a szálloda profilját, hogy a szolgáltatásokból a lehető legtöbbet lehessen kihozni. 16 E célból jött létre a Fenyves Szálloda wellness részlege is. A wellness és szabadidőpark az év minden napján között várja a kikapcsolódni vágyókat től 2010 augusztusáig egy mini wellness részlege volt a szállodának, ami egy masszázsmedencéből és egy szaunából állt. Ezeket a berendezéseket cserélték le és bővítették ki a 2010-es fejlesztéssel. A wellness szállodákkal szemben támasztott követelmények a következők: minimum egy beltéri fürdőmedence, minimum kétféle szauna vagy gőzfürdő, legalább négyféle arc-, kéz-, test-, láb- és hajápolási szolgáltatás, legalább hatféle masszázs, relaxációs és egyéb közérzetjavító- vizes és száraz szolgáltatás, a gasztronómiai kínálatban regionális, hagyományos magyar, reform és vegetariánus étel is, 16 Győrffy Anna: Szállodatan. Budapest, Nemzeti Tankönyvkiadó Zrt p. 23

25 kardiogépekkel is felszerelt fittness terem és sportedző, sportoktató vagy testnevelő tanár, minimum négyféle szabadidős sportolási vagy keleti mozgásprogram és továbbá legalább egyféle aerobik jellegű tréning, minimum háromféle közösségi, kulturális, zenei, művészeti programlehetőség, a környék lehetőségeinek folyamatos ajánlása, kétműszakos wellness végzettségű dolgozó minimum 1-1fő. 17 Az új wellness részleg elemei: Teneriffe élménymedence 36 C (benti medence) nyakzuhannyal és válldögönyözővel, Laguna úszómedence ellen áramoltatóval 28 C (benti medence), Szauna világ: finn szauna, turmalinos infra szauna fény és hangterápiával, gőzkabin, Pezsgőkád 37 C, Lagúna úszómedence 27 C (kinti medence). 18 A szabadidőpark részei: pool-bár, filagóriák, grillterasz, belső-park, napozóterasz. A szállodában található továbbá egy 90 fő befogadására alkalmas konferencia terem, valamint egy 40 fő befogadására képes szekcióterem. Ezek a termek már az invesztíció előtt is léteztek, ám nem voltak még készek egy modern, nagyszabású konferencia profi lebonyolítására. A beruházás segítségével a technológiai felszereltség a lehető legmodernebb lett, és ma már bármilyen igényt teljesíteni lehet, ami egy konferencián felmerül. A technikai felszereltséget is modernizálni tudta a szálloda a beruházás segítségével: video projektor, hangosítás, flipp chart, vetítővászon, audio és video rögzítés, fényképezőgép, laptop, DVD, VCR, televízió. A szállodát vizsgálhatjuk a megfogható tényezők és a megfoghatatlan tényezők szerint. A megfogható tényezőket soroltam fel eddig, mint a szálloda szolgáltatáskínálata, mint tényszerű adatok. A megfoghatatlan tényezők pedig azok a faktorok, amelyeket a 17 A magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosításáról szóló 54/2003. (VIII.29.) GKM rendelete 18 Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ**** 2011-es prospektusa 24

26 vendég észlel: a szolgáltatások szintje és minősége, a hotel népszerűsége, stb. Ezek a tényezők sok vendégnél jelentősen fontosabbak, mint a ház fizikai kinézete. 19 A szálloda szolgáltatásai vonzósága mellett, elengedhetetlen a megfelelő marketingkommunikáció, illetve a turizmus keresletének a három tényezőjének együttes megléte. A turizmus keresletének három fő összetevője: a motiváció, a jövedelem és a szabadidő. A kereslet és a kínálat egymásra találásának alapfeltétele, hogy a leendő turistának legyen késztetése, motivációja arra, hogy elhagyja a lakóhelyét, és valami mást, változatosságot keressen. 20 Véleményem szerint nem meggyőző a szálloda marketingje, azok a vendégek, akiknek lennek megfelelő motivációja és jövedelme, és ideje is, nem minden esetben értesülnek a szállodáról, mivel nincs a mai kor igényeinek megfelelő internetes megjelenése. Ha kialakítana megfelelő internetes rendszert a Fenyves, akkor lehetőséget biztosítana a kereslet és kínálat találkozásának Kereslet a szálloda szolgáltatásai iránt Rendkívül összetett és szerteágazó kereslet mutatkozik a szálloda felé. Különböző típusú vendégek veszik igénybe a szálloda szolgáltatásait. Ha meg szeretném határozni azokat a vendégtípusokat, amelyek a Fenyvest választják, ezeket a kereslet típusokat mondanám: Azok a vendégek, akik csak az alapvető funkciót, a szállást veszik figyelembe, az egyéb szolgáltatások nem érdeklik őket. Ők megszállnak akár több éjszakát is a szállodában, de sem az étterem, sem a wellness részleg nem érdekli őket. Ők az úgynevezett spórolós vendégek. Általuk csak szobaár-bevétele keletkezik a szállodának. A következő típusú vendégek azok, akiket érdekelnek az egyéb élményelemek is, igénybe is veszik őket, de nem kifejezetten ezért választják a szállodát. Úgy gondolják, hogy egyébként is meg kell szállniuk a környéken, és akkor összekötik a kellemest a hasznossal. Ők a szállást, az étterem és a wellness részleg szolgáltatásait is igénybe veszik. Ha használják a wellness részleget, valószínűleg a pool bárt és a külső teraszt is használni fogják. Ők már szobaár-bevételt, éttermi-bevételt és wellness bevételt is indukálnak. 19 Szende Péter: Marketing a szállodaiparban. Budapest KIT Képzőművészeti Kiadó, 25 p. 20 Veres Lajos: A turizmus gazdaságtana. Dunaújváros Dunaújvárosi Főiskola, 21 p. 25

27 A harmadik típusú keresletet azok a szállóvendégek mutatják, akik kifejezetten a szálloda szolgáltatásai miatt választják a hotelt, és ha elégedettek a szolgáltatásokkal, akkor a későbbiekben is a szállodát fogják választani. Ők minden szolgáltatást kipróbálnak, és ezzel ők okozzák a legnagyobb bevételeket. Mivel a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ gyakran szolgál esküvői helyszínként illetve kisebb nagyobb családi rendezvények helyszíneként, így jelentős bevétel származik a családi eseményekből is. Áprilistól októberig minden hétvégén legalább egy esküvő kerül megrendezésre minden szombaton (ezért is tartották a szálloda vezetői kulcsfontosságúnak a filagória illetve a pool bár kialakítását), és ezen alkalmakkor sok szobát foglalnak el az esküvői vendégek. Az esetek 75 %-ában a ház összes szobáját lefoglalják az esküvő estéjére a vendégeknek. Továbbá vannak azok a vendégek, akik konferencia miatt tartózkodnak a szállodában, meg is szállnak, az éttermet és a wellness részleget is használják. Az itt tartózkodásuk folyamán használják a konferenciatermeket és azok felszereléseit, a wellness részleg berendezéseit, illetve az éttermet is, a kiszolgáló személyzetet is mind mozgósítani, szinten tartani kell, ami nem kevés pénz és energia. Ugyanakkor egy konferencia sok előnnyel is jár, hiszen a konferenciavendégeknek jellemzően magas a költési hajlandósága, valamint sokszor a vendég a családjának is meg akarja mutatni a szállodát, és egy későbbi időpontban újra itt száll meg, de akkor már egészen más célból. Mindemellett figyelembe kell venni a magyar vendégek szokásait ben publikálta a Lucullus Baráti Társaság a magyar vendégekről készült tanulmányát, amelyben azt vizsgálta, hogy milyen vendég a magyar ember. A következő a válasz: keresi a költséghatékony lehetőségeket, nem szeret utazni és központi szerepű számára a család. 21 A szálloda külön csomagot ajánl a családosok számára, illetve akciós csomagokat is a kedvezményt kereső embereknek. Az elmúlt egy éves időszakban ( ) a legkülönbözőbb országok állampolgárai szálltak meg a Fenyvesben. 22 A legnépszerűbb küldő országok adatai: 21 A magyar vendég, Hotel & Vendég, I-II. szám 12 p. 22 Vendégforgalom országok szerint statisztika , HS Reception- Szállodai ügyviteli rendszer, Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ adatai alapján 26

28 Németországból 179 vendég 424 vendégéjszakát, Ukrajnából 286 vendég 288 vendégéjszakát, Romániából 155 vendég 190 vendégéjszakát töltött el a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központban. Jól látszik, hogy a német vendégeknek hosszú az átlagos tartózkodási ideje, esetenként több hét is akár, viszont az ukrán nemzetiségűek csak egy éjszakákat töltenek a szállodában, ők jellemzően az átutazó vendégek. Magas számú vendég érkezett még Oroszországból (91 fő, 108 vendégéj), Olaszországból (71 fő, 107 vendégéj) és Franciaországból (25 vendég, 95 vendégéj) is. Kevesebb, de még mindig jelentős számú vendég volt továbbá Szerbia és Montenegróból, Izraelből, különböző afrikai országokból és az Amerikai Egyesült Államokból is. A vizsgált időszak alatt 1145 belföldi vendég 1762 vendégéjszakát, míg 1797 külföldi vendég 2497 vendégéjszakát töltött el a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központban. Ebből a statisztikából jól látszik, hogy jellemzően a külföldi vendégek laknak hosszabb távon a szállodában, és nagyobb bevétel is az ő tartózkodásukból keletkezik. Éppen ezért nem értem, hogy lehetséges az, hogy a szálloda honlapja csak magyar és román nyelven érhető el. Hiába meg van jelölve, hogy angolul is lehet böngészni, az angol nyelvű fordítás nem elérhető. Úgy hiszem, ez egy nagy lehetőség lehetne sok külföldi vendég felé, de jelenleg ez hatalmas hiányosság A szállodai fejlesztés szükségessége A szállodavezetés több okból is szükségesnek tartotta a fejlesztések létrejöttét. Nem egy hirtelen ötlet volt a beruházás, hanem egy hosszabb fejlesztési folyamat megkoronázásának szánták óta évről évre szépült-bővült a szálloda, egy kicsi wellness részleget (pezsgőfürdő, szauna) is kialakítottak, ám ez önmagában nem volt komoly vonzerő. Tudták, hogy ha egy nagyobb, modernebb wellness szigetet hoznak létre, akkor egy új szegmenset, a rekreációs turistákat is meg tudják célozni. A szabadidőpark létrehozására pedig a nagy igény miatt került sor, ugyanis a Fenyves már hosszú évek óta minden nyáron a megye egyik legkedveltebb esküvői színhelye, és a szabadidőpark egy új tárlatot nyitott a fiatal házasulandók részére. 27

29 3.4. A tényezők hatásainak összegzése, a szálloda beruházás előtti helyzete Ha általánosítani szeretnék, akkor azt kell, hogy mondjam, hogy a szálloda életvitelére minden gazdasági, természeti, szociális tényező hatással van, különböző mértékben. Jelenleg a legnagyobb, sajnos negatív hatást a gazdasági helyzet által keletkezett összkép okozza. A szálloda szolgáltatáskínálata mára már eljutott arra a szintre, hogy az átlagutazó igényeit minőségi szolgáltatásokkal tudja kielégíteni, a szálloda különböző csatornákon egy pozitív összképet sugároz magáról. A beruházás előtt, egy átlagos panziót láthattunk, unalmas szolgáltatásokkal, ámde gyönyörű környezettel. A panzió minden követelményének megfelelt, viszont ez a minőségi szint kevésnek bizonyult a mai világ igényeinek, ezért is volt fontos az új, modernebb szálláshely illetve wellness részleg kialakítására. A fejlesztés a Fenyvesben lévő lehetőségeket használta ki, kiterjedve minden olyan faktorra, amellyel a népszerűségét növelni lehetett. 4. A Fenyves Szálloda 2010-es beruházásának bemutatása, út a panziótól a 4 csillagos szállodáig Maga a Fenyves Csárda 1963-ban épült, s Áfész üzemeltette a 80-as évekig ben a Krivács és Roskó Kft. vette át az étterem üzemeltetését, majd 1998-ban megvásárolták a csárdát től a Krivács család egyedüli tulajdonosként üzemelteti az éttermet. Az ő ötletük volt a panzió kialakítása is. Erre a bővítésre 2001-ben a Széchenyi Terv keretén belül volt lehetőség, és így létrejött a panzió: 21 komfortos szobát tudtak kialakítani a csárda fölé épített plusz emeleten ban egy sikeres pályázat segítségével modernizálni tudták a panzió berendezéseit, és a létesítményt egy három csillagos szállodává sorolták át. A es gazdasági válságkor, úgy gondolta a szálloda vezetősége, hogy a válságra beruházással kell válaszolni. Remélték, hogy ha gyengül a válság hatása, a fejlesztések által a versenytársakhoz képest óriási előnyre tehetnek szert, és ez így is történt. A 2010-es beruházás két fő területet érintett: a konferenciatermeket és a wellness részleget. A konferenciatermeket modernebbé kívánták tenni, éppen ezért új, a mai kor elvárásainak 28

30 megfelelő berendezésekkel látták el. A konferencia terembe több flipp chart táblát, videoprojektort, laptopot, vetítővásznat és klímaberendezést helyeztek el. A szekcióterem berendezéseit is kicserélték, az új asztalok, székek mellett szintén elhelyeztek itt is három flipp chartot, videoprojektort, laptopot és televíziót is. Természetesen mindenből a legmodernebbeket. Lényeges tényező, hogy a szálloda vezetősége a folyamatos fejlesztés elvét vallja, hisz abban, hogy csak akkor lehet nyerő pozíciót betölteni a piacon, ha mindig újat tud mutatni a szálloda. Folyamatos minőségjavítás: A mindig jobbra törekvést, a probléma megoldási készséget és az igényességet ötvözi. Olyan tevékenység, amely során rendszeresen és módszeresen javítják a termékeket, a szolgáltatásokat és a folyamatokat A szállodában végzett beruházás elemzése A vállalkozás Ft-ból valósította meg a beruházást, melynek 100%-a önerő volt, nem volt szükség hitel felvételére. Volt többféle tervezet lehetőség is, amelyekre pályázni kívántak, ám a benyújtott dokumentumok sajnos sikertelenek voltak, így kénytelenek voltak önerőből véghezvinni azt a beruházás változatot, amelynek lebonyolításához elegendő tőkével rendelkeztek. Az új részleg kialakításához hozzájárult az vendég (2010-ben), aki igénybe vette a szálloda szolgáltatásait, az évi vendégéjszaka (60 százaléka belföldi, 40 százaléka külföldi vendég), és a 32 szakképzett alkalmazott is ben a vállalkozás 7 alkalmazottal kezdte meg tevékenységét és az éves nettó árbevétele Ft volt, 2004-re 19 alkalmazott évi nettó Ft árbevételt ért el, 2010-ben pedig a 32 alkalmazott Ft realizált. A beruházás fogalmi meghatározása után statikus és dinamikus számítási módszerekkel elemezem a beruházás gazdaságosságát, illetve a beruházás megtérülési idejét. 23 Horváth János: Folyamatos minőségjavítás. Elhangzott: Szállodatechnika és minőség 7. előadás, Szolnoki Főiskola, Szolnok

31 5.1. Beruházás fogalmi meghatározása, lépései A beruházás az új és használt tárgyi eszközök, akár állománynövelő, akár pótló, beszerzése, létesítése, saját vállalkozású előállítása. A beruházási döntések alapvető célja azoknak az eszközöknek a felkutatása, kiválasztása, amelyek hozzájárulnak a vállalat értékének a növeléséhez. Másként fogalmazva csak akkor érdemes egy beruházást megvalósítani, ha az eszköz által termelt pénzjövedelem (cash flow) meghaladja a megszerzésére fordított kiadást. 24 Beruházásnak minősül a meglévő tárgyi eszközök bővítése is, rendeltetésének megváltoztatása, átalakítása, azaz kapacitásának, pontosságának növelése, tartozékaival együtt. Maga a beruházás, mint ötlet, a következő indítékokkal valósulhat meg: a cég bevételeinek növelése, a költségek csökkentése, a jogszabályoknak való megfelelés, és az elavult, elhasználódott eszközöknek a pótlása. A beruházások gazdaságosságának mérlegelése egy igen komplex, bonyolult és nagy felkészültséget igénylő feladat. Ezért is kell hangsúlyozni, hogy egy adott beruházás gazdaságosságának értékelése mennyivel nehezebb feladat egy mutató kiszámításánál. Egy beruházás gazdaságossági analízis lehet előzetes illetve utólagos vizsgálat. A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ esetében én utólagos elemzést végzek. Az utólagos vizsgálatok a már megvalósított beruházás tényleges ráfordításának és eredményeinek elemzésével elsődlegesen ténymegállapító, regisztráló jellegűek Statikus elemzési módszerek A statikus számítási módszerek általános jellemezője, hogy az időt, mint közgazdasági tényezőt számításon kívül hagyják. A statikus módszerek egyszerűségük miatt igen közkedveltek, viszont csak korlátozottan alkalmasak különböző beruházások gazdaságosságának összehasonlítására, mert az egyes beruházási projekteket külön-külön 24 Illés Istvánné: Társaságok pénzügyei. Budapest 2002, Soldo Kiadó 11 p. 25 Barta Imre: A beruházások gazdaságossága és kockázata. Budapest 1979, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, p. 30

32 értékelik, s nem komplex egészként. 26 A beruházás jövedelmezőségi vizsgálatok folyamán kiszámoljuk a beruházás átlagos jövedelmezőségét, a jövedelmezőségi mutatót és a megtérülési időt. A beruházás átlagos jövedelmezőségét (Average Rate of Return, röviden ARR) %-os formában úgy számíthatjuk ki, hogy a beruházás tejes élettartama során keletkező jövedelmek éves átlagát a beruházás eredeti költségéhez vagy a beruházás átlagos nettó könyv szerinti értékéhez viszonyítjuk. Fontos megemlítenem, hogy dolgozatomban az átlagos jövedelmezőséget vállalatgazdasági értelemben használom. ARR [%]= [adózott nyereség az n évben: n az évek számával] / (beruházás költsége): 2 Várható nyereségek: Ny 1 = 36 millió Ft Ny 2 = 40 millió Ft Ny 3 = 44 millió Ft Ny 4 = 48 millió Ft Ny 5 = 52 millió Ft ARR= [( ) / 5] / (175/2) = 50,3 % Ha a beruházási folyamat jövedelmezőségét vizsgáljuk, akkor meg kell határozni egy általunk megkívánt jövedelmezőségi szintet. Ez a szint a Fenyves Szálloda esetében az előkalkulációban 50 % volt. A jelenlegi adatok alapján a beruházás pont ezt a jövedelmezőségi szintet tudja tartani, az elvárt adatok szerint halad a beruházás a kedvező megtérülési idő felé. J= [ Ny / B k ] 100 J = jövedelmezőségi mutató [%] Ny = a beruházás működési/használati ideje alatt elérhető évi átlagos nyereség [Ft/év] Bk = a beruházás megvalósításához szükséges pénzeszköz, beruházási költség [Ft] Számítás: Átlagos nyereség= ( ) / 5= 44 millió Ft Beruházási költség= 175 millió Ft J= (44/ 175) 100= 25,1428% 25% 26 Husti István: Beruházási kézikönyv. Budapest 1999, Műszaki Könyvkiadó p. 31

33 A jövedelmezőséget összehasonlító számítások a jövedelmezőséget a nyereség és az elérhető tőke hányadosaként relatív mutatóként értelmezik. Több beruházási alternatíva összehasonlításakor a magasabb átlagos jövedelmezőségű beruházást érdemes választani. A jövedelmezőséget kiszámító mutató véleményem szerint a lehető legegyszerűbben mutatja be a beruházás pénzügyi sikerességét. 27 A Fenyves Szálloda ezen beruházása esetében a jövedelmezőség + 25 % lesz. Úgy gondolom, hogy ez a szám a válság hatása alatt lévő turisztikai piacon nem rossz, csak akkor lehetne jobb, ha a magyar lakosság pénzügyileg megerősödne, a szabadon eltölthető diszkrecionális jövedelme a jelenleginél jóval magasabb lenne. Megtérülési idő= PB=B i =M Arra a kérdésre ad választ, hogy hány év alatt kapjuk vissza az eredetileg befektetett pénzünket a beruházás eredményeként képződő jövedelmekből. Kiszámítása: Ha a várható jövedelmek minden évben azonos nagyságúak: B i =PB = Kezdő befektetés összege/ várható évi jövedelem Ha a várható jövedelmek nem azonosak (lineáris interpoláció): B i =PB= t + (b-c/d-c) t: az utolsó teljes év, amelyben a halmozott jövedelem kisebb a kezdő befektetési összegnél b: a kezdő befektetési összeg c: halmozott jövedelem t évig d: halmozott jövedelem t +1 évig Mivel a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ esetében a várható nyereség évenként nem egyformaösszegű, így a b variációs számítást végzem el: t= 4 b=175 millió Ft c=168 millió Ft d=220 millió Ft Számítás: Bi=PB= 4 + [( ) / ( )]= 4, 1 év 27 Husti István: Beruházási kézikönyv. Budapest 1999, Műszaki Könyvkiadó, 370 p. 32

34 Statikus elemzési módszernél a megtérülési időmutató arról tájékoztat, hogy a projekt megvalósításához felhasznált tőkebefektetés mennyi idő alatt térül vissza a vele elérhető nyereségből. Az a beruházás kedvezőbb a másiknál, amelyiknek kisebb a megtérülési ideje. Alkalmazásakor nagyon oda kell figyelni, ugyanis sokszor, ha csak a megtérülési időt nézzük, akkor olyan beruházásokat nézhetünk sikeresebbnek, amelyeknek rövidebb a megtérülési ideje, viszont azt nem vesszük figyelembe, hogy gyengébb a jövedelmezősége. A mutatót a viszonylag rövid élettartalmú beruházásoknál használjuk, ezért is megfelelő a Fenyves Szálloda és Konferencia. Központ esetében is. A szállodai beruházásoknál az átlagos megtérülési idő 5 év. Az 5 éven belül megtérülő beruházásokat gazdaságosnak, míg az 5 éven túl megtérülőket gazdaságtalannak nevezzük. A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ esetében a megtérülési idő összege 5 év alatti lett, pedig olyan eszközöket vásároltak, amelyek környezetbarátok. Ilyen környezetkímélő eszköz például az, hogy a wellness részlegen napelemes fűtési rendszert alakítottak ki, amelyről köztudott, hogy sokkal drágább, mint egy normál fűtési rendszer, és sokkal lassabban térül meg, mint a régi típusú fűtés. Ez, és az ehhez hasonló modern, környezetbarát berendezések magasabb beruházási költséget eredményeztek, de mégis ezeket a készülékeket választották, szemben az ósdi eszközökkel. Szerintem jól döntött a vezetőség, hogy a környezettudatos fejlesztés útjára lépett, és tapasztalatom alapján sok vendég is osztja a véleményemen, és sokszor hallom, hogy milyen figyelemreméltó dolog, hogy erre is nagy hangsúlyt fektettek Dinamikus elemzési módszerek A megvalósítási idő és a beruházási költség a beruházási folyamatoknak két jelentős, egymással szoros kapcsolatban álló tényezője. A megvalósítás során minden időegységhez különböző beruházási teljesítmények és pénzkifizetések tartoznak. Emiatt lényeges, hogy a kiadásokat/bevételeket és az időt együttesen, egymásnak a függvényében vizsgáljuk, különböző dinamikus elemzési módszerekkel. 33

35 A dinamikus megtérülési idő vizsgálatakor azt vizsgáljuk, hogy a beruházás létrejöttéhez szükséges tőkebefektetés hány év alatt térül meg a létesítmény működéséből származó bevételből. A nettó jelenérték (NPV) különbség jellegű mutató, azt fejezi ki, hogy a beruházás teljes élettartama alatt képződő pénzáramok diszkontált összegéből levonva a kezdő pénzáramot, mekkora nettó jövedelem képződik. 28 NPV= -C 0 + C t / (1+r) t C 0 : a kezdő befektetési összeg C t : éves várható nyereség r: a befektető által elvárt hozam t: évek száma C 0 = 175 millió Ft r=10% Ct 1 = 36 millió Ft Ct 2 = 40 millió Ft Ct 3 = 44 millió Ft Ct 4 = 48 millió Ft Ct 5 = 52 millió Ft C t = 220 millió Ft NPV= /1, /1, /1, /1, /1,1 5 = , , , , , ,2881= + 21,7 millió Ft A nettó jelenérték szabály alkalmazásával csak azok a beruházások fogadhatóak el, amelyek nettó jelenértéke pozitív. Jelen esetben ez a kritérium teljesült, így bebizonyosult, hogy a beruházás létrejötte egy jó döntés volt. A Jövedelmezőségi index (haszon- költség arány= PI) olyan mutató, amelyben a beruházás révén képződő jövedelmek diszkontált értékét a kezdő pénzáramhoz viszonyítjuk. PI=[ C t / (1+r) t ] / C 0 PI= [220 / (1+0,1) 5 ] / 175 = 1, Brealey-Myers: Modern vállalati pénzügyek, Panem Kft. 2005, p. 34

36 Mivel a jövedelmezőségi index nagyobb, mint 1, így a beruházás jövedelmező lesz, tehát célszerű volt a beruházás véghezvitele. Beruházási döntést a dinamikus mutatók alapján el kell fogadni: ha NPV>0, és PI>1, jelen esetben mindkét tényező teljesítette az előbb említett kritériumokat, így valóban szükséges volt a beruházás, és várhatóan az ágazati átlagnál hamarabb fog megtérülni A gazdasági elemzés mutatóinak értékelése, megtérülési idő meghatározása Összességében az általam végzett számítások eredményei bíztató jellegűek, alátámasztják, hogy érdemes volt véghezvinni a beruházást. Be kell hogy valljam, mikor elkezdtem az adatgyűjtést, csak reménykedtem benne, hogy a megtérülési idő kisebb lesz az ágazati átlagnál, mivel kifejezetten sok olyan befolyásoló tényező van, ami meggátolhatná ennek a folyamatnak a sikerességét. Ilyen tényezők például a gazdasági válság negatív hatásaként létrejött gyenge vásárlóerő, a silány utazási kedv, valamint az alkalmazott eszközök magas beruházási költségei. 29 Viszont meglepetésemre mindezen hatások nem tudták megakadályozni a beruházás megtérülési idejének sikerességét, a megtérülési idő 4,1 év lett. Tehát bátran kijelenthetem, hogy az általam vizsgált beruházás megtérülési ideje hamarabb megtérül az ágazati átlagnál, a számításaimmal a hipotézisemet alá tudom támasztani A Lugas Wellness Hotel Nyíregyháza bemutatása A Lugas Szálloda csendes kertvárosi környezetben helyezkedik el, távol a város zajától, mégis könnyen megközelíthető szállodából a városközpont is ben egy apró boltocskával indult a történet, aztán étterem és hotel épült, akkor még szinte egyedülálló szolgáltatásokkal ben a szálloda nyitásakor már étterem, bowling pálya, szauna, és pezsgőfürdő tette egyedülállóvá a kínálatot ben kialakításra került a télikert, a terasz pedig zárt lett. Az 29 Georg Seitz: Hotelmanagement Springer Orvosi Kiadó, 66 p. 35

37 étteremrész kiegészült egy látványkonyhai résszel, kemencével, lávakővel, bográcsolási lehetőséggel ban tovább folytatódott a bővítés. Úszómedence épült nyakzuhannyal, gejzírrel, ellen áramoltatóval, oldalmasszázzsal. Hogy a legkisebbek is jól érezzék magukat a szállodában gyermekmedencét is kialakítottak. Valamint a beruházás során masszázsterem és szolárium is létrejött. Az étterem szintjére több mint száz férőhelyes konferenciaterem épült. A szállodai rész 19-ről, 26 szobára bővült, ám fejlesztés ekkor sem állt le. A látványkonyha környéke fejlesztésekor kerti padokkal, asztalokkal lett gazdagabb. A négycsillagos besorolású komplexum legfőbb célcsoportjai az üzletemberek és a turisták, ebben is hasonlít a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központra. A szálloda minden helyisége légkondicionált, internet csatlakozási lehetőséggel lefedett. Az allergiás vendégek részére 2 db parkettázott szoba áll rendelkezésre. Ami nekem igazán szimpatikus, hogy külön vannak dohányzó és nem dohányzó szobák. Habár én nem dohányzom, de a szakmai gyakorlatom során nagyon sokszor jött a recepcióra olyan vendég, aki külön dohányzó szobát szeretett volna. Mivel a Fenyves Szállodában ilyen szobák nincsenek kialakítva, ezért nem tudtuk a kérését teljesíteni, így ő a szobában dohányzott, a tiltó táblák ellenére. A Lugas Wellness Hotelben 21 szoba nem dohányzó, 5 szoba dohányzó. Billiárd Bowling Tenisz Beltéri medence Élmény medence 30 C Merülőmedence Gyerek medence 35 C Uszoda Finnszauna Infraszauna Jacuzzi Masszázs Szolárium Kerthelység Klíma Minibár Tv a szobákban Hálós kiságy Bababarát szolgáltatások Babaúszás Saját étterem Saját zárt parkoló Free WiFi Üdülési Csekk Elfogadóhely Gyerekbarát szolgáltatások azonosak a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ bababarát szolgáltatásaival: hálós kiságy, fürdető kád, lázmérő, fedett pancsoló, rácsos kiságy, pelenkázó, asztali etetőszék, gyereksarok. 36

38 5.4. A Lugas Wellness Hotelben végzett fejlesztés elemzése A 2008-as beruházás során kialakításra kerültek: úszómedence, gyerekmedence, infra szauna, szolárium, masszázsterem, konferenciaterem és 7 új szoba is. Mindemellett a látványkonyha és terasz bútorzatát is felújították. Ezekkel a fejlesztésekkel a három csillagos szállodából négy csillagos wellness szállodává vált a Lugas. A fejlesztés a szálloda megnyitása óta tudatosan körülöleli a szálloda tevékenységét. Erre a fejlesztésre a vendégek igénye miatt volt szükség. Felfigyeltek arra, hogy milyen jól működik a wellness sziget (igaz mérete roppant kicsi), és fantáziát láttak egy új, nagyobb wellness részleg kialakításában. Elemzésemet ugyanazon szisztéma szerint szeretném elvégezni, mint a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ esetében. Az első lépés a beruházás jövedelmezőségének a vizsgálata Számítás statikus elemzési módszerek használatával A Lugas Wellness Hotel esetében is a beruházás átlagos jövedelmezőségének vizsgálatával kezdem a számításaimat, majd vizsgálom a jövedelmezőségi mutatót és a megtérülési időt is. ARR [%] = [ adózott nyereség az n évben: n az évek számával] / (beruházás költsége): 2 B k = 25 0 millió Ft Várható nyereségek: Ny 1 = 44 millió Ft Ny 2 = 47 millió Ft Ny 3 = 49 millió Ft Ny 4 = 51 millió Ft Ny 5 = 54 millió Ft Ny 6 = 58 millió Ft ARR= [( ) / 5] / (250/2)=48,48% 48,5 % A beruházás átlagos jövedelmezősége 48,5 %, ami jó eredmény. Ha ez a mutató 50% körül van, illetve annál több, akkor megéri a beruházás, átlagos jövedelmezőség szempontjából sikeres lehet az invesztíció. J= [ Ny / B k ] 100 J= jövedelmezőségi mutató [%] B k = beruházási költség= 250 millió Ft Átlagos nyereség= ( ) / 5= 60,6 millió Ft 37

39 Bj= 60,6/ 250= 24,2 % Mivel a várható jövedelmek nem azonosak (lineáris interpoláció), így a következő képlettel tudjuk kiszámítani a megtérülési időt: Bi=PB=M= t + (b-c/d-c) t: az utolsó teljes év, amelyben a halmozott jövedelem kisebb a kezdő befektetési összegnél t=5 b: a kezdő befektetési összeg b=250 millió Ft c: halmozott jövedelem t évig c=245 millió Ft d: halmozott jövedelem t +1 évig d=303 millió Ft Számítás: Bi=PB=M= 5 + [( ) / ( )]= 5,0862 év 5,1 év A Lugas Hotel jól döntött, hogy megvalósította a beruházást. Igaz nem térül meg az ágazati átlagnál hamarabb, de véleményem szerint az a pár plusz hónap nem lehet probléma a szállodának, mert előreláthatólag a nyári szezonban lesz az 5 éven felüli hónap, és azt felmérni, hogy akkor mennyi lesz a nyereség, azt csak körvonalasan lehet, így előfordulhat, hogy akár 5 év alatt is megtérülhet a fejlesztés. Mivel még 2008-ban saját tőkéből történt a beruházás, így a gazdasági válságot szinte ki tudták kerülni, és azt már egy kész, új, modern részleggel, berendezésekkel várták Számítás dinamikus elemzési módszerek használatával Arra a kérdésre, hogy megérte e a 250 millió Ft-ot befektetni az üzletbe, akkor tudunk választ adni, ha összevetjük a befektetés révén képződő jövedelmek jelenértékével. Különbségük a nettó jelenérték (Net Present Valuem röviden NPV), amely szintén egyik kulcsfogalma a modern vállalati pénzügyeknek. Kiszámítása: NPV= -C 0 + C t / (1+r) t C 0 : a kezdő befektetési összeg C t : éves várható nyereség r: a befektető által elvárt hozam t: évek száma 38

40 C 0 = 250 millió Ft r=14% Ct 1 = 44 millió Ft Ct 2 = 47 millió Ft Ct 3 = 49 millió Ft Ct 4 = 51 millió Ft Ct 5 = 54 millió Ft C t6 =58 millió Ft NPV= /1, /1, /1, /1, /1, /1,14 6 = , , , , , ,4240= -59, 8 millió Forint Mivel a nettó jelenérték a hatodik évben még negatív, így a beruházást elméletileg nem kellett volna véghezvinni, mivel ha a beruházás teljes élettartalma alatt képződő pénzáramok diszkontált összegéből levonjuk a kezdő pénzáramot, kisebb jövedelem kezdődik, mint az elvárt pozitív összeg. Azonban, ha még 3 évvel tovább számolnánk, akkor már pozitív lenne a beruházás nettő jelenértéke. Jövedelmezőségi index (haszon- költség arány) PI PI=[ C t / (1+r) t ] / C 0 C t = 303 millió Ft r=14% PI= [303 / (1+0,14) 6 ] / 250 = 0,55 C 0 = 250 millió FT t= 6 év Sajnos a jövedelmezőségi index is azt mutatja, hogy nem gazdaságos a beruházás, mivel a PI értéke kisebb, mint 1. A dinamikus mutatószámok azt mutatják, hogy rossz döntés volt a fejlesztés, míg a statikus mutatószámok a beruházás helyességét igazolták. Ha a két számítási rendszer között nyertest szeretnénk hirdetni, akkor a statikus számítások mellett állok, mivel a statikus számítás feltételei teljesülnek, de a dinamikus számításé nem. Ugyanis dinamikus számításokat csak a következő feltételek meglétekor számíthatunk: ha hosszú ideig tart a beruházási folyamat, ha bevétel keletkezik már a beruházási folyamat befejezése előtt is, és ha a folyamatosan jelentkező kiadások és bevételek nem fixek. 30 Ezzel szemben a statikus elemzési módszert nyugodtan alkalmazhatjuk mindkét szálloda esetében. 30 Husti István: Beruházási kézikönyv. Budapest 1999, Műszaki Könyvkiadó, 37 p. 39

41 5.5. A két szálloda beruházási eredményeinek, megtérülési idejének összehasonlítása Kezdeném az összehasonlítást a dolgozatom szempontjából a legfontosabbal: a megtérülési idő vizsgálatával. A Fenyves Szálloda 4,1 év, míg a Lugas Szálloda 5,1 év alatt tudja elérni, hogy a beruházásokba befektetett pénzösszeg megtérüljön. Pontosan egy év különbség van a Fenyves javára, amit nagyon sok tényező jelenléte indukál. Ilyen például a beruházás méretbeli kisebbsége, míg az elért nyereség arányosabb, a beruházási költség pedig alacsonyabb a Fenyvesnél. Érdekes, hogy mindkét szálloda vezetősége elégedett a megtérülési idővel, és egyáltalán nem bánják, hogy megtörténtek a fejlesztések, sőt újabb változásokon gondolkodik mindkét vezető. A beruházás átlagos jövedelmezősége (ARR) nem mutat számottevő kilengést a két szálloda között: a Fenyves Szálloda 50,3 %-os, míg a Lugas Hotel 48,5 %-os átlagos jövedelmezőséget tud felmutatni. Hiába gazdaságosabb és gyorsabban megtérülő a Fenyves beruházása, a Lugas Szálloda a magasabb áraival rövidebb idő alatt tudja ugyanazt a jövedelmezőséget elérni, mint a versenytársa. A jövedelmezési mutató szinte azonos, a Fenyves Szállodánál 25 %, míg a Lugas Szállodánál 24 %. Ez a százalék ilyen volumenű beruházásoknál az elvárt, reális szint. A dinamikus viszonyszámok, és így a nettó jelenérték (NPV) mutatók viszont jelentős eltéréseket mutatnak. Míg a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ beruházásának a nettó jelenértéke és a jövedelmezőségi indexe is pozitív/ egynél nagyobb számok, a Lugas Wellness Hotel mindkét dinamikus mutatója negatív illetve egynél kisebb értékű. Tehát a dinamikus számítású módszer következtetéseként a Fenyves beruházását igen, míg a Lugas beruházását nem valósítottam volna meg. Ezzel szemben a statikus elemzések következtetéseként mindkét fejlesztést támogattam volna A Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ SWOT elemzése Erősségek Minőségi szolgáltatások Családias légkör Gyönyörű környezet 40

42 Magas színvonalú éttermi vendéglátás Szakképzett, lelkes munkaerő Több nyelven kommunikáló recepciósok és pincérek Központi elhelyezkedés A szálloda erősségeire bátran építhet, mindezek együtt egy valóban erős komplex egységet képeznek. A legalapvetőbb erőssége a központi elhelyezkedése, mivel közel van a megye lényeges városaihoz, és a 41-es főút mentén található, de mégis az erdő ölelésében, ami nyugodt, kedves légkört varázsol a vendégeknek. Erre az előnyre építve, hihetetlenül sok munkával kialakult a többi erősség is. A szálloda népszerűsége a jó hírnevének köszönhető, amit a jó vezetés, és a jól képzett, jó kommunikációs készségű munkaerő produkált. A beruházás segítségével, az ország legkeletibb négy csillagos szállodájává lépett a Fenyves, amivel a minőségi szolgáltatások létrejötte is együtt járt. Gyengeségek Az országút zajossága A parkoló eső esetén szinte használhatatlan A wellness részleg kapacitásának korlátossága A Fenyves Szálloda életében az országút közelsége, ami egyben előny, ugyanakkor hátrány is. Ugyanis az utcafrontra néző szobák, ha nagy a forgalom a főúton, akkor eléggé zajosak. Hiába a szigetelt műanyag ablakok, az út alig pár méterre halad az épület előtt, és így sajnos a zajossági tényező ellen nem tud a szálloda védekezni. Az elkövetkező évben tervbe van a parkoló lebetonozása, ugyanis ha esik az eső, a parkoló teljességben járhatatlanná válik, nem lehet gyalogosan közlekedni, de egy-egy jelentősebb esőzéskor még kocsival is nehézkes az áthaladás. Ez egy olyan gyengeség, ami könnyen orvosolható, a vezetőség már csak a megfelelő időjárást várja a betonozásra. A wellness részleget egyidejűleg nem használhatja túl sok vendég úgy, hogy ne zavarják egymást, ne legyen kellemetlenség. A megye több strandja, uszodája nagyobb befogadóképességű (viszont nem olyan jól felszerelt wellness téren), a Fenyves wellness részlegét viszont véleményem szerint nem a külsős vendégeknek, hanem a 41

43 szállóvendégeknek hozták létre, a mérete pedig pont akkora, amekkora a szobák kapacitásához szükséges. Lehetőségek Igény termékfejlesztésre Wellness iránti igény folyamatos növekedése Gyógy turizmusra való nyitás Földrajzi helyzet A vadászati idényre extra felkészülés A turisztikai kereslet egy olyan folyamatosan változó, különlegesen érdekes dolog, amire mindig lehet építeni, amiben nagyon sok lehetőség található. A turisztikai kereslet hatására történt a Fenyvesben a wellness részleg kialakítása, illetve a berendezések modernizálása is. Mivel igény volt rá, volt kereslet, mindemellett adódott egy lehetőség a fejlesztésre, így véghezment a beruházás. A vendégek igényei újabb és újabb lehetőségek felé viszik a szállodát, erre a tényre alapozik a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ vezetősége is, és maximálisan szeretne megfelelni a kereslet indukálta igény változásaira. Ilyen kívánság lehet válasz például egy új épület építése új típusú szobákkal vagy újabb konferencia termek építése is. A wellness részleg megnyitása óta eltelt egy év alatt jól látszik a tendencia, hogy egyre több vendég vette igénybe a wellness részleg szolgáltatásait. Ez az a része a szállodának, amiben én még sok lehetőséget látok (pl. vízi aerobik, babaúszás a kihasználatlan napokra beütemezve). Az épület mögött elterülő erdőrész nem természetvédelmi terület, így oda még nyugodtan bővülhet a szálloda, ha újra összejönnek azok a tényezők, amelyek egy újabb beruházás elindításához szükségesek. Véleményem szerint jelenleg nem használja ki teljes mértékben a szálloda az erdő(k) közelségét. Vannak olyan időszakok, amikor van pár vadász szoba, viszont a megfelelő marketingpolitikával a vadászati szezonra kalkulált árajánlatokkal, sokkal több szállodaszobát lehetne kiadni. 42

44 Veszélyek Fizetőképes kereslet csökkenése Magyarországon Konkurens éttermek erősödése A megye negatív megítélése Magyarországon napjainkban a gazdasági válság hatására egyre nagyobb a szegénység, az eddig gyakran utazók is kétszer meggondolják, hogy hova, milyen kategóriás szállásra és mennyi időre menjenek el. Mindemellett a fizetőképes réteg egyre inkább csökken. Szabolcs-Szatmár-Bereg megye az ország egyik legfejletlenebb megyéje, és ez természetesen kihatással van az itteni szállodák-vendéglátó egységek életére is, így a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ munkásságára is. Mivel a megye természeti látványosságokban illetve gyógyvizekben igen szegényes, így az üdülőturisták csak csekély létszámban látogatnak el ide. Sajnos hazánkban létezik egy negatív összkép a Szabolcs-Szatmár-Bereg megyei szegénységről és fejletlenségről, amit nagyon nehéz áttörni. Talán ennek a negatív hozzáállásnak a csökkentése érdekében fejlesztett a Fenyves is, hogy minél pozitívabb képet láthassanak a turisták a megyénkről. 6. A keresleti oldal a sikeresség elemzése A szakdolgozat témám, a gazdaságosság nem olyan eszköz, amit közvetlenül nem tudunk mérni, nem vagyunk képesek nagymértékben befolyásolni. A vendégérkezések és a vendégek költése, elégedettsége viszont nagy hatással van a gazdaságosságra, a beruházás megtérülési idejére, és éppen ezért mérem a beruházás sikerességét, egy primer információkutatással: kérdőíves megkérdezéssel. Tíz kérdéses kérdőívet készítettem 2. számú melléklet, amiben nem tartottam szükségesnek megkérdezni a vendég bármilyen személyes adatát, hiszen a szálloda szegmensének nem túl széles a köre, egyértelmű tehát, hogy kik generálnak keresletet a szálloda szolgáltatásai 43

45 iránt, továbbá ezek az adatok a megtérülési idő és a sikeresség szempontjából nem szükségesek, így csak a nemére és az életkorára kérdeztem rá. A kérdőívet kitöltők több mint felével személyesen a regisztrációnál vagy a check-outnál volt alkalmam elbeszélgetni, és megkérni őket a kérdőív kitöltésére, a válaszadók másik része (24 fő) pedig a vendégszobában elhelyezett kérdőívemet töltötte ki, és juttatta el a recepcióra. A kérdések összeállításánál arra törekedtem, hogy megállapítsam, kik- mikor- milyen gyakran használják a wellness részleget, és ők mennyire elégedettek külön-külön a szolgáltatásokkal. Kérdőívem számozásába nem számítottam bele a demográfiára irányuló két kérdést, mivel szakdolgozatomban nem tartom lényegesnek az effajta azonosítást, így az első két kérdés (nem és életkor meghatározása) számozás nélkül történt. A válaszokat a következő diagramon szemléltetem éves éves éves 38 év fölötti 10% 0-18 éves éves éves 38 év fölötti 13% 30% 20% 39% 22% 40% 26% 1. ábra A válaszadók demográfiai adatai Forrás: Saját felmérés Az 51 fős nem reprezentatív minta 20 nőből és 31 férfiből áll. Az első diagramon a nők korosztály szerinti megoszlása, a másodikon pedig a férfiaké látható. A kérdőív eredménye 44

46 is a Fenyves Szálloda és Konferencia- Központ dolgozói véleményét támasztja alá, hogy a vendégkör kb %-a férfi. Valószínűleg az a tény is hozzájárul ehhez az arányhoz, hogy nagylétszámban szállnak meg a Fenyvesben a környéken dolgozó nagy cégeknek a vezető alkalmazottai, akiknek a jelentős hányada férfi. A női szegmens megnyeréséért külön csomagajánlatokat ajánl ki a szálloda. Ilyen ajánlat például a kényeztető hétköznapok, amely magába foglal egy 15 perces masszázst, gyertyafényes vacsorát, frissítő koktélt és több apró meglepetést is a tartózkodás alatt. A női válaszadók közül a legtöbben (8 fő) a 38 év fölötti korosztályba tarozik, ehhez az eredményhez úgy gondolom, hogy meg kell említenem a szállodába érkező nyugdíjas vendégeket is, akik a nyári szezonban emelkedett létszámban vették igénybe a szálloda szolgáltatásait. A férfi válaszadók kor szerinti eloszlása nagyban hasonlít a női eredményekre. 4% 43% Igen, szállóvendégként 53% Igen, külsős vendégként Nem 2. ábra A wellness részleget használók megoszlása (%) Forrás: Saját felmérés A wellness részleg szolgáltatásait nagyobb részben a külső vendégek vették igénybe. Külön kezelem a szállóvendégeket és a külsős wellnessezőket, mivel másfajta módon veszik igénybe a részleget, másfajta bevételt generálnak. 45

47 Külsős vendég csak wellness klub kártyával használhatja a wellness részleget, amelynek féléves díja 6000 Ft, éves díja Ft. Ezen az összegen felül, alkalmanként napidíjat kell fizetni, amely a befejezés időpontjától számít: ha délután két órakor fejezi be a vendég a használatot, akkor 1000 Ft-ot, ha négy órakor, akkor 1500 Ft-ot, ha pedig este kilenc órakor, akkor 2000 Ft-ot kell fizetni egy nap, egy vendégnek. Tehát nem az eltöltött óraszám számít, hanem az, hogy a nap mely szakaszában veszik igénybe a wellness részleget. A kártyát egyébként egy család használhatja, a belépés a gyerekek számára nyolc éves koráig ingyenes. A szállóvendégek többségénél az ár tartalmazza a wellness részleg használatát, kivéve a családi hotelszobánál, amelynél ha két fő kívánja igénybe venni, mert akkor plusz 3000 Ftos költséget jelent naponta. Nagyobb bevétel a külsős vendégek wellnessezéséből keletkezik, akik rendszeresen fogyasztanak a tartózkodásuk alatt frissítő italokat, s fogyasztásukkal szintén növelik a számla végösszegét. A szállóvendégek a szobájukban tölthették ki a dohányzóasztalon elhelyezett kérdőívüket, ezt 24 vendég tette meg a három hónap alatt. Ez kis létszám, de ha a Fenyves vendégkörét veszem figyelembe, akik nagytöbbségben külföldi állampolgárok, akkor már érthetőbb ez a kitöltési arány. Mivel a szálloda szobakapacitása véges, véleményem szerint a külső wellnessezők felé lehetne minél jobban promotálni a részleget, mivel ők az időszakos fix díjon felül többszöri bevételt is hozhatnak, és az ő hűségüket jobban ki lehet alakítani. Szerintem, ha megkétszereződne a külsős wellness vendégek száma - amely növekedést még nagyon könnyen elbírna a wellness részleg - akkor a prognosztizáltnál sokkal gyorsabban is megtérülhetne a beruházás. 46

48 7 fő 12 fő Naponta 13 fő Hetente Havonta Ritkán 19 fő 3. ábra A wellness részleg igénybevételének gyakorisága (fő/időszak) Forrás: Saját felmérés A válaszadók többsége, 37 % hetente igénybe veszi a wellness részleg szolgáltatásait. Ők azok, a többséggel wellness klub kártyával rendelkező vendégek, akik rekreációs igényeik kielégítése szempontjából érkeznek, és maximálisan kihasználnak minden szolgáltatást. A megkérdezettek 25 %-a csak havonta látogatja meg a wellness parkot, míg 24 %-a naponta. Érdekes, hogy szinte azonos számú ember jelölte a havonta és naponta válaszokat, én úgy gondoltam, hogy a naponta wellnessezők száma kevesebb lesz, a 12 fő naponta wellnessező válaszadó közül 10 fő szállóvendég volt. Így valamennyivel reálisabb képet láthatunk, hiszen köztudott, hogy a szállóvendégek többsége naponta él a szolgáltatás nyújtotta lehetőséggel. 14 % választotta a havonta legalább egyszer lehetőséget. Kutatásom során arra a következtetésre jutottam, hogy ők azok a többségében munkásemberek, akiknek nincs elegendő szabadidejük a kikapcsolódásra, de igényük igen, így havonta minimum egyszer meglátogatják a wellness parkot. 47

49 Válaszadók száma (fő) Idősávok Általában Hétköznapokon Hétvégén 4. ábra Idősávok szerinti eloszlás Forrás: Saját felmérés Megvizsgáltam, hogy melyik a legnépszerűbb idősáv, mert egy sokkal célzottabb marketingpolitikát tud a szálloda kialakítani, ha tudja, hogy melyik a legjövedelmezőbb időszak, és abban az időszakban ki a célcsoport. Nagyon jól megmutatkozott a kérdőívet kitöltő vendégek válaszaiban is az a szemmel látható tény, hogy a délelőtti órákban nagyon minimális számú vendég wellnessezik. Éppen ezért ez az időszak, amikor a személyzet a mindennapos takarítást, medencetisztítást kényelmesen el tudja végezni. Mindenféleképpen ezen a gyenge délelőtti részvételi arányon kell javítani, hiszen a cél a minél magasabb töltés elérése. A második idősáv a legnépszerűbb szakasz. A mintavétel szempontjából lényeges szempont, hogy a kérdőívet a nyári hónapokban töltötték ki a vendégek, így a kihasználtságon is jól látszik a tendencia, hogy sok család a gyerekekkel a napközbeni időpontot választotta. A harmadik szakaszt igénybevevő válaszadók 100 %-a 27 éven aluli fiatal felnőtt volt. 48

50 h Július Augusztus Szeptember Saját válasz 5. ábra A wellness klub kártyával rendelkező vendégek időbeni megoszlása idősávokra és hónapokra Forrás: Saját felmérés Ezen a diagramon az előbbi már elemzett idősávonkénti megoszlást, a kérdőívem következő kérdését, valamint a recepciósok által készített házi statisztikát is felhasználom, amellyel az állandó vendégek, a klub kártyával rendelkezők wellnessezési szokásait mérem fel. A kérdőívem negyedik kérdésére, hogy Rendelkezik-e Ön wellness klub kártyával? a válaszadók 45 %-a válaszolt igennel. A táblázat másik alapvető eleme, a recepciósok által három hónapon át (júliustólszeptemberig) vezetett statisztika, hogy az adott kártyahasználó melyik hónapban mely idősávban használta a kártyáját. Például ha xy egyszer a második idősávban jött, tettek egy jelet a nevénél a kettes mellé, és ha egy másik alkalommal egy másik idősávban jött, akkor egy x került a nevénél, a hármas mellé. Így az általuk készített adatsorból jól látható, hogy augusztus hónapban használták a legtöbbek a kártyatulajdonosok a wellness részleget. Az összesítésből jól látszik, hogy júniusban, az első idősávban mindösszesen öt fő vette igénybe a wellness szolgáltatásokat, míg ugyanebben a hónapban huszonhárom 49

51 válaszadóból huszonketten a ig tartó idősávot használta. Mindhárom hónapban szembetűnő, hogy a két óráig tartó időszak nagyon kihasználatlan, a klub kártyával rendelkezők is alig látogatják ebben az időszakban a wellness szigetet. Gőzkabin 4,9 Masszázs 4,8 Laguna úszómedence (kültéri) 5 4,3 4,8 4,6 4,4 4,2 4 Teneriffe élménymedence 4,5 Finn szauna 4,5 Pezsgőkád 4,7 Infra szauna 4,7 Laguna úszómedence 4,6 6. ábra Elégedettség a kínált szolgáltatásokkal Forrás: Saját felmérés Az itt felsorolt elemek mind a 2010-es beruházás során kerültek kialakításra. Ez a diagram megmutatja, hogy mely berendezések a népszerűek, melyikkel milyen szinten voltak megelégedve a látogatók. A válaszadók nagyon meg vannak elégedve a masszázs minőségével, valamint a gőzkabinnal. Valószínűleg mindkét szolgáltatásnál a személyzet kedvessége, szakképzettsége is nagyban hozzájárul a kapott eredmény kialakulásához. Átlagon aluli pontszámot realizált a laguna kinti úszómedence. Itt bár én nem adtam extra helyet saját vélemény írására, sokan mégis megmagyarázták, hogy ők miért hármassal vagy négyessel értékelték. Többen is megjegyezték, hogy bogaras vagy faleveles volt a külső medence. Ez eléggé kivédhetetlen dolog az erdő ölelésében. A wellness részleget ábrázoló képeken is nagyon jól látszik, hogy a medencétől kb. 20 méterre hatalmas fák vannak, amikről sok szösz kerülhet a medencébe. Eddig is nagy 50

52 Válaszadók száma (fő) hangsúlyt fektettek a wellness dolgozók a medencetakarításra, de úgy látszik, hogy még jobban oda kell figyelniük. Összességében elégedettek a vendégek a szolgáltatásokkal, szerintem jó átlag pontszámot tud felmutatni a szálloda felmérésemre alapozva. Összes vendég (51 fő) Törzsvendégek (23 fő) Kínált szolgáltatások 7. ábra A Fenyves Szálloda kínálatából hiányzó, de szükséges elemek feltárása Forrás: Saját felmérés A kérdőívet kitöltők ennél a kérdésnél egyszerre több választ is megjelölhettek. A legtöbb jelölést a kozmetika kapta, ami kifejezetten jó a szállodának, ugyanis már tervezik a kozmetikai szalon kialakítását a szálloda épületén belül. Előreláthatólag a jövő év elejéig kialakításra kerül a kozmetikus szoba, és megvásárolják az ehhez szükséges berendezéseket. Szintén sok ember jelölte a konditermet is. A kérdőívet kitöltő összes vendég 57%-a, és a törzsvendégek 96 %-a látna szívesen egy konditeremrészt a Fenyvesben. Ez a szám igen elgondolkodtató lehet a vezetőség számára, hiszen még egy ilyen kis mintában is jól látszik, hogy nem csak a betérő vendégeknél, hanem az állandó látogatók körében is jelentős igény jelentkezik. 51

53 A kérdőívet kitöltők és a saját véleményem szerint is nagyon jó ötlet a konditerem. Sem a városban, sem a környező településeken nincs egy profi, jól felszerelt konditerem. Nagyon sok fantáziát látok ebben, hiszen ha a wellness részleg fitnesz elemekkel egészülne ki, akkor több vendéget tudna fogadni. Ezt az eredményt továbbítottam a vezetőség felé, akik a következő értekezlet vitatták meg, amelynek eredményeként pár éven belül kialakításra fog kerülni a konditerem. A törzsvendégek 78%-a kardio gépeken is edzene a Fenyvesben, a kialakítandó konditeremrészben előreláthatólag ilyen gépeket is el fognak helyezni. A gyógy szolgáltatások kialakítása mindkét csoportnál igen magas pontszámot ért el, ám jelenleg a szálloda ilyen jellegű bővítésen nem gondolkodik. Érdekes tény, hogy amikor csak a törzsvendégek válaszát nézem, jól látszik, hogy ők szoláriumot szeretnének inkább, mint fodrászatot, szemben a teljes minta véleményével. Egyéb lehetőségként csak a gyerekmedence és a gyerekbarát szolgáltatások kialakítását jelölték meg. Ebben az irányban egyelőre nem szeretne a szálloda jelentősebb lépéseket tenni, úgy gondolják, hogy gyerekjátékok vannak a szálloda épületében, úszógumival és szülői felügyelet mellett a gyerekek is használhatják a medencéket. Továbbá udvari gyerekjátszótér és homokozó kialakítását is írták a kedves vendégek, ezt megoldhatónak véli a vezetőség. Számomra nagyon meglepő volt, hogy ennyire hiányoznak a vendégeknek a gyerekbarát szolgáltatások, nem gondoltam volna, hogy ilyenekre is ekkora igény van. Kérdőívelemzésemen láthatóan elgondolkodott a szálloda tulajdonosi köre is, és várhatóan valamilyen lépéseket fognak tenni a baba és gyerekbarát szolgáltatások magasabb szintre emelésének az érdekében is. 52

54 Nem ismeri az előző részleget (40 fő) Ismeri az előző részleget is (11 fő) Következtetés: Ismeretlen, népszerűtlen volt a korábbi wellness részleg 8. ábra A Fenyves Szálloda közötti wellness részleg ismertségére irányuló kérdés elemzése Forrás: Saját felmérés Szerettem volna megtudni a vendégektől, hogy a régi wellness részleget (ami egy szaunából és masszázs kádból állt) használták e, illetve hallottak e róla. A kérdőívre választ adók 22 %-ának volt ismerős a korábbi wellness részleg. Ez a 11 ember egyébként rendelkezik a mostani részlegen klubkártyával, tehát akik az előző részleget is igénybe vették, azok a mai, komplexebb wellness parkot is szívesen látogatják. Aki szövegesen is elemezte a két részleget, az az új wellnesst preferálja, modernsége, széleskörű szolgáltatásai, kedvező árfekvése, és a lakóhelyéhez való közelség miatt. A válaszokból jól látszik, hogy a között működő wellness részleg önállóan nem jelentett vonzerőt, csak a közeli külsős vendégek számára. Valószínűleg célzottabb marketinggel több emberhez tudott volna eljutni a Fenyves által kínált szolgáltatásoknak a létezése, és akkor jobban megérte volna az üzemeltetése is. 53

55 Összességében pozitív vélemény: 40 fő Összességében negatív vélemény: 11 fő 9. ábra A wellness részleg hangulatának értékelése Forrás: Saját felmérés A wellness részleg hangulatára irányult a következő kérdésem, amelyben ki kellett választani a legjobban rá illő jelzőt. A legtöbben kellemesnek ítélték meg, viszont voltak olyanok is, akik negatív jellemzőre asszociáltak, amikor a Fenyves wellness részlegére gondoltak. A barátságtalannak ítélő egy fő szövegesen is kifejtette a véleményét: túl kicsinek találta a teret, és nem értette, hogy miért kell neki papucsot viselnie. A wellness részleg szabályzata egyértelműen kimondja, hogy a papucs használata kötelező, mert nélküle megnő az elcsúszás veszélye. Egy megfelelőre értékelő vendég is szintén részletesen leírta, hogy miért ezt a választ adta: túl meleg volt neki a szauna, és túl hideg a kinti medence, de egyébként nagyon tetszett neki. Mindig lesznek olyan vendégek, akiknek nem felel meg az adott szolgáltatás, akik mindig találnak valamiben hibát, de az ő kritikájukat építő véleményként kell kezelni. A beruházás által kialakított részleg hangulata tehát sikeresen vizsgázott, mindenféleképpen teljesíti a vele szemben támasztott követelményeket, elősegíti a rövidebb megtérülési idő elérését. Én is kellemesnek és megnyugtatónak tartom a wellness szigetet a maga csendes, barátságos és tiszta környezete miatt, tehát a válaszok az elvárásaimnak megfelelőek voltak. 54

56 Aránytalan 14% Megfelelő 34% Arányos 52% 10. ábra A kínált szolgáltatások ár-érték arányának megítélése (%) Forrás: Saját felmérés Fontosnak tartottam megtudni a válaszadók véleményét arról, hogy ők milyennek tartják a szálloda által kínált szolgáltatások és az ezért kért ár viszonyát. A válaszadók többsége arányosnak ítélte meg ennek a két elemnek a kapcsolatát. A megyében nem lehet ilyen árral rendelkező szintén minőségi szolgáltatásokat kapni, mert a legtöbb szálloda, strand, aki hasonló lehetőségeket kínál, magasabb árazást használ, ráadásul sok helyen az ár sem tartalmazza a teljes wellness részleg használatát, bizonyos elemekért külön kell fizetni, az alap belépőn felül. A kérdőívet kitöltő 51 főből 18 vendég megfelelőnek ítélte az ár-érték arányt, 25 arányosnak, míg 8 látogató aránytalannak tartotta. Elhelyeztem a három válaszadási lehetőségen kívül egy egyéb (esetleg építő javaslat) című részt, ahová a vendég az önálló véleményét írhatta le. Ezzel a lehetőséggel három válaszadó élt: az első felháborítónak találta, hogy nincs szolárium ennyi pénzért, a másik kettőt pedig az az idős házaspár töltötte ki, akik korábban használták a wellness részleget szállóvendégként, most klub kártyát szerettek volna igényelni, de amikor elmondtuk a feltételeket, és hogy napi díj is van, akkor azt mondták, hogy köszönik szépen, de akkor nem kérik. Ők hiányolták továbbá a szenior kedvezményt, és nem értették, hogy miért szükséges a napi díjat is kifizetni. 55