Szállodavezetés és gazdálkodás. Hotel Menedzsment. Második kötet. VI.27. Innováció, kutatás, fejlesztés és beruházás a szállodaiparban

Átírás

1 Szállodavezetés és gazdálkodás Hotel Menedzsment Második kötet VI.27. Innováció, kutatás, fejlesztés és beruházás a szállodaiparban Dr. Juhász László PhD Bachelor of Art Turizmus Vendéglátás

2 Vázlat Szállodavezetés és gazdálkodás elsı kötet I. Szállodaüzemeltetés elméleti alapjai 1. Szállodavezetés integrációja 2. Szállodagazdálkodás esszenciája 3. Szállodavezetés gazdálkodási környezte 4. Szállodák tulajdonjoga, használati joga és üzemeltetési formái 5. Szállodák és szállodavállalatok piaci fejlıdésének szakaszai II. Piaci-gazdálkodás a szállodaiparban 6. Szállodaipar piaci elemei 7. Szállodavezetés tárgya, a szálloda 8. Szállodák tevékenységei 9. Szállodai árak 10. Piaci-gazdálkodás tevékenységei III. Bevételgazdálkodás a szállodákban 11. Szobakiadás bevétel-gazdálkodása 12. Szállodai vendéglátás bevételei 13. Szállodák szabadidıs turisztikai bevételei 14. Szállodák hivatásturisztikai bevételei 15. Bevételgazdálkodás elmélete Szállodavezetés és gazdálkodás második kötet IV. Szállodagazdálkodás szellemi és anyagi erıforrásai 16. Erıforrások a turisztikai vállalkozásokban 17. Élımunka igény a szállodákban 18. Személyi ráfordítások tényezıi 19. Szállodák költségei 20. Eredmény-kimutatás a szállodákban V. Eredménygazdálkodás a szállodaiparban 21. Szobakiadási tevékenységének gazdálkodása 22. Szállodai vendéglátás tevékenységeinek gazdálkodása 23. Specializáció költségei 24. Általános tevékenységek gazdálkodása 25. Szállodagazdálkodás vezetıi döntései VI. Szállodagazdálkodás speciális területei 26. Eszközgazdálkodás a szállodákban 27. Innováció, kutatás, fejlesztés és beruházás a szállodaiparban 28. Pénzgazdálkodás a szállodákban 29. Kontrolling gyakorlata a szállodákban 30. Minıségbiztosítás és biztonság a szállodákban 2

3 Tartalomjegyzék VI. 27. Kutatás, Innováció, Fejlesztés, Beruházás 4 1. Szállodai befektetések harmadik dimenziója 5 2. Fejlesztések területei Fejlesztések szükségessége Fejlesztés területei Fejlesztés eszközei Beruházások Elkerülhetetlen beruházások Eszközpótló üzemeltetési beruházás Stratégiai beruházás Eszközfejlesztés célú beruházás Ingatlanfejlesztés célú beruházás Szállodai beruházások kronologikus sorrendje Megtérülési számítások Megvalósítható terv és beruházás típusa Megtérülési számítások Szállodai beruházások napjainkban A budapesti szállodai beruházások története Fıvárosi szállodai beruházások a jelenben és a jövıben Hivatásturizmus Magyarországon Inspiráció Virtuálisszálloda témaköre Szimulációs példák Akciótervek Ellenırzı kérdések Összefoglaló 43 Szójegyzék 45 Referencia lista 47 Dr. Juhász László PhD. 3

4 VI. 27. Kutatás, Innováció, Fejlesztés, Beruházás Cél, a négy szó megismerése, amely nélkül nem alapozhatjuk meg a szállodánk jövıjét. Négy tevékenység, amely lehetıséget biztosít a funkcionális hatékonyság, a funkcionális kényelem, a komfort fokozat és a programkínálatok bıvítésére és ezzel a bevételek növelésére. Az egyik legérdekesebb kérdéskör hogy ismerhetjük meg a vendégek jövıbeni igényeit, amennyiben a kutatás eredményeként megismertük, milyen újításokon alapuló fejlesztéseket vagy beruházásokat kell elvégeznünk a vendégelégedettség érdekében. Mit kell fejlesztenünk a munkafolyamatokat, a felszereltséget vagy a szolgáltatásokat. Négy éve, 2006 végén szállodai szobakínálattal, 686 szálloda volt jelen a hazai szállodaipar a piacán. Négy év múlva 2010 évvégén a kínálat elérte szobát, 758 szállodában. Évente 18 szálloda nyitott és ez összesen szállodai szobabıvülés, átlagos 68 szobás szállodákkal. A kérdés az, hogy a Budapesten épült 28 szálloda és a vidéken épült 51 szálloda tulajdonosait mi motiválta abban, hogy ott építsen szállodát ahol, mi az oka annak, hogy Budapesten átlagosan 73 szobás és vidéken 65 szobás szállodák épültek. Mi inspirálta a tulajdonosakat abban, hogy öt tulajdonos gyógy-szállodát és 59 tulajdonos wellnessszállodát épített és ezek nagysága átlagos. Miért építettek a tulajdonosok átlagosan 61 szobás wellness-szállodákat és ezeknek mekkora a medence négyzetmétere és mennyi a kezelıhelyiségek száma. Mi alapján döntöttek a tulajdonosok, hogy ötcsillagos szállodából hetet, míg négycsillagosból 86 egységet építettek. Mi inspirálta a tulajdonosokat arra, hogy az évente átlagosan 20 milliárd forintot szállodaépítésekre fordítsanak úgy, hogy egy egy szállodát átlagosan egy milliárd forint bekerülési értékkel hoztak létre. A fejezet címét jelentı négy szó nagyon sok kérdést vett fel. Nincs elvégzett kutatás csak empirikus megfigyelés alapján tudunk egy egy szálloda estében választ adni, hogy a tulajdonosok miért fordít egy két milliárd forintot egy ingatlanfejlesztés célú beruházásra, miért igényeltek 50-90% idegenforrást a megvalósításhoz. A tulajdonos az álmát ültette át a valóvilágba vagy valós kockázati elemzéseken alapul a beruházás. 1 A fejezet célja ezekre a kérdésekre nem választ adni, de témakört áttekinteni, hogy a kérdésekre választ tudjunk adni szállodavezetési szempontból. 1 A vizsgált idıszakban a hazai vezetı szállodavállalatok nem nyitottak egységet. Dr. Juhász László PhD. 4

5 1. Szállodai befektetések harmadik dimenziója A szállodavezetés napi mőködtetéssel összefüggı döntései alapvetıen fogyasztói döntések. Az elvárt hasznosság és a költség összevetése alapján hozza meg döntését a vezetés. Amennyiben a felhasznált erıforrásoknál nagyobb a haszon akkor eredményt ér el a szálloda. Ez egy dimenziós döntés a költség a feláldozott hasznosság és a hozam különbségei erısítik meg a döntés helyességét. Az üzemeltetési és befektetési döntések eltérı síkú döntések. Háromdimenziós döntés idıtényezın alapuló kockázat Befektetıi döntés például, a beruházás. Egy folyamatos jövıbeli (idı) hozadék (hozam) reményében már háromdimenziós a döntés. Az idıtényezın alapuló kockázat hatásait figyelembe kell venni. Ugyanakkor a hozam és kockázat nem hozható közös nevezıre. A beruházás arra irányul, hogy a piacelemzés eredményeként az adott - helyszínen, - specializációban, - kategóriában, - üzemméretben, hosszútávon lesz annyi kereslet, hogy a szolgáltatások ellenértéke fedezett nyújt a befektetett tıke hasznának kitermelésére. Szállodavezetés és gazdálkodás II. Fejlesztések a szállodaiparban Szállodai befektetések Szállodavezetés döntései alapvetıen fogyasztói döntések Haszon és költség összevetése egy dimenziós döntés költség = feláldozott hasznosság - hozam Befektetıi döntés - a tıke beruházás folyamatos jövıbeli hozadék reményében Háromdimenziós döntés Hozam - kockázat - idı Nehezen hozható közös nevezıre Dr. Juhász László PhD, Docens BGF KVIFK Turizmus Intézet 1. Dia. Szállodavezetés üzemeltetési és tulajdonosok befektetési döntései, modell. Szerzı szerkesztése A mellékelt dia szemlélteti azokat az elemeket, amelyek hatására a kétdimenziós döntésbıl háromdimenziós döntés lesz. Dr. Juhász László PhD. 5

6 Innováció Megújulást, újítást jelent. A szállodák már kezdetektıl fogva figyelmet fordítottak az innovációra, a megújulásra. Hiszen a vendégigények változási mindig újabb és újabb elvárásokat gerjesztetek. A megújuló, innovatív fejlesztés hozza létre a specializálódott, szakosodott szállodákat. Az innovatív fejlesztés a bevételnövelés egyik szakmailag elismert eszköze. Az innováció a specializáció katalizátora. A megújulás irányvonalait a kutatási eredményeink alapozzák meg. Kutatás A kutatás és fejlesztés elsı hallásra ipari, termelı szektor fogalmának tőnhet. Az innovatív fejlesztés azokat az újító fejlesztéseket jelenti, amellyel piaci elınyre tehetünk szert. Piacnyertes, versenyképes akkor lesz a szálloda, ha képes volt az innovatív fejlesztés alapjait megalapozni. 2 A szállodaiparban a kutatás elsısorban a vendégigények megismerésére irányul. A kutatás eszköze a vendégkérdıívek értékelésén és vendégmegkérdezéseken alapul. A szállodavállalatok elınyben vannak az információ halmaz nagysága és területi diverzifikáció miatt. Alkalmazott kutatásnak tekinti a számviteli tırvény az új ismeretek megszerzésére irányuló vizsgálatokat, amelyeket elsıdlegesen valamely konkrét gyakorlati cél érdekében végeznek, a szállodák esetében ez a vendégigény megismerése. Fejlesztés Nem minden fejlesztés jár együtt beruházással. A fejlesztés egy cselekvési ráhatás a fejlıdésre. Fejlesztünk, hogy valami fejlıdjön és ez által teljesebb legyen, a szálloda esetében a felszereltség, a szolgáltatások, a munkafolyamatok lehetnek mindig teljesebbek. A fejlıdés a tökélesítés irányába hat. A szállodai specializáció alapja, hogy egy-három utazási motiváció kielégítésében egyre tökéletesebb szolgáltatásokat nyújt a szálloda. Fejlıdés Funkcionális hatékonyságot javító tevékenység. Minden anyagi és szellemi tényezınek meg van a szerves fejlıdési folyamata. Amikor ezt a folyamatot gyorsítani vagy eltéríteni akarjuk, akkor használjuk a fejlesztés eszközeit. A fenntartható fejlıdés és gazdálkodás a szállodákban is jelen van. A rendelkezésre álló erıforrások ésszerő, fenntartható felhasználása azt jelenti, hogy a ma meglévı erıforrásokat úgy használjuk fel, hogy a jövı nemzedékének is maradjon erıforrás. A természeti erıforrások a víz, a levegı és a talaj elhasználódásából indult a fogalom. Ma már kiterjed a gazdasági, társadalmi és emberi erıforrásokra. A szállodavezetés hármas célhalmazának harmóniája a piaci, emberi és gazdasági célok biztosítják a fenntartható gazdálkodást és fejlıdést. Felújítás Tárgyi eszközök elhasználódásának a helyreállítása, korszerősítése. Lehet az épület, gép vagy berendezés, amikor nem új tárgyi eszközzel pótoljuk a régit, hanem nagyjavítással, 2 Versenyképesség egyik indikátora lehet, hogy mekkora a szálloda beruházási aránya, aminek a kiszámítása, hogy az aktivált beruházás értéke osztva az aktiválási év végi összes tárgyi eszköz értékével, ezt százalékban mutatjuk ki. Dr. Juhász László PhD. 6

7 fıdarab cserékkel azt nevezzük felújításnak. A karbantartást és felújítást bizonyos esetekben nehéz elkülöníteni. Egy tetıkarbantartás mikor válik felújítássá, ha nem változik a struktúra, akkor karbantartás. Felújítások kiterjedhetnek gépekre vagy épületrészekre. A lift vagy kazán felújítás meddig karbantartás és mely ponttól felújítás. A motor, a fülke vagy a kötélcsere karbantartás vagy felújítás. Teljes felújítás, amikor csak a fıfalak, a födémek és a homlokzat 3 nem kerül átalakításra. A felújítás mindig azzal jár, hogy az adott eszköz élettartama megnövekszik, és így a felújítás pótlólagos ráfordításából a jövıben gazdasági elınyök származnak. A felújítás a korszerősítés is, ha az a korszerő technika alkalmazásával a tárgyi eszköz egyes részeinek az eredetitıl eltérı megoldásával vagy kicserélésével a tárgyi eszköz üzembiztonságát vagy gazdaságosságát növeli. Nem felújítás az elmaradt és felhalmozódó karbantartás egyszeri elvégzése, függetlenül a költségek nagyságától. A felújítás értékét aktiválni kell a megfelelı eszközre vetítve, legyen az épület vagy gép. A számviteli tırvény értelmezésében a karbantartás, A használatban lévı tárgyi eszköz folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási tevékenység, ideértve a tervszerő megelızı karbantartást, a hosszabb idıszakonként, de rendszeresen visszatérı nagyjavítást, és mindazon javítási, karbantartási tevékenységet, amelyet a rendeltetésszerő használat érdekében el kell végezni, amely a folyamatos elhasználódás rendszeres helyreállítását eredményezi. 4 Beruházás Egyszerően a tárgyi eszközök beszerzése, bıvítése, pótlása. A tárgyi eszközök beszerzése irányulhat ingatlanra akkor szállodavásárlás vagy építés. A tárgyi eszközök beszerzése irányulhat, a tárgyi eszköz felújításra például épületre ez lehet a szálloda átépítése. A tárgyi eszközök beszerzése irányulhat mőszaki berendezések, gépek, jármővek, egyéb berendezések, felszerelések pótlására vagy felújítására. A beruházás a pénzeszköz átkonvertálása befektetett eszközzé. A számviteli tırvény kitér arra, hogy a beruházás része lehet a tárgyi eszköz beszerzése, létesítése, saját vállalkozásban történı elıállítása, a beszerzett tárgyi eszköz üzembe helyezése. A tárgyi eszköz beszerzéséhez tartozó tevékenység a tervezés, az elıkészítés, a lebonyolítás, a hitel igénybevétel, a biztosítás. Beruházásnak minısül, a meglévı tárgyi eszközök bıvítése, rendeltetésének megváltoztatása, átalakítása illetve élettartamának, teljesítıképességének közvetlen növelését eredményezı tevékenység. Befektetés Általános fogalom, mert eszközt, általában pénzeszközt, de lehet, például munkát is valamire fordítani haszon reményében, haszonnal kecsegtetı célra. A szállodaláncok és csoportok többsége igyekszik, annyi résztulajdonnal rendelkezni a szállodákban, hogy a használati jogot megszerezze. Ennél nagyobb részarányú befektetésekrıl csak kivételes esetekben döntenek. 3 Történelmi belvárosokban használt módszer, hogy az épület homlokzata megmarad, de mögötte teljesen új struktúra alakul ki C. Számviteli Tırvény Dr. Juhász László PhD. 7

8 2. Fejlesztések területei Nem minden fejlesztés jár együtt beruházással. 5 A szállodai fejlesztések elsıdleges területei - a felszereltség, - a szolgáltatások, - a munkafolyamatok. A kutatás és az innováció hat a szállodai fejlesztésekre. A színvonal és a specializáció, mint alaptényezık a múltban, a jelenben és a jövıben is kiemelt figyelmet kapott a fejlesztésekben. A funkcionális kényelmesség és hatékonyság növelés érdekében tett fejlesztések, egyértelmően jövı kihívásai közé tartoznak Fejlesztések szükségessége Fejlesztésre állandóan szükség van függetlenül a területektıl. A fejlesztések szükségszerőségét több tényezı egyedi vagy együttes hatása generálja. A teljesség igénye nélkül egy két ilyen tényezı. Az elvárások és technikai fejlıdés olyan szükségszerőség, hogy amennyibe ezek a fejlesztések elmaradnak akkor a szálloda piaci helyzete középtávon három öt év távlatában romlik. A divat és termékgörbe hatására jelentkezı szükségszerő fejlesztések elmaradása csak hosszabb öt tíz év távlatában jelentkezı piaci hátrányt jelent. Elvárások és igények A vendégigények változásai állandóan növekszenek és ezzel hatnak a fejlıdésekre. A szálloda igyekszik követni, sıt elıremenni a vendégigényeknek a fejlesztésekkel. Ennek kiteljesedése a szakosodás. Technikai fejlıdés Hatására még jól mőködı berendezési tárgyat is lecseréljük, mert technikailag elavul, legyen ez televízió vagy vízcsap. Divat és trendek Rendszeresen változnak a színvilágok, a bútorzat és dekoráció fejlesztése szükségszerő a változások miatt. Még napjainkban is látunk cm magas portáspultot sötétbarna fa bevonattal, ez volt a hazai divattrend az 1970-es években, a sötétbarna faburkolat fennmaradt az 1980-as évek közepéig, de akkor már a pultok magassága lecsökkent centiméterrel, mára az íróasztal magasság plusz cm a divat irányzat. Termék életgörbe A szakaszok ismert jelenségek. Ezért szükséges a termékek rendszeres fejlesztése. Minden terméknek van bevezetı, felfutó és kivezetı szakasza, így a szállodának és egyes részeinek. 5 A szállodavezetést befolyásoló egyik tényezı a szállodaadottságai. Az adottságok között van egy halmaz, amely nem változtatható, van amely beruházással változtatható és van amely vezetıi döntésekkel, fejlesztésekkel változtatható. Dr. Juhász László PhD. 8

9 Fejlesztések jellemzıi A szállodai alaptermék a szálláshely szolgáltatás, a szobakiadás. Azt tudjuk, hogy a verseny a kiegészítı szolgáltatások területén jelentkezik. A szálloda által ígért vagy sugallt szolgáltatások és termékek színvonalának a fenntartása, a minıség. Fejlesztések múlt - jelen - jövı Az elvárt színvonal a múltban, a jelenben és a jövıben meghatározó volt és lesz. Ez nem változik, csak az elvárások növekszenek. A specializáció válaszadás a vendégigényekre, a szakosodás hatezer éve a szállodai fejlesztések része és az marad a jövıben is. Fejlesztések jelen - jövı A környezetvédelem, a fenntartható gazdálkodás és fejlıdés a jelen és jövı tényezıje. A tematizáció hasonlóan jelen van és lesz a jövıben is. Ezekben az évtizedekben felerısödik a témásítás igénye, épp az egyediség igénye miatt. Fejlesztések jövı A funkcionális hatékonyság a kényelem viszont egyértelmően a jövı fejlesztési irányzata lehet. A kiegészítı tevékenységek sokszínősége korlátlan lehetıséget teremet a szállodáknak az egyediség kimutatására. A fejlesztések a jövıben is a bevételnövelés eszköze lesz, a kutatás, fejlesztés és innováció a szállodaipar szerves részévé vált Fejlesztés területei A fejlesztés nem feltétlenül jelent beruházást. A fejlesztés területei, a felszereltség, a szolgáltatások, a munkafolyamatok. A munkafolyamat és szolgáltatásfejlesztés területei a szálloda azon adottságainak a kihasználására, felerısítésére törekednek, amelyek vezetıi döntéssel megváltoztatható és így nem igényel beruházást. A fejlesztés, cselekvési ráhatás a fejlıdésre a hozzáadott értékő szállodavezetés azt fejezi ki, hogy a kisebb rendszeresen végrehajtott fejlesztések a fejlıdést biztosítják. Nem kell feltétlenül a fejlesztéskor a wellness-központ hozzáépítésre gondolni. Igaz, ez jobban megjelenik a szálloda írott vagy íratlan történetében Felszereltség A szálloda teljes tárgyi eszköz arzenálját lefedi a felszereltség az épülttıl az egyéb eszközökön keresztül a fogyóeszközig. A felszereltség biztosítja a szállodaüzemelési lehetıségét beleértve a lifttıl a sószóróig minden felszerelést. A felszereltség fejlesztése az esetek nagy többségében befektetett eszköz beszerzést jelent, így beruházás. Megjelenés fejlesztése Az arculat, a hangulat, a színvilág idınkénti változtatása elengedhetetlen. Nem csak a divat és technikai elavulás, hanem a tényleges vendégigények is arra ösztönzik a szállodákat, hogy ezen, területen a rendszeres fejlesztéseket ne hanyagolják el. A megjelenés fejlesztése általában együtt jár a tematizáció bevezetésével vagy váltásával. A megjelenés fejlesztése Dr. Juhász László PhD. 9

10 nem jelenti a szálloda felújítását. Az eszközpótló, operatív beruházások vagy a részterületek fejújítása stratégiai beruházással egyes területek átalakítására irányul, legyen az egy szállodai folyosó vagy étterem. Funkciófejlesztés A berendezések és felszerelések mőködési és kényelmi hatékonyságának növelésére irányuló fejlesztés. Ez kiterjedhet gépekre, berendezésekre, de a függönycsere vagy a digitális infra érzékelıs csaptelep behelyezése is idetartozik. Egyszerő és elterjedt a lámpák kapcsolási lehetısége az ágyból vagy a kártyás áramkapcsoló a szállodai szobában. Szállodavezetés és gazdálkodás II. Fejlesztések a szállodaiparban Szállodai fejlesztések területei (K + F) kutatás - fejlesztés - innováció felszereltség megjelenés funkció munkafolyamat szervezet koncepció arculat - hangulat - színek speacializáció, tematizáció felépítés, beszámoltatás, vendégfogadás, takarítás egységesítés, hatékonyság, egyszerősítés szolgáltatás ellátó munkaerı színvonal termék tréning szolgáltatás - termék - folyamat új szolgáltatások bevezetése Dr. Juhász László PhD - BGF KVIFK Turizmus Intézet 2. Dia Szállodai fejlesztések területei. Szerzı szerkesztése Munkafolyamatok A folyamatokra való ráhatás, befolyásolás rendszeres vezetıi faladat. 6 Ugyanakkor vannak olyan változtatások és szervezések, amelyek újító jellegőek. Munkafolyamat fejlesztés a takarítás vagy vendégfogadás feladatainak átszervezése vagy újragondolása. Szervezetfejlesztés Amikor a szervezeti felépítést és ezzel a beszámoltatási rendszert változtatjuk meg. Ez lehet decentralizációja vagy épen centralizációja bizonyos tevékenységeknek. A legegyszerőbb munkafolyamat fejlesztés, például a vendégfogadás átszervezése is lehet cél. Amennyiben csökkentjük a regisztrációs idıt és a vendégeknek kevesebbet kell várni akkor javul a vendégelégedettség. Ehhez lehet, hogy a front office részleg átszervezésére volt szükség. Amikor stratégiai cél vagy kiemelt éves cél valamely szolgáltatás 6 A szállodavezetés a tevékenységek és élımunka befolyásolása a kitőzött célok elérése érdekében. Dr. Juhász László PhD. 10

11 elismertségének erısítése, akkor részleget alakítunk ki felelısvezetıvel. Szervezetfejlesztés a munkakörök egységesítése. Koncepciófejlesztés Amikor az üzemeltetés jellegét meghatározó felfogást érvényesítünk. Például amikor az étteremet kávézóvá alakítjuk vagy a szálloda stratégiáját változtatjuk, hogy családbarát lesz. Lehet biotermékek kiterjesztése vagy természetbarát koncepció kialakítása. Az egységesítés és az egyszerősítés egyfelıl növeli, a hatékonyságot másfelıl a csökkenti a hibázási lehetıséget és ezzel javul a vendégelégedettség, így válik a normásítás koncepciófejlesztéssé. Az elgondolás, hogy az egységesítés javítja a zökkenımentes szolgáltatásokat. A zökkenımentes munkafolyamatok pedig, javítják a vendégelégedettséget, az a piaci elismertséget az a keresletet és végül a bevételek növelését. Munkaerı a tevékenység ellátója, lebonyolítója. Koncepciófejlesztés tipikus példái lehetnek a motivációs rendszerekben felsorolt, tréningek, oktatások bevezetése, kiterjesztése vagy azokban paradigmaváltás elhatározása. Egyszerő példa a koncepciófejlesztésre az étlap átstrukturálása, a szállodavezetés elgondolása, hogy valamilyen termékre vagy ételkészítési stílusra utaló témásítást vezet be Szolgáltatások Termék A koncepció fejlesztése kiterjedhet a bár vagy az étterem választékára. Például kávézó, sörözı vagy pub kialakítása a választék átprofilozását is jelenti. A szolgáltatás újdonságai lehet egy könyvtárszoba kialakítása. A szállodai szobákban elhelyezett a szállodára jellemzı termékek kereskedelmi árusítása ez lehet wellness vagy például gyógyászati anyag. Elterjedt a fürdıszobai bekészítések eladása. A gyógyászatban vagy wellnessben a kezelések kiterjesztése. Termékfejlesztés alapesete a szállodai csomagtermékek összeállítása és kihelyezése a piacra. Legyen az honlap vagy elektronikus foglalási cégek honlapjai, amelyek befogadják a szállodát jutalék ellenében. A kínálati csomagok tartalma, idıszaka, fizetési feltételek és egyéb kondíciók valamit az ár alapján nagyon eltérhetnek. Ez a sokszínőség adja, meg a lehetıségét az egyedi kínálatoknak. Színvonalfejlesztés Minden területen a felszereltségben, a szolgáltatásokban és a munkafolyamatokban is alkalmazható fejlıdést biztosító tevékenység. Ilyen lehet a reggeli szobakávé és újság bevezetése. A komfortnövelése illetve szinten tartása minden a szállodavezetés egyik fontos speciális területe. Munkaerı fejlesztés Az emberi erıforrások terv egyik fejezete a humánpolitika. Ebben a fejezetben fogalmazzák a szállodák a munkaerı fejlesztés eszközeit. A leggyakrabban használt eszközök a tréningek. A kötelezı továbbképzéseken túl, mindig kell lehetıséget találni a munkaerı készségeinek fejlesztésére. Az életen át tartó tanulás nem csak a munkatársak, hanem a vezetık számára is követendı. Dr. Juhász László PhD. 11

12 Szállodai fejlesztések területei Felszereltség Megjelenés (arculat, színvilág) Funkcionális (specializáció, témásítás) Szolgáltatás Termék (komfort, újszolgáltatások, egyedi kínálatok) Munkaerı (tréning, oktatás) Színvonal (szolgáltatás, termék, folyamat) Munkafolyamat Koncepció (egységesítés, normásítás, hatékonyság) Szervezet (felépítés, beszámoltatás, takarítás, vendégfogadás) Vannak fejlesztések, amelyek beruházást igényelnek, de nem minden fejlesztés beruházás Fejlesztés eszközei A fejlesztés ráhatás a fejlıdésre, a szerzı kiemel négy vezetıi eszközt, amelyeket felhasználhatunk a fejlesztésekben, ezek - szervezés, - beszerzés, - karbantartás, - beruházás Szervezés Szervezés, a vezetéstudomány gazdálkodási tevékenysége. A szervezés a gazdálkodás igéje. A szervezés tevékenysége a szállodagazdálkodásban annak biztosítása, hogy a keresletnek megfelelıen az adott idıben és helyen a szolgáltatás ellátásához szükséges munkaerı és anyagi tényezık a rendelkezésre álljanak. A fejlesztés elsıdleges vezetıi eszköze a szervezés. A szervezés irányulhat a munkaerı, a munkafolyamat szervezésére, a zökkenımentes lebonyolítás érdekében. A szervezés nem minden esetben jelent és igényel például szervezeti felépítés változatást. A szervezés a mindennapok hozzáadott értékő vezetésének és gazdálkodásának lépéseit jelenti Beszerzés A fejlıdést úgy is tudjuk biztosítani, hogy a magasabb szintő áruk kerülnek beszerzésre. Ez vonatkozhat például, a biotermékek beszerzésére. A magasabb elıkészítettség is fejlıdést jelent ugyanakkor a munkaerı kiváltás egyik eszköze. Erre ad választ a vendéglátásban a primary cost elemzés. Az anyagok, az anyagi szolgáltatások, a kis értékő eszközök és tárgyi eszközök beszerzését tudjuk úgy szervezni, hogy a fejlesztés eszköze legyen, mert a fejlıdést biztosítja. Dr. Juhász László PhD. 12

13 Karbantartás Hasonlóan lehet fejlesztési eszköz. A meglévı, gépek színvonalának fenntartása illetve jobb minıséggel való pótlása. Ez a kisebb javítások körébe tartozó tevékenység. Ugyanakkor a lehetıségek kihasználásával a tárgyi eszközök javítása, vagy alkatrészcseréje biztosíthatja a fejlesztést Beruházás Az egyik legismertebb, de láthatjuk nem egyetlen eszköze a fejlesztéseknek. A tárgyi eszközök pótlása és létrehozása a beruházás. Láthatjuk, hogy nem minden fejlesztés beruházás. Az is igaz, hogy minden beruházás egyben fejlesztés. Dr. Juhász László PhD. 13

14 3. Beruházások A beruházás eszközkonvertálás. A beruházás, pénzügyi eszközök konvertálása tárgyi eszközökbe vagy immateriális javakba. A beruházó saját és vagy külsı pénzeszközöket átvált tárgyi eszközökre. A tárgyi eszköz lehet ingatlan, épület, gép, berendezés vagy felszerelés. A beruházás minden esetben értéknövelés a tárgyi eszközök értékének növelése. A felújítás egyfajta beruházás, meglévı tárgyi eszközök elhasználódását újítjuk fel és ezzel korszerősítjük az eszközt. A felújítás is értéknövelı, a felújított tárgyi eszközre aktiváljuk a felújítás értékét. Olyan mértékő az átalakítás illetve a felújítás, hogy az már a meglévı eszköz értékét növeli. A karbantartás helyreállítja az eszköz használhatóságát, de nem növeli az eszköz értékét, ezért nem beruházás. Szállodavezetés és gazdálkodás II. Fejlesztések a szállodaiparban Szállodai beruházás fogalma Beruházás eszköz konvertálás (átcsoportosítás) Beruházás - tárgyi eszköz értéknövelése Felújítás tárgyi eszköz elhasználódásának, helyreállítása, korszerősítése kockázat nyereség idı jövıbeni bevételek megalapozása, növelése a nagyobb hozam érdekében pénzügyi eszközök konvertálása tárgyi eszközökké immateriális javakká Egyszeri nagyobb kiadás elfogadása Dr. Juhász László PhD - BGF KVIFK Turizmus Intézet 3. Dia Szállodai beruházások, modell. Szerzı szerkesztése A melléklet dia mutatja, hogy a jövıbeni bevételek megalapozása jelent az idıhorizont miatt kockázatot. A beruházáskor elfogadjuk az egyszeri, nagyobb kiadást, eszközkonvertálást. Cél a jövıbeni bevétel megalapozása és a hozzáadott bevételbıvítéssel nagyobb hozam elérése. A beruházás elsıdleges döntési szempontja a jövıbeni kereslet felmérése és így a bevételek növelése. Az idıtényezı jelenti a kockázatot. Nem lehet elıre teljes biztonsággal a tervezni a keresletalakulást. Ezért lesz a háromdimenziós döntés. A hozam és ráfordítás mellett számolni kell a kockázattal. Szállodai beruházások típusai A következıkben mellékelt dia szemlélteti, hogy a szállodaipari beruházásokat típusokba soroljuk, a beruházás célja szerint, amely befolyásolja a beruházás értékét. Az eltérı beruházástípusok jóváhagyási döntései eltérıek. Egy nem vagy nagyon gyakran javított hőtıcseréje más döntési és döntés elıkészítési mechanizmust igényel. A csoportosítás Dr. Juhász László PhD. 14

15 egyik oka, hogy egyértelmően elkülöníthetıvé tegyük például a sajáttıkével finanszírozható és idegentıke felhasználással megvalósítható beruházásokat. A csoportosítás következı oka, hogy a beruházástípusokhoz eltérı részletességő és mélységő megvalósíthatósági terv elkészítést rendelünk, - elkerülhetetlen, - üzemeltetési, 7 - stratégiai, - eszközfejlesztés célú, - ingatlanfejlesztés célú. Szállodavezetés és gazdálkodás II. Fejlesztések a szállodaiparban Szállodai beruházások típusai Elkerülhetetlen Üzemeltetési - Stratégiai - Fejlesztéscélú m Ft 1-10 m Ft 1-50 m Ft új szálloda építése meglévı vásárlása Ingatlan - épület márkanév kialakítás teljes átépítés kapacitás növelés Eszköz - épület - fejlesztés célú beruházás Vállalat és üzlet akvizíció befektetés új étteremi koncepció új szoba dizájn emelet átalakítás részterületek átalakítása rekonstrukció átépítés Stratégiai project beruházás szék asztal hőtıgép porszívó ágy - matrac üzemeltetéshez szükséges eszközök beszerzése és pótlása Üzemeltetési eszközök pótlása Éves terv mőködtetéshez elkerülhetetlen elıírások rendeletek biztonság Elkerülhetetlen beruházás Dr. Juhász László PhD - BGF KVIFK Turizmus Intézet 4. Dia Szállodaipari beruházások típusai. Szerzı szerkesztése A dia feltünteti az öt beruházási típust, az átlagos értékeikkel és példákat mutat be egyes csoportokra jellemzıen Elkerülhetetlen beruházások A szállodaüzemeltetésekor elıfordul, hogy a tárgyi eszközök közül valamelyik olyan mértékben rongálódik, hogy a szálloda üzemeletetését lehetetlenné teszi. Az üzemeltetést gátló vagy lehetetlenné tévı eszközök pótlása, az elkerülhetetlen beruházás. Az elkerülhetetlen beruházások egyedi összeg értéke nagyon eltérı lehet, de általában azért 1-10 millió forint. Az elkerülhetetlen beruházás a szállodaingatlan tulajdonosának a feladata és kötelessége. A tulajdonos kötelessége, biztosítania a szálloda rendeltetésszerő használatát. Amikor egy hálózati meleg vizet elıállító kazán, uszodatechnika vagy egyedi 7 Nevezhetjük, operatív vagy eszközpótló beruházásnak. Dr. Juhász László PhD. 15

16 konyhagép, esetleg lift vagy tetı oly mértékben meghibásodik, hogy nem használható akkor a tulajdonodnak csak annyi a döntési lehetısége, hogy beruház vagy bezárja a szállodát. Hasonló helyzet lehet, amikor a mélyhőtı vagy valamelyik szakosított hőtı elromlok és nem javítható illetve nem átcsoportosítható az áru, akkor az új hőtı beszerzés elkerülhetetlen vagy az ÁNTSZ felfüggeszti a mőködési engedélyt. Ezért nevezzük elkerülhetetlen beruházásnak. A munkavédelmi elıírások betartása okán is felmerülhet elkerülhetetlen beruházás a szállodában. Családi és önálló-szállodák esetében a finanszírozás az eredménytartalék felhasználásával történhet. A szállodavállalatok esetében az investment tartalék vagy cash flow terhére történhet az elkerülhetetlen beruházás. Az elkerülhetetlen beruházásokra jellemzı, hogy - üzemeltetést gátló tényezık elhárítása, - tırvényi elıírásoknak való megfeleltetés, - nem tervezhetı, - nincs megvalósíthatósági terv, - nincs megtérülési számítás, - üzemeltetés feltétele a beruházás Eszközpótló üzemeltetési beruházás A szállodai beruházások legegyszerőbb és leggyakrabban alkalmazott típusa az eszközpótló beruházás. Az üzemeltetési, operatív beruházás, a mőködés folyamán elhasználódott vagy a szolgáltatásokhoz szükségessé váló tárgyi eszközök pótlása, beszerzése. Az egyedi eszközpótlások összege nem nagy értékő, de a szálloda bevételétıl függıen 1-10 millió forint lehet az összegük. A rendszeres éves tárgyi és kis értékő eszközpótlás szükségessé teszi az elıremutató, stratégiai gondolkodást. Felmérjük az eszközök elhasználódását, a pótlásokat fontossági sorrendbe helyezzük és az éves bevétel meghatározott százalékát erre a beruházási típusra konvertáljuk. Az eszközpótlási terv a családi és önállószállodákban bizonyítja a tervszerő gazdálkodást. A szállodavállalatoknál pedig a formalizálja az egyszerő eszközpótlásokat. Az éves jóváhagyott terv alapján negyedéves vagy havi bontásban lehet a jóváhagyott beruházásokat lebonyolítani. A középtávú három öt évre elkészített és évente átdolgozott, a tervévre pontosított eszközpótló terv hatékony vezetıi eszköz. Az értékcsökkenési leírás az éves nettó bevételnek átlagosan öt hét százaléka. Ennek az összegnek a felét, kétharmadát lehet például eszközpótlásra elhatárolni. Eszközpótló beruházások lehetnek például hőtıgép, porszívó, ágymatracok, szivattyúk, pótágyak, gyerekágyak, napozóágyak, bútorok, konyhai, medencei, konferencia, szállodai és egyéb tevékenységi területek eszközeinek pótlása. Eszközpótlási terv részei lehetnek a kisebb értékő beruházások, mint például nyílászárok cseréje, nagyobbítása vagy áthelyezése. Az üzemeltetési beruházások újértéket hoznak létre, az eszközöket vagy a beruházást aktivizálni kell, ezzel növekszik az eszközérték és az értékcsökkenési leírás összege. Az üzemeltetési beruházás nem befolyásolja a napi rendeltetésszerő üzletmenetet, Dr. Juhász László PhD. 16

17 hiszen általában beszerzésekrıl van szó vagy rövidebb idıt és kisebb zajt igénylı beüzemeltetések szükségesek. Az operatív beruházásokra jellemzı, hogy - eszközpótló, - üzemeltetést biztosító, - hatékonyságnövelı, - funkcionális kényelemnövelı, - nem kapacitásnövelı, - nem igényel megvalósíthatósági tervkészítést, - nem a jövıbeni bevételnövelés az elsıdleges ok, - nincs megvalósíthatósági terv, - nincs megtérülési számítás, - eszközpótlásra szükség van vagy nincs Stratégiai beruházás A szállodák a vendégigények kielégítése okán rendszeresen hajtanak végre stratégiai beruházásokat. Stratégiai egy beruházás, ha a szálloda egyes részlegeinek (szobakiadás, vendéglátás), vagy azoknak egy nagyobb területét (hall, emelet, folyosórész, reggeliztetı) érinti a beruházás. Meglehetısen gyakori az éttermek koncepció váltása a szállodákban, ez tipikus stratégiai beruházás. A sörözıbıl, pub lesz majd pizzéria és végül pedig étterem. Ez a folyamat lejátszódik egy szállodában év alatt. Étterem vagy bár átalakítása újrabútorozása. Stratégia beruházás egy emelet vagy folyosórész szobáinak átbútorozása, vagy fürdıszoba cseréje. 8 Konferenciatermek újraburkolása és átbútorozása. Mindezek lehetnek koncepcióváltások miatt. A stratégiai beruházások eseteit lehet folytatni, a medencetér átalakításával vagy újabb élményeszközök behelyezésével. A stratégia beruházás a megnevezésébıl adódóan a jövı beruházása a következı öt hét évre hozunk létre beruházást a bevételnövelés szempontját figyelembe véve. A stratégiai beruházás koncepcióváltáson alapul, például tematika bevezetése vagy új tevékenység vagy szolgáltatás wellness, szauna, konferencia, játszótér, könyvtár vagy például szivarszoba kialakítása. Hasonló elgondolás a szobák átrendezése és nem búrcserérıl van szó, hanem az újkialakítás már képviseli a funkcionális kényelem eszközeit lámpák, függönyök kezelési lehetıségét. Stratégiai beruházás tipikus esete, amikor egy emeletet olyan mértékben bútorozunk át, hogy az már elér egy magasabb komfort fokozatot. Az így létrehozott beruházásokkal kialakított szolgáltatások és szobák magasabb áron kerülnek értékesítésre. A stratégia beruházás ezért a komfortnöveléssel, a bevételnövelést célozza meg, úgy hogy szolgáltatásokat fejleszt, de nem kapacitásnövelés a cél. A stratégiai beruházás célja általában a vendégelégedettség szinten tartása vagy növelése. Stratégiai beruházás lehet egy alacsony elsı második szintő franchise szerzıdés miatt, az ottani elvárásoknak való megfelelés miatt. 8 Amikor egy szobát kell átbútorozni vagy festeni, mert a vendég tönkretette az karbantartás. Amikor emeletet bútorozunk át az stratégiai beruházás. Dr. Juhász László PhD. 17

18 A stratégiai beruházások összege már meghaladja a szokásos eszközpótlás mértékét, elérheti a millió forintot, már megvalósíthatósági terv készítése szükséges. A megvalósíthatósági terv másik lényes oka, hogy a jövı keresletigényét felmérjük a projektre, a bevételnövelés biztonságát erısítjük az tervben szereplı elemzéssekkel. A stratégiai beruházások fedezete részben a szállodák saját tıkéje a felhalmozott értékcsökkenési leírás és eredménytartalék összege. A komfortfokozás okán az átépítés összege miatt szükség lehet idegen, banki vagy kölcsöntıke bevonásra. A színvonalnövelés adott esetben megfelelhet egy adott térség pályázati feltételeinek, ilyenkor a pályázat kiírásainak megfelelı projektterv elkészítése kötelezı. A hitelfolyósításhoz pedig a pénzintézet elıírásainak megfelelı megvalósíthatósági tervet kell elkészíteni, az abban elıírt megtérülési számítási módszerrel. A stratégiai beruházás részben érinti a rendeltetésszerő mőködtetést, de szállodabezárást általában nem igényel. Az elkülönült folyosók, közös terek, szobák lezárása és az ott folyó felújítás csak részben zavarja a vendégeket. Ezeket a beruházásokat a legalacsonyabb keresletciklusra tervezi a szálloda. A stratégiai beruházásokra jellemzı, hogy - vendégelégedettség növelés, - tematika kialakítás, - márkanév váltás vagy felvétel, - koncepcióváltás, - szoba, - vendéglátás, - specializáció, - komfortnövelés, - jövıbeni bevételnövelés, - nem kapacitásnövelı, - megvalósíthatósági tervkészítés, - megtérülés számítás Eszközfejlesztés célú beruházás Az eszköz-épületfejlesztés célú beruházás a kiterjed az épületre és általában kapacitásnövelést jelent. A mérlegben a befektetett eszközök közt legnagyobb részarányt a tárgyi eszközök képviselik. A tárgyi eszközök (II sorok) közt az ingatlanok és a kapcsolódó vagyoni értékő jogok aránya 85 százalék. A mőszaki berendezések, gépek, jármővek (11. sor) összegének aránya 5-10 százalék és az adott évi beruházás (13. sor) értéke hasonlóan 5-10 százalék. 9 A szálloda teljes vagy részbeni átépítése különösen kapacitásnövelés vagy színvonal emelése miatt épület - eszközfejlesztés célú eszközberuházás. A fejlesztés célú eszköz beruházás nem érinti az ingatlant, a telket. Elıfordulhat, a szomszédos telkek csatolása a terjeszkedı fejlesztés miatt. A tulajdonosok döntése, hogy a millió forint 9 Ez magában foglalja az adott év összes beruházási értékét legyen az elkerülhetetlen, eszközpótló, stratégiai, eszközfejlesztés célú vagy ingatlan fejlesztés célú. Dr. Juhász László PhD. 18

19 beruházás kockázatát vállalják vagy sem. Ebben a beruházás típusban a részletes megvalósíthatósági terv szükséges. A teljes átépítésnek vagy például márkanév felvételének a beruházási összege különösen magas, amikor a színvonal és kategória emelése a cél. Emeletek és épületrészek átépítése hasonlóan tıigényes, ezeket a beruházásokat már jellemzıen külsı tıke felhasználásával lehet finanszírozni. A külsı tıkét biztosító bank vagy pályázati szervezet kötelezi a szállodát az általuk használt szerkezető és mélységő feasibilty study elkészítésére. Az azonos tartalmú és formájú tanulmány alapján tudnak hasonlító elemzések felhasználásával objektív döntést hozni a hitel odaítélésérıl vagy a pályázati pénzek odaítélésérıl, ennek feltétele az azonos módszerrel számított megtérülések. Az épület-eszközfejlesztés célú eszköz beruházás lehet emeletráépítés, konferenciaterem vagy gyógyászati illetve wellness központ kialakítása. A felújítások és átépítések idesorolható beruházások. A beruházás kiterjed az épültre és az épülettartozékokra ez teszi a beruházást nagyobb tıkeigényővé. Épület-eszközfejlesztés célú beruházás a szálloda életgörbéjének a kivezetı, csökkenı szakaszában jellemzı, ilyenkor már az épület értékcsökkentéssel csökkentett nettó könyvszerinti értéke közel zéró. Ebbıl adódóan az épület életkora eléri a huszonöt ötven évet és ezért szüksége a teljes átépítés. A másik ok lehet az eszközfejlesztés célú beruházásra a tulajdonos váltás, amely együtt jár a koncepcióváltással vagy tematika esetleg specializáció bevezetéssel. A specializációs tevékenységek kiterjesztéses bevezetése legyen az konferenciaterem vagy gyógyászati, orvosi részleg kialakítás alapterület bıvítéssel járhat és ez kapacitásnövelés. A szállodai szobák számának növelése emeletráépítéssel vagy hozzáépítéssel ez a kiterjesztés tipikus kapacitásnövelés és így eszköz illetve épületfejlesztés célú beruházás. Eszközfejlesztés célú beruházásokra jellemzı, hogy - épületre, épülettartozékokra irányul (átépítés), - koncepcióváltás kiterjesztéssel, - szoba, - vendéglátás, - specializáció, - komfortnövelés, - jövıbeni bevételnövelés, - kapacitásnövelés, - idegentıke bevonás, - megvalósíthatósági tervkészítés, - megtérülés számítás Ingatlanfejlesztés célú beruházás A szállodai beruházások legmagasabb fokú típusa az ingatlanfejlesztés célú beruházás, a legismertebb lehetıségek - újszálloda építése, ezt nevezzük zöldmezıs beruházásnak, - meglévı szállodák megvásárlása, - épületek beszerzése és átalakítása szállodává. Dr. Juhász László PhD. 19

20 A szállodai ingatlanok vásárlása az egyéb lakossági ingatlanok vásárlásánál is nagyobb körültekintést igényel. Mőködı szálloda teljes átvilágítása a piaci helyzettıl, a szerzıdéseken keresztül egészen a részletes mőszaki állapotig, ezt a folyamatot nevezzük due diligent folyamatnak. Az ingatlan adásvételi szerzıdésben rögzítik, hogy üzemelı szállodát vagy ideiglenesen lezárt ingatlan kerül átadásra. A mőködési engedélyek az üzemeltetı nevére vannak kiállítva. Ezért a tulajdonos vagy üzemeltetı váltásnál mindig új mőködési engedélyekre van szükség. A szálloda teljes leltára a tárgyi eszközöktıl az árukon keresztül a fogyóeszközig minden számbavételre kerül, az épülettıl az utolsó kanálig. Nem utolsó sorban a szálloda meglévı összes szerzıdésének és könyvvezetésének auditálása is része a beszerzési folyamatnak. Az audit három fı területre tejed ki - piaci tényezık áttekintése és elemzése - értékesítési, disztribúciós, foglalási szerzıdések, - szálloda piaci helyzetének elemzése részarány, pozíció, ár, volumen - emberi tényezık áttekintése és elemzése - munkatársi és munkaügyi szerzıdések, - külsıs szerzıdések, - gazdasági tényezık áttekintése és elemzése - eredmény-kimutatások, - könyvelés könyvvizsgálói jelentések, - banki folyószámla, - szolgáltatói szerzıdések, - eszközleltár, átértékeléssel, - áru és anyagleltárak. Egy új szálloda létrehozása szobánként millió forint. A bekerülési összeg függ a beépített anyagok színvonalától, azokat pedig a szálloda kategóriája határozza meg. Egy üzleti szálloda bútorzata nem leget farostlemezbıl, de a hall padlója legyen márvány vagy gránit vastag szınyeggel. A beruházás tıkeigénye lineárisan növekszik a szálloda specializációjától függıen, kiemelten magas a vizes termál, wellness és gyógy szállodák bekerülési költsége. A bekerülési és valós piaci értéket befolyásolja a szálloda helyszíne. 10 Az ingatlan és eszközfejlesztés célú beruházásokra jellemzı, hogy - terjeszkedés célú, - jövıbeni bevételnövelés, - kapacitásnövelı, - megvalósíthatósági tervkészítés, - megtérülés számítás, - követelés eljárás (due diligent). 10 A szállodák ingatlanfejlesztés célú beruházásának részletei a szállodaigazgatói szint felett helyezkedik el. A tulajdonosok ingatlanfejlesztés célú beruházás, szállodavásárlás esetében legtöbbször szaktanácsadó cégeket vesznek igénybe a jogi, mőszaki és piaci elemzések kidolgozására. Építkezésnél tanácsadó cégekkel dolgoztatják ki a pályázatot, hitelkérelmet ás vagy a megvalósíthatósági tervet. Dr. Juhász László PhD. 20