Bemutatkozás. Bevezetés

Átírás

1

2 Bemutatkozás Bevezetés A HVB Csoport 492 milliárd eurós (2005. június) mérlegfôösszegével Európa egyik legnagyobb bankcsoportja. Több mint ötvennyolcezer munkatársa közel negyven országban, mintegy kétezer fiókban, 9,8 millió ügyfelet szolgál ki. A HVB Csoport magyarországi leányvállalata, a Bank Austria Creditanstalt AG 100%-os tulajdonában lévô HVB Bank Hungary Rt. a magyar hitelintézetek rangsorában 934 milliárd forintos (2005. június) mérlegfôösszegével az ország hetedik legnagyobb kereskedelmi bankja. Mint univerzális bank, a folyamatosan bôvülô országos fiókhálózatán keresztül kínálja magas színvonalú banki szolgáltatásait vállalati és lakossági ügyfelei számára. A HVB Bank Hungary Rt. egyik vezetô üzletága az ingatlanfinanszírozás. Ügyfeleit 26 magasan képzett, specialista munkatárs szolgálja ki, akik sok éves szakmai tapasztalattal rendelkeznek. Eredményes tevékenységének köszönhetôen az üzletág kiemelt figyelmet és kellô súlyt kap a bankkal kapcsolatos stratégiai döntések meghozatala során. Az ingatlanfinanszírozási üzletág több mint 140 milliárd forint saját hitelállományt kezel 2005 októberében, aminek révén 300 milliárd forintnyi magyarországi ingatlanvagyon napi életét kíséri folyamatos figyelemmel. Tanulmányunk elkészítésének alapvetô célja az volt, hogy azonosítsuk, elemezzük és rendszerezzük az egyes ingatlanpiaci szegmensek jövôbeni alakulását leginkább meghatározó, keresleti oldali tényezôket. Arra az egyszerû kérdésre próbáltunk meg választ találni, hogy az általunk is finanszírozott ingatlanok iránt mekkora és mennyire tartós kereslet fog megmutatkozni a jövôben. Mivel egy termék iránti kereslet részben függ az adott termék kínálatától is, meg kellett keresnünk és vizsgálnunk a kínálati oldal mozgatórugóit is. Mindeközben arra az alapvetô felismerésre jutottunk, hogy a kereslet-kínálat által folyamatosan meghatározott piaci helyzetek és folyamatok az ingatlanvilág minden szegmensében megtalálhatók. Piaci viszonyok között pedig az elméletek és modellek sokszor átadják helyüket a spekulációnak, a konkurencia harcnak, vagy éppen hangulatoknak, érzelmeknek. Mindennek okán be kell ismernünk, hogy valamennyi racionális megállapításunk érvényessége ki van téve a piaci folyamatok idônként szeszélyes változásának. A tanulmányt mi, a HVB Bank Hungary Rt. Ingatlanfinanszírozási Üzletágának munkatársai készítettük. Sosem lehetett célunk tudományos igényû kutatás és elemzés végzése, hiszen erre a mindennapos finanszírozói munka ellátása mellett nem nyílhatott lehetôségünk. Inkább igyekeztük az eddig felhalmozott személyes és kollektív ismereteink, tapasztalataink mellé nyitott szemmel összegyûjteni, átgondolni más piaci elemzôk és szereplôk véleményét. A hagyományos jellegû kutatómunka mellett lehetôségünk nyílt több kiváló szakember gondolatainak és véleményének személyes megismerésére és megbeszélésére is. Nekik külön szeretnénk megköszönni, hogy idejüket és energiájukat nem kímélve segítették munkánkat: AZ INGATLANFINANSZÍROZÁSI ÜZLETÁG HITELÁLLOMÁNYÁNAK ALAKULÁSA AZ INGATLANFINANSZÍROZÁSI PORTFOLIÓ ÖSSZETÉTELE A FINANSZÍROZOTT OBJEKTUM TÍPUSA SZERINT Amir, Ehud Autóker Kézdy György, Dr. TriGránit Black, Gordon Heitman Nagygyörgy Tibor Biggeroges'-NV Bozman, Lance AIG/Lincoln Pecze Csaba, Dr. Sasad Carmi, Yovav GTC Hungary Peters, Roger ProLogis Csizy Dezsô Csizy és Lukács Roth, Simon Elrogan Deák Tamás BIF Snow, Robert GTC Hungary Furulyás Ferenc JLL Capital Markets Soóki-Tóth Gábor Ecorys Futó Gábor Futureal Széll Csaba Europolis Gerô János Wallis Ingatlan Valkó Dávid Otthon Centrum Groat, Susan Miller Verbeek, Arno Rynart Horváth Emese Skanska Wachsler Tamás H.I.D. Kaznelson, Oscar Olimpia Watkins, David Heitman Az ingatlanfinanszírozási csapat * becsült adat A HVB Bank Hungary Rt. 100%-os tulajdonában levô, 92 milliárd forintos (2005. június) mérlegfôösszegû HVB Jelzálogbank Rt. egyik fô tevékenységét, a projektfinanszírozást, a HVB Bank Hungary Rt ingatlanfinanszírozási üzletágával szoros együttmûködésben végzi áprilisában a HVB Csoporthoz tartozó CA IB Alapkezelô Rt. megvásárolta a már több éve sikeresen mûködô, jelentôs piaci részesedéssel rendelkezô Európa Ingatlanbefektetési Alapot kezelô Európa Alapkezelô Rt-t. Az Európa Alap nettó eszközértéke 2005 októberében 31,5 milliárd forint. 2 3

3 I. Az ingatlanpiacot alakító legfôbb tényezôk alakulása 2010-ig HOZAMOK: A konvergencia a közép-kelet-európai ingatlanpiacokon évek óta csökkenô befektetési hozamokat eredményez. A magyar ingatlanpiaci hozamszint fokozatosan közelít a fejlett piac (Nyugat-Európa) szintjéhez, ahol évek óta stabil, 6% körüli átlagos értéket láthatunk. A magyarországi piacon az A kategóriás ingatlanok típus szerint súlyozott, adásvételekor kifizetett vételár alapján számítható átlagos ingatlanpiaci hozama jelenleg 7,7%, mely várakozásaink szerint 2010-re 6,7%-ra csökken. Bár ez a szint tûnik hosszú távon indokoltnak és fenntarthatónak, mégis elôfordulhat, hogy a következô egy-két évben presztízsvásárlás, likviditásbôség, rossz árazás, stb. miatt egyes tranzakciók akár 0,5-1,0%-kal alacsonyabb szinten is megvalósulnak. 1. ábra: Átlagos A kategóriás hozamok 2005-ben és 2010-ben Súly Hozam Hozam Súly 2005-ben 2005-ben Ingatlan típus 2010-ben 2010-ben 60% 7,3% Iroda 6,3% 50% 30% 8,0% Kiskereskedelem 6,7% 30% 10% 9,5% Ipari ingatlan 7,5% 20% 7,7% Átlagos ingatlanpiaci hozam 6,7% Ingatlanpiaci hozamként elôrejelzésünkben az intézményi befektetôk által az iroda, kereskedelmi és ipari ingatlan szegmensek legjobb minôségû, A kategóriás ingatlanokat kínáló részpiacain elérhetô hozamok átlagos szintjét értjük. Ingatlanbefektetôként definiáljuk a hosszú távra elkötelezettséget vállaló, alapvetôen az ingatlan jövedelemtermelô képessége iránt érdeklôdô, különbözô típusú befektetési és nyugdíjalapokat. A néhány évvel ezelôtt, a fejlett piacokhoz képest meglevô 4% körüli prémium önmagában, a makrotényezôk, az országkockázat részletesebb vizsgálata nélkül is döntô érv lehetett egy magyarországi ingatlanprojekt beindítása mellett. A jövôben azonban a befektetôk döntésük meghozatala elôtt gondosan megvizsgálják majd ezen tényezôket. A fejlesztôk és finanszírozóik pedig már ma arra a kérdésre keresik a választ, hogy termékük 2-3 éven belül milyen befektetési környezetben kerül majd piacra. 2. ábra: Az ingatlanpiaci hozam összetevôi Kockázatmentes hozam 3% 3,2% + Ingatlanbefektetés-specifikus felár 3% 3% + Helyszín-specifikus felár 1,7% 0,5% = Ingatlanbefektetés hozama a magyar piacon 7,7% 6,7% Kockázatmentes hozamként a 10 éves euró kötvényhozamot alkalmazzuk. Egy ingatlanbefektetés átlagosan 300 bázispontos felárat hordoz a kötvényvásárláshoz viszonyítva, mely felár konkrét ingatlan esetében az adott szegmens kockázatától (iroda<kereskedelmi<ipari) függôen módosul. Az ingatlan helyszíne további kockázatot hordoz, mely a magyar ingatlanpiac esetében 170 bázispontos addicionális felárat eredményez a fejlett piachoz viszonyítva. A helyszín-specifikus felár az alábbi tényezôkbôl áll össze: a piac mérete, múltja, ciklikussága, likviditása, a piaci szereplôk minôsége és szándékai; a piac szabályozottsága, transzparenciája, piaci standardok megléte; önkéntes jogkövetés, a jogalkalmazás következetessége és gyorsasága, korrupció; gazdasági stabilitás, nemzeti valuta kockázata, politikai-társadalmi kiszámíthatóság. MAKROTÉNYEZÔK: 3. ábra: A GDP és az építôipar volumenindexei Várakozásaink szerint a 2005-ös évben tapasztalt stagnálás után a év az EUban a gazdasági konjunktúra beindulását hozza, mely pozitív hatással lesz Magyarországra is. A magyar GDP várhatóan EU átlag feletti növekedést mutat majd 2010-ig. Jelenleg az egy fôre jutó GDP az EU átlag 60%-a, ez az érték 2010-re 67% közelébe emelkedhet. A következô években befolyó EU transzferek, késôbb pedig az ezek révén megvalósuló beruházások beérése adhat lökést a hazai gazdaság növekedésének. Az idegenforgalom és a kapcsolódó szolgáltatások fejlôdése szintén a gazdaság fejlôdését segíti. A GDP éves növekedése várakozásaink szerint ismét eléri, vagy meghaladja a 3,5%-os szintet. Az EU transzferek akár kb. 50%-a az építôiparban csapódhat le, ezzel is növelve az építôipar gazdaságban betöltött szerepét, mely így 15%-os éves növekedési ütemet is produkálhat. 4. ábra: A kötvényhozamok és az infláció alakulása Az euró bevezetéséig a kamat-konvergencia folytatódik: a magyar állampapír-hozamok csökkennek és 2010-re a magyar és az euró-zóna hozamszintje közel azonos lesz. Az árstabilitásban elért eredmények megôrizhetôek, az infláció mértéke egyre kisebb lesz, mely elôsegíti a forint- és eurókamatok közeledését. Az euróban jegyzett kötvényhozam várakozásaink szerint emelkedô tendenciát mutat a vizsgált idôtávon. A kamatemelési hullám azonban csak 2007-tôl kezdôdik, követve az EU gazdasági konjunktúrájának beindulását és inflációjának emelkedését re a mainál 100 bázisponttal magasabb, 10 éves euró hozamot várunk. A vizsgált idôtávon az euróban jegyzett hozamok növekedése az ingatlanhozamokban csak késleltetve jelenik meg. Az ingatlanbefektetés alapvetôen hosszú távú befektetés. Ennek megfelelôen a releváns kockázatmentes hozam értékének meghatározásánál egy hosszú távon is stabil szintet veszünk figyelembe, így a fenti táblázatban 100 bázispontos növekedés helyett csak 20 bázispontot alkalmazunk a kockázatmentes hozam jövôbeni értékének elôrejelzésekor. Amennyiben 2010 után a magasabb kamatszint tartósnak bizonyul az euró-zónában, esetleg további kamatemelés következik be, az ingatlanpiaci hozam is szükségszerûen alkalmazkodni fog a magasabb kamatszinthez, tehát emelkedni fog. A eurókamatok emelkedése ugyanakkor más módon is hat a befektetésekre. Az euróhitel ellenében elzálogosított ingatlanok esetében a magasabb kamatteher a befektetôk számára kisebb profitot eredményez. A növekvô finanszírozási költségek (ceteris paribus) kisebb cash-flowt eredményeznek, mely csökkenti a lehetséges finanszírozási arányt, így növeli a saját erô iránti igényt. Ezt a folyamatot tompíthatja, ha a hiteltörlesztés idôtávja kitolódik, közelítve a fejlett piacon már alkalmazott finanszírozási idôtávokhoz. 4 5

4 5. ábra: A HUF/EUR árfolyam alakulása Az ingatlanpiaci folyamatok lényegi alakulására a HUF/EUR árfolyamnak kevés közvetlen hatása van. Az üzleti ingatlanok világa (fejlesztés, bérbeadás, adás-vétel) hosszú évek óta euró alapon mûködik, míg a vállalkozói lakásépítés döntôen forint alapon zajlik. A stabil és erôteljes gazdasági növekedés miatt nem várunk hosszú távon jelentôs és tartós elmozdulást a jelenlegi árfolyamtól, így az EMU-hoz várakozásaink szerint 255-körüli HUF/EUR árfolyamon csatlakozunk. Az EMU-csatlakozással az árfolyamkockázat, mint bizonytalansági tényezô, teljesen megszûnik. A lakosság költekezési és befektetési hajlandóságát, valamint hitelképességét alapvetôen meghatározza a jövedelmek alakulása. Az elmúlt években a közszféra indukálta reálbéremelés jelentôsen csökkentette az ország versenyképességét ig a versenyképesség megôrzése érdekében hasonló mértékû reálbér növekedés nem valószínûsíthetô. A következô öt évben a termelékenység mértékét nem meghaladó, 3-4% közötti éves reálbéremelést várunk, a bérkonvergencia tehát folytatódni fog, az üzleti szférában átlag feletti, a közszférában átlag alatti bérnövekedéssel. II. Az irodapiac várható alakulása 2010-ig CÉLSZEGMENS: Elôrejelzésünkben a budapesti és a közvetlen agglomerációban (Budaörs) elhelyezkedô bérirodák piacával, azon belül is a modernnek nevezett (azaz 1995 óta épült), minôségét és adottságait tekintve A kategóriás létesítményekkel foglalkozunk, mivel a vidéki piac egyelôre nem kialakult; a régebbi építésû, ill. saját használatú irodaházakból az új építésûek felé áramlik a kereslet; az új építésû irodaházak intézményi befektetôi az A kategóriát célozzák; a hazai piacon tevékenykedô szakértô cégek ezzel a szegmenssel azonosítják a piacot, és csak ezzel foglalkoznak. Az A kategóriás (bér)irodaállomány 1,5 millió m 2, mely állomány dinamikusan változik, hiszen az új kínálat okozta bôvüléssel egy idôben a kategóriából ki is eshetnek régebbi vagy lecsúszó irodaházak. Meg kell említeni, hogy becslések szerint együtt legalább ekkora volument képviselhetnek a saját tulajdonú irodák, az 1995 elôtt épült irodaházak, továbbá az ún. lakásirodák. Bár errôl a nem-a kategóriás piacról sok irodahasználó és akár épület léphet át az A kategóriás piacra, ezzel a témakörrel adatok hiányában nem foglalkozunk. A további szegmentálás során is követjük az általánosan elfogadott felosztást: 7. ábra: A budapesti irodapiac szegmensei 6. ábra: A háztartások hitelállományának és az egy keresôre jutó reálbér növekedésének alakulása A reálbér terén a jövôben tapasztalható kisebb mértékû emelkedés visszavethetné a lakossági hitelállomány bôvülésének korábbi dinamizmusát. A kamatok csökkenése és egy kiszámíthatóbb reálbér-növekedési pálya azonban újabb lendületet ad a hitelállomány bôvülésnek. A lakossági hitelállomány nagysága a GDP-hez mérten csak az EU-átlag felét éri el, így jelentôs növekedési tartalékokkal rendelkezik. Belváros Központ Nem központ További szegmens az Agglomeráció, mely alatt gyakorlatilag Budaörsöt értjük. Az árak, a kiadatlan terület aránya ( vacancy ) és a fejlôdés ütemének eltérése az A kategórián belül maradva e szegmensek mentén mutat szignifikáns eltéréseket. A modern bérirodaterület állományából Belváros 14%, Központi 35%, Nem-központi 45%, Agglomeráció 6% részarányt képvisel. Forrás: Budapest Research Forum Press Release January 2005 A népesség csökkenése a vizsgált idôtávon nem befolyásolja az ingatlanpiacot. A lakosság átalakuló szerkezete a fogyasztói szokások megváltozásán keresztül érvényesül, és hat az ingatlanpiacra. Ez egyrészt a háztartások méretének csökkenésében, másrészt a lakosság elöregedésében mutatkozik meg. A munkanélküliség a következô öt évben várakozásaink szerint 5-6% közelében, az EU-átlag alatti szinten fog maradni. ELÔREJELZÉS: A modern iroda ingatlanok átlagos bérleti díja az egyik legalacsonyabb a nyugat-európai piaccal illetve a régióbeli hasonló fejlettségû országokkal (Csehország, Lengyelország és Szlovákia) összehasonlítva. A bérleti díjak az utóbbi 4 évben nem változtak ( bottoming out ), a prime rate-ek nem emelkedtek. Véleményünk szerint az elkövetkezô 5 évben a bérleti díjak stagnálásával lehet számolni. A bérleti díj csökkenése ellen elsôdlegesen az építési költségek növekedése és a hozamok várhatóan lassuló csökkenése hat, míg a növekedést a keresletet tartósan meghaladó kínálat gátolja. A számba vehetô helyszínek közül a legtöbb fejlesztés és bérbeadás a Váci-úti folyosón és Buda központi részén történt, illetve történik. Érdekes lehet a közeljövô szempontjából a belsô Soroksári út és a volt Expo-telek környéke, Dél-Buda (pl. a Budafoki út körüli barna zóna), és az új metróvonal megállóinak környéke, továbbá az Üllôi út Belvároshoz közelebb esô szakasza melletti területek. Budapest peremkerületeiben vagy azokon kívül zöldmezôs irodaparkok megjelenésének igen kicsi a valószínûsége. A szakmai befektetôk mellett a külföldi és belföldi ingatlan- ill. nyugdíjalapok szerepe erôsödik, melyek hagyományosan elsôsorban az ingatlanpiac iroda szegmensébe csatornáznak új és nagy összegû likviditást. 6 7

5 8. ábra: Az irodapiaci viszonyok várható alakulása 2010-ig Állomány Bérleti díjak Üres területek Belváros Központ Nem központ Agglomeráció Összes ELÔREJELZÉSÜNKET KÉT SZAKASZRA BONTJUK: ig a modern irodapiaci kínálat egyértelmû bôvülése várható a kedvezô hangulat hatására ismét felfutó spekulatív fejlesztések következtében, amelyek a vizsgált idôszakban kerülnek a piacra. Ezzel a kereslet egy ideig várhatóan még lépést tud tartani, de ra már az átlagos üresedési ráta stagnálása, sôt átmeneti növekedése prognosztizálható. 2. A fenti folyamat véleményünk szerint 2010-ig megfordul, és az üresedési ráta ismét az alacsony nyugat-európai szint felé közelít. A túlkínálat ugyanis az elmúlt évekhez hasonlóan a fejlesztések megtorpanását eredményezi. Relatív konstans keresletet feltételezve ez a fokozatos kiegyenlítôdés, illetve a fejlett piacokra jellemzô ciklikusság irányába hat. 9. ábra: A modern irodapiaci állomány és az üresedési ráta alakulása 2001-tôl 2005-ig Az átlagos üresedési ráta évi 22%-ról 2005 június végére 14.25%-ig csökkent. Az év végére 14%-os érték prognosztizálható. Fontos azonban megjegyezni, hogy ez az átlagos kihasználtság viszonylag nagy szórás eredménye, a jó és kevésbé jó projektek átlagát mutatja. A jó fekvésû, és megfelelôen árazott ingatlanok gyorsan elérték a %-os töltöttséget, míg több olyan ingatlan rontotta a statisztikát, ahol a bérbeadás különbözô okok miatt egyáltalán nem, vagy alig érte el az 50%-ot. AZ IRODAPIAC HÚZÓERÔI A KÖVETKEZÔK: Meghatározó a szolgáltató-szektor által támasztott kereslet (üzleti szolgáltatások, pénzügyi szolgáltatások, informatika és telekommunikáció, közigazgatás). A GDP szektorok szerinti megoszlását tekintve, Magyarország elérte az euróövezet országaiban jellemzô struktúrát, további számottevô arányeltolódás nem valószínûsíthetô. A szolgáltató-szektor növekedése 2010-ig reálértéken, ezért a GDP növekedés ütemét követô mértékben (évi 3,5-4%) várható. További lényeges tényezô az újonnan betelepülô külföldi/multinacionális és a magyar cégek saját hazai és regionális adminisztrációs központ iránti igénye. Valószínûsíthetô, hogy a hagyományosan kialakult régióközpontok, így Budapest is, megmaradnak. A megtelepedett cégek egy része K+F részlegét is Magyarországra helyezi. A világszerte megfigyelhetô kiszervezési trendbôl ( outsourcing ) következôen, valamint Magyarország EU-belépésével a külföldi cégek jelenléte fokozódik: regionális központok, ügyviteli-számviteli központok, call-centerek telepednek Budapestre. A közigazgatási szektor kereslete is egyre jelentôsebb, az állami tulajdonú ingatlanok lecserélése bérelt irodára egyes esetekben reális forgatókönyv lehet. POZITÍV ÉS NEGATÍV BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZÔK: Magyarország outsourcing célpiac lett (ügyviteli szolgáltatások, K+F). A as mélypont után a mûködô-tôke (FDI) beáramlása újabb lendületet vett (visszaugrott a 2001-es USD 3,9 milliárd szintre), és további emelkedése várható (2010-ig éves átlagban 4,5-5%). A mûködô-tôke részben azokba a szektorokba irányul, amelyek az irodahelyiségek legnagyobb bérlôi is egyben. Az utóbbi években megfigyelhetô az IT és telecom cégek, illetve a közigazgatási szektor (pl. PSZÁF, Ítélôtábla) fokozódó bériroda-igénye. Magyarország EU-tagsága és politikai-gazdasági stabilitása. Az európaihoz közelítô kockázat mellett csökkenô, de a nyugat-európai szintet még meghaladó ingatlanpiaci hozam. Ingatlanpiaci hozamelôny a hazai alternatív befektetési lehetôségekkel szemben. Relatív nagy mennyiségû elavult iroda-állomány: az egyre csökkenô különbség az irodahasználati díjakban (bérleti díj+ üzemeltetési költség) áttereli a cégeket a modernebb irodákba. Az ilyen mozgás évente akár 30%-os arányt is elérhet a bérleti tranzakciókból. Zárul az olló az új és régebbi építésû irodahelyiségek díjai között, sôt alacsonyabb fajlagos díjak is elérhetôk modern irodákban a jobb terület-kihasználás és a gazdaságos üzemeltetés okán. Növekvô igény a minôségi termékek iránt az irodapiacon: a díjak, mûszaki-technikai paraméterek mellett például a helynek/épületnek a presztízse, az épület-menedzsmentnek, és az általuk nyújtott kiegészítô szolgáltatásnak szerepe is egyre inkább fontossá válik. A bérleti díjak csökkenése kisebb ciklikus ingadozásoktól eltekintve nem várható. A bérirodák spekulatív fejlesztések esetében is megtelnek, és a jó projektek esetében biztonsággal lehet tervezni az átlagos területi kihasználtsággal. A budapesti modern irodák átlagos bérleti díja alacsonyabb a nyugat-európai országokéhoz képest, de a régió fôvárosaival összehasonlítva is versenyképes. Az egy fôre jutó modern irodaterület tekintetében a régióban Budapestet Prága és Varsó is megelôzi, a fejlett nyugat-európai országokban pedig ez az érték többszöröse a budapestinek. Az irodaházak fôbb bérlôit adó ágazatok súlya a GDP-n belül elérte a fejlett EU-tagországok szintjét, a GDP-t meghaladó bôvülésük nem várható. A régió országai komoly konkurenciát jelentenek. Újabb jelentôs piacok megnyílása ill. stabilizálódása: Pozsony, Bukarest, Belgrád, másodlagos lengyel városok. A nyugat-európaihoz képest olcsó munkaerô fokozatosan drágul a környezô, fôleg dél-kelet-európai országokéhoz képest. A támogató gazdasági környezet hiányosságai, versenyhátrányt okozó szabályozás (áfa, vám, jövedéki adó). 8 9

6 III. Az ipari ingatlanpiac várható alakulása 2010-ig 12. ábra: A Magyarországot átszelô fôbb tranzitútvonalak 10. ábra: A bérleti díjak és üresedési ráta alakulása az elmúlt 8 évben CÉLSZEGMENS: Az ipari ingatlanok piaca alatt alapvetôen raktárakat és gyártócsarnokokat értünk. Elôrejelzésünkben kizárólag a modernnek nevezett (azaz 1997 óta épült, min. 10 m belmagassággal és dokkolókkal rendelkezô) létesítményekkel foglalkozunk, mivel véleményünk szerint ezek jelentik az ipari ingatlanok piacának lényegét. AKTUÁLIS ÁLLOMÁNY: A modern raktárak 2005 elsô félév végi állománya kb. 685 ezer m 2 volt, amely nagyságrend kb. fele-fele arányban oszlik meg a spekulatív célú és az ún. built-to-suit (1 vagy néhány elôre elkötelezett bérlônek, azok igényei szerint épített) típus között. ELÔREJELZÉS: A bérleti díj véleményünk szerint elérte a minimumát, ezért a következô 5 évben stagnálással lehet számolni. A bérleti díj további csökkenése ellen hatnak: Az építési költségek és telekárak növekedésével együtt a hozamok várhatóan lassuló ütemû csökkenése. A magyarországi bérleti díjnak a Nyugat-Európára jellemzô 6-7 EUR/m 2 /hó szintet alulmúló értéke (Franciaországot kivéve). A környezô, hasonló fejlettségû országok hasonló bérletidíj-szintje (jelenleg Lengyelországot kivéve). Az ipari ingatlanok bérleti díja szempontjából Budapest 2004-ben a világ 20. legdrágább helye volt és 2003-hoz képest 4 hellyel került hátrébb, azaz lett olcsóbb az ipari (fôként logisztikai) ingatlanok bérlése hazánkban. A kínálat tekintetében egyértelmû bôvülés várható, ezen belül is fôként a spekulatív szegmensben, amellyel a kereslet nagyrészt lépést tud tartani, ezáltal az üresedési ráta csak átmenetileg nôhet az utóbbi 1-2 évben tapasztalt (elfogadható) 17-18%-os érték fölé. Az ipari ingatlanok piacán masszív túlkínálat kis eséllyel alakulhat ki a projektek többi üzleti ingatlanhoz képest gyorsabb átfutási ideje folytán. Ez egyrészt az épületek szerkezetébôl adódó viszonylag rövid építési idôbôl (nem speciális csarnokok esetén 5-6 hónap), másrészt pedig a fejlesztésre alkalmas, a gyorsforgalmi úthálózat mentén levô telkek nagy számából adódik. Az áruszállítás szerkezetének változásában az elmúlt évek tendenciája tovább folytatódik, azaz lényegesen a közút, csekély mértékben pedig a belvízi és légi fuvarozás aránya nô a vasúti és csôvezetékes forgalom rovására. Ebbôl következôen a fentebb prognosztizált kínálati bôvülés megjelenése túlnyomórészt a következô helyszíneken várható: a gyorsforgalmi utak, mindenek elôtt és továbbra is az M0 mentén, a repülôterek közül elsôsorban Ferihegy környékén, az ÉK és DK irányba épülô M3 és M5 autópályák végpontjain Záhony és Szeged térségében, ahol a magyar határ valószínûleg hosszú távon is EU határ marad. 11. ábra: Az ipari ingatlanpiaci viszonyok várható alakulása 2010-ig Built-to-suit fejlesztés Spekulatív fejlesztés Bérleti díjak Állomány Üres területek alakulása alakulása A MAGYARORSZÁGI IPARI INGATLANPIAC KERESLETI TÉNYEZÔI: Meghatározó faktor a logisztikai szolgáltatópiac által támasztott kereslet, amely forgalmának bôvülését hazánkban évi 10-30%-ra becsülik a következô években. Ez a jelentôs növekedés az egykori szállítás/szállítmányozás továbbfejlôdésébôl, a világszerte megfigyelhetô kiszervezési trendbôl (outsourcing) és abból a ténybôl következik, hogy Magyarország EU-csatlakozásával a külföldi logisztikai cégek eddig is jelentôs aránya tovább nôtt. Valószínûsíthetô, hogy ez utóbbi piaci szereplôk elônyben részesítik a modern raktárakat. A belsô fogyasztói piac kis méretû, azaz bôvülési potenciál a nemzetközi áruszállításban van: a WTO (Világkereskedelmi Szervezet) elôrejelzése szerint Nyugat- és Kelet-Európa között az áruforgalom az elkövetkezendô 5 évben abszolút értékben és arányában véve is jelentôsen nô. Domináns keresleti tényezô még a retail ágazat által támasztott logisztikai szolgáltatás iránti igény. Az elkövetkezô 5 évben ezen szegmens egyértelmû bôvülése prognosztizálható, amely a meglévô logisztikai bázisok bôvítését és/vagy új bázisok nyitását vonja maga után. További lényeges faktort jelent az újonnan betelepülô külföldi/multinacionális és a magyar cégek saját hazai és regionális elosztó központ iránti igénye. Valószínûsíthetô, hogy a Kárpát-medencén belül hagyományosan kialakult régióközpontok (így elsôsorban Budapest) megmaradnak. A fenti térképen egyértelmûen látható Budapest közlekedési szempontból központi elhelyezkedése. A régebbi/elavult raktárak bérlôinek a modern épületekbe történô fokozatos átvándorlása indukál ugyan keresletet, de ennek mértéke középtávon limitált év eleji adatok alapján a régi raktárállomány legalább mintegy 450 ezer m 2 -t tesz ki, amelybôl 5 éven belül csekély mértékû terület válik használhatatlanná, bár a bennük bérlô cégek ennél valószínûleg jóval nagyobb hányada fog új telephelyet keresni. A régebbi raktárak bérleti díja ugyan alacsonyabb a modernekénél, de a hatékonyság-növekedés miatt a tényleges különbség jóval kisebb. Kiegészítô jelleggel teremt keresletet az új típusú/speciális raktárak iránti fokozódó igény (pl.: ADR, hûtött). A MAGYARORSZÁGI IPARI INGATLANOK PIACÁNAK BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZÔI: Az ország kiváló földrajzi elhelyezkedése: tranzitország, 4 nemzetközi közlekedési és az észak-déli folyosó csomópontjában fekszik, 3 EU- és 4 nem EU-tagországgal szomszédos. Hosszú késlekedés után dinamikusan és jelentôsen bôvülô, alapvetôen nyugat-kelet irányú gyorsforgalmi úthálózat. A logisztikai és informatikai szakképzés színvonala magas. Jelentôs mûködô tôke (FDI) beáramlás, a multinacionális cégek erôteljes jelenléte, akik regionális központnak tekintik Magyarországot Kelet-Európa (és Ázsia) irányába. Szakértôk becslése szerint az elkövetkezô 2-3 évben kb. a cégek 20%-a tervezi áthelyezni/kihelyezni európai tevékenységét, ahol India és Kína mellett CEE is igen keresett célpont. Képzett, olcsó és fegyelmezett munkaerô. A régió országai (fôként Szlovákia a közelsége folytán, de Csehország és Lengyelország is) folyamatos fejlôdésüknek köszönhetôen komoly konkurenciát jelentenek mind egy-egy betelepülô multinacionális cég esetében, mind pedig a régiós logisztikai szerepkör tekintetében. A nyugat-európaihoz képest olcsó munkaerô fokozatosan drágul a környezô, keletebbre fekvô országokéhoz képest. A jövôben tehát nem az olcsó, hanem az elfogadható költségû szakképzett munkaerô kell, hogy fenntartsa elônyünket. Állami támogatás hiánya, versenyhátrányt okozó szabályozás (áfa, vám, jövedéki adó), lassú és körülményes ügyintézés a közhivatalokban

7 IV. A retail-piac várható alakulása 2010-ig CÉLSZEGMENS: A retail, vagyis kiskereskedelmi ingatlanok piacának része minden olyan ingatlan, amelyben kiskereskedelmi termékértékesítés történik: bevásárlóközpontok, m 2 -nél nagyobb alapterületû hipermarketek, a hipermarketek elôterében található üzletcsoportok (hipermarket anchored mall), a 2004-es évben megjelent outlet centerek, az elôször 2005-ben megnyíló strip mall-ok, a 600 m 2 -nél nagyobb alapterületû szupermarketek, Do-It-Yourself barkács üzletek ( DIY ), m 2 -nél nagyobb lakberendezési boltok, bevásárló utcák üzlethelyiségei (Budapesten: Váci utca, Deák Ferenc utca, Andrássy út). RETAIL INGATLANOK ÁLLOMÁNYA ÉV ELEJÉN: 13. ábra: Retail ingatlan-állomány megoszlása 2005-ben ELÔREJELZÉS: 14. ábra: A retail-piaci ingatlanállomány várható alakulása 2010-ig Budapest Város 100 ezer felett Város ezer 50 ezer lakos alatti települések Bevásárló központok Hipermarket A retail ingatlanok állománya év elején 2,8 millió m 2 volt. Ezen érték körülbelül 30%-át teszik ki a bevásárlóközpontok, annak ellenére, hogy a darabszám tekintetében a hiper- és szupermarketek épületeinek száma nagyságrendekkel magasabb. A kínálatot a földrajzi centralizáltság jellemzi. Budapest dominanciája kiugróan érvényesül. A bevásárlóközpontok 70%-a, a hipermarketek 80%-a a fôvárosban és vonzáskörzetében található. Szupermarket központ Barkács- és lakberendezési áruházak Belvárosi üzlethelyiségek A vásárlói igények és a lakosság motorizációs fokának bôvülésével párhuzamosan, a fejlesztési lehetôségek száma jelentôsen bôvül az ország Budapesten kívüli területein is, ahol mindezek mellett az ingatlanárak szintje még viszonylag alacsonynak tekinthetô. Ennek legjobb indikátora a szuper- és hipermarket láncok erôteljes vidéki terjeszkedése. A kínálat és kereslet együttes mozgása relatív alacsony üresedési rátát eredményez. Piacbeszûküléstôl vagy egy esetleges keresleti visszaeséstôl nem kell tartani. A bérleti díjak átlagos szintje az elkövetkezendô 5 évben nem fog tovább növekedni. Elôfordulhat ugyan emelkedés, de ez csak nagyon ritkán, különleges adottságú ingatlanok és különleges bérlôi igények esetén várható, valószínûleg egyes, kivételes bevásárló központok, vagy belvárosi üzlethelyiségek vonatkozásában. Valószínû az új típusú vásárlási lehetôséget és élményt kínáló, 2005-ben megjelenô strip mallok és retail parkok elterjedése. Várható, hogy egyes bevásárló központok felújításra, átalakításra, imázsuk újraépítésére szorulnak majd, ami nem hoz ugyan állománynövekedést, de az ingatlanok minôségi színvonalának javulását eredményezi. RETAIL-PIAC HÚZÓERÔI A KÖVETKEZÔK: A reálbérek nyugati szinthez konvergálnak, amely a háztartások fogyasztási kiadásának növekedéséhez vezet, tehát a kiskereskedelmi piacon növekedést generál. Magyarországon kiemelkedôen magas volt az elmúlt években a kereskedelmi forgalom bôvülése (1998 és 2003 között a 71 százalék) a többi közép-kelet-európai ország viszonylatában. A kiskereskedelemi értékesítés helyigényének növekedését valószínûsíti, hogy az EU-ban Magyarországon jut a legkevesebb bolti eladótér egy lakosra, ami viszont az EU átlaghoz közeli egy négyzetméterre esô forgalommal (2920 euró/m 2 ) párosul. Egyes retail piaci szegmensekben valószínûsíthetô fejlôdési potenciál: 2004 év végével Magyarországon 110 hipermarket volt, míg például a közel azonos népességû Csehországban 160. A bevásárlóközpontok részesedése a kiskereskedelmi forgalomból Magyarországon jelenleg 13%, ami jóval kisebb a nyugati országokban tapasztalható aránynál. (Spanyolország: 30%, Franciaország: 27%, Nagy-Britannia: 28%) Magyarországon jelenleg a fogyasztók 56%-a vásárôl hiper- / szupermarketekben, vagy Cash and Carry diszkontokban, amely a szlovákiai és csehországi közel 75%-os érték alatt van. Budapesten 1000 fôre 120 négyzetméternyi bevásárlóközpont-terület jut, míg a nyugat-európai fôvárosok átlagában ez az adat 190 nm/1000 fô értéket mutat. POZITÍV ÉS NEGATÍV BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZÔK: Életszínvonal javulása, és a foglalkoztatottsági szint növekedése. A megtakarítási hajlandóság csökken, a háztartások jövedelmük közel 90%-át elköltik. Az új lakások állományának folyamatos bôvülése és a lakásfelújítások térnyerése a barkács- és lakberendezési áruházak számára teremt növekvô keresletet. A marketing tevékenység és a professzionális épület-menedzsment jelentôs szerepet tölt be a fogyasztói döntésekben. A nagyobb kereskedelmi egységek promóciós lehetôségei tágabbak. Gyakori a vásárlók jutalmazása, megbecsülése, elônyös akciók felkínálása. A bevásárlóközpontokba programokkal, kiállításokkal csábítják be a vásárlókat. A bérlôk szempontjából egyre inkább meghatározó az üzlethelyiségek flexibilis alakíthatósága, melyet a nagyobb kiskereskedelmi ingatlanok tudnak biztosítani. Egyre jobban elôtérbe kerülnek a nyitott terek, extravagáns építészeti megoldások. A vásárlói igények és a lakosság motorizációs fokának, kényelmének bôvülésével párhuzamosan a kiskereskedelmi termékforgalom folyamatosan koncentrálódik a hiper- és szupermarket láncok irányába, míg a kisebb alapterületû kiskereskedelmi üzlethelyiségek folyamatosan visszaszorulnak. A lakosság egyre jobban preferálja a kiskereskedelmi funkció mellett a szolgáltatásokat és szórakozási lehetôségeket is nyújtó bevásárlóközpontokat. A vásárlás, a mallozás szórakozássá, idôtöltéssé vált. A felmérések azt mutatják, hogy a vásárlók többsége úgy gondolja, az emberek a kis és a nagy boltokat is látogatják, mert ezek kiegészítik egymást. A bevásárlóközpontokban a vásárlók többségének fontos, hogy egy helyen több dolgot is meg tudjon venni, el tudjon intézni. A legfontosabb üzletválasztási szempontok között lehet említeni az árszínvonalat, a választékot, az üzlet tisztaságát. Ezeknek az elvárásoknak leginkább a nagyobb forgalmat bonyolító kiskereskedelmi egységek felelnek meg. Fejlettebb logisztikai rendszerük segítségével hatékonyabban mûködnek, amely alacsonyabb árakat, nagyobb választékot és rendezettséget eredményezhet. A boltválasztás fontos szempontja lehet a nyitvatartási idô is. A bevásárlóközpontokról és hipermarketekrôl általánosságban elmondható, hogy jobban igazodnak az aktív lakosság idôbeosztásához, sokszor még éjszaka is nyitva tartanak. Az elérhetôség és a kedvezô infrastrukturális adottságok szintén befolyásoló tényezôk: parkolók léte és ingyenessége, kedvezô tömegközlekedés, központi fekvés. Webáruházak lassú terjedése nem jelenti a hagyományos kiskereskedelmi formák visszaszorulását. A magyar vásárlók (egyelôre) kerülik a látatlanban történô vételeket, nem mondanak le a vásárlással járó élményekrôl, és biztonságosabbnak ítélik a hagyományos vásárlást

8 V. A lakáspiac várható alakulása 2010-ig CÉLSZEGMENS Mivel Budapestre koncentrálódik a magyarországi lakásberuházói tevékenység döntô része, és igazán elemezhetô, sokszereplôs, likvid és tevékeny lakáspiac csak itt alakult ki, ezért vizsgálódásunkat erre a piacra szûkítettük. AKTUÁLIS ÁLLOMÁNY 15. ábra: A budapesti lakásépítés alakulása 1991 és 2004 között 16. ábra: A budapesti, új építésû lakáskínálat mai négyzetméter-ár térképe Kiemelt budai övezet I,II,XII ,- Ft ,- Ft Egyéb budai kerületek III,XI,XXII ,- Ft ,- Ft Pest belváros V, VI ,- Ft ,- Ft Pest belsô övezet VII,VIII,IX, XIII,XIV ,- Ft ,- Ft Pest külváros IV,X,XV,XVI,XIX,XVII, ,- Ft ,- Ft XVIII,XX,XXI,XXIII VÁSÁRLÓK AZ ÚJ LAKÁSOK PIACÁN Az új lakások piacára legnagyobb hatással a lakásokat méret és minôség (55-60%) vagy gazdaságossági (15%) megfontolásból cserélôk vannak. Tapasztalatunk szerint 20-25%-os arányt képviselnek az elsô lakáshoz jutók. A kormánypolitika ezen csoport lakásvásárlási döntéseit befolyásolja leginkább. A befektetôk száma az új lakások piacán jelenleg nehezen azonosítható, arányukat 5-10%-ra tesszük. Bár a befektetôk az ingatlan értéknövekedésére továbbra is számítanak, és a kamatok csökkenése fokozhatja lakásvásárlási kedvüket, várakozásunk szerint 2010-ig nem fog jelentôsen növekedni arányuk a lakásvásárlók piacán. Külön kell megemlíteni az elsôsorban jelenleg a belvárosban vásárló külföldi befektetôket. Ôk különleges szereplôi a piacnak, hiszen a saját hazájukban (fôleg Írország, Spanyolország, Nagy-Britannia) átélt látványos ingatlanár-növekedés budapesti megismétlôdésére számítanak. Éppen ezért halandóak a helyi értékesítési árszintnél jóval drágábban is vásárolni. A vásárlók közti arányuk egyes belvárosi projektekben a 30-40%-ot is meghaladja. A LAKÁSPIAC BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZÔI Vásárlóerô (vagyon hitel jövedelem) Az új lakásvásárlások anyagi hátterét jórészt a meglévô ingatlan eladása biztosítja. Tekintettel arra, hogy a Budapesten található 835 ezer db (országosan 4 millió 134 ezer db) lakásingatlan legalább 90%-a magántulajdonban van, és az es idôszakban igen jelentôs áremelkedés történt, vélelmezhetô, hogy a lakosság nagy részének igen jelentôs és adott esetben mobilizálható lakásvagyona van. Várható, hogy egyre többen lesznek tisztában egyrészt valós vagyoni helyzetükkel, másrész valós lakásigényeikkel és -szükségleteikkel, ami addicionális lakásvásárlókat hoz a piacra. A magyar lakosság eladósodottsága növelhetô, különösen, ha ehhez a hitelfelvételi hajlandóság emelkedése is társul. Azzal számolunk, hogy a tartósan alacsony deviza kamatok, csökkenô forint kamatok, hosszabbodó futamidôk következtében a potenciális hitelfelvevôk köre egyre bôvül, hiszen (elsôsorban az új építésû lakások esetében) egyre kedvezôbb feltételek mellett egyre nagyobb arányú finanszírozásra számíthatnak a lakásvásárlási lehetôségeik számbavételekor. A mérsékelt ütemben várt reáljövedelem-növekedés hatása késleltetve jelenik meg a lakáspiac keresleti oldalán, így ennek a 2010-ig vizsgált idôszakban nem lesz piacbôvítô szerepe. A vevôk a lakásvásárlási döntéseket alapvetôen a meglévô vagyon és a hitelfelvételi lehetôségek alapján hozzák meg. Vevôk igényei A fenti, számszerûsíthetô vásárlási tényezôkön túl számos egyéb, nem számszerûsíthetô szempont is felmerül a vásárlói döntések megszületésekor. Legkézenfekvôbb ilyen szempont az egyes potenciális vásárlókban saját (objektív) vagyoni helyzetükrôl és jövôjükrôl kialakult (szubjektív) percepció. Nem látjuk okát annak, hogy eltávolodjunk a magyar lakosságot alapvetôen borúlátónak leíró közhelytôl, de úgy gondoljuk, hogy a folyamatos és egyéni szinten is érzékelhetô gazdasági növekedés elôbb-utóbb csökkenteni fogja eme borúlátás, bizonytalanság mértékét, ami az eddig tartózkodó potenciális vevôket kihozza a lakáspiacra. Hasonlóképpen várható, hogy a piacon egyre erôsebb marketing tevékenység is megmozgat egy eddig alvó vásárlói kört. Végezetül várható, hogy egyes divatszempontok (pl. lakópark, tetôtér, loft, penthouse) is egyre fontosabbá válnak, valamint a nyugat-európai szint felét el sem érô lakás-mobilitás növekedését eredményezik. ELÔREJELZÉS 2005-tôl a lakáspiac stabilizálódására és a luxus kategóriát kivéve egy, a mindenkori inflációt nem meghaladó éves árnövekedésre számítunk ig nem valószínûsítünk a normál, organikus fejlôdést jelentôsen eltérítô piaci hatást/beavatkozást. A ös lassulás alatt a budapesti új építésû lakások piacán es szintre beállni látszó éves kínálat/keresleti szinthez képest enyhe növekedést várunk kb db-ra. A vállalkozói lakásépítések aránya Budapesten tartósan 80% felett prognosztizálható. Fejlesztôi várakozások és reakciók A fejlesztôket elsôsorban a tôkearányos nyereség motiválja. Meglátásunk szerint az elmúlt 5 évben az értékesítési céllal társasházi lakásokat építtetô vállalkozók éves szinten legalább 30-40%-os tôkearányos nyereséget realizáltak, mely nyereségarány tekintetében nem érzékeltünk jelentôs ingadozást. Mindez azzal magyarázható, hogy a) a költségek, illetve bevételek között nem volt lényegesen eltérô arányú változás, azaz a vevôkkel meg tudták fizettetni az árnövekedést és/vagy a projektek abszolút méretnövekedése miatti fajlagos költségeik csökkentek, b) a hosszabbodó és költségesebbé váló értékesítés érdemben nem rontotta a projektek nyereségtartalmát talán éppen amiatt, hogy c) a finanszírozó bankok között fokozódó verseny miatt egyre kevesebb saját erôre van szükség egy-egy projekt 17. ábra: A budapesti lakáspiaci viszonyok várható alakulása 2010-ig elindításához, valamint egyre kevesebb fajlagos finanszírozási költséggel kell számolni. Ezen tényezôk tekintetében nem várunk lényegi módosulást, tehát vélelmezhetô, hogy továbbra is nagy vállalkozói, Árak alakulása Ft/nm Kínálat alakulása db fejlesztôi aktivitás lesz a piac kínálati oldalán mindamellett, hogy átgondoltabban, körültekintôbben terveznek majd. Kiemelt budai övezet Egyéb budai övezet Pest belváros Kormányzati politika Tekintettel arra, hogy igen sok embert foglalkoztatnak közvetve vagy közvetlenül a lakásszerzés lehetôségei, a politika szereplôi számára rendkívül fontos hatalmi tényezô a mindenkori lakástámogatási rendszer népszerûsége és hatékonysága. Épp ezért várható a jelenlegi támogatási rendszer fenntartása, esetleg kis mértékû bôvítése. A költségvetési helyzet ismeretében rövid távon az igénybe vehetô támogatások számottevô növekedésével vagy Pest belsô övezet összetételének jelentôs változásával nem lehet számolni. A fentiek okán várakozásunk az, hogy a kormányzati politika alapvetôen nem fogja elmozdítani a piacot se a bôvülés, Pest külváros se a megtorpanás irányába. Ezzel egyidejûleg azonban a forint alapkamat várható csökkenése és a bankok között folyó konkurenciaharc valószínûleg rövid távon is jelentôsen mérséklik a piaci lakáshitelekkel járó terheket. Mindennek eredményeképpen akár állami kamattámogatás nélkül, a versengô piac maga fog egyre többek számára elfogadható 14 és vállalható feltételekkel lakáshiteleket kínálni. 15

9 További információért forduljon munkatársainkhoz: Lakásfinanszírozás: Kucsma Tamás: (+36-1) , Vörös Gábor: (+36-1) , Tomor Pálma: (+36-1) , Üzleti ingatlanfinanszírozás: Böhler Éva: (+36-1) , Grocock Beáta: (+36-1) , Kádár Péter: (+36-1) , Varga Zsófia: (+36-1) , Wagner Balázs: (+36-1) ,