A közös tulajdon a földjogban The joint ownership of the land law

Átírás

1 Kovács Miklós A közös tulajdon a földjogban The joint ownership of the land law kovacs.miklos@amk.uni-obuda.hu Óbudai Egyetem Alba Regia Műszaki Kar, mestertanár I. Jogelméleti megfontolások A közös tulajdon fogalmát már az ókori római jog is ismerte. A tulajdonjogviszony igen szigorú, abszolút szerkezetéből elméletileg csak az következhetne, hogy egy dolog felett csupán egy személy gyakorolhatná a legteljesebb jogi uralmat. Ez viszont a mindennapi élet, sokszor igen bonyolult jogviszonyaiban, nem minden esetben adhatna megnyugtató megoldást. Tehát a dolgon fennálló jogi uralmat célszerű a társadalmi béke, együttműködés érdekében bizonyos esetekben megosztani. Ezt az új Polgári Törvénykönyv VI. Címe, XIX. fejezetének 5:73. (1) bekezdése a következőképpen fogalmazza meg: A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A tulajdonostársak joga egynemű, azok jogai és kötelezettségei a meghatározott eszmei hányadok szerint az egész közös dologra kiterjednek. Nem a dolog kerül a tulajdonostársak között természetben megosztásra, hanem eszmei hányadok szerint a dologra vonatkozó tulajdonjog (jogosultságok, kötelezettségek). Bármiféle kétség fennállása esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő. A közös tulajdon fennállhat ingókon és ingatlanokon, jogi és természetes személyek között egyaránt. Keletkezési módja úgyszintén többféle lehet: ingó, vagy ingatlan dolog közös vásárlása; közös öröklés, törvény általi elrendelés, bíróság általi megállapítás stb. A tulajdonostársak jogosultak a dolog birtoklására és használatára, ugyanakkor joguk zavartalan gyakorlásához szükséges a birtoklás és használat kérdésében való megegyezés. A dolog használatát a tulajdonostársak megoszthatják térben, ill. időben is. A felek csak egymás sérelme nélkül birtokolhatják, használhatják a dolgot. A dolog hasznaiból a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában részesedhetnek, ugyanilyen arányban viselik a dologgal kapcsolatos terheket, kötelezettségeket és károkat is. A közös tulajdont érintő kérdésekben eltérő megállapodás hiányában a felek tulajdoni hányaduk arányában szótöbbséggel döntenek. Ugyanakkor egyhangú döntés szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdon átruházáshoz, az egész dolog megterheléséhez és az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz. Saját tulajdoni hányadával mindegyik fél szabadon rendelkezik az elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog szem előtt tartása mellett. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti (követelheti). A közös tulajdon tárgyait elsősorban, természetben kell megosztani. Ha ez nem lehetséges, akkor a bíróság a közös tulajdon tárgyát megfelelő ellenérték, kompenzáció fejében egy, vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Végezetül, ha a közös tulajdon másképp nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy akadályozná a dolog rendeltetésszerű használatát, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell, a vételárat pedig fel kell osztani a tulajdonostársak között. A évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról termőföld ingatlanok esetében eltérő szabályozást vezet be a használatra vonatkozóan. 219

2 Az osztatlan közös tulajdon tulajdonostársai jogosultak a tulajdoni hányaduknak megfelelő terület használatára, vagy a tulajdoni hányaduknak megfelelő terület használatának egészbeni, vagy részbeni átengedésére harmadik személy részére. Ennek érvényesülése végett a tulajdonostársak kötelesek használati rend kialakítására. A használati rend kialakításához valamennyi tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges, melyet megállapodásban rögzítenek. Mivel az egyhangúság biztosítása objektív okok miatt az esetek túlnyomó többségében nem lehetséges, a törvény alternatív megoldásokat, engedményeket tesz a megállapodás érvényessége érdekében. A használati megosztáshoz való hozzájárulást megadottnak kell tekinteni, ha a használati megosztásról szóló ajánlat vagy tervezett megállapodás közlése nem lehetséges, mivel a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen, vagy az azért hiúsul meg, mert a postai küldemény nem kereste vagy a címzett elköltözött jelzéssel érkezik vissza, vagy a személy az átvételt megtagadta. Ha a kézbesítés eredményes, de a nyilatkozatra megszabott határidőn belül a tulajdonostárs nem nyilatkozik, a közlést eredményesnek kell tekinteni. Az ajánlat vagy a tervezett megállapodás elfogadására biztosított határidő nem lehet kevesebb 30 napnál. A használati megosztást egységes okiratba kell foglalni, melyhez rendszerint térképi kimutatást kell csatolni (használati megosztást ábrázoló vázrajzot). A használati megosztásról szóló megállapodást a tulajdonostárs bíróságon megtámadhatja. Ha az ingatlanügyi hatóság megállapítja, hogy a földhasználati nyilvántartásban a közös tulajdonban álló földre 60 napot meghaladóan nincs bejegyezve földhasználó, a jogkövetkezményekre való tájékoztatás mellett 30 napos határidő kitűzésével felszólítja a tulajdonostársakat a használati megosztásról szóló megállapodás megkötésére, és annak a földhasználati nyilvántartásba történő bejelentésére. Ha a felszólítás nem vezet eredményre, a hatóság értesíti a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarát annak érdekében, hogy a tulajdonostársak helyett, azok költségére, sorsolás útján állapítsa meg a termőföldterület használati rendjét. Az így kialakított használati rend öt évig érvényes, kivéve, ha a tulajdonostársak a használati rendről mégiscsak időközben megállapodnak. Ekkor, a sorsolás útján létrejött használati rend hatályát veszti. II. Az osztatlan közös tulajdon problematikája A legtöbb jogalany élete során, ha lehetséges, az általa használt dolgokon mindinkább megpróbálja elkerülni a közös tulajdon létrejöttét. A magyar társadalom túlnyomó többsége sajátos történeti tapasztalatai folytán inkább a magánautonómia, az önrendelkezés, az emberi tehetség kibontakoztatása pártján állt, ill. áll. Fokozottan igaz volt ez mindig is a magyar paraszttársadalomra, mely a II. világháború utáni (1945. évi VI. törvény) földreformban látta saját és családja jövőbeni boldogulásának, megélhetésének zálogát. A későbbi szovjet minta alapján, több hullámban bekövetkező kollektivizálás ( , ) a vidéki, paraszti, falusi társadalmakat alapjaiban változtatta meg. Az ben elkezdődő gazdasági és politikai átalakulás (rendszerváltás) a mezőgazdaságot sem hagyhatta érintetlenül. Az évtized elején egymást követő kárpótlási törvények megpróbálták orvosolni a korábban az állam által okozott tulajdoni sérelmeket. A kárpótlás során az állami gazdaságok és a termelőszövetkezetek a termőterületükből kárpótlási földalapot különítettek el. A törvény előírásainak megfelelően a használatban lévő földterületekből jó, közepes és rossz minőségű területeket jelöltek ki. [5, 6] A termelőszövetkezetek három földalapot különítettek el: a szövetkezeti használatban lévő, de ugyanakkor magántulajdonú földek (részarány-földalap) visszakerültek jogos tulajdonosaikhoz (szövetkezeti tagokhoz, vagy azok örököseihez); a szövetkezet tulajdonát képező földek a korábbi tulajdonosok és örököseik kárpótlását szolgálta (kárpótlási földalap), míg a földtulajdonnal nem rendelkező tagok földhöz juttatását a tagi- alkalmazotti részarány szolgálta. A termőföld privatizáció eredményeképpen mintegy 1.5 millió hektár földterület került osztatlan közös tulajdonba, melynek jogi lehetőségét az évi II. törvény a földrendező és a földkiadó bizottságokról 7. (4) bekezdése így fogalmazta meg: Ha az (1)-(2) bekezdések szerinti földrészletekből a részarányföldtulajdonosok nem kérik az önálló ingatlanok előző bekezdés szerinti kialakítását, a földrészlet a teljesíthető 220

3 földkiadási kérelmet benyújtó részarány-földtulajdonosok, illetőleg az egyezséggel vagy a sorsolással megállapított tulajdonosok közös tulajdonába kerül. 25 évvel a rendszerváltozás után a jogi szabályozás (a jogalkotó) még mindig az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföldterületek önálló ingatlanná alakításában látja a legfőbb feladatát, melyet igen sajátosan old meg. Az évi II. törvény a földrendező és földkiadó bizottságokról június 1-jéig adott határidőt a tulajdonosoknak arra, hogy a közös tulajdon állami segítséggel történő megszüntetésére vonatkozó igényükkel éljenek. A jogalkotó mentségére legyen mondva, hogy 2002-től mindenkinek lehetősége volt arra, hogy ezt a földhivataltól kérje. A határidő ily módon történő megállapítása nem nevezhető túl szerencsésnek. A dolgozat írójának tudomására is csupán az oktatási kötelezettségei teljesítése során jutott a fenti záros határidő. Nagyobb reklám-, figyelemfelhívó kampány az állami segítség megvonását nem előzte meg. Így, aki a törvényi határidőt lekéste, vagy nem szerzett róla tudomást, továbbra is az (osztatlan) közös tulajdon kötelékében ragadt. A fenti határidő után a közös tulajdont csak a Ptk. rendelkezései szerint lehet megszüntetni. Ahogy Tanka Endre 2006-ban már egy publikációjában következetesen megjegyezte: A birtokpolitika az egyik legsúlyosabb alkotmánysértést a részaránytulajdonú földek állami elsikkasztásával valósítja meg. [7] A mindenkori döntéshozóknak a rendszerváltástól fogva soha nem volt igazán érdeke a magyar birtokpolitika kifehérítése, megtisztítása, normális, kézzelfogható, méltányos módon történő megvalósítása, megoldása. A korábbi (2010. előtti) szabályozás éppen a liberális felfogásával, míg a utáni földjogi szabályozás az értelmetlen kérlelhetetlenségével keseríti meg a földtulajdonosok életét. [10] A mindig kényszerközösséget jelentő osztatlan közös tulajdon végleges felszámolását közvetlen állami megkereséssel, vagy akár általános törvényi előírással is el lehetett volna indítani, mely Alaptörvényben megfogalmazott jogok sérelmével sem járt volna. (Belátható, hogy a közös tulajdon a tulajdonjogi terminológiát követve hatványozottan a termőföld ingatlanokra vonatkozóan csak kisegítő megoldásként kerülhet alkalmazásra.) A sokszor egymást sem ismerő, tulajdonuk térbeli elhelyezkedésével sem igazán tisztában levő, gyakran rossz viszonyt ápoló tulajdonostársaktól nehezen elvárható, hogy a jogszabályi változásokat rendszeresen figyelemmel kísérjék, sőt a későbbiekben a Ptk. szerinti közös megegyezésre törekedjenek, mely jóval költségesebb, hosszabb és bonyolultabb eljárást eredményez. Az évi LV. törvény hatályon kívül helyezésével a birtoktagok rendezésére vonatkozó utolsó jogi passzusok is a feledés homályába merültek. [10] A 374/2014. (XII. 31.) Kormányrendelet (a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól) még elvi lehetőséget sem biztosít a tulajdonosok számára arra, hogy akár a település külterületén, több különböző földrészletben meglévő tulajdoni hányaduknak megfelelő Aranykorona értéküket egy önálló földrészletben egyesítsék. A jogalkotó talán a gyorsaságra, egyszerűségre, alacsonyabb költségekre tekintettel döntött a jogszabályban alkalmazott módozat mellett. A geometriai tervezés során kényszerként csupán a megközelíthetőséget, az erdőnek, halastónak, vonalas létesítménynek, egyéb művelés alól kivettként tekinthető területet, ill. a tanya tulajdonosának érdekét lehet megemlíteni (lásd a Kormányrendelet 9. szakaszát és 11. (3) bekezdését). Egy konkrét élethelyzet szabályozásának jogi keretekbe foglalása mindig csak egy végtermék, a jogalkotó egyedi akarata, mely egy többtényezős érdekérvényesítési folyamat végeredménye. III. Az osztatlan közös tulajdon állami segítséggel történő megszüntetése A június 1. után beérkező osztatlan közös tulajdon állami segédlettel történő megszüntetésére vonatkozó kérelmeket a járási hivatal elutasítja. A beérkezett kérelmekkel érintett földrészletekről a járási hivatal tájékoztatót tesz közzé (rendszerezi a beérkezett igényeket), melyet továbbít a Nemzeti Kataszteri Program Nonprofit Kft. (továbbiakban NKP Kft.) részére. A 221

4 tájékoztatót 90 napra közzé kell tenni a következő helyeken: az illetékes Járási Hivatal, a földrészlet fekvése szerinti önkormányzat Polgármesteri Hivatala hirdetőtábláján; a fővárosi és megyei kormányhivatal honlapján. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás olyan egyesített eljárás, mely magában foglalja: mezőgazdászi helyszínelést, keretmérést, keretmérés vizsgálatát, szükség esetén a felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba kijavítására irányuló eljárást, szükség szerint a földminősítési eljárást, az ingatlan adataiban bekövetkező változásnak az ingatlannyilvántartásban soron kívüli átvezetésére irányuló eljárást, a megosztás kiindulási helyét és irányát meghatározó eljárást, a kiosztás sorrendjének megállapítására irányuló eljárást (egyezség befogadását, sorsolást), a változási munkarészek soron kívüli vizsgálatára és záradékolására irányuló eljárást, a bejegyzett jogok, feljegyzett tények megosztással bekövetkező változásának tulajdoni lapon soron kívül történő bejegyzésére irányuló eljárást. A NKP Kft. tájékoztatja a járási hivatalt az illetékességi területét érintően a megosztási eljárásba bevonandó földrészletek számáról. A járási hivatal meghatározza a megosztási eljárásba bevonandó földrészleteket, és azokról 8 napon belül adatot szolgáltat az NKP Kft. részére. Az NKP Kft. közbeszerzési eljárás során kiválasztja a jogi szolgáltatót és a földmérési feladatokat ellátó gazdasági társaságot, melyekkel szerződést köt. Ezek személyéről értesítést küld a járási hivatalnak. A járási hivatal a jogi szolgáltató és a földmérő szervezet részére adatot szolgáltat, és az érintett tulajdonosokat postai úton, míg a kérelmet be nem nyújtó tulajdonosokat hirdetményi úton értesíti. A megosztási eljárás előkészítése mezőgazdászi helyszínelésből (a járási hivatal végzi) és keretmérésből (a kiválasztott földmérő szervezet végzi) áll. A helyszínelésről és a keretmérésről jegyzőkönyvet kell felvenni, de arról a tulajdonosokat nem kell értesíteni. A keretmérést végző szervezet a mérést követően 8 napon belül a mérésről készült mérési vázlatot, ill. jegyzőkönyvet megküldi a járási hivatal részére. A munkarészeket a járási hivatal soron kívül vizsgálja. Tűréshatáron túli eltérés esetén, ha az felmérési, területszámítási, térképezési hibából adódik, a változást soron kívül átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban. Ha természetbeni és térképi (tulajdon lapon szereplő ingatlan) adatok között megfelelő összhang áll fenn, a járási hivatal meghatározza a megosztás helyét és irányát, figyelembe véve az egy kérelemmel érintett földrészlet kérelmezőjének akaratát, ill. ha érintett a kiosztásban a tanya tulajdonosa, a tanya elhelyezkedését (a tanya tulajdonosára jutó földterület a tanya mellé kerüljön). Ha a kérelmező, vagy az egyezségi tárgyaláson a kérelmezők egyhangúlag az osztás irányára javaslatot tettek, azt a hivatalnak lehetőség szerint figyelembe kell vennie. A megosztás módját, kiindulási helyét és irányát meghatározó határozatot (Egyezségi okirat esetén a járási hivatal az abban foglaltakat veszi figyelembe határozata megállapításánál. Az egyezségi tárgyalást a földhivatali határozat meghozatala előtt kell összehívni, megtartani.) az ingatlanügyi hatóság a település polgármesteri hivatalának hirdetőtábláján legalább 8 napra történő kifüggesztésével közli az érintettekkel. Az érintettek ezen időszak alatt élhetnek fellebbezési jogukkal. (Ha a tulajdonostárs elégedetlen a megosztás helyének és irányának meghatározásával, igénybe veheti független magánföldmérő szakértelmét is. Ha a kérelmező számára tulajdona kijelölése kiemelt 222

5 fontossággal bír, célszerű már az egyezségi tárgyalásra akár tervváltozatokkal érkeznie, melyek elkészíttetése viszont külön költségeket jelent számára.) A kifüggesztésről a járási hivatal haladéktalanul értesíti a jogi szolgáltatót. Ha a földrészletre vonatkozóan korábban használati megosztásban állapodtak meg a tulajdonosok, akkor ezt úgy kell tekinteni, mintha a felek a kiosztási sorrend egymás közötti meghatározására teljes körű egyezséget kötöttek volna. Ekkor a megosztási eljárás során nem kell dönteni a megosztás kiindulási helyének és az osztás irányának a meghatározásáról. Ha a kérelmezők az egyezségi tárgyaláson a kiosztás sorrendjében sem tudnak megállapodni, akkor arról sorsolást kell tartani. (Törekedni kell az egyezség elfogadására, elfogadtatására, mivel a sorsolás teljes egészében a véletlenen alapul.) A sorsolást három tagú bizottság (Sorsolási Bizottság) folytatja le. A bizottság elnöke a járási hivatal, vagy a kormányhivatal alkalmazottja, míg egy tagját a jogi, a másodikat a földmérő szolgáltató delegálja. A sorsolást a jogi szolgáltató szervezi meg, melynek helyét és időpontját előzetesen egyezteti a földmérővel és a járási hivatallal. A sorsolás helyéről és idejéről a jogi szolgáltató a sorsolást megelőzően legalább 30 nappal értesíti a kérelmezőket, a járási hivatalt és a földmérőt, ill. a már említettek szerint tájékoztatót tesz közzé. A sorsolásról a helyszínen jegyzőkönyvet kell készíteni. A kiosztás meghatározásánál a földmérőnek és a jogi szolgáltatónak figyelemmel kell lennie a legkisebb kiosztható területnagyságra, mely belterületen 1500 m 2, külterületen 3000 m 2. A sorsolás ellen az ingatlanügyi hatóságnál (járási hivatal) kifogást lehet benyújtani, melyet a kormányhivatal bírál el. (A kis aranykorona értékkel (tulajdoni hányaddal) rendelkező kérelmezőknek célszerű a kiosztás helyében és irányában úgy egyezségre jutniuk a többi kérelmezővel, hogy lehetőleg a legkisebb területi mértéket leendő földrészletük elérje. Ez nagyban függ az eredeti földrészlet aranykorona értékétől, a földrészleten belül található minőségi osztály foltoktól. Minél gyengébb minőségi osztályú területet vesznek alapul a kiosztásnál, annál nagyobb méretű, négyzetméretű új földrészletet kapunk, így mégiscsak megszabadulhatnak a közös tulajdon rájuk nehezedő béklyóitól. Ugyancsak célszerű figyelni arra is, hogy a minimális területi mértéket alig átlépő területű földrészlettel rendelkező személyektől szántóföldi műveleti út céljára területet ne vegyenek el. A kis tulajdoni hányaddal rendelkező személyek a megosztási eljárás megkezdéséig növelhetik tulajdoni arányukat a társtulajdonosoktól történő vásárlással.) A sorsolási jegyzőkönyvet a járási hivatal soron kívül záradékkal lája el, mely azt tanúsítja, hogy a megosztási eljárás a sorsolás eredményének megfelelően folytatható. A földmérő az egyezségi okirat, vagy a záradékolt sorsolási jegyzőkönyv alapján, annak kézhezvételétől számított 30 napon belül elvégzi a kiosztott földrészletek kitűzését és bemutatását. A bemutatás időpontjáról a földmérő az eredeti földrészlet összes tulajdonosát közvetlenül, míg a jogi szolgáltató hirdetményi, ill. elektronikus hirdetményi úton legkésőbb a bemutatás előtt 5 nappal értesíti azzal, hogy a távollét nem akadályozza meg a helyszíni bemutatás lefolytatását. A földmérő a bemutatást követő 15 napon belül az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez szükséges munkarészeket, a bemutatási jegyzőkönyvet és a földmérési dokumentációt benyújtja a járási hivatalhoz. A járási hivatal megvizsgálja, majd ha minden feltétel adott lezáradékolja a változási vázrajzot. Az ingatlan-nyilvántartási változásvezetési eljárás a változási vázrajz lezáradékolását követő munkanapon indul meg. A bejegyzésről szóló határozatot és a változási vázrajz másolatát a járási hivatal a jogi szolgáltató útján közli az érintettekkel. A kérelmet elutasító határozatot, valamint az eljárást megszüntető végzést a kérelmezőnek is kézbesíteni kell. A 2004 folyamán készült Magyar Birtokrendezési Stratégia a 2010-es évek első felére dotálta a magyar általános birtokrendezés megindulását. Úgy tűnik, hogy a Stratégiáról kiadott kötet szerzői (többek között ezen tanulmány írója is) minimum 10 évet tévedett és az azt követő évek nagy része is, a rendszerváltozás után 25 évvel még mindig az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével, és a még megmaradt részaránytulajdonok önálló földrészletként történő kiadásával fog eltelni. Ez a tény rendkívül szomorú, ijesztő és végzetes lehet a magyar birtokpolitikára nézve 223

6 évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről IV. Felhasznált irodalom évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról /2014. (XII. 31.) Korm. rendelet a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól 5. Dorgai László Hinora Ferenc Tassy Sándor: Agrárgazdasági tanulmányok, Területfejlesztés vidékfejlesztés, AKII, Budapest, 1998/9. szám, o. 6. Dorgai László szerkesztette: A magyarországi birtokstruktúra, a birtokrendezési stratégia megalapozása, Agrárgazdasági Tanulmányok, Agrárgazdasági Kutató Intézet, Budapest, szám. 7. Dömsödi János szerkesztette: Településrendezés, birtokrendezés országos konferencia (2006. november 9-10.) előadásainak összefoglalója, Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar, Székesfehérvár, Dömsödi János szerkesztette: Birtokpolitika Földkérdés Vidékfejlesztés országos konferencia (2010. november 3-4.) előadásainak összefoglalója, Nyugat-magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar, Székesfehérvár, Fenyő György: Földjog és földügyi intézmény-hálózat, Nyugat-magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar, elektronikus jegyzet, Székesfehérvár, Kovács Miklós: Az új termőföld szabályozás, Óbudai Egyetem Alba Regia Műszaki Kar. Georgikon Napok, Keszthely, Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog Dologi jog, Eötvös József Kiadó, Budapest, Petrik Ferenc Pomeisl András: Polgári jog Dologi jog, hvgorac Kiadó, Budapest,