Műemlékek a vállalati ingatlangazdálkodásban. Barts J. Balázs FRICS

Átírás

1 Műemlékek a vállalati ingatlangazdálkodásban Barts J. Balázs FRICS

2 Tézis: Műemlék elnevezés alatt értetik a földben vagy a földszinén lévő minden olyan épitmény és tartozéka, mely történeti- vagy művészeti emlék becsével bir. (1881. évi XXXIX. törvénycikk) Antitézis: A vállalatok működése elsődlegesen idegen a műemléki épületek használatától. Szintézis: A társadalmi felelősségvállalás teremti meg hosszú távon a műemlékek beépülését a vállalatok értékrendjébe. 2

3 Egészségügy Oktatás Termelő üzemek INGATLANOK Kereskedelem Közösségi célok Kultúra Közlekedés Gyárak Sport és szabadidő Szállodák Infrastruktúra Mezőgazdaság Vendéglátás Irodák Raktárak Lakó épületek Szolgáltatás 3

4 Épületet termelek Profit centrum Épületben vagyok Irodák Kereskedelem Raktárak Commercial Vendéglátás Lakó épületek Szállodák Oktatás Egészségügy Non-profit Sport és szabadidő Közösségi célok Kultúra Gyárak Termelő üzemek Szolgáltatás Corporate Mezőgazdaság Infrastruktúra Közlekedés Épületben termelek Költség centrum MŰEMLÉKEK? 4

5 Műemlékek száma Műemlékek Budapesten Lakóépület Középület Szakrális építmény Egyéb építmény Ipari Erődítmény Közlekedési emlék Plasztika Temető Történeti kert Műemléki környezet Agrár-ipari Műemléki jelentőségű terület Kerületek 5

6 Műemlékek Budapesten az V. kerületben 46 műemlék 25 az eredeti funkcióval, 21 új funkcióval Az eredeti funkciók A jelenlegi funkciók 12 banképület 8 banképület 10 hivatali épület 10 hivatali épület 6 lakóház 5 kulturális létesítmény 4 kulturális létesítmény 5 iskola 5 iskola 4 irodaház 12 irodaház 1 könyvtár 2 könyvtár 1 közlekedési létesítmény 1 szálloda 2 szálloda 1 üzletház 3 üzletház 4 épület üres 6

7 Vállalati értékek Műemléki adottságok Könnyű megközelítés Elhelyezkedés Történelmi városközpont Parkolási lehetőségek Gépkocsiktól elzárt területek Flexibilis alaprajzok Belső terek Kötött terek, térkapcsolatok Optimalizálható kubatúrák Nagy belmagasságú terek Könnyen tisztítható felületek Díszítettség Magas bevilágítási érték Történeti nyílászárók Könnyen tisztítható felületek Homlokzatok Díszítettség Magas hővédelmi érték Nehezen hőszigetelhető Kifogástalan állapot Anyagok, szerkezetek Kritikus állapotban Elsődleges és másodlagos szerkezetek Vegyes szerkezetek Könnyű átalakíthatóság Kockázatos beavatkozások Könnyű szerelhetőség Gépészeti, elektromos rendszerek Rejtett rendszerek Optimális méretezés Nehéz bonthatóság 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 A műemlékek értékelése a vállalat szempontjából: + - Elhelyezkedés Kontinuitás Presztízs??? Hatósági előírások Kötöttségek Avultság Többlet költség Kockázatok Kiszámíthatatlanság 14

15 MŰTÁRGY TERMÉK AZ INGATLAN Ingatlanok genezise ÉPÍTTETŐ A LÉTREHOZÓ FEJLESZTŐ 15

16 PIACKÉPTELEN PIACKÉPES AZ INGATLAN A változás háttere TULAJDON A TULAJDONI VISZONY BÉRELT 16

17 Épületet termelek Épületben termelek Commercial MŰEMLÉKEK Corporate MŰEMLÉKEK Profit centrum Épületben vagyok Non-profit MŰEMLÉKEK Költség centrum Ha a magántulajdonos a fentartást a vallás- és közoktatásügyi minister felhivása daczára elmulasztja, valamint ha az épitményen engedély nélkül javitásokat, bővitéseket vagy átalakitásokat tesz, a vallás- és közoktatásügyi minister a műemlék kisajátitását elrendelheti. 17

18 Három szektor három feladat Épületet termelek Commercial szektor: Megtalálni a hasznosítást! Épületben termelek Corporate szektor: Elfogadni a kötöttségeket! Épületben vagyok Non-profit szektor: Felismerni a küldetést! 18

19 19

20 20

21 21

22 A vállalati döntések szempontjai: Muszáj Érdemes Megfontolandó Megtérülő beruházások Vevői elvárások Kockázatkezelés Hatósági előírások Munkakörülmények Szükséges pótlások Környezetvédelem Műemlékvédelem 22

23 A szabályozás dilemmája: Muszáj Érdemes Megfontolandó Megtérülő beruházások Vevői elvárások Kockázatkezelés Hatósági előírások Munkakörülmények Szükséges pótlások Környezetvédelem Műemlékvédelem 23

24 A vállalat dilemmája: GAZDASÁG TÁRSADALOM TERMÉSZET MŰEMLÉKEK 24

25 A vállalati döntések szempontjai: Muszáj Érdemes Megfontolandó Megtérülő beruházások Vevői elvárások Kockázatkezelés Hatósági előírások Munkakörülmények Szükséges pótlások Környezetvédelem Műemlékvédelem 25

26 Az értékelés módja: Szempont Típusa e Értéke Súlya 1. Jogszabályi előírások Nem számszerűsíthető Jogszabályba ütközés szintje és mértéke 3X3 3X 2. Megtérülő beruházás M Ft Számszerűsíthető Nettó jelenérték számítással 3. Szükséges felújítás M Ft 4. Vevői elégedettség Marketing felmérés (érintettek köre és a következmények) 3X3 3X 5. Kockázatkezelés Kockázatértékelés (gyakoriság és következmények) 3X3 2X 6. Munkakörülmények Nem számszerűsíthető Munkakörülmények változásának mértéke és szintje 3X3 2X 7. Környezetvédelem Jogszabályi megfelelés, épület minősítése - 3X3 1X 8. Műemlékvédelem Műemléki helyreállítás mértéke és szintje 3X3 1X 26

27 V. II. I. IV. VIII. VI. III. IX. X. VII. Hogyan értékeli a projekteket a vállalat vezetése? NPV NPV NPV NPV NPV NPV NPV NPV NPV NPV Lehetséges átalakítások nettó jelenérték szerint NPV Kockázatváltozás Munkakörülmények Környezetvédelem Műemlékvédelem 27

28 X. IX. VIII. VII. VI. V. IV. III. II. I. Mi az ingatlangazdálkodás feladata? Lehetséges átalakítások indokoltságuk szerint NPV Kockázatváltozás Munkakörülmények Környezetvédelem Műemlékvédelem 28

29 Néhány tanulság Az üres épületek intő jelek! Gondoljuk végig a kötöttségeket! A kompromisszumokban vannak jók és rosszak! 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 Tézis: Műemlék elnevezés alatt értetik a földben vagy a földszinén lévő minden olyan épitmény és tartozéka, mely történeti- vagy művészeti emlék becsével bir. (1881. évi XXXIX. törvénycikk) Antitézis: A vállalatok működése elsődlegesen idegen a műemléki épületek használatától. Szintézis: A társadalmi felelősségvállalás teremti meg hosszú távon a műemlékek beépülését a vállalatok értékrendjébe. q.e.d. 34

35 Köszönöm megtisztelő figyelmüket! Kérdések? Barts J. Balázs FRICS