IKV INGATLANKEZELŐ ÉS VAGYONGAZDÁLKODÓ ZRT. Féléves beszámoló év

Átírás

1 IKV INGATLANKEZELŐ ÉS VAGYONGAZDÁLKODÓ ZRT. Féléves beszámoló év

2 I. ÖSSZEFOGLALÓ A ÉV FÉLÉVES BESZÁMOLÓJÁHOZ I. Társaság neve: Ingatlankezelő és Vagyongazdálkodó Zrt. Székhelye: 6722 Szeged, Dáni u Telephelye: Szeged, Fonógyári út 24., Deák F. u. 22., Kálvária sgt. 8.,Vág u. 4., Csongor tér 1. Alakulás ideje: május 30. Cégjegyzék száma: Tevékenységi köre: ingatlanforgalmazás Felügyelőbizottság: van Könyvvizsgáló neve: CONTROLLING Könyvvizsgáló Kft. Szeles Béláné Cégjegyző neve: Kardos Kálmán elnök-vezérigazgató Összefoglaló táblázat a társaság legfontosabb gazdasági adatairól MEGNEVEZÉS I. félév év I. félév I. félév I. félév / I. félév (%) I. félév / év (%) I. félév / I. félév (%) 1. Bevételek - Fontosabb sorok Nettó árbevétel (1.) ,5 76,5 147,7 Egyéb bevétel (2.) ,2 45,8 113,0 ebből önkormányzati támogatás (3.) ,0 49,7 100,2 Összes bevétel (1.+ 2.) ,2 76,3 147,5 Összes bevétel támogatás nélkül ( ) ,4 76,4 147,7 2. oldal

3 MEGNEVEZÉS Aktivált saját teljesítmény értéke 2. Kiadások - Fontosabb sorok I. félév év I. félév I. félév I. félév / I. félév (%) I. félév / év (%) I. félév / I. félév (%) Anyag jellegű ráfordítás (4.) ,7 72,9 142,0 Személyi jellegű ráfordítás (5.) ,6 60,2 128,2 Értékcsökkenési leírás (6.) ,6 48,9 101,9 Egyéb ráfordítás (7.) ,9 99,3 Összes üzemi ráfordítás ( ) ,3 65,0 132,4 3. Eredmény - Fontosabb sorok Üzemi eredmény ,5 306,4 Pénzügyi műveletek eredménye ,4 73,6 127,8 Rendkívüli műveletek eredménye ,8 93,0 92,7 Adózás előtti eredmény ,7 348,1 300,5 Mérleg szerinti eredmény ,7 348,1 302,3 4. Mérleg adatok - Fontosabb sorok Befektetett eszközök állománya ,3 97,2 98,0 Forgóeszközök állománya ,6 211,1 208,2 Saját tőke ,9 113,7 112,7 Jegyzett tőke ,0 100,0 100,0 3. oldal

4 MEGNEVEZÉS I. félév év I. félév I. félév I. félév / I. félév (%) I. félév / év (%) I. félév / I. félév (%) Rövidlejáratú kötelezettségek ,1 236,0 242,3 Hosszú lejáratú kötelezettségek Mérleg főösszeg ,7 140,7 140,7 5. Létszám ,9 159,3 157,51 ebből alaptevékenységet szolgáló ebből távhő üzletág ebből közcélú, közfoglalkoztatott oldal

5 II. RÖVID SZÖVEGES ÖSSZEFOGLALÓ A ÉV I. FÉLÉVÉRŐL 1. Piaci helyzetértékelés A Társaság Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzatának 100%-os tulajdonában álló zártkörűen működő részvénytársasága (cégbírósági bejegyzés április 10. ). Tevékenységét az Önkormányzattal kötött, január 1-től hatályos többször módosított Ingatlanhasznosítási Szerződés határozza meg. Szeged Megyei Jogú Város vagyonában jelentős mértéket képvisel a társaság által kezelt 49 milliárd forint értékű ingatlanvagyon. Szegeden a legmagasabb kezelt számmal van jelen a társasház kezelés területén is. Közel 20 éves múltra tekint vissza ez a tevékenység, növelve az önkormányzati ingatlankezelés hatékonyságát. A fő tevékenység az önkormányzati lakások értékesítése következtében létrejött többségi és kisebbségi önkormányzati tulajdonú, illetve tisztán magántulajdonú társasházak kezelése. A társasházak működését a velük közösen kialakított Szervezeti és Működési Szabályzat biztosítja, amely nagy felelősséget ró a társaságra, mint az önkormányzati tulajdon képviselőjére. A társaságnál I. félévében jelentős szervezeti változás történt, mivel a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatal 4034/2015. számú határozata értelmében az IKV Zrt április 16-tól, mint Kijelölt Engedélyes végzi Szeged város területén a távhő termelői és szolgáltatói tevékenységet is. A Hivatal április 2-án kelt határozatának kézhezvételét követően az IKV Zrt. vezetése haladéktalanul megkezdte a szolgáltatásindítás feltételeinek biztosítását, elsődlegesen a szükséges energiahordozók beszerzésének előkészítését, a kezelő, javító és egyéb kiegészítő tevékenységet folytató munkavállalók és az infrastruktúra átvételét, valamint a felkészülést a távhőtermelői és távhő szolgáltatói engedély megszerzésére. A tevékenység átvételéről, a kialakított szervezetről, valamint az eltelt idő főbb eseményeiről a beszámoló IV.7. pontja tartalmaz részletes összefoglalót. 2. A vállalkozás és a tevékenységek helyzete A társaság a ezett eft-hoz képest eft adózás előtti eredményt ért el, a növekedés elsősorban a távhőtermelői és távhő szolgáltatási tevékenység átvétele miatt keletkezett, de jelentősen növekedett az alaptevékenységek eredményessége is. A Távhő Üzletág tevékenységére vonatkozóan nem áll rendelkezésre a tulajdonos önkormányzat által elfogadott üzleti, így erre a tevékenységre vonatkozó eredménykimutatás nem tartalmaz adatokat és a tevékenység évközi indulása miatt előző évi, összehasonlító adatokat sem. Az elfogadott üzleti vel való összehasonlíthatóság érdekében az alaptevékenységekre vonatkozó adatokat az alábbiakban elkülönítetten mutatjuk ki. Az üzemi tevékenységek eft eredményéből a tevékenységek az alábbi mértékben részesedtek: I. félév I. félév a) Lakás és helyiség bérbeadás eft eft b) Ingatlankezelési tevékenység eft eft c) Társasági ingatlanok bérbeadása 501 eft eft d) Önkormányzati ingatlanok értékesítése eft eft e) Egyéb vállalkozási tevékenység 809 eft eft IKV összesen: eft eft 5. oldal

6 f) távhőtermelői és szolgáltatási tevékenység n. a eft IKV+TÁVHŐ mindösszesen: eft eft A féléves hez számított teljesülés a belföldi értékesítés nettó árbevételeknél 147,7 %, melyet jelentősen befolyásolt a távhőtermelési és szolgáltatási tevékenység átvétele: Árbevétel I. félévi I. félévi Tény/Terv (%) Megoszlás (%) Összesen ,7% 100% Alaptevékenység ,8% 63% Távhő üzletág* n. a n. é. 37% Időszak: április június 30. Az alaptevékenységeket külön vizsgálva az árbevétel a hez képest 94 %-ban teljesült. A helyiség-bérbeadási tevékenység árbevétele, az ingatlankezelési tevékenység árbevétele és a vállalati tulajdonú ingatlanok bérbeadása útján realizált árbevétel meghaladta a ezett szintet. Elmaradás volt tapasztalható a lakásbérbeadási tevékenység, az ingatlanértékesítési tevékenység, valamint az egyéb vállalkozási tevékenység árbevételénél. Az ingatlanértékesítési tevékenység esetében az éves szinten ezett 50 mft árbevétel biztosan teljesülni fog, tekintettel a folyamatban lévő és már lezárult ingatlan értékesítésekre. A ezés során jelentős mértékű értékesítési eljárás során felmerült költség továbbszámlázásával került meghatározásra az I. félévre ezett árbevétel, azonban a ezett költség nagy része csak a következő negyedévben kerül továbbszámlázásra (pl. Bakay u. 50.). Az egyéb vállalkozási tevékenység árbevételének elmaradását elsősorban a távhőszolgáltatási tevékenység átvétele miatti árbevétel kiesés (vagyonkezelési és vagyonbérleti díj) okozta, de az építőipari vállalkozási tevékenység élénkítése érdekében megindított folyamatok sem érték még el a várt hatást, ezért ezen a téren további intézkedések szükségesek (intenzívebb reklám, szolgáltatás színvonalának, rugalmasságának emelése). Az anyagköltség a ezett eft-hoz képest eft lett (374,2 %-os növekedés), melynek oka a távhőtermelési és szolgáltatási tevékenység átvétele miatti jelentős energiaköltség növekedés: Anyagköltség I. félévi I. félévi I. félév / (%) Megoszlás (%) Összesen ,2% 100% Alaptevékenység ,3% 19% Távhő üzletág* n. a n. é. 81% Időszak: április június oldal

7 Kizárólag az alaptevékenységhez felhasznált anyagokat vizsgálva az üzleti hez viszonyított teljesülés 90,3 %, az alábbi részletezés szerint: Alaptevékenység anyagköltsége I. félév I. félév / % Vízdíj ,1% Gázdíj ,1% Elektromos energia ,9% Egyéb anyag ,1% Összesen ,3% Az alaptevékenységek esetében a vízdíj költsége 18,1 %-kal növekedett, a gázdíj költsége 25,9 %-kal maradt el a ezett összegtől, az elektromos energiadíj összege 17,1 %-kal csökkent. Az egyéb anyagköltségnél kisebb mértékű csökkenés (2,9 %) tapasztalható. A közüzemi díjak ezésénél és elszámolásánál nehézséget okoznak a szolgáltatókkal szemben tapasztalt számlázási és egyeztetési problémák. Az igénybevett szolgáltatások a ezett eft-hoz képest eft összegben realizálódtak, melynek oka szintén a távhőtermelői és -szolgáltatói tevékenység átvétele miatti költségnövekedés. Igénybevett szolgáltatás I. félévi I. félévi I. félév / (%) Megoszlás (%) Összesen ,8% 100% Alaptevékenység ,6% 80% Távhő üzletág* n. a n. é. 20% Időszak: április június 30. Kizárólag az alaptevékenységhez igénybevett szolgáltatásokat vizsgálva az üzleti hez viszonyított teljesülés 92,6 % az alábbi részletezés szerint: Alaptevékenység igénybevett szolgáltatása I. félév I. félév Tény/Terv % Fizetett bérleti díj ,8% Karbantartások ,6% Szemét- és hulladékszállítás ,7% Hirdetés és reklám költség ,9% Kommunikációs költségek ,4% 7. oldal

8 Alaptevékenység igénybevett szolgáltatása I. félév I. félév Tény/Terv % Oktatás, továbbképzés ,4% Utazás, kiküldetés ,0% Vagyonvédelem ,6% Ügyvéd és közjegyzői díj ,8% Egyéb szakértői díj ,8% Csatornadíj ,6% Fűtési díj ,7% Egyéb ,1% Összesen ,6% A szemét és hulladékszállítás időarányos teljesülése 49,3 %-os, mely a rezsicsökkentés hatása miatt kis mértékben (2,3 %-kal) elmaradt a féléves ezett szinttől. A szolgáltatóval történő folyamatos egyeztetés jelentős terhet jelent társaságunknak. A fizetendő díjat jelentősen befolyásolja a bérlők által igénybe vehető kedvezmények mértéke, valamint egyre gyakoribb, hogy bérbeadóként rendeznünk kell a bérlők szolgáltatónál felhalmozott tartozását. A karbantartási költségek a ezetthez képest jelentősen elmaradtak ( eft, eft). Üzleti ünk készítése során az előző évek gyakorlata szerint elkészítettük a szükséges karbantartási igények ét, a megvalósítás előkészítése rendben halad, azonban tekintettel az ütemezéstől való jelentős elmaradásra az év második felében gyorsítani kell a folyamatokat, valamint meg kell vizsgálni a műszaki és karbantartói vezetői felelősség kérdését is. Az előző évek tapasztalati számai alapján a karbantartási díjak 80 mft-os éves ezett összegének 35,9 %-át eztük az első félévre, azonban csupán a ezett féléves keret 50,6 %-át (az éves keret 18,2 %-át) használtuk fel. Évvégére várhatóan a teljes éves keret felhasználásra kerül, mivel az ingatlanok állapota miatt a korábbi években különböző okok miatt elhalasztott karbantartási munkák tovább már nem halaszthatók. A teljesítése érdekében szükséges egyeztetések folyamatban vannak. Az üzleti hez képest elmaradtak a hirdetési és reklám költségek (éves 7 mft, féléves 3,4 mft, éves teljesülés 48 %). A csökkenés oka azonban csupán időbeli eltolódás az eltérő ütemezés miatt, a költségek évvégére várhatóan elérik a ezett mértéket. Kiemelt területként kezelt az üres, nem hasznosított bérlemények folyamatos hirdetése, melyre külön weboldal is létrehozásra került ( A létrehozott információs oldal nem csak új hirdetési felület, hanem lényeges előrelépés a megváltozott piaci igényeknek való megfelelés felé (számtalan szűrési feltétellel, 3D-s séta lehetősséggel, részletes tájékoztatási felülettel). A weboldal a mai kor igényeinek megfelelően mobiltelefonon is elérhetővé vált. Az üzleti ezés során a korábbi évek felmerült költségeihez képest jelentősen alacsonyabb mértékben (12 mft) kerültek meghatározásra az ügyvédi és közjegyzői díjak, az 5,3 mft féléves ezett összeghez képest a teljesülés minimális, még az 1 mft összeget sem éri el (2014. I. félévében 15,8 mft volt). A korábbi kizárólag jutalékos típusú behajtás megszűntetésével elsősorban a vevők által megtérített ügyvédi költségek kerülnek kifizetésre az eljáró ügyvédeknek. A vevői hátralékok átvizsgálása során jelentős számban kerültek újra előtérbe olyan behajtási ügyek, melyeknél az eljárás megakadt, ezen ügyek is újraindításra kerültek a hátralék csökkentése érdekében. A 8. oldal

9 hátralékos állomány csökkenésében jelentős eredmény még nem mutatható ki (jelentős számban került sor részletfizetési megállapodás megkötésére), azonban az egyértelműen látszik, hogy nincs szükség a korábbi jutalékos rendszer visszaállítására, hiszen minimális ráfordítás mellett is meg lehet akadályozni a hátralékok emelkedését és el lehet érni hosszabb távon a csökkenést is. A legfontosabb feladat a bérlők szemléletének megváltoztatása és annak tudatosítása, hogy a felhalmozott hátralékon túl a behajtási költség terhét is magukra vonják, ha nem fizetnek határidőre. Tekintettel a gazdasági helyzetre a követelések stagnálása is jelentős eredménynek számít, azonban ilyen mértékű hátralék finanszírozása, kezelése jelentős anyagi terhet ró a társaságra. A hátralékos állomány stagnálását mutatja, hogy a évi nyitó állomány 863,5 mft volt, a I. félévi záró állomány csak 1,3 %-kal alacsonyabb összeg 852,2 mft. Ez a stagnálás azonban csak látszólagos mivel mindeközben az időszak alatt leírásra került 563,4 mft behajthatatlanság címén, mely jelentős mértékű veszteség. A 365 napon túli hátralékok alakulása: eft eft eft eft A jogi tevékenységről részletesebb tájékoztatást a beszámoló IV.9. pontja tartalmaz. A fűtésdíj költségek esetében csökkenés tapasztalható ( 18,7 mft, 13,6 mft), melynek oka, hogy a távhőszolgáltatási tevékenység átvétele miatt a szolgáltatás már nem külső szolgáltatásként, hanem belső költségátterhelésként jelentkezik és a szükséges új típusú eljárási és belső elszámolási rend még nem került teljes mértékben kialakításra. Várhatóan az év harmadik negyedévében az elszámolási probléma rendeződik. Az oktatási költségeknél a ezett értékhez képest jelentős növekedés mutatkozik ( 0,4 mft, 1,7 mft), azonban ez csak időbeli eltolódás, évvégére a ezett 6 mft-ot nem fogják meghaladni az oktatási költségek. Az első félévben a beszerzések szabályozottabb lebonyolításához szükséges közbeszerzői referensi, a társasházkezelői területről pályázatírói, valamint a karbantartási területet érintően műszaki ellenőri képzésen vettek részt a munkavállalók. Csökkenés tapasztalható a ezett értékhez képest a kommunikációs költségeknél (telefon, posta, internet), az utazási költségeknél, a csatornadíjaknál és az egyéb igénybevett szolgáltatásoknál évhez képest nagyobb mértékben kerültek ezésre a vagyonvédelmi költségek (2014. évi 11,6 eft, évi 30 mft) I. féléves 13,5 mft hez képest a költségek alacsonyabban 11,5 mft összegben realizálódtak. Az élőerős őrzési tevékenységet a társaság költségtakarékosság miatt az elmúlt években leépítette, az erre a célra fordított költségek az alábbiak voltak: év eft év eft év eft év eft év eft A bérlők és a sajtó azonban gyakran vádolta a társaságot azzal, hogy az átalakítás miatt nőtt a bűnözés a kezelt házakban (pl. Székely sor 21., Kereszttöltés u. 29.). A helyzet rendezése érdekében a társaság rákényszerült, hogy részben visszaállítsa a korábbi őrzési tevékenységet, valamint az őrzött ingatlanokba kamerarendszer is kiépítésre került, melynek segítségével csökkentek a rendzavarások. 9. oldal

10 Egyéb szakértői díjak között kerülnek elszámolásra a végrehajtói és perköltségek, a könyvvizsgálói és műszaki szakértői díjak, környezetvédelmi, tűzvédelmi, munkavédelmi költségek, valamint a számítástechnikai rendszerek működtetésével kapcsolatosan felmerülő szakértői díjak. Ezen költségek esetében a hez képest növekedés volt tapasztalható I. félévében az éves ezett összeg 58,3 %-át került felhasználásra. Az igénybevett szolgáltatások legjelentősebb tétele a tulajdonos önkormányzat felé fizetendő haszonbérleti díj. Az ingatlanhasznosítási szerződés alapján évre haszonbérleti díj előlegként az üzleti ben szereplő díj kerül megfizetésre külön megállapodás szerinti havi bontásban. Ez I. félévére nettó 256 millió forint költséget jelentett. Az érvényben lévő ingatlanhasznosítási szerződés értelmében a társaságot a nem lakás céljára szolgáló helyiségek és egyéb ingatlanok hasznosítása után haszonbérleti díj fizetési kötelezettség terheli. A haszonbérleti díj mértéke a nem lakás céljára szolgáló áfa nélküli bérleti díjból és bérleti jog ellenértékből származó bevétel 40%-a +áfa. Az I. félév adatait figyelembe véve a legesen fizetendő haszonbérleti díj az alábbiak szerint alakult: Helyiség bérleti díj eft (2014. I. félév eft) Helyiség bérleti jog ellenérték: eft (2014. I. félév eft) Haszonbérleti díj alapja: eft (2014. I. félév eft) Haszonbérleti díj (alap 40 %-a): eft (2014. I. félév eft) Az egyéb szolgáltatások között kerülnek elszámolásra a kisebbségi és többségi önkormányzati tulajdonú társasházak részére utalt üzemeltetési előlegek, elszámolások, illetve hatósági és biztosítási díjak. Egyéb szolgáltatások I. félévi I. félévi I. félév / (%) Megoszlás (%) Összesen ,0% 100% Alaptevékenység ,8% 94% Távhő üzletág n. a n. é. 6% Az egyéb szolgáltatások az alaptevékenység vonatkozásában 4,2 %-kal maradtak el a ezett értékhez képest, amelynek oka, hogy a társasházak részére fizetendő előlegek, elszámolási összegek csak az éves beszámolók megtartása, elfogadása után válnak ismertté, így nagyságuk és időbeli felmerülésük nem pontosan ezhető. A Távhő üzletág esetében a legjelentősebb tétel a távhőtermelői és -szolgáltatói engedély megkérésének hatósági díja (6,5 mft), egyéb átírási igazgatási díjak, valamint jelentős mértékű banki költség (5,1 mft) is felmerült. Az eladott áruk beszerzési értéke 21,6 %-kal maradt el ( 1,5 mft, 1,2 mft), a közvetített szolgáltatások értéke pedig 83,4 %-kal csökkent a ezett összeghez képest ( 53,1 mft, 8,8 mft), az elmaradás oka a ezett értékesítések elhúzódása volt. A közvetített szolgáltatások legjelentősebb tétele orvosi rendelők üzemeltetési költségének orvosok felé továbbhárított összege (7,3 mft), egyéb közvetített szolgáltatás (vállalkozásban végzett karbantartás és ingatlanértékesítés során igénybevett közvetített szolgáltatások) 1,5 mft értékben merült fel. A bér- és létszámgazdálkodás területén felmerült személyi jellegű ráfordítások teljesítése az éves ezett összeg 60,2 %-a, a növekedés oka a távhőtermelési és - szolgáltatási tevékenység átvétele kapcsán átvett létszám költségnövelő hatása. A minimálbér és a garantált bérminimum változása miatti bérkorrekciókat, valamint az üzleti 10. oldal

11 ben elfogadott átlag 3,5 %-os béremelést (2015. június 1-től) végrehajtotta a társaság. A statisztikai állományi létszám 430 fő (ebből IKV alaptevékenysége 273 fő, Távhő Üzletág 157 fő). Az alaptevékenységgel kapcsolatban felmerült személyi jellegű ráfordítások a ezett szinten alakultak (0,6 %-os elmaradás). Személyi jellegű ráfordítások I. félévi I. félévi I. félév / (%) Bérköltség ,9% Alaptevékenység ,2% Távhő üzletág * n. a n. é. Személyi jellegű egyéb kifizetések ,4% Alaptevékenység ,7% Távhő üzletág * n. a n. é. Bérjárulékok ,1% Alaptevékenység ,0% Távhő üzletág * n. a n. é. Személyi jellegű ráfordítások ,2% Alaptevékenység ,4% Távhő üzletág * n. a n. é. * időszak: április június 30. Az értékcsökkenési leírás a ezett szinthez képest kis mértékben növekedett ( 48 mft, 48,9 eft, növekedés 1,9 %), az egyéb ráfordítások a ezett szinthez viszonyítva 0,7 %-kal csökkentek ( 117,6 mft, 116,8 mft). Az egyéb ráfordítások legjelentősebb összetevői az eredményt terhelő áfa (9,3 mft), a helyi adók (45 mft) és a behajthatatlanság miatt elszámolt leírás (23,9 mft), követelésekre elszámolt értékvesztés (7,5 mft), valamint 20 mft kártérítés és késedelmi kamat került elszámolásra egy most lezárult, de óta húzódó peres ügy miatt I. félévében a ezett összeget 26 %-kal meghaladóan, 3,2 mft kamat bevételt és bérlőktől kapott kamatot realizáltunk. A teljes pénzkészletünk június 30-án (bankszámlák, pénztár, elkülönített bankszámlák): 946,6 mft mely jelentősen meghaladta a ezett 234,2 mft-t. A többlet oka a távhőtermelői és - szolgáltatói tevékenység átvétele miatt befolyt többletbevétel, valamint az átvétel okán - a tulajdonosi döntés alapján - jutatott 800 mft tagi kölcsönből az induláshoz lehívott 310 mft kölcsönrész. A rendelkezésre álló pénzügyi források a társaság alaptevékenységének és az átvett új, távhő tevékenységnek a finanszírozását is biztosítják, azonban a fűtési szezon beindulásával a mostani többletforrások várhatóan gyorsan elfogynak, tekintettel arra is, hogy a tulajdonosi döntés alapján december hónapban az addig lehívott tagi kölcsön teljes összegét is vissza kell fizetni. 11. oldal

12 Követelések és kötelezettségek kezelésének június 30-i állapota Vevők (értékvesztéssel csökkentett) hátraléka Esedékesség IKV vevő Lakásalap vevő Távhő vevő Összesen nem járt le nap nap nap nap nap Összesen ebből SZMJV Önkormányzata felé fennálló követelés Szállítók felé fennálló kötelezettségek Esedékesség Összesen nem járt le nap nap nap nap nap Összesen ebből távhőszolgáltatáshoz kapcsolódó szállítói kötelezettség ebből SZMJV Önkormányzata felé fennálló kötelezettség A fenti táblázat a vevői követeléseket a korábbi években és I. félévében elszámolt értékvesztés figyelembevételével tartalmazza. A követelések részletes összehasonlítását az előző időszakokkal, valamint az elszámolt értékvesztés mértékét az 1. sz. melléklet tartalmazza. Az értékvesztés nélkül nyilvántartott teljes vevőkövetelés összege (Távhő Üzletág nélkül): eft ebből lejárt: eft eft ebből lejárt: eft eft ebből lejárt: eft eft ebből lejárt: eft 12. oldal -

13 A lejárt vevőkövetelések a június 30-i értékhez képest 0,74 %-kal csökkentek. Növekedés csak a nap közötti követelések esetében figyelhető meg. Az önkormányzati ingatlanok bérbeadásával kapcsolatos lejárt hátralékok 0,34 %-kal növekedtek, az egyéb lejárt követelések (pl. ingatlankezelés, ingatlanértékesítés, egyéb vállalkozási tevékenység) pedig 23,43 %-kal csökkentek. A lejárt vevőkövetelések a december 31-i értékhez képest 2,57 %-kal növekedtek. Növekedés a nap közötti követelések, valamint a 120 napon túli követelések esetében figyelhető meg. Az önkormányzati ingatlanok bérbeadásával kapcsolatos lejárt hátralékok 2,76 %-kal növekedtek, az egyéb lejárt követelések (pl. ingatlankezelés, ingatlanértékesítés, egyéb vállalkozási tevékenység) pedig 2,24 %-kal csökkentek. Az önkormányzati lakások nehéz helyzetbe került bérlői közül többen kapnak közvetlenül a társaságnak folyósított támogatást. Ezen támogatásokkal kapcsolatos ügyintézés is sok feladattal jár (igazolások kiállítása, támogatások előírása, könyvelése, egyeztetése, stb.), azonban a hatékony működés a társaság szempontjából is fontos, mivel csökkenti a hátralékos állományt I. félévében az alábbi támogatások érkeztek: Támogatás típusa Összeg ( eft) Lakásfenntartási támogatás Adósságcsökkentési támogatás Átmeneti segély 202 Lakbértámogatás Védőernyő alapítvány általi támogatások 177 Összesen: I. félévében eft, I. félévében eft, I. félévében eft, I. félévében eft, míg I. félévében eft támogatás került folyósításra a társaság felé a bérlők hátralékának csökkentésére. III. TEVÉKENYSÉGEK HELYZETE A központi irányítás kiadásait, az egyéb ráfordításokat illetve az egyéb bevételeket árbevétel arányosan osztottuk meg ezéskor, mivel az árbevétel arány a adatok figyelembe vételével változott, így az egyes tevékenységekre felosztott költségek összege is helyenként megváltozott a ezett adatokhoz képest. 1. Önkormányzati lakások és helyiségek bérbeadása A két tevékenység ráfordításai nehezen elkülöníthetőek. A teljes ingatlant terhelő költségek a helyiségek számának összes bérleményszámhoz viszonyított arányában kerültek megosztásra. Ezen módszer került alkalmazásra az egyéb kiadások (személyi jellegű ráfordítások, egyéb költségek, stb.) tekintetében is. A vállalkozásban kezelt társasházak, az önkormányzati ingatlanként kezelt többségi társasházak költségei pontosabban elkülöníthetőek lettek a 100%-os önkormányzati ingatlanok és bérlemények költségeitől. Az önkormányzati lakások bérbeadásához kapcsolódóan a ezett eft árbevételhez képest eft árbevételt ért el a társaság, mely 3,6 %-os csökkenést 13. oldal

14 jelent. Csökkenés elsősorban az anyagjellegű ráfordításoknál figyelhető meg, eft helyett eft-on zárt, ami 11,4 %-os csökkenést jelent. A tevékenység közvetlen költségei 10,1 %-kal maradtak el, a ezett eft helyett eft értékben realizálódtak. A tevékenység eredménye a ezetnél eft összeggel magasabban realizálódott. Az önkormányzati helyiségek bérbeadásából származó árbevétel 1,1 %-kal növekedett (összegszerűen ez eft növekedést eredményezett, : eft, eft. A közvetlen anyagköltségek közül nagymértékű elmaradás tapasztalható az elektromos energia és a gázdíj összegénél, jelentős emelkedés következett be az vízdíj és az egyéb anyagok esetében. Az igénybevett szolgáltatások közül nagymértékű csökkenés következett be a karbantartások költségénél, az ügyvédi és közjegyzői költségeknél, valamint az egyéb igénybevett szolgáltatásoknál. Jelentős emelkedés látható az oktatás-továbbképzés, a fűtési díj, a szemét- és hulladékszállítási, valamint hirdetési és reklámköltségeknél. A tevékenység közvetlen költségei 2,9 %-kal maradtak el a ezett értéktől. Ezek együttes eredményeként lett a tevékenység eredménye eft-tal magasabb, mint a ezett. Az önkormányzati lakás bérbeadás, valamint az önkormányzati helyiség bérbeadás tevékenységek eredményeit együttesen vizsgálva a ezett eft eredményhez képest eft eredmény keletkezett. 2. Ingatlankezelési tevékenység A tevékenység árbevétele a ezett eft-hoz képest eft értéken realizálódott. Az összes ezett közvetlen költség eft-ról eft-ra változott, amely 0,9 %- os csökkenést jelent. A tevékenység eredménye: a ezett eft-os veszteség helyett eft-os veszteséggel zárta az I. félévet. 3. Vállalati ingatlanok bérbeadása A tevékenység árbevétele a ezett szinthez viszonyítva 4,6 %-os növekedést mutat (: eft, : eft). A közvetlen költségek 1,2 %-kal, a közvetett költségek pedig 18,1 %-kal maradtak el a ezett összeghez képest. Ezek együttes hatására változott az 501 eft-os előirányzott nyereség eft összegű nyereségre. 4. Önkormányzati ingatlanok értékesítése Az értékesítés árbevétele nagymértékben (84,8 %-kal) maradt el a ezett szinthez képest. A tevékenység közvetlen költségei is csökkentek (92,6 %-kal), ezáltal a tevékenység eredménye a eft veszteségből eft nyereségre változott. 5. Egyéb vállalkozási tevékenység Egyéb vállalkozási tevékenységek között tartják nyilván a szokásos üzletmenethez nem tartozó megbízásokat. Ezen tevékenységekből a ben szereplő eft árbevételhez képest 60,7 %-os csökkenéssel eft árbevétel keletkezett. A legjelentősebb bevétel a Szegedi Hőszolgáltató KFT által fizetett (az üzemeltetésre átadott ingatlanok és eszközök értékcsökkenésével megegyező összegű) vagyonbérleti díj (9,5 mft) és vagyonkezelési költség (3,5 mft), mely bevételek viszont a távhőtermelő és -szolgáltató tevékenység átvétele miatt április 15-i határnappal megszűntek. Üzleti ben célként került kitűzésre a korábban nagyobb jelentőségű vállalkozásban végzett építőipari tevékenység és gyorsjavító szolgálat újraindítása I. félévében a társasházak és egyéb megrendelők részére végzett építőipari munkákból származó 14. oldal

15 árbevételek az előző év hasonló időszakához képest közel azonos szinten alakultak. A tevékenység közvetlen költségei jelentősen csökkentek, de a tevékenység így is a ezett 809 eft nyereség helyett eft veszteséggel zárta az I. félévet. Belső ellenőri vizsgálatnak kell a II. félévben feltárni ennek okát. 6. Távhőtermelői és -szolgáltatási tevékenység A tevékenység április 16-i átvételétől az I. félév végéig eft került realizálásra árbevételként. A felmerült eft közvetlen és eft közvetett költség elszámolása után a tevékenység eredménye eft nyereség. Mutatószámok Megnevezés félév félév likviditás = forgóeszköz / rövid lejáratú kötelezettség 2,113 1,979 árbevétel arányos nyereség= adózás előtti nyereség / belföldi értékesítés nettó árbevétele 0,096 0,183 támogatási arány = támogatások+pályázatok/összes bevétel 0,003 0,002 önkormányzati támogatási arány= önkormányzati támogatások / összes bevétel 0,003 0,002 hitelfedezettség = követelések / rövid lejáratú kötelezettség 1,242 0,813 IV. A VÁLLALAT TEVÉKENYSÉGE 1. Lakás és helyiséggazdálkodási tevékenység 1.1 Lakásgazdálkodási tevékenység Lakbérek Az önkormányzat tulajdonában álló önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről és a lakbértámogatásról szóló 45/2006. (XII. 13.) Kgy. rendeletet (továbbiakban: lakásrendelet) alapján három lakbér kategóriát különböztetünk meg: szociális lakbér költségelvű lakbér és piaci alapú lakbér A lakbérbesorolás alapja a lakások bérbeadásának jogcíme. A bérbeadás jogcíme is a fenti három kategóriába sorolható tehát: szociális, költségelvű vagy piaci. A szociális lakbér havi díja a legalacsonyabb, a piaci lakbér havi díja a legmagasabb. 15. oldal

16 A lakások bérbeadásának jogcímei közül a legtöbb a szociális bérbeadás kategóriájába tartozik, a legkevesebb pedig a piaci lakbér kategóriába. A jelen beszámoló időszakának adatai szerint: Szociális lakbér; 2946 Piaci lakbér; 5 Költségelvű lakbér; A Társaság által kezelt lakásállomány Az önkormányzat tulajdonában álló, a Társaság által kezelt lakások darabszáma év I. félévben db, (a év lezárásához képest 18 lakással kevesebb), melyek megoszlása az alábbiak szerint alakul (részletes adatok a 2. sz. mellékletben): Lakások komfortfokozata Lakások darabszáma összkomfortos komfortos félkomfortos 125 komfort nélküli 454 szükséglakás 23 összesen Félkomfortos; 125; 3% Komfortos; 1171; 28% Komfort nélküli; 454; 11% Szükséglakás 23; 0% Összkomfortos; 2.434; 58% összkomfortos komfortos félkomfortos komfort nélküli szükséglakás 16. oldal

17 1.1.3 Az üres lakások száma és hasznosításuk Az üres lakások hasznosítása, azaz bérbeadása kiemelt feladataink közé tartozik, melynek egyre nagyobb hatékonysággal próbálunk eleget tenni év I. félévben az üres lakások száma összesen 671 db, melyből jelenlegi állapotában hasznosítható 228 db lakás: Kötött hasznosítású lakás: Szabadhasznosítású lakás: ebből: Új épületben: Helyreállított: Összesen: 6 db 76 db 82 db 146 db 82 db A jelenlegi állapotában nem hasznosítható, üres helyreállítatlan lakások száma 298 db: Kötött hasznosítású lakás: Szabadhasznosítású lakás: 97 db 201 db Értékesítésre javasolt: Bontásra kijelölt: Nem hasznosítható: 80 db 42 db 23 db Pályáztatások Két alaptípusú pályázati eljárás keretében történhet az önkormányzati lakások bérbeadása: piaci alapú pályázattal, szociális pályázattal A piaci alapú pályáztatás során a pályázók térítési díjra licitálnak és a pályázat nyertese az lesz, aki a legmagasabb összegű térítés díj megfizetését vállalja. A szociális pályázatra szociálisan rászorultak jelentkezhetnek. A pályázatok elbírálása egységes szabályok, szociális szempontok alapján, pontszámozással történik, melyet a lakásrendelet részletesen szabályoz. A pályázat nyertese az, aki a jogszabályban rögzített, előre megadott, nyilvános pontrendszerben a legmagasabb pontszámot éri el év I. félévben piaci alapon, illetve szociális alapon történő pályáztatásra az alábbiak szerint került sor: a) Piaci pályázat A SZMJV Közgyűlése Pénzügyi és Vagyongazdálkodási Bizottság a /2015. (06.10.) PVB. sz. határozatában döntött 10 db átalakított, korszerűsített, bővített üres lakás piaci pályázati úton történő bérbeadásáról. A piaci pályázatra vonatkozóan a pályázati dokumentációt június 30. napjáig lehetett megvásárolni. b) Szociális pályázat Az SZMJV Közgyűlése Pénzügyi és Vagyongazdálkodási Bizottság a /2014. (12.17.) PVB. sz. határozatában döntött a Szeged, Tápai u. 5. valamint az Arany J. u. 12. szám alatti épületekben lévő, fiatalok részére fenntartott 12 db üres lakás pályázat útján történő bérbeadásáról. Összesen 13 fő nyújtott be pályázatot, melyek közül 3 pályázó kizárásra került, mivel nem felelt meg a pályázati feltételeknek. A pályázat eredményeként 10 db lakás került bérbeadásra. 17. oldal

18 Az SZMJV Közgyűlése Pénzügyi és Vagyongazdálkodási Bizottság a /2015. (06.24.) PVB. sz. határozatában döntött a Szeged, Székely sor 21. szám alatti épületben lévő, 30 db helyreállított garzonlakás szociális pályázat útján történő bérbeadásáról. A pályázat lebonyolítása folyamatban van. Társaságunk pályázatot kíván kiírni a Szeged, Tápai u. 5. szám alatti épületben lévő 6 db egyetemi, főiskolai hallgatók részére fenntartott garzonlakás pályázati úton történő bérbeadására. A pályázati kiírást a SZMJV Közgyűlése Pénzügyi és Vagyongazdálkodási Bizottsága elé terjesztettük, döntés még nem született A lakásigénylések nyilvántartása A Társaságnak állandó feladatot jelent a lakásigénylések nyilvántartása, összegzése, felülvizsgálata és az igénylőkkel történő folyamatos adategyeztetés, a beérkezett kérelmek megvizsgálása abból a szempontból, hogy az igénylő megfelel-e az adott lakástípus bérbe adására vonatkozó jogszabályi feltételeknek. Amennyiben a kérelem, vagyis az ügyfél szociális körülményei alapján megfelel az előírásoknak, akkor nyilvántartásba vesszük az igénylést. A benyújtott lakásigényléseket évente meg kell újítani, melyről az ügyfeleket külön tájékoztatjuk. Abban az esetben, ha az ügyfél a felhívás ellenére nem újítja meg lakásigénylési kérelmét, úgy töröljük a nyilvántartásból. A különböző lakástípusoknál eltérő a bérbeadás jogszabályi feltételrendszere és eltérőek a rangsorolási szempontok is. Az egyik fajta besorolási módszer a kérelmek beérkezésének időbeli sorrendje, azaz aki korábban nyújtotta be kérelmét, az kisebb sorszámmal szerepel a nyilvántartásban és lakás üresedése esetén mindig a legrégebben nyilvántartásba vett igénylő kap lakást. Jelenleg ezt a módszert kell alkalmazni például a nyugdíjas és az ifjúsági garzonlakásokban történő elhelyezésnél. A másik fajta besorolási módszer, amikor a döntésre jogosult bizottság által felállított szakmai szempontrendszer szerint történik az igénylések áttekintése és a lakások bérbeadása. Ilyen szempontok lehetnek például: az igénylő családi állapota, gyermekeinek száma, foglalkozása, szakmai elkötelezettsége, jövedelme, lakhatási körülményei, az adott munkáltatónál eltöltött munkaviszony időtartama. A bizottságnak mérlegelési jogköre van az igénylő elhelyezésének elbírálásakor. Ezt a módszert kell alkalmazni a különböző típusú szolgálati lakásoknál. A harmadik fajta módszer, amikor a szociális rászorultság értékelése a meghatározott pontrendszer szerint történik. Az elért pontszámok nagysága alapján történik a lakások bérbeadása; mindig a nyilvántartásban lévő legmagasabb pontszámot elért igénylőnek ajánljuk fel a megüresedett lakást. Ez a pontrendszer teljesen hasonlóan működik a szociális pályázat pontrendszeréhez. A benyújtott igénylések értékelését számítógépes program segítségével végezzük. Ebben az esetben lakás annak az igénylőnek adható bérbe, aki a legmagasabb pontszámot szerezte, a bizottságoknak nincs mérlegelési jogköre. Ezt a módszert a szociális átmeneti garzonlakások és a komfort nélküli lakások bérbeadásánál kell alkalmazni. A lakások bérbeadásának időtartama: határozatlan vagy határozott időre történhet. A határozott időtartam hossza eltérő az egyes lakástípusoknál:1 évtől 5 évig terjedhet. 18. oldal

19 Fontos megjegyezni, hogy a lakások bérbeadásáról történő döntés nem a Társaság saját hatáskörébe tartozik, a döntést az arra illetékes bizottságok hozzák meg. Társaságunk feladata az előterjesztések elkészítése és pozitív bizottsági döntés esetében a lakásbérleti szerződések megkötése. A benyújtott lakásigénylési kérelmek I. félév: Megnevezés Szociálisan rászorultak átmeneti elhelyezése iránti kérelmek Komfort nélküli lakásban történő elhelyezés iránti kérelmek Ifjúsági garzonlakásban történő elhelyezés iránti kérelmek Nyugdíjasok házában történő elhelyezés iránti kérelmek Benyújtott igénylések száma Bérbe adott lakások száma Lakásra várnak 41 db 3 db 15 fő 47 db 1 db 44 fő 13 db 11 db 0 fő 6 db 3 db 2 fő Szolgálati lakás bérbe adása iránti kérelmek 30 db 25 db - Összesen: 137 db 43 db 61 fő napjáig - bérbe adott lakások száma 43 db Bérleti jog átruházás, lakáscsere A bérleti jog eladásának jóváhagyása és a lakáscsere szerződés jóváhagyása iránti kérelmek számának alakulása napjáig: 63 db kérelem érkezett a bérleti jog eladásának jóváhagyása iránt, melyből 58 db kérelem esetében hozzájárultunk, 4 esetben megtagadtuk az átruházáshoz történő hozzájárulást tekintettel arra, hogy nem feleltek meg a jogszabályban előírt feltételeknek. 1 kérelem pedig visszavonásra került az ügyfelek részéről. 5 db kérelem érkezett lakáscsere-szerződés jóváhagyása iránt, melyből 4 esetben hozzájárultunk, tekintettel arra, hogy a kérelem mindenben megfelelt a jogszabályi feltételeknek, 1 esetben megtagadtuk a hozzájárulást Tartási szerződések A tartási szerződésekkel kapcsolatos kimutatás szerint a már elbírált és nyilvántartásba vett ügyeken túl napjáig 20 db kérelem érkezett tartási szerződés jóváhagyása iránt. A kérelmek elbírálása az alábbiak szerint alakult: 13 esetben hozzájárultunk a tartási szerződéshez, illetve a tartási szerződés módosításához tekintettel arra, hogy az a jogszabályban foglalt feltételeknek megfelelt. 7 esetben megtagadtuk a tartási szerződés jóváhagyását, tekintettel arra, hogy nem felelt meg a jogszabályi feltételeknek Tartási szerződés alapján az eltartott halála miatt 4 esetben kérték a bérleti jogviszony folytatásának elismerését, mind a négy esetben megfelelt a kérelem a jogszabályi feltételeknek, így elismertük a kérelem jogosságát. Ennek megfelelően az eltartóval megkötöttük a lakásbérleti szerződést. 19. oldal

20 Jelenleg 180 db jóváhagyott tartási szerződés szerepel a nyilvántartásunkban, tekintettel arra, hogy 2 esetben közös kérelemre felbontották a tartási szerződést. 1 esetben megszűnt a szerződés az eltartó halála miatt Bérlőtársi jogviszony Bérlőtársi jogviszony létesítése, illetve megszüntetése iránti kérelmek száma jelen beszámoló időszakában 32 db, melyből: 5 esetben hozzájárultunk a bérlőtársi jogviszony létesítéséhez, 2 esetben megtagadtuk a hozzájárulást,mert a kérelem nem felelt meg a jogszabályban előírt rendelkezéseknek, 22 esetben hozzájárultunk a bérlőtársi jogviszony megszüntetéséhez, 3 esetben az ügyintézés folyamatban van Bérleti jogviszony folytatása ( nem tartási szerződés alapján) A bérleti jogviszony folytatása iránti kérelmek száma jelen beszámoló időszakában: 6 db. A bérleti jogviszony folytatására való jogosultságot a bérlő halála után. 2 esetben elismertük, 1 esetben nem ismertük el, mert nem felelt meg a jogszabályi feltételeknek, 3 esetben még folyamatban van az ügyintézés Lakásbővítés A bérlőt megilleti azon jogosultság, hogy lakásbővítés iránti kérelmet nyújtson be, azaz a lakását egy mellette lévő lakással, lakás egy részével, helyiséggel vagy használaton kívüli közös helyiséggel bővítse. A kérelem többek között akkor hagyható jóvá, ha a bővítésre kért szintén önkormányzati tulajdonban álló lakás vagy helyiség önállóan már nem hasznosítható, és a bérlő kérelmének teljesítése pl. az együttlakó személyek száma miatt indokolt. A kérelem elbírálása SZMJV Közgyűlése Pénzügyi és Vagyongazdálkodási Bizottságának hatáskörébe tartozik. Lakásbővítés iránti kérelem év I. félévben 1 db érkezett, melyhez az illetékes bizottság hozzájárult Jogcím nélküli lakáshasználók jogviszonyának rendezése A Lakástörvény szerint jogcím nélküli lakáshasználó az, aki a lakást a bérbeadó hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja. A bérlő, illetve a lakásban lakó több okból válhat jogcím nélküli lakáshasználóvá: lejár a határozott időtartamra szóló szerződése, és nem nyújtja be a hosszabbítás iránti kérelmet vagy nem felel meg a hosszabbítás feltételeinek, felmondásra kerül a bérleti jogviszonya például lakbértartozás meg nem fizetése miatt, meghal a bérlő és a lakásban maradó személy nem jogosult a lakásbérleti jogviszony folytatására. 20. oldal

21 Társaságunk nyilvántartásában jelenleg 180 db jogcím nélküli lakáshasználó szerepel év I. félévben 29 db jogviszony rendezésére, illetve meghosszabbítására irányuló kérelmet nyújtottak be Csereelhelyezések épület felújítása, bontása, értékesítése miatt A csereelhelyezésekkel kapcsolatosan folyamatos feladataink vannak, melyek eredményes végrehajtását továbbra is nehezíti állandó problémát jelentve, hogy kevés megfelelő elhelyezkedésű és jó állapotban lévő üres lakás áll rendelkezésünkre, melyet a bérlőknek fel tudtunk ajánlani csereelhelyezésként. 4 épületet bontásra jelölt ki a szakhatóság, melyre tekintettel a lakásbérlők megfelelő csereelhelyezéséről kell gondoskodnunk. A bontásra kijelölt épületek bérlőivel folyamatosan egyeztetjük az igényeiket és a rendelkezésre álló lakásállományt Antiszegregációs Az Antiszegregációs Tervben meghatározott feladat Szeged város területén a Cserepes sori, valamint az Árpa utcai szegregátum helyzetének rendezése, 2029-ig történő kiüresítése. Az Árpa utcai ingatlanoknak tulajdonosa 100 %-ban SZMJV Önkormányzata. A Cserepes sori ingatlanok már részben magántulajdonban állnak, két épület kivételével minden épületben van már legalább egy magántulajdonos (korábbi bérlő, aki megvásárolta a lakását). Ezek az ingatlanok társasházzá alakultak, társasházként működnek. Két társasház 6 db épületből áll, az épületekben 4-4 lakás található. Négy esetben pedig önállóan alkotnak egy-egy társasházat a négy lakásból álló épületek. A társasházakban többségi önkormányzati tulajdon van, azaz több mint 50% a SZMJV Önkormányzatának tulajdona. A társasházak közös képviseletét Társaságunk látja el. Az ingatlanokban csak lakások találhatóak, nem lakás céljára szolgáló helyiségek nincsenek Az Antiszegregációs Tervben meghatározott részfeladatok Az önkormányzati tulajdonban álló lakások műszaki állapotának felmérése a) Cserepes sori lakások A rendelkezésre álló adatok alapján 16 ingatlan lett kialakítva több utcára szervezve, 1920-as évi építéssel, egyenként négy lakást tartalmazó épülettel. Az épületekben egyforma lakások kerültek kialakításra: egy szoba, konyha, kamra helyiségekből álltak, és külön udvari melléképületben lett elhelyezve lakásonként fáskamra és tőzegszórós WC. A későbbiekben az egyes lakásokban egy-egy előtér került kialakításra a bérlők változása, illetve egyedi igénye szerint. Ezeket bővítésként a saját költségükön alakították ki, különböző anyagból, majd a vízvezeték hálózat kiépítése után egyes lakásokhoz a kamrákból fürdőszobát alakítottak ki. Az épületekben önkormányzati költségen korszerű, elektromos mérőhely felújítást végeztettünk évben I. félévben a víz nyomóvezeték felújítása megtörtént. Megállapítható, hogy a falazatok nedvesség elleni szigetelése az eltelt idő alatt elöregedett, így vízfelszívódásnak adott lehetőséget, ami salétromos kivirágzással jelentkezik, de ez a megfelelően karbantartott lakásokban nem fordul elő. 21. oldal

22 b) Árpa utcai lakások A rendelkezésre álló adatok alapján a 4 ingatlan 1988-évben épült. Az épületekben szoba, konyha, előszoba, kamra, lomkamra helyiségekből álló, komfort nélküli komfortfokozatú lakások vannak. Az épületektől külön építve, minden bérleményhez tőzegszórós, űrgödrös árnyékszék lett felépítve (közös WC-k). Az építést követő 21 év elteltével a tárgyi lakóépületek műszaki állapota leromlott, részben az épületszerkezetek és ablakok természetes elhasználódása miatt, részben a sorozatos rongálások miatt. Mind a négy lakóépületre és a közös WC-kre vonatkozóan az alábbi állások tapasztalhatóak: - a szegélybádogozások és a padlásajtók, padlásfeljárati lépcsők hiányoznak, - az ablakok egy része a természetes elhasználódás miatt tönkrement, cseréjük szükséges, - a közös WC-k szétvert, hiányos, rendeltetésszerű használatra alkalmatlan állapotúak, a válaszfalaik, tetőszerkezetük, ülésdeszkáik hiányoznak, - a 16 db bérlemény közül csupán 3 db rendelkezik lakáson belüli vízöblítéses WCvel, a többi bérlemény bérlőinek WC-használata nem megoldott, - több bérlemény bejárati ajtaja javításra szorul, bérleményen belüli válaszfal ajtók egy része hiányzik, pótlásuk szükséges, - a bérlemény leltárban szereplő vaskályha és sparhelt (tea tűzhely) több bérleményben hiányzik, pótlásuk szükséges, - a bérlemények szélső válaszfalainál, a mennyezetnél a sarkokban esőzések alkalmával befolyik az esővíz, a szegélybádogozás hiányossága és a pala tetőfedés hibája miatt, - a szobákban a mennyezet és az oldalfal találkozásában penészesedés tapasztalható, amelyet az okozza, hogy télen a bérlemény alulfűtöttsége miatt a hideg falakon a lakásban termelődő vízpára lecsapódik, ami a penész spórák elszaporodásának kedvez. Több bérleményben az elektromos hálózat felújítása, cseréje, szerelvények pótlása a mérőhelyek felújítása, villanyóra pótlása szükséges A bérlakásokban lakókra vonatkozó adatok a) Árpa utca Az Árpa utcában összesen 16 db lakás található. A legutóbbi felmérés időpontjában (2015. március) a lakásokban összesen 73 fő lakott. Megjegyezni kívánjuk, hogy az együttlakó személyek száma nem állandó, folyamatosan változik a rendszeres ki- és beköltözések miatt, így állandó adatot nem tudunk szolgáltatni. Pénzügyi nyilvántartásunk szerint mindegyik lakáson jelentős összegű lakbér, illetve lakáshasználati díjhátralékot tartunk nyilván. b) Cserepes sor A Cserepes soron összesen 46 db önkormányzati tulajdonban álló lakás található. 22. oldal

23 A bérlők csereelhelyezésének vizsgálata Az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről és a lakbértámogatásról szóló 45/2006. (XII. 13.) Kgy. rendelet tartalmazza a csereelhelyezés szabályait. Az alábbi szabályok az irányadóak (röviden): a bérlőnek nem lehet tartozása: sem lakbér, sem közüzemi díj vagy egyéb más a lakáshasználattal összefüggő tartozása az esetleges térítési díj különbözetet kell fizetnie a bérlőnek. Ennek oka lehet: a cserelakás komfortfokozata vagy alapterülete nagyobb, illetve ha a lakbérövezet változik A jogcím nélküli lakáshasználók elhelyezésének vizsgálata Szintén az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről és a lakbértámogatásról szóló 45/2006. (XII. 13.) Kgy. rendelet tartalmazza a jogviszony rendezésének, illetve a csereelhelyezésnek a szabályait. Ezekben az esetekben is a jogviszony rendezésének és a másik lakásban történő elhelyezésnek a feltétele, hogy ne legyen tartozás a lakáson, amennyiben van, a tartozás megfizetésére részletfizetési megállapodást kössön az ügyfél, továbbá a kérelmező megfeleljen a szociális elhelyezés feltételeinek. Az elhelyezés további alapvető feltétele, hogy az ügyfélnek óvadékot (vagy óvadék különbözetet) kell fizetnie a lakásbérleti szerződés megkötéséhez. Erre is adható részletfizetési kedvezmény. Mind a bérlők, mind a jogcím nélküli lakáshasználók elhelyezésének akadálya, hogy többségében jelentős összegű hátralékot halmoztak fel. A hátralék megfizetésére részletfizetési megállapodások megkötését több esetben kezdeményeztük Az Antiszegregációs végrehajtására elfogadott javaslat rövid összefoglalása a) Cserepes sori lakások A Cserepes soron 4 lakásból álló épületek találhatóak, a négy lakásból minimum egy lakás már magántulajdonban áll. Az épületek kiüresítése során ezt a t figyelembe kell venni. A fentieket figyelembe véve kétévente helyezünk el négy családot cserelakásban. Ebben az esetben egy-egy négylakásos épületet teljesen ki lehetne üresíteni és el lehetne bontani. Ezzel megelőzhetőek lennének az esetleges visszaköltözések vagy az önkényes beköltözések. A Cserepes soron a 4 lakásos önálló társasházak kiüresítését kezdtük meg, elsőként a 14. számú épületben lakók elhelyezését indítottuk el. A három bérlőből kettőnek sikerült csereelhelyezést biztosítani, a harmadik bérlő a felajánlott, és előzetes megadott igényeinek megfelelő öt lakásból egyiket sem fogadta el. A negyedik lakás tulajdonosa a felkínált vételi árat és az ez alapján felkínált önkormányzati bérlakást sem fogadta el. Tekintettel arra. hogy minden épületben található tulajdonos, aki az eddigi tapasztalat szerint a felkínált vételárat nem tartja elfogadhatónak, valamint a hátralékmentes bérlők kis létszáma miatt a ezett teljes lakóépület kiüresítésére jelenleg nincs lehetőségünk. 23. oldal

24 A visszaköltözés megakadályozása érdekében az üres lakások nyílászáróit a lakás lomtalanítása után befalazzuk. Általánosságban szeretnénk megjegyezni, hogy a lakók másik lakásban történő elhelyezését nehezíti, hogy kevés olyan üres lakás áll rendelkezésre, mely a jelenlegi lakásokhoz hasonló alapterületű és hasonló lakbérövezetben található. b) Árpa utcai lakások Meg kell vizsgálnunk annak a lehetőségét, hogy a jogcím nélküli lakáshasználók jogviszonya rendezhető-e, azaz megfelelnek-e a jogszabályi feltételeknek. Törekedni kell arra, hogy az ügyfelek megkössék a részletfizetési megállapodásokat a hátralékuk rendezésére. Az Antiszegregációs Terv végrehajtásával kapcsolatos Társaságunkat érintő feladatok alapján a megtett intézkedések során eddigi tapasztalataink a következőek: A szegregátumban élők csereigényükben minden esetben ragaszkodtak a Cserepes sor közelségében lévő lakáshoz. Lehetőség szerint próbáljuk ezt a szempontot is figyelembe venni. A bérlők a meglévő lakásuknál nagyobb alapterületű és/vagy komfortfokozatú lakásra tartanának igényt, de az azzal kapcsolatos költségek megfizetését nem tudják vállalni Egyéb, saját hatáskörbe vagy bizottsági hatáskörbe tartozó ügyek a) Társbérleti jogviszony megszüntetése A jogszabályi előírások értelmében törekedni kell a még meglévő társbérleti jogviszonyok megszüntetésére tekintettel arra, hogy ezen lakásforma már nem felel meg a mai kor követelményeinek (a lakás egy része közös használatban van általában két társbérlő által, pl. a fürdőszoba vagy a konyha közös). A nyilvántartásunkban jelenleg még 8 db társbérlet szerepel. A kérelemről a SZMJV Pénzügyi és Vagyongazdálkodási Bizottsága dönt. Társbérleti jogviszony megszüntetésére az adott időszakban nem került sor. b) Határozatlan időtartamra szóló lakásbérleti szerződés megszüntetése közös megegyezéssel, térítési díj fizetése mellett A határozatlan időtartamra szóló lakásbérleti szerződéssel rendelkező bérlőt megilleti azon jogosultság, hogy a lakását visszaadja a bérbeadó részére és amennyiben csereelhelyezést nem kér, úgy térítési díjra tarthat igényt. A térítési díj kifizetésének a feltétele, hogy a bérlő a lakását - a beszámoló időszakában hatályos jogszabály szerint - helyreállított állapotban adja vissza, továbbá ne legyen semmilyen tartozása a lakáson. Az adott időszakban 6 db ilyen típusú kérelem érkezett irodánkhoz, 3 esetben került megszüntetésre a bérleti jogviszony térítési díj megfizetése mellett, 1 esetben az ügyintézés folyamatban van, 2 esetben a kérelmet ügyfelek visszavonták. c) Minőségi lakáscsere iránti kérelmek A bérlők felajánlhatják az általuk lakott lakást csereként a bérbeadó részére és kérhetnek helyette egy másik, a változó élethelyzetüknek, vagy igényeiknek megfelelőbb lakást. 24. oldal

25 A jelenlegi tapasztalatunk szerint növekedett azon lakásbérlők száma, akik valamilyen fizetési nehézség miatt kérnének másik, kisebb fenntartási költségekkel járó lakást. Az adott időszakban 69 db lakáscsere iránti kérelem érkezett Irodánkhoz, melyből: 11 esetben a csereelhelyezés megtörtént 44 esetben a kérelem elutasításra került lakáshiány vagy egyéb, jogszabályi feltétel nem teljesülése miatt 12 esetben az ügyintézés még folyamatban van 2 esetben pedig az ügyfelek visszavonták a lakáscsere iránti kérelmüket d) Átmeneti lakás bérbeadása iránti kérelem Átmeneti lakás olyan személy részére adható bérbe, aki igazolja, hogy a bérbeadás időtartama alatt lakáshelyzetét meg tudja oldani Szegeden lakás vagy lakóingatlan vásárlásával, építkezéssel vagy bérlakás vásárlásával. Átmeneti lakás bérbevétele iránt nem érkezett kérelem a jelen beszámoló időszakában. e) Lakás egy részének nem lakás céljára történő használata A bérlő részére engedélyezhető, ha: a lakás rendeltetése változatlan marad a bérlő által gyakorolt tevékenység a lakásban is folytatható a tevékenység gyakorlása az épületben lakók nyugalmát nem zavarja a tevékenység végzéséhez a lakók többsége hozzájárul azzal, hogy a közvetlenül érintett szomszédok - a lakás mellett, alatt, felett, szemben található lakásokban lakók - 2/3-ának beleegyezése szükséges ehhez a bérlő vállalja a piaci lakbér megfizetését a lakás teljes alapterülete után A jogszabály értelmében a lakás nem lakásként történő használatának minősül az is, ha a bérlő cég vagy egyéni vállalkozás székhelyeként, telephelyeként vagy fióktelepeként jegyezteti be a lakás címét. Lakás egy részének nem lakás céljára történő használata iránt év I. félévben nem érkezett kérelem. f) Lakás albérletbe adása iránti kérelem A bérlő lakásának 50%-át meg nem haladó részét lakás céljára, a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával legfeljebb egy évi határozott időtartamra albérletbe adhatja, ha a bérlő és a vele jogszerűen együtt élő személyekre az albérletbe adni kívánt területeken kívül személyenként legalább 6 m2 lakószoba terület jut. Lakás albérletbe adása iránt napjáig 7 db kérelem érkezett g) Lakásba történő befogadás iránti kérelem A bérlő a Ltv-ben meghatározott személyeken kívül a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával befogadhatja élettársát, a vele együtt élő gyermeke házastársát, élettársát, az együttlakás ideje alatt született unokája házastársát, élettársát, unokáját, valamint az általa gondnokoltat. 25. oldal

26 Az adott időszakban 25 db ilyen típusú kérelem érkezett irodánkhoz, 12 esetben hozzájárultunk a befogadáshoz, 8 esetben tudomásul vettük a befogadást, 3 esetben a kérelem elutasításra került, 2 esetben pedig az ügyintézés folyamatban van Általános feladatok Az előző, konkrét feladatokon túlmenően, általánosabb, elvi jellegű tevékenységünk az önkormányzati közgyűlés illetékes bizottságainak ülésein való folyamatos, tanácskozási joggal való részvétel, továbbá a Jegyzői Irodával és a szakirodákkal történő folyamatos kapcsolattartás. A gyakorlati tapasztalataink alapján kezdeményezzük az általunk alkalmazott jogszabályok módosítását, illetve közreműködünk azok megszövegezésében, véleményezésében I. félévben kiemelt feladataink közé tartozott: az üres lakások számának csökkentése lakbérközlésekkel kapcsolatos ügyintézés, a háromszintű lakbérbesorolás bérleményellenőrzések lefolytatása (évente egyszeri rendes ellenőrzés) az Antiszegregációs végrehajtása az állandó, kötelezően ellátandó feladataink folyamatos, megfelelő szintű ellátása az esetleges jogszabály-módosítások során a szakirodákkal történő együttműködés. 26. oldal

27 1.2 Helyiséggazdálkodási tevékenység Kezelésben levő helyiségek Az alábbi táblázat tartalmazza Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzatának tulajdonában és az IKV Ingatlankezelő és Vagyongazdálkodó Zrt. vagyonhasznosításában lévő nem lakás célú helyiségeket és területeket darabszám valamint alapterület szerinti megosztásban június 30.-i állapot szerint. A bérlemények számának alakulásáról részletes adatok a 3. sz. mellékletben találhatók. Ssz. Nem lakás bérlemény típusa Bérlemény száma (db) Alapterület összesen (m2) 1 iroda üzlet műhely raktár állandó garázs műterem légó pince egyéb épület egyéb terület gépkocsi beállás kert, telek udvarhasználat ideiglenes garázs ideiglenes felépítmény pavilon, butik 1 25 Összesen oldal

28 Nem lakáscélú helyiségek rendeltetés szerinti megoszlása Állandó iroda; 207 garázs; 388; 27% iroda Raktár; 132; 9% műhely; 79 Üzlet; 625; 44% üzlet műhely raktár állandó garázs A fenti állományon belül az iroda, üzlet, műhely, raktár, állandó garázs rendeltetésű bérlemények (1.431 db) vonatkozásában I. félévben nyilvántartott üres helyiségek száma 386 db. A június 30. napján nyilvántartott adatok alapján a 625 db üzlet rendeletetésű helyiségből 116 darabot, 207 db iroda rendeletetésű helyiségből 74 darabot, 79 db műhely rendeletetésű helyiségből, 37 darabot, 132 db raktár rendeltetésű helyiségből 84 darabot, 388 állandó garázs rendeletetésű helyiségből 66 darabot tartunk üresként nyilván. Összefoglalva a tapasztalatainkat: az üresen álló helyiségek esetében jellemzően az alábbi körülmények nehezítik a hasznosítást: stagnáló ingatlanpiac: pályázati eljárásaink csekély érdeklődés mellett zajlanak, sorra eredménytelenül zárulnak; helyiség-visszaadások: utóbbi időszakban jellemzővé vált, hogy a bérlők visszaadják a bérleményeiket hivatkozással arra, hogy nem tudják hasznosítani, sőt a fenntartási költségeket (bérleti díj, rezsi) sem viselni; kedvezőtlen adottságok: perifériális elhelyezkedés városon belül, kedvezőtlen elhelyezkedés épületen belül (pl.: belső udvar), kicsi alapterület, rossz műszaki állapot, rossz beosztás, pinceszinti fekvés, reklámfelületek hiánya, szociális helyiségek hiánya; rendezetlen tulajdoni, kezelői jogviszonyok. Néhány helyiséget kezelői szempontból indokolt üresen tartani (sürgős elhelyezések megoldására, pl.: csereelhelyezés) Helyiségek bérbeadásával kapcsolatos feladatok Pályázat a) I. pályázat Társaságunk április 13. napján a 2014 novemberében megküldött előterjesztést a 28. oldal